最全最好的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)PPT

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 住房用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 綜合或其他用地5

2、0年 土地的分類：1、生地2、熟地 （1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平注解：三通一平是指：是指土地具備上水、雨污水和道路通以及土地平整的條件。即通水、通電、通路、平整土地五通一平是指：即通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平是指：是指土地（生地）在通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信、和道路通以及土地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)地后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。即通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋亍?1、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 3、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營(yíng)形式市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)注解

3、：房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)一級(jí)是指城市人口基數(shù)大，即人口多；二級(jí)是指城市人口基數(shù)中，即人口不多，但又超過(guò)200萬(wàn)人口；三級(jí)是指城市人口基數(shù)小，即人口偏少。土地一、二、三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)：政府花錢來(lái)改造土地，來(lái)開(kāi)發(fā)土地，使土地能夠符合開(kāi)發(fā)、新建的要求；二級(jí)市場(chǎng)：政府委托下屬事業(yè)單位與開(kāi)發(fā)商組建土地開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使生地變成熟地；三級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商在取得一塊土后或自己開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)給另一個(gè)需要用地的單位，然后由另一單位進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，使土地能夠滿足開(kāi)發(fā)、新建、擴(kuò)建等需要。 居住物業(yè) 商用物業(yè)房 產(chǎn) 分 類居住住宅 平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇 寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)） 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)

4、用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途建筑面積計(jì)算 占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積 容積率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用面積與建筑面積的比率 綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率 房屋面積的分類 使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 建筑面積包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等 公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、

5、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 4、鋼結(jié)構(gòu)1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu) 4、其它1、低層 3層及3層以下 （10米）2、多層 3層以上，7層以下（7+1層，24米）3、中高層 7層以上，16層以下（54米）4、高層 16層以上，24層以下（100米）5、超高層 24層以上（100米）房地產(chǎn)的交易： 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃 （1）房地產(chǎn)租賃的概念 （2）房產(chǎn)出租的性質(zhì) 房屋出租人必須具備的出租條件房屋出租人必須具備的出租條件：1. 1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2. 2.共

6、有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書或委托書3. 3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本證件副本4. 4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過(guò)戶手續(xù)，方可以出租私有房屋手續(xù)，方可以出租私有房屋5. 5.具有房屋出租行為能力具有房屋出租行為能力6. 6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7. 7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的影響房屋價(jià)格的因素： 房屋的

7、地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 其它因素我國(guó)住房改革的5個(gè)時(shí)期： 1980-1985年，國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購(gòu)買住房的試點(diǎn) 1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開(kāi) 1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn) 1998年至今

8、，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段 北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷：租賃市場(chǎng)：（3個(gè)階段） 1991-1999年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多以分散的個(gè)體進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，客戶需求大于房屋供應(yīng) 1999-2001年，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始展開(kāi)連鎖經(jīng)營(yíng)，北京市市場(chǎng)逐步出現(xiàn)品牌化趨勢(shì)，客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平 2001年至今，市場(chǎng)開(kāi)始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司，北京市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司管理逐步正規(guī)化，房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷： 二手房交易市場(chǎng)：（4個(gè)階段） 1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式 1999-2001年，

9、北京市逐步放開(kāi)二手房市場(chǎng)，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升 2001-2003年，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始可上市交易，市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開(kāi)始攀升 2003年至今，國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易 中介業(yè)務(wù)介紹： 居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)（高端市場(chǎng)）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場(chǎng)）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場(chǎng)） 1、第一太平戴維斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地產(chǎn)（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、

10、嘉園置地（Joanna） 7、我愛(ài)我家 8、順弛 9、中大恒基 如何選擇理想的居住住宅 1.地段： 2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂(lè)及網(wǎng)點(diǎn)等) 3.房屋層數(shù) 4.朝向 5.房屋的功能分區(qū) 6.面積空間如何選擇理想的居住住宅 7.質(zhì)量與細(xì)節(jié) 8.樓梯及電梯 9.采光與通風(fēng) 10.景觀 11.物業(yè) 12.配套設(shè)施商 用 物 業(yè) 1.位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理 5.配套設(shè)施（商務(wù)中心、銀行、郵局、員工餐廳、機(jī)票代理等） 6.其它 融資及付款方式租賃業(yè)務(wù)： 1.普通民宅因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，故付款方式

