二手房買賣合同賣方.doc

1、.合同編號：二手房買賣合同 (賣方 )出賣人：買受人：簽訂時(shí)間：簽訂地點(diǎn)：可編輯.二手房買賣合同使用說明1 、本合同文本適用于國有土地上商品房的存量房買賣。存量房，即二手房， 是指通過辦理轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋。2 、簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)證書和證明文件。3 、簽訂本合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。 【 】中選擇內(nèi)容，以劃方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)， 應(yīng)當(dāng)在空格部位打×

2、;，以示刪除。4 、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。 為體現(xiàn)雙方自愿的原則， 本合同文本相關(guān)條款后留有空白行， 供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。 合同生效后， 未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。5 、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示范文本，通過設(shè)立“專用賬戶” 的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)作可編輯.為本合同的附件。6 、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。7 、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決

3、定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。可編輯.二手房買賣合同出賣人：【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：共有權(quán)人：【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：買受人：【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：通訊地址：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1. 簽訂合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)為完全行為能力人，否則將影響合同效力。關(guān)聯(lián)案例 關(guān)聯(lián)法規(guī) 根據(jù)中華人民共和國合同法 、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 、昆明城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例及其他有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定， 出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就存量房屋買賣事宜達(dá)成如

4、下協(xié)議：第一條房屋基本情況可編輯.1.1 出賣人所售房屋（以下簡稱該房屋）為【樓房】【平房】，坐落于：【區(qū)（縣）】【小區(qū)（街道）】【幢】【座】【號（樓）】單元號（室）。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為：層，其中地上層，地下層。該房屋所在樓層為層，建筑面積共平方米。1.2 該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】：。該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件一。1.3 目前該房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司為，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月每平方米元，建筑面積平方米，合計(jì)每月人民幣：佰_拾 _元_角_分（小寫：元）。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、房屋地址應(yīng)當(dāng)具體明確，且該房屋應(yīng)真實(shí)存在，否則會(huì)影響合同

5、效力和履行。關(guān)聯(lián)案例 關(guān)聯(lián)法規(guī) 第二條房屋權(quán)屬情況2.1 該房屋所有權(quán)證證號為： ，共有權(quán)證證號為：，填發(fā)單位為：。若該房屋系共有房屋，房屋共有權(quán)人對出售該房屋的意見見附件二。2.2 土地使用狀況該房屋占用的國有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權(quán)證號為：，填發(fā)單位為：使用期限年,自 _年_月_日至 _年_月_日止。可編輯.2.3 該房屋的抵押情況為【 2.3.1 】【2.3.2 】2.3.1 、該房屋未設(shè)定抵押；2.3.2 、該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_，抵押登記日期為：_年_月_日，他項(xiàng)權(quán)利證證號為：。出賣人應(yīng)于房款結(jié)清之日起日內(nèi)辦理抵押注銷手續(xù)。2.4 該房屋的租賃情況

6、為【 2.4.1 】【2.4.2 】2.4.1 、出賣人未將該房屋出租。2.4.2 、出賣人已將該房屋出租， 【買受人為該房屋承租人】 【承租人已放棄優(yōu)先購買權(quán)】。關(guān)于房屋權(quán)屬情況的說明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見附件三。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、出賣人應(yīng)對房屋有處分權(quán)，該房屋有共有人的出賣應(yīng)經(jīng)其他共有人同意或追認(rèn)。關(guān)聯(lián)案例 01 、付陽建訴盧仕海等房屋買賣合同糾紛案兩被告系夫妻共有一處房產(chǎn)， 丈夫私自將房屋出售后妻子主張合同無效。在法院主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議。2 、朱玉蘭等與姚遠(yuǎn)剛等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人在取得土地使用權(quán)證后加蓋房屋， 出賣人還未辦理該房屋權(quán)屬證時(shí)將房屋出售給受讓人。 法院認(rèn)為售房

