江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 、 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部印發(fā)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)，符合國(guó)家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)提供社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條政府提倡并引導(dǎo)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)

2、管理企業(yè)；鼓勵(lì)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第五條省物價(jià)局會(huì)同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理政策、原則和辦法。市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括公共性服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)

3、營(yíng)性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi)，滿(mǎn)足部分業(yè)江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法主、使用人需要或接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)(小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)除外), 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第八條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，由省轄市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期公布，原則上每年應(yīng)公布一次。暫無(wú)條件制定分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)的，可制定等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，逐步向分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)過(guò)渡。第九條普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)。物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi), 應(yīng)在前期

4、物業(yè)管理協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)( 租賃)合同中與物業(yè)買(mǎi)受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)，以招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過(guò)程及之后價(jià)格行為的監(jiān)督和管理，及時(shí)糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。第十條已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十一條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管

5、理企業(yè)與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。各級(jí)價(jià)格、物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十三條物

6、業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為：（一）管理服務(wù)人員的工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；（十）合理利潤(rùn)；（十一）法定稅率。其中：合理利潤(rùn)：普通住宅最高不超過(guò)8% ；其他物業(yè)由地方價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)定期公布市場(chǎng)平均水平。第十四條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列

7、帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)尚未成立或產(chǎn)生的，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第十五條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。第十六條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因分期開(kāi)發(fā)，分批交付使用，給先

8、期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專(zhuān)人管理的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)別不同情況由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)制定。業(yè)主( 使用人 ) 已擁有車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車(chē)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用原則制定；業(yè)主( 使用人 )不擁有車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)，并在確保區(qū)內(nèi)道路安全通暢條件下，占用小區(qū)公共設(shè)施、場(chǎng)地的，按低于社會(huì)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t制定。第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用

9、戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。第十九條各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時(shí)，應(yīng)依法舉行價(jià)格聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企江蘇物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法業(yè)的意見(jiàn)。第二十條物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半

10、年( 或一年 )向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施營(yíng)業(yè)收益和公共維修基金的支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門(mén)的監(jiān)督。第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，定期公布財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第二十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)， 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十五條各級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企