11、通常為押一付三或押一付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租2.公寓及寫字樓因代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由業(yè)主承擔(dān)，故付款方式通常為押二付三或押二付六，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租融資及付款方式 3.商鋪代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押一付六或年付，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租 4.特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 5.因付款方式的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變化融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù)： 二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易房?jī)r(jià)的10%作為首付款或定金，在過(guò)戶時(shí)（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)

12、交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方支付剩余房款 特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致 房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法： a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃） C、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù) 二手房的概念二手房是指由北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購(gòu)商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購(gòu)房改房和已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的概念： 已購(gòu)公有住房指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買的

13、公有住房； 已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國(guó)家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務(wù)知識(shí)二手房業(yè)務(wù) 不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的3.房屋所在地區(qū)戶籍凍結(jié)，已列入拆遷公告范圍的4.擅自改變房屋使用性質(zhì)的5.以房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的6.住房面積超過(guò)本市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反固定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，超標(biāo)準(zhǔn)部分未按規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的7.法律、法規(guī)及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定

14、其他不宜出售的8.房屋上市出售后形成新的住房困難的第一講 房地產(chǎn)基本概念$ 房地產(chǎn)的概念$房地產(chǎn)業(yè)的概念及內(nèi)容$房地產(chǎn)所具有的特點(diǎn)$房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程土地的基本概念 土地的類型 開(kāi)發(fā)用地的獲取 土地的使用權(quán)及年限 土地的“三通一平” 土地的“七通一平”第二講 建筑基本知識(shí)基本概念建筑類型建筑結(jié)構(gòu)建筑布置形式（特點(diǎn)）建筑風(fēng)格第三講 規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)P基本概念P住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)基本流程P戶型設(shè)計(jì)的基本流程P設(shè)計(jì)階段的劃分P設(shè)計(jì)圖紙的基本種類第四講 房地產(chǎn)綜合知識(shí)前期工作市場(chǎng)推廣項(xiàng)目環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣其他方面 補(bǔ)充概念A(yù) 房產(chǎn)的分類： 住宅類和非住宅類B 住宅類分為： 商品房和非商品房C 商品房

15、的概念： 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的分類A 按商品房的性質(zhì)來(lái)分 居住商品房和非居住商品房B 按商品房?jī)r(jià)格來(lái)分 平價(jià)商品房和市場(chǎng)價(jià)商品房C 按銷售對(duì)象來(lái)分 內(nèi)銷商品房和外銷商品房房屋預(yù)售的條件A “五證”齊全B 工程建設(shè)投資達(dá)到25%“五證”是指A 土地使用權(quán)證（簡(jiǎn)稱：土地證）B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D 建設(shè)用地許可證E 商品房預(yù)售許可證第五講 看圖知識(shí)施工圖戶型圖第六講 面積及計(jì)算原則面積的概念面積的計(jì)算原則面積的計(jì)算第七講 合同條款及簽訂合同的類型合同的條

16、款解釋合同簽訂的注意事項(xiàng)第八講 銀行按揭銀行按揭的概念銀行按揭的流程辦理按揭的費(fèi)用辦理按揭的條件按揭款項(xiàng)的計(jì)算按揭的年齡要求第九講 類比樓盤分析類比樓盤的信息收集類比樓盤的案例分析第十講 銷售基本流程前期準(zhǔn)備工作銷售基本流程銷售工作執(zhí)行流程前期宣傳部署工作流程第十一講 客戶問(wèn)答A 電話問(wèn)答B(yǎng) 現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答經(jīng)典時(shí)代經(jīng)典時(shí)代第十二講 市場(chǎng)調(diào)研與分析市場(chǎng)調(diào)研的價(jià)值市場(chǎng)調(diào)研的模式市場(chǎng)調(diào)查的研究市場(chǎng)調(diào)查的基本流程房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程一、建設(shè)用地的確定二、可行性研究三、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)四、土地平整及拆遷五、開(kāi)工建設(shè)六、竣工驗(yàn)收七、維修與管理u 市場(chǎng)推廣、銷售返回返回什么是房地產(chǎn) ?房地產(chǎn) 是指土地上的房屋等建筑物

