淺析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1、淺析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢房地產(chǎn)具有特殊的產(chǎn)品特征，除經(jīng)濟功能-創(chuàng)造價值、投資、融資外，還有社會功能，即保障生活、提供景觀、構(gòu)筑和諧社區(qū)， 而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是直接關(guān)系到國家金融安全、 關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的健康運行和長期平穩(wěn)發(fā)展。 因此， 中國房地產(chǎn)業(yè)走向何處、趨勢如何已成為社會各界關(guān)注的焦點問題。一、中國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位及作用有人說 “中國的宏觀經(jīng)濟能否保持平穩(wěn)較快的增長態(tài)勢，成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn) ” ，更有人稱 “中國房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟” ，無論上述說法是否成立， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對中國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展至關(guān)重要，是一個不爭的事實。（一）房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)

2、業(yè)在國民經(jīng)濟鏈條中處于中間環(huán)節(jié)， 對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長、 波及面十分廣闊。 房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)聯(lián)到機械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、農(nóng)業(yè)、化學(xué)工業(yè)及石油加工業(yè)、采掘業(yè)；而且與金融保險業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、商業(yè)、郵電運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)。 據(jù)估算， 每 100 元的房地產(chǎn)需求大約會帶動關(guān)聯(lián)行業(yè) 215 元的需求， 也就是說， 加上房地產(chǎn)自身需求， 每 100 元的房地產(chǎn)需求會影響到整個國民經(jīng)濟的 315 元總產(chǎn)出。房地產(chǎn)投資成為全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部份。 作為全社會固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，從1986 年的01 億元增加到 2004年的 1315

3、8億元， 18年間增長 130倍， 年均增長31.1%，明顯高于同期全社會固定資產(chǎn)投資18.9%年均增速。2005 年上半年.房地產(chǎn)開發(fā)已完成投資6193 億元，同比增長23.5%。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長， 其占全社會固定資產(chǎn)投資的比重從1986年的3.2%上升到2004 年的18.8%，己成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的重要力量。房地產(chǎn)投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻率逐步提高。 1997 年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 3.9%， 2004 年提高到7.5%。 1997年到 2004 年間， 扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)的增量占GDP增量的比重達到11.6%,即房地

4、產(chǎn)開發(fā)對 GDP增長速度的貢獻率為11.6%，這還不包括房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)以乘數(shù)效應(yīng)產(chǎn)生的間接拉動:（二）房地產(chǎn)對全社會消費影響較大國家城鎮(zhèn)注房制度改革的進一步深化， 銀行個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)的大力推出等一系列政策變化激發(fā)了長期被壓抑的購房需求， 住房消費暴發(fā)性釋放； 工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展， 城鎮(zhèn)人 U 持續(xù)增加， 房地產(chǎn)需求不斷加強； 大規(guī)模城市改造和居民拆遷， 使住房銷售市場的被動需求放大； 個人購房支付能力的增強； 加上利益驅(qū)動下的投機行為等的共同作用，房地產(chǎn)市場需求旺盛，價格快速、逐年攀升_-從 2001年開始，全國商品房和商品住宅平均銷售價格分別每年上漲14.4附口15.2%u2005

5、年上半年，商品房和住宅平均銷售價格就分別同比增長8.9%和 11.3%。房地產(chǎn)需求大增和價格大幅上揚大大刺激和增加了住房消費。 同時，住房消費也使得相應(yīng)的管理費、水電燃料費增加，還帶動了建筑裝飾用品、耐用消費品等的消費。此外，房地產(chǎn)的建設(shè)還增加了就業(yè)崗位，增強了建筑丁_人的日常消費能力。但房地產(chǎn)業(yè)的紅火也是把n雙刃劍n,住房消費額占個人收入的比重巨大，居民其他消費支出被大量擠占，社會其他消費受到很大的負面影響。（三）房地產(chǎn)業(yè)與金融關(guān)系越發(fā)緊密據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中 ”定金和預(yù)收款n 占總資金的 43.、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占總資金的30

6、.39K銀行貸款占總資金的18.4%。但房地產(chǎn)開發(fā)資金中，企業(yè)S籌資金主要由商品房銷售收人轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，大約70%來自銀行貸款；" 定金和預(yù)收款"有 30%的資金來自銀行貸款。依此計算， 房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重約60%左右。而房地產(chǎn)周期比較長，不具有流動性，且受整個宏觀經(jīng)濟、利率水平、 物價水平、 和其他金融資本及固定資產(chǎn)價格起伏的影響。 因此，銀行給房地產(chǎn)項目的融資或者給居民按揭貸款都是較長期的， 易造成高度的流動性風(fēng)險。 流向房地產(chǎn)的信貸過多可能會危及銀行體系的健康和穩(wěn)定，對整個社會信用支付系統(tǒng)形成很大沖擊。二、近

7、期宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響自 2003 年以來，宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化和國家一系列調(diào)控政策的出臺，深刻地影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中貨幣政策的調(diào)整、財政政策的改變、產(chǎn)業(yè)政策的改革及演化 ,直接改變了房地產(chǎn)市場的運行基礎(chǔ)和發(fā)展軌跡。1、貨幣政策調(diào)整對房地產(chǎn)的影響近幾年，利率過低、投資渠道單一，國內(nèi)大量儲蓄資金以及閑散資金紛紛流人房地產(chǎn)市場。 銀行貸款門檻較低， 房地產(chǎn)金融支持力度逐年加大， 投人房地產(chǎn)的資金逐級放大， 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)資產(chǎn)價格膨脹態(tài)勢。 宏觀調(diào)控以來， 國家采取上調(diào)個人住房公積金和商業(yè)貸款利率、 上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、 提高第二套及第二套以上房屋貸款首付款比例等緊縮措施， 提高了