7、協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為有效，雖附有解除條件，但所附條件并未成就。2 、對土地享有使用權(quán)，否則地上房屋會(huì)被認(rèn)定為違章建筑。關(guān)聯(lián)案例 01 、中國人民武裝警察部隊(duì)昆明市支隊(duì)與劉廷有房屋買賣合同糾紛上訴案上訴人將破舊房屋出賣個(gè)被上訴人使用，后來上訴人要求被上訴可編輯.人返還土地使用權(quán)。 法院認(rèn)為協(xié)議約定了房屋的轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，而上訴人并不享有該地使用權(quán)，該土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)因而無效。2 、李嘉榮等與王桂萍等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證將商品房出售給買受人， 現(xiàn)買受人主張合同無效。 法院認(rèn)為依法成立的合同自成立時(shí)起生效。3 、出賣前該房屋已經(jīng)抵押的，出賣應(yīng)通知抵押權(quán)人并告

8、知受讓人有抵押情形，否則出賣行為可能無效。 關(guān)聯(lián)案例 4 、房屋出賣前出租的，將該房屋出售給第三人時(shí)應(yīng)當(dāng)確保承租人已經(jīng)放棄優(yōu)先購買權(quán)，否則將影響合同效力。 關(guān)聯(lián)案例 關(guān)聯(lián)法規(guī) 第三條出賣人與買受人交易方式。出賣人與買受人達(dá)成交易的情形為【3.1 】【3.2 】3.1 未通過任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交、未支付中介服務(wù)費(fèi)用。3.2 出賣人與買受人通過第三方達(dá)成交易。代理方在簽訂本合同的當(dāng)日收取買方代理傭金人民幣元，收取賣方代理傭金人民幣元。如買賣雙方最終未能完成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此代理傭金無需退還， 因代理方原因?qū)е碌某?。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、出賣人若是委托第三方出售房屋，應(yīng)確定第三方的資質(zhì)，并與買受人

9、明確約定傭金支付比例。關(guān)聯(lián)案例 01 、張小琳與徐媛媛等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人委托第三方出售其房屋， 買受人交付了定金。 隨后知道委托人并非房屋所有權(quán)人而發(fā)生爭議。法院認(rèn)為第三人作為代理人就房屋買賣事宜與上訴人訂立房屋買賣可編輯.定金合同并收取定金的行為具有相應(yīng)法律依據(jù)。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第四條成交價(jià)格、付款方式及定金4.1 經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為：人民幣 _元（小寫），元整（大寫）。該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、 裝飾裝修等的有關(guān)價(jià)格另有約定的，具體約定見附件三。4.2 買受人采取下列第【 4.2.1 】【4.2.2 】【4.2.3 】種方式付款。4.2.1 、一次性付款。買受人應(yīng)于年月日

10、前向出賣人一次性付清房款人民幣：元（小寫）， _元整（大寫）。出賣人給予買受人一定優(yōu)惠共計(jì)人民幣元，從已付房款中退還。4.2.2 、分期付款。4.2.2.1 、首付：買受人應(yīng)于年月日前向出賣人支付人民幣_(tái) 元（小寫） _元整（大寫）。若買受人未按約定日期支付首付，則本合同自行終止，出賣方有權(quán)另行處置該房屋。4.2.2.2 、第二期：買受人應(yīng)于年月日前向出賣人支付人民幣_(tái)元（小寫） _元整（大寫）。4.2.2.3 、第三期：買受人應(yīng)于年月日前向出賣人支付人民幣_(tái)元（小寫） _元整（大寫）。4.2.2.4 、。4.2.3 、其他4.3 、定金可編輯.4.3.1 、買受人【是】【否】向出賣人支付定金

11、，定金金額為人民幣_(tái)元（小寫），_元整（大寫），定金支付方式為： 本合同簽訂時(shí)【直接支付給出賣人】【存入專用賬戶劃轉(zhuǎn)，該專用賬戶賬號為：】。4.3.2 、買受人未按約定支付房款時(shí)，出賣人可以沒收定金解除合同，已經(jīng)支付的房款退還給買受人。4.3.3 、買受人按約定結(jié)清房款后，出賣人可將定金退還給買受人或?qū)⒍ń鸬肿髯詈笠黄谥械南鄳?yīng)房款。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、雙方當(dāng)事人可以約定定金條款，但是定金不得超過合同總價(jià)款的 20% ，且定金有雙倍罰責(zé)。關(guān)聯(lián)案例 01 、程昭蓉與紀(jì)忠生等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人偽造房屋產(chǎn)權(quán)證書與受讓人簽訂買賣合，并在合同中約定了定金條款。 現(xiàn)房屋所有權(quán)人不同意賣方導(dǎo)致合同無法履行