17、和構(gòu)筑物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的總稱.房地產(chǎn)又稱為 返回返回不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的定義房產(chǎn)： 是房屋的社會(huì)形態(tài)，主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地產(chǎn)： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。返回返回房產(chǎn)的分類房產(chǎn)分為： 住宅類和非住宅類住宅類分為： 商品房和非商品房返回返回什么叫商品房？ 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 按性質(zhì)來(lái)分：居住和非居住 按價(jià)格來(lái)分：平價(jià)和市場(chǎng)價(jià) 按銷售對(duì)象分：內(nèi)銷和外銷返回返回房地產(chǎn)業(yè)是指8 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的 行業(yè)。8 它包

18、括土地的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、 房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維 修等。返回返回房地產(chǎn)的特點(diǎn)A 是價(jià)值大、集約化的商品B 價(jià)格差別比較大C 市場(chǎng)需求彈性大D 安全性、保值性的商品E 具有一般商品的流通過(guò)程返回返回開(kāi)發(fā)用地方面的概念開(kāi)發(fā)用地的獲取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用權(quán)的年限范圍返回返回土地的類型工業(yè)用地 商業(yè)用地公用事業(yè)用地 交通運(yùn)輸用地住宅用地 行政機(jī)關(guān)用地綠化用地 軍事用地其他用地 返回返回土地的獲取A 土地使用權(quán)出讓 三種出讓方式：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議B 土地的征用C 土地的劃拔返回返回土地的使用年限純居住用地 . . . . . . . . 工業(yè)用地 . . . . .

19、 . . . . 教、科、文、衛(wèi)、體用地 . .商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 . . .綜合或其他用地 . . . . . . .返回返回70年50年50年40年50年“七通一平”“七通” ： 通路、通水、通電、通下污水、 通電訊、通煤氣、通供熱“一平” ：土地平整返回返回建筑類型多層建筑高層建筑 超高層建筑 返回返回八層以下，建筑高度不超過(guò)24米八層以上，二十四層以下二十四層以上建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)返回返回建筑布置形式行列式周邊式混合式自由式返回返回建筑風(fēng)格 什么叫建筑風(fēng)格？ 建筑風(fēng)格的分類 住宅建筑風(fēng)格的表達(dá)要素返回返回建筑風(fēng)格A 是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征B 是建筑的一種方

20、式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為 凝固的社會(huì)思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值 和美學(xué)觀D 是一種建筑個(gè)性和建筑特征E 是民族的特征，也是時(shí)代的特征F 是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式返回返回建筑風(fēng)格的分類A 歐陸風(fēng)格B 古典與現(xiàn)代結(jié)合C 現(xiàn)代風(fēng)格D 異域風(fēng)格E 普通風(fēng)格返回返回建筑風(fēng)格的表達(dá)要素A 立面B 重點(diǎn)和細(xì)部處理C 材質(zhì)D 色彩E 空間及其組合F 外部環(huán)境返回返回重點(diǎn)和細(xì)部處理包括三個(gè)方面： A 部件：如窗戶、門、走廊、陽(yáng)臺(tái)、 拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等 B 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓 形、菱形等 C 圖案：主要是人、神、動(dòng)物、器物 等返回返回基本概念朝向 層數(shù)