8、住房消費信貸門檻， 房地產(chǎn)的投機行為得到了有效的控制，中國房地產(chǎn)市場開始變得理性起來。人民幣升值預(yù)期使國際熱錢大量流進中國部分熱點城市的房地產(chǎn)市場， 成為抬高房地產(chǎn)價格的重要因素。 而國家在進行人民幣匯率改革時嚴格遵循主動性、可控性、漸進性，使外界很難預(yù)期人民幣升值水平， 逐步釋放人民幣升值壓力， 使國際游資在樓市投機操作的交易成本高昂，大大降低了國際游資興風(fēng)作浪的可能性。2、財政政策改變對房地產(chǎn)的影響長期以來， 我國地方各級政府均有不同形式的舉債行為， 所負債務(wù)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 且規(guī)模呈加速上升趨勢， 為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了強有力的支撐。 但隨著地方政府預(yù)算內(nèi)資金的減少， 城市開發(fā)

9、力度有所下降， 部分房地產(chǎn)項目的配套設(shè)施建設(shè)受到影響， 房地產(chǎn)價值空間下降，消費者購買熱情也隨之下降；同時，城市拆遷規(guī)模相應(yīng)減少,房地產(chǎn)市場的剛性需求隨之減小。此次宏觀調(diào)控前， 鼓勵房地產(chǎn)投資的優(yōu)惠稅收政策層出不窮， 為房地產(chǎn)的炒作添了 “一把火 ” 。而近日出臺的 “對個人購買的非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收人減去購房價款的差額征收營業(yè)稅”、 “對個人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業(yè)稅”等稅收政策，直接打擊了房地產(chǎn)市場的炒作行為。3、產(chǎn)業(yè)政策改革對房地產(chǎn)的影響過去， 有些地方政府追求不切實際的經(jīng)濟增長指標(biāo)， 制訂過高的房地產(chǎn)投資計

10、劃。 相當(dāng)一部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達到30%左右，個別城市甚至接近60%， 造成城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴； 有些開發(fā)企業(yè)為追求高額利潤， 盲目上大戶型、高層、高檔項目。宏觀調(diào)控實施以來， 國務(wù)院從嚴格控制土地和規(guī)范房地市場秩序兩個方面著手，嚴把土地供應(yīng)關(guān)，從源頭對房地產(chǎn)投資進行調(diào)控；將房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占項目總投資的比例提高到30%;加大各地區(qū)經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量； 強化行政監(jiān)管， 限制期房的買賣等一系列產(chǎn)業(yè)政策的改革舉措有效合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)與消費。當(dāng)前， 房地產(chǎn)投資增幅正繼續(xù)回落； 部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解；商品住房平均價格漲幅回落；房地產(chǎn)信貸增幅放緩

11、；國家房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣 指數(shù) 自 1 月份 103.44 逐漸下降 到 8 月份101.86,2005 年房地產(chǎn)市場處于景氣下降區(qū)間，宏觀經(jīng)濟變化產(chǎn)生的市場效應(yīng)初步顯露。三、房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢由于行業(yè)獨特性和對宏觀經(jīng)濟的敏感性， 房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展將與宏觀經(jīng)濟形勢和宏觀調(diào)控的下一步舉措息息相關(guān)，呈現(xiàn)以下趨勢：第一， 外部政策環(huán)境仍將有利于行業(yè)的發(fā)展， 但控制投資增長速度的宏觀調(diào)控近幾年不會有太大變化， 房地產(chǎn)行業(yè)將實現(xiàn)" 軟著陸 " 。作為國民經(jīng)濟的一個支柱，房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展不僅體現(xiàn)了改善人民居住條件、 全國建設(shè)小康社會的要求， 也是促進國民

12、經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的客觀需要。 國家必將堅定不移地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，做到 “有保有壓，區(qū)別對待 ”, 一方面適度控制投資增長,擠出房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫， 另一方面努力挖掘消費增長的巨大潛力， 調(diào)整房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)， 使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展， 與社會經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力及可持續(xù)性相適應(yīng)。第二，基本住房需求潛力巨大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大。自 住型將成為中國經(jīng)濟內(nèi)需主導(dǎo)的關(guān)鍵著力點， 將帶動整個房地產(chǎn)市場從過去的高速發(fā)展向低速加強、 穩(wěn)步回升階段轉(zhuǎn)變。 從房屋需求來看，購房需求目前雖已大量釋放，但宏觀經(jīng)濟總體上好，今后幾年GDP增幅仍可達8%左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9.8%左右，居民收入快速提高為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了收人積累， 加上城市化的大力推進和居民改善居住條件意愿的促動， 房地產(chǎn)市場的潛在需求仍然巨大。從市場供給來看，房屋供給在短期內(nèi)保持上升的態(tài)勢，出現(xiàn)供大于求的情況； 但從長期看， 國家對于增量土地控制的作用將逐漸顯現(xiàn)，住房用地數(shù)量受到一定的限制，房屋供給能力卻有限。第三，行業(yè)內(nèi)整合必將提速，將出現(xiàn)地區(qū)寡頭壟斷經(jīng)營。資金和土地是房地產(chǎn)行賴以生存的生產(chǎn)要素， 直接關(guān)系到房