12、，受讓人要求雙倍返還定金。法院認(rèn)為由于被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時(shí)，向買受人出具的房屋所有權(quán)證屬虛假證件，且事后未得到房產(chǎn)權(quán)人的確認(rèn)，該合同應(yīng)為無效合同。2 、趙松濤與肖文彬等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人對出賣房屋沒有處分權(quán)，后權(quán)利人也并未追認(rèn)。 合同中約定有定金條款， 出賣人請求適用定金罰則而不支付賠償金。法院認(rèn)為該房屋買賣合同無效。03 、王瑾與李福全房屋買賣合同糾紛上訴案雙方當(dāng)事人在合同中約定接受定金的一方不履行合同的應(yīng)雙倍返還定金，后雙方為該合同履行發(fā)生爭議。法院認(rèn)為，雙方訂立的合同其內(nèi)容并未違反法律的規(guī)定，認(rèn)定為有效， 雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。關(guān)聯(lián)法規(guī) 可編輯.第五條房屋產(chǎn)權(quán)及

13、具體狀況的承諾5.1出賣人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.2出賣人應(yīng)當(dāng)保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系， 附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給買受人， 買受人對出賣人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買受該房屋。5.3出賣人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對已納入附件一的各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。5.4在房屋交付日以前發(fā)生的包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、供暖、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、電信等費(fèi)用由出賣人承擔(dān)，交付日以后（含當(dāng)

14、日）發(fā)生的費(fèi)用由買受人承擔(dān)。 出賣人同意將其繳納的該房屋專項(xiàng)維修資金（公共維修基金） 的賬面余額在買受人交付等額人民幣后轉(zhuǎn)移給買受人。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、出賣人應(yīng)確保對房屋有處分權(quán)，偽造、涂改房屋產(chǎn)權(quán)證的將受行政處罰，且影響合同效力。關(guān)聯(lián)案例 01 、程昭蓉與紀(jì)忠生等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人偽造房屋產(chǎn)權(quán)證書與受讓人簽訂買賣合，并在合同中約定了定金條款。 現(xiàn)房屋所有權(quán)人不同意賣方導(dǎo)致合同無法履行，受讓人要求雙倍返還定金。法院認(rèn)為由于被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時(shí)，向買受人出具的房屋所有權(quán)證屬虛假證件，且事后未得到房產(chǎn)權(quán)人的確認(rèn)，該合同應(yīng)為無效合同。2 、李嘉榮等與王桂萍等房屋買賣合同糾紛上訴

15、案出賣人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證將商品房出售給買受人， 現(xiàn)買受人主張合同無效。 法院可編輯.認(rèn)為依法成立的合同自成立時(shí)起生效。3 、趙松濤與肖文彬等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人對出賣房屋沒有處分權(quán)，后權(quán)利人也并未追認(rèn)。 合同中約定有定金條款， 出賣人請求適用定金罰則而不支付賠償金。法院認(rèn)為該房屋買賣合同無效。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第六條房屋的交付6.1 出賣人應(yīng)當(dāng)在_年 _月_日前將該房屋交付給買受人。 該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列第 _、_、_、_、_、_項(xiàng)手續(xù)：6.1.1 、出賣人與買受人共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收， 記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中

16、所列物品；6.1.2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字；6.1.3、移交該房屋房門鑰匙；6.1.4、；6.1.5、；6.1.6、。6.2 該房屋內(nèi)屬于出賣人的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等雙方可協(xié)商約定是否一同出售。 一同出售時(shí)，由買受人按照市場折舊后的價(jià)格支付給出賣人，出賣人交付房屋時(shí)物權(quán)將上述物品搬走。不一同出售時(shí)， 出賣人有自由處分權(quán)，應(yīng)于交房時(shí)將上述物品搬離該房屋。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、當(dāng)事人可自行協(xié)商確定交付時(shí)間，出賣人應(yīng)履行相應(yīng)的附隨義務(wù)。 關(guān)聯(lián)案例 關(guān)聯(lián)法規(guī) 可編輯.第七條違約責(zé)任7.1逾期交房責(zé)任除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買