21、 層高 開(kāi)間 進(jìn)深長(zhǎng)度 體型 凈高 標(biāo)高 樓高棟距 山墻 分戶墻 戶內(nèi)墻 外墻女兒墻 柱梁 樓板 立面 天花返回返回基本概念A(yù) 規(guī)劃用地 B 建設(shè)用地C 總建筑面積 D 建筑密度E 居住密度 F 容積率G 綠化率 H 總戶數(shù)I 總居住人口 返回返回總建筑面積總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積+公共建筑面積返回返回建筑密度又稱為“建筑覆蓋率” 居住建筑基底面積 建筑密度 = （%） 居住建筑用地面積返回返回居住密度 居住面積居住密度 = （%） 居住建筑用地面積返回返回容積率 總建筑面積 容積率 = （%） 建筑用地面積返回返回綠化率 總綠化面積 綠化率 = （%） 建筑用地面積返回返回住宅

22、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本流程A 總體規(guī)劃B 房型設(shè)計(jì)C 細(xì)節(jié)處理D 環(huán)境規(guī)劃E 景觀設(shè)計(jì)返回返回戶型設(shè)計(jì)的基本流程A 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查B 掌握戶型需求C 確定戶型大小D 進(jìn)行功能分區(qū)E 進(jìn)行戶型布局F 確定戶型構(gòu)成G 細(xì)部處理返回返回設(shè)計(jì)階段的劃分A 總體設(shè)計(jì)階段B 初步設(shè)計(jì)階段C 技術(shù)設(shè)計(jì)階段D 施工設(shè)計(jì)階段返回返回圖紙的基本種類A 總平面規(guī)劃圖 B 環(huán)境規(guī)劃圖C 交通組織圖 D 單體平面圖E 建筑立面圖 F 工程施工圖G 戶型圖返回返回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作A 項(xiàng)目建議書B(niǎo) 項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研C 市場(chǎng)定位、價(jià)值評(píng)判D 價(jià)值報(bào)告E 客戶群體與產(chǎn)品定位F 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃G 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)返回返回市場(chǎng)推廣A 廣告宣傳B

23、 宣傳物料的準(zhǔn)備C 樣品房D 銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置E 項(xiàng)目示范環(huán)境F 項(xiàng)目引導(dǎo)系統(tǒng)返回返回項(xiàng)目環(huán)境A 所處區(qū)域簡(jiǎn)介B 歷史沿革C 商業(yè)發(fā)展情況D 公共投資與重大建設(shè)E 區(qū)域特色F 交通狀況返回返回區(qū)域特色A 商業(yè)設(shè)施B 市政設(shè)施建設(shè)C 教育設(shè)施D 醫(yī)院E 娛樂(lè)設(shè)施返回返回交通狀況A 主干道及規(guī)劃道路B 公交線路情況C 交通系統(tǒng)規(guī)劃D 城市交通發(fā)展規(guī)劃與設(shè)施返回返回項(xiàng)目產(chǎn)品A 基本資料B 規(guī)劃理念C 產(chǎn)品規(guī)劃D 建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)E 公共配套設(shè)施F 綠化景觀設(shè)計(jì)G 物業(yè)管理返回返回基本資料A 戶型種類B 面積范圍C 主力戶型D 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)E 價(jià)格情況返回返回市場(chǎng)分析A 市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)資料與分析B 重要個(gè)案分析與比

24、較C 區(qū)域個(gè)案分析返回返回項(xiàng)目?jī)?yōu)劣A 賣點(diǎn)說(shuō)明B 戶型優(yōu)劣C 環(huán)境優(yōu)劣D 配套優(yōu)劣返回返回其他方面A 金融市場(chǎng)B 法令法規(guī)C 土地政策D 政治因素E 經(jīng)濟(jì)發(fā)展返回返回戶型 是指表達(dá)一個(gè)住宅單位的結(jié)構(gòu)和布局。 * 戶型的種類 * 戶型圖內(nèi)容返回返回戶型的種類A 平層B 錯(cuò)層C 三錯(cuò)層D 躍層E 別墅返回返回戶型圖的內(nèi)容安排樓盤名稱 單元房號(hào) 位置示意圖結(jié)構(gòu)布局 面積大小功能面積 朝向功能分區(qū)返回返回功能分區(qū)玄關(guān) 儲(chǔ)藏室起居室 屏風(fēng)主臥室 酒吧臥室 洗衣間兒童房 過(guò)道書房 生活陽(yáng)臺(tái)客房 觀景陽(yáng)臺(tái)工人房 LDK一體化返回返回LDK一體化 是指客廳、餐廳、廚房三者采用開(kāi)敞式的自由分割布局。返回返回面積

