試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控

1、    試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控    張軍【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，并且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策直接影響其發(fā)展方向，如何能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展，是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)所需研究的問(wèn)題。本文將從成本核算與控制方面闡述其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的影響。規(guī)范有效的成本核算與控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和降低企業(yè)稅負(fù)，起到節(jié)余成本、減少費(fèi)用支出和降低稅負(fù)，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化的目的?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算與管控2017年以來(lái)，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供

2、給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，國(guó)家的調(diào)控政策不斷出臺(tái)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中房地產(chǎn)企業(yè)要生存與發(fā)展其成本核算與管控顯得尤為重要，只有加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算與管控，方能提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成及其特點(diǎn)1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容繁多，一般核算時(shí)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況設(shè)置成本項(xiàng)目，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)包括下列六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。2.房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)（1）開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模不同進(jìn)行不同方法核算。對(duì)于規(guī)模比較小的項(xiàng)目，如開發(fā)獨(dú)幢或幾幢房屋的

3、項(xiàng)目，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的項(xiàng)目，就必須科學(xué)地進(jìn)行成本歸集。（2）開發(fā)成本的分配方法不同對(duì)企業(yè)的稅負(fù)影響較大。成本分配方法的選擇對(duì)于土地增值稅的增值率影響較大，特別是開發(fā)項(xiàng)目存在普通住宅的情況下，選擇合理的成本分配方法有可能減免土地增值稅，為企業(yè)降低稅負(fù)。（3）正確地進(jìn)行成本費(fèi)用核算，能更好的了解開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向。有利于控制企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。（4）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。反映了企業(yè)主要成本的發(fā)生情況，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生至關(guān)重要的作用。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)狀及存

4、在的問(wèn)題1.缺乏房成本核算與管控結(jié)合意識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控在很多企業(yè)并沒(méi)有進(jìn)行有效的結(jié)合，財(cái)務(wù)只是進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算，成本管控的職能并沒(méi)有得到充分發(fā)揮。一方面，企業(yè)內(nèi)部管理人員成本管控觀念落后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段，只要快拿地、快銷售就能帶來(lái)可觀的利潤(rùn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控不能全稱有效結(jié)合，很多企業(yè)的管控只是事后管控很難達(dá)到管控的目的。2.不能有效利用財(cái)務(wù)軟件雖然很多企業(yè)有意識(shí)進(jìn)行成本核算與管控的有效結(jié)合，但是不能做到隨著業(yè)務(wù)的發(fā)生進(jìn)行