17、受人的，按照下列【 7.1.1 】【 7.1.2 】方式處理。7.1.1 、按照逾期時(shí)間，分別處理（ （1 ）和（ 2）不作累加）。7.1.1.1逾期在 _日之內(nèi)，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款_%的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起_日內(nèi)向買受人支付違約金， 合同繼續(xù)履行；7.1.1.2逾期超過 _日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（ 1 ）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。7.1.2 、其他。7.2逾期付款責(zé)任買受人未按照第四條約定的

18、時(shí)間及方式付款的，按照下列第【7.2.1 】【 7.2.2 】種方式處理。7.2.1 、按照逾期時(shí)間，分別處理。 （7.2.1.1 和 7.2.1.2 不作累加）7.2.1.1逾期在 _日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款_%的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；7.2.1.2逾期超過 _日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（ 1 ）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。 出賣人解除合同的， 買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_%向出賣人支付違約金， 并由出賣人退可編輯.還買受人全部已

19、付款。7.2.2 、 _。（三）違反限購、限貸的責(zé)任買受人因違反有關(guān)限購、 限貸的法律規(guī)定， 致使合同無法繼續(xù)履行、 無法辦理過戶、無法取得銀行貸款的， 有買受人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并向出賣人支付應(yīng)付款%的違約金 ,同時(shí)沒收定金。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、雙方當(dāng)事人可以在合同中約定違約賠償責(zé)任，但違約金超過實(shí)際損失 30% 的部分不予支持。關(guān)聯(lián)案例 01 、郝加良與劉彥中等房屋買賣合同糾紛上訴案 雙方簽訂買賣合同并約定了違約金， 后因被上訴人的原因未辦理交易，上訴人要求被上訴人支付違約金和繼續(xù)履行合同。2 、張滿元等與王水祥等房屋買賣糾紛上訴案雙方當(dāng)事人簽訂了買賣合同，受讓人未按照合同約定的時(shí)間支付價(jià)款。2

20、 、出賣人可要求買受人提供購房家庭情況申報(bào)表，如果違反限購、限貸相關(guān)規(guī)定將可能導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第八條出賣人將該房屋出賣給第三人合同簽訂后，出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房， 出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還買受人全部已付款，按照 _銀行同期貸款利率 付給利息，并按買受人累計(jì)已付房價(jià)款的一倍支付違約金。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、一房二賣導(dǎo)致無法交付房屋，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。可編輯.關(guān)聯(lián)案例 01 、李興平與李偉房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人將自有房屋出賣給買受人， 收取了定金并約定違約金條款，隨后出賣人又將房屋賣給第三人并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記

21、。 合同的內(nèi)容和形式均不違反法律的規(guī)定，該合同合法有效，法院予以確認(rèn)。2 、胡竹蓮與宋新年房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人將房屋出售給受讓人后有將該房屋出售給第三人， 兩受讓人均未能辦理變更登記。 法院認(rèn)為該合同無效。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第九條稅、費(fèi)相關(guān)約定本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及云南省的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：出賣人繳納：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅,出賣人如果是企業(yè)的還需繳納企業(yè)所得稅；買受人繳納：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等除出賣人繳納以外的稅種。因一方不按約定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于總房價(jià)款 _%的違約金。本合同履行過程中因政策原因

22、須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【出賣人】【買受人】繳納。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、雙方當(dāng)事人可以約定各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，違約的將承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)聯(lián)案例 01 、洪盛開與支輝房屋買賣合同糾紛上訴案雙方當(dāng)事人約定各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)。 法院認(rèn)為約定有效， 案件爭議的營業(yè)稅應(yīng)由被上訴人支輝承擔(dān)。2 、朱永輝與趙曉妍房屋買賣合同糾紛上訴案雙方當(dāng)事人在合同中約定可編輯.定金條款，后因交易中繳納營業(yè)稅發(fā)生爭議，要求按定金罰則處理。 法院認(rèn)為該合同系雙方真實(shí)意思表示且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第十條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記10.1當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起_日內(nèi)，雙

23、方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。10.2買受人未能在 _（約定時(shí)間或約定條件）內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列方式處理。10.2.1 、如因出賣人的責(zé)任，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_日內(nèi)退還買受人全部已付款， 并按照 _銀行同期貸款 利率付給利息。買受人不退房的， 自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款 _%的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起 _日內(nèi)向買受人支付。10.2.2 、如因買受人的責(zé)任，自約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)屆滿之次日起至