25、的概念A(yù) 建筑面積B 使用面積C 產(chǎn)權(quán)面積D 公有建筑面積（公攤面積）返回返回房屋建筑面積 指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋結(jié)構(gòu)牢固層高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。返回返回使用面積和產(chǎn)權(quán)面積使用面積： 指房屋內(nèi)部全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻的水平投影計(jì)算。產(chǎn)權(quán)面積： 指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。返回返回共有建筑面積又稱為“公攤面積” 是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的面積。共有建筑面積的組成返回返回返回面積計(jì)算返回面積計(jì)算共有建筑面積的組成電梯井 樓梯間 垃圾道 設(shè)備間 公共門 過(guò) 道 地下室 值班室為小

26、區(qū)服務(wù)的公共用房物業(yè)管理用房返回返回面積的計(jì)算原則A 計(jì)算全部面積的原則B 計(jì)算一半面積的原則返回返回全面積的計(jì)算原則（一）A 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面 積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；B 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電 梯間等其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積；C 穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均 一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（二）D 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋的自然層 計(jì)算面積；E 房屋天面上屬于永久性建筑，層高在 2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī) 房

27、及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的 部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（三）F 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影 面積計(jì)算；G 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各 層水平投影面積計(jì)算；H 與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上 蓋和柱的走廊按投影面積計(jì)算；I 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外 圍水平投影面積計(jì)算；全面積的計(jì)算原則（四）J 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層 高在2.2米以上的，按外墻投影面積計(jì) 算；K 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其 柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。返回返回半面積的計(jì)算原則A 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其 圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積

28、的一半計(jì)算；B 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水 平投影面積的一半計(jì)算；C 無(wú)頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的 一半計(jì)算；D 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍 投影面積一半計(jì)算。返回返回面積的計(jì)算 面積計(jì)算是指水平面積的測(cè)算，分為房屋和用地面積測(cè)算。建筑面積（銷售面積） 套內(nèi)面積使用面積 公攤面積使 用 率 得 房 率公攤系數(shù) 單元公攤小區(qū)公攤 返回返回建筑面積（銷售面積）銷售面積 = 套內(nèi)面積 + 公攤面積返回返回套內(nèi)面積和使用面積套內(nèi)面積： 是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積以及陽(yáng)臺(tái)的面積之和。使用面積： 指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積。返回返回使用率 使用面積

29、使用率=（%） 建筑面積（銷售面積）返回返回得房率 套內(nèi)建筑面積得房率=（%） 建筑面積（銷售面積）返回返回公攤系數(shù)返回返回銀行按揭的流程（一）A 客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同并交納 不低于20%或30%的首期房款；B 客戶攜帶身份證、購(gòu)房合同、付首期的 憑證復(fù)印件、還款能力證明到銀行辦理 有關(guān)貸款申請(qǐng)手續(xù)；C 銀行審查借款人的身份、儲(chǔ)蓄存款情況、 還貸能力；銀行按揭的流程（二）D 銀行同意后，銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu) 房者分別簽定借款合同、抵押合同、保 證合同；E 購(gòu)房者辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)（注：銀行是 第一受益人）；F 銀行、購(gòu)房者到房產(chǎn)局有關(guān)部門辦理 抵押登記辦理；銀行按揭的流程（三）G 購(gòu)房

30、者到銀行辦理貸款手續(xù)；H 銀行將貸款轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商售房專戶上；I 借款人按月還款（也可提前還貸款）；J 還款完畢，辦理房產(chǎn)抵押登記注銷手續(xù)， 借款人取得所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)；返回返回辦理按揭的費(fèi)用A 保險(xiǎn)費(fèi)（房?jī)r(jià)款*保險(xiǎn)費(fèi)率*貸款年限）C 抵押登記費(fèi)（按房產(chǎn)局的規(guī)定）D 公證費(fèi)用(客戶自行決定)返回返回辦理按揭的條件A 具有城鎮(zhèn)常住戶口B 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入C 開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂有按揭協(xié)議D 簽訂了購(gòu)房合同E 支付了不少于20%或30%的首期購(gòu)房款F 以所購(gòu)房作抵押或開(kāi)發(fā)商提供保證返回返回按揭款項(xiàng)的計(jì)算A 首期款的計(jì)算 首期款 = 房款總額 *（20%）B 按揭款的計(jì)算 按揭款 = 房款總額 首期款 （取整

31、到仟位）返回返回按揭的年齡要求A 要求年滿18周歲以上，具有完全民 事行為能力，男的在60周歲以下， 女的在55周歲以下。B 現(xiàn)在年齡加貸款年限： 男性不超過(guò)60年，女性不超過(guò)55年，且貸款期限不能超過(guò)30年。返回返回信息收集內(nèi)容（一）樓盤名稱 地址 發(fā)展商 發(fā)展商電話 代理商 代理商電話 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 交付時(shí)間 現(xiàn)場(chǎng)施工形象 占地面積 建筑面積 總套數(shù)信息收集內(nèi)容（二）小區(qū)性質(zhì) 周邊環(huán)境配套 建筑風(fēng)格建筑布局 小區(qū)內(nèi)部配套 主力戶型戶型面積 配套戶型 面積范圍 開(kāi)盤價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià)銷售均價(jià) 信息收集內(nèi)容（三）銷售策略銷售情況客戶群體個(gè)人評(píng)判返回返回前期準(zhǔn)備工作A 項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)B 采用

32、銷售方式C 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略D 項(xiàng)目宣傳方向返回返回銷售方式A 出售、出租、租售B 付款方式C 先住宅后商鋪D 整盤轉(zhuǎn)讓返回返回價(jià)格策略（一）A 高價(jià)策略市場(chǎng)需求大時(shí)常被采用B 低價(jià)策略淡市下常被采用C 一口價(jià)策略不分樓層朝向統(tǒng)一價(jià) 格，易于啟動(dòng)D 步步高價(jià)策略低價(jià)入市，逐步調(diào) 高，易于啟動(dòng)價(jià)格策略（二）E 內(nèi)部?jī)r(jià)策略針對(duì)心理的策略，吸 引集團(tuán)購(gòu)買和投資者F 客戶價(jià)策略客戶在底價(jià)基礎(chǔ)上任 意出價(jià)G 優(yōu)惠價(jià)策略以讓利來(lái)吸引客戶H 差別定價(jià)策略適合于綜合樓銷售， 調(diào)住宅低而商鋪高返回返回宣傳方向A 宣傳推廣的意圖和目的B 找出項(xiàng)目最具的優(yōu)勢(shì)作為中心主題C 以突出和訴求的其他訴求點(diǎn)D 符合目標(biāo)客戶層品味