24、實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付全部已付款 _%的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起 _日內(nèi)向出賣人支付。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定的時(shí)間辦理變更登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。關(guān)聯(lián)案例 01 、馮廣仁與劉云房屋買賣合同糾紛上訴案買受人結(jié)清房款可編輯.后出賣人不愿與其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。法院認(rèn)為協(xié)議,系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容和形式均符合法律的規(guī)定，協(xié)議合法有效。2 、張耀斌與舒航房屋買賣合同糾紛上訴案雙方當(dāng)事人約定由出賣方辦理過戶手續(xù)， 但該房屋屬于政府規(guī)定不允許辦理過戶手續(xù)情形。 法院認(rèn)為當(dāng)事人雙方不可預(yù)測的情形致使雙方買賣并未實(shí)際履行，

25、 加之，原審被告現(xiàn)已不愿意再履行，故雙方不存在違約的事實(shí)。3 、趙文革與董常福房屋買賣合同糾紛上訴案案情簡介：出賣人將共有住房出賣給受讓人， 但事后未能共同辦理過戶手續(xù)， 后來政府下達(dá)通知該房屋被禁止交易，無法辦理過戶手續(xù)。 法院認(rèn)為合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示， 且不違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第十一條不可抗力及情勢變更11.1不可抗力因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響， 部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起_日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋【所有權(quán)轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占

26、有】之日起轉(zhuǎn)移給買受人。11.2情勢變更因情勢變更不能按照約定履行本合同的，出賣人在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起_日內(nèi)通知受讓人，由出賣人和受讓人共同協(xié)商處理方案。若協(xié)商不成的出賣人可解除合同?？删庉?風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、因不可抗力或情勢變更致使合同無法按約定履行，應(yīng)及時(shí)通知對方，雙方可根據(jù)情勢嚴(yán)重程度協(xié)商解決方案。關(guān)聯(lián)案例 01 、金雙元等與李鳳瓊房屋買賣合同糾紛上訴案付清房款交付房屋后，該房應(yīng)城市拆遷被拆除， 期間未轉(zhuǎn)讓過戶。 法院認(rèn)為房屋買賣合同生效后，即對雙方具有法定約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自項(xiàng)下的義務(wù)。2 、王菊仙與蘇平等房屋買賣合同糾紛上訴案出賣人系房屋共有人在未征得另一共有人同意的情形下

27、將房屋出售， 因該房屋屬于拆遷房屋未能辦理房產(chǎn)證。房產(chǎn)證取得之后因過戶產(chǎn)生糾紛。 法院認(rèn)為房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示， 其內(nèi)容和形式符合法律的規(guī)定， 該買賣協(xié)議合法有效。 房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。關(guān)聯(lián)法規(guī) 第十二條爭議解決方式本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議， 由雙方協(xié)商解決； 協(xié)商不成的，按照下列第【12.1 】【 12.2 】種方式解決。12.1依法向房屋所在地人民法院起訴；12.2提交 _仲裁委員會(huì)仲裁。第十三條本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。對本合同的解除， 應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 本合同附件及

28、補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第十四條本合同及附件共頁，一式份，具有同等法律效力，其中出賣人份；買受人份；雙方辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)向房屋權(quán)屬登記部可編輯.門提交主合同一份，附件二、附件三有實(shí)際約定內(nèi)容的，需一并提交。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1 、當(dāng)事人可以約定爭議解決方式或起訴或仲裁。 關(guān)聯(lián)案例 2 、當(dāng)事人可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，具有同本合同同樣的法律效力。 關(guān)聯(lián)案例 關(guān)聯(lián)法規(guī) 出賣人（簽章）：買受人（簽章）：法定代表人：法定代表人：委托代理人（簽章）：委托代理人（簽章）：聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：聯(lián)系地址：聯(lián)系地址：傳真號碼：傳真號碼：專用賬戶賬號：可編輯.簽訂時(shí)間： _年_月_日簽訂時(shí)間： _年_月_日簽訂地點(diǎn)：簽訂地點(diǎn)：可編輯.附件一房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況（一）房屋附屬設(shè)施設(shè)備：1 、供水：【自來水】【礦泉水】【熱水】【中水】： _2 、供電：【 220V 】【380V 】【可負(fù)荷