33、的表現(xiàn)手法返回返回銷售基本流程A 客戶接待B 客戶確認(rèn)C 客戶認(rèn)購(gòu)D 認(rèn)購(gòu)簽約E 認(rèn)購(gòu)付款F 客戶服務(wù)G 客戶聯(lián)誼返回返回客戶接待A 工地現(xiàn)場(chǎng)接待B 銷售中心接待 （廣告客戶和關(guān)系客戶）返回返回客戶確認(rèn)A 參觀客戶 B 排除客戶C 認(rèn)購(gòu)客戶 D 合同客戶E 為主關(guān)系客戶 F 行業(yè)關(guān)系客戶G 企業(yè)關(guān)系客戶 H 項(xiàng)目關(guān)系客戶返回返回客戶認(rèn)購(gòu)A 初訪認(rèn)購(gòu)B 促銷認(rèn)購(gòu)C 再訪認(rèn)購(gòu)返回返回銷售工作執(zhí)行流程A 服務(wù)洽談B 購(gòu)房洽談C 認(rèn)購(gòu)洽談D 價(jià)格洽談E 合同洽談F 付款洽談返回返回服務(wù)洽談執(zhí)行內(nèi)容： 項(xiàng)目資料解說(shuō)執(zhí)行要點(diǎn)： 全面、準(zhǔn)確返回返回購(gòu)房洽談執(zhí)行內(nèi)容： 環(huán)境解說(shuō)、建筑解說(shuō) 配套解說(shuō)、物管解說(shuō)執(zhí)

34、行要點(diǎn)： 詳細(xì)、特色、規(guī)范、合理返回返回認(rèn)購(gòu)洽談執(zhí)行內(nèi)容： 客戶信息解說(shuō)、廣告解說(shuō)執(zhí)行要點(diǎn)： 隨機(jī)、符合返回返回價(jià)格洽談執(zhí)行內(nèi)容： 交付條件解說(shuō)、工程進(jìn)展解說(shuō)執(zhí)行要點(diǎn)： 明確、全面返回返回合同洽談執(zhí)行內(nèi)容： 促銷解說(shuō)、工程質(zhì)量解說(shuō)執(zhí)行要點(diǎn)： 訴求、針對(duì)性返回返回付款洽談執(zhí)行內(nèi)容： 企業(yè)形象解說(shuō)、售后服務(wù)解說(shuō)執(zhí)行要點(diǎn)： 規(guī)模、服務(wù)返回返回宣傳部署工作流程A 資源準(zhǔn)備B 地盤包裝C 戶外廣告D 報(bào)紙媒體軟性炒作E 電臺(tái)廣告新聞炒作F 電視媒體宣傳G 媒體投放費(fèi)用控制返回返回資源準(zhǔn)備售樓書單位平面圖價(jià)目表認(rèn)購(gòu)書認(rèn)購(gòu)須知售樓模型看樓接送車按揭指南返回返回電話問(wèn)答現(xiàn)場(chǎng)位置 占地面積規(guī)劃產(chǎn)品 面積范圍開(kāi)盤

35、時(shí)間 有何證照開(kāi)工時(shí)間 交房時(shí)間建筑形式 棟數(shù)戶數(shù)車位交通 付款方式產(chǎn)品價(jià)格 開(kāi)發(fā)商介紹返回返回現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答A 基本資料B 建筑規(guī)劃C 建材設(shè)備D 付款方式與按揭返回返回基本資料基地位置 方位朝向以前用途 所屬區(qū)域所屬地段 門牌號(hào)碼發(fā)展商 建筑設(shè)計(jì)施工單位 代理商銷售現(xiàn)場(chǎng)地址返回返回建筑規(guī)劃基地面積容積率總建筑面積建筑覆蓋率產(chǎn)品規(guī)劃返回返回建材設(shè)備外墻 內(nèi)墻 地面 門窗廚房 衛(wèi)生間 陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái)樓梯 電梯 煤氣 水電注：以上條件發(fā)展商保留以同等或更高 檔次的材料及設(shè)備替代的權(quán)利返回返回產(chǎn)品規(guī)劃（一）形式 棟數(shù) 用途 花園公共設(shè)施開(kāi)工、完工、交付使用時(shí)間地下室面積、層高車位規(guī)劃面積和形式 車型限制產(chǎn)品規(guī)劃（二）公共設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 設(shè)計(jì)特點(diǎn)使用年限 格局 房型棟距 樓高 柱寬梁深 樓板厚度樣板房具體面積返回返回市場(chǎng)調(diào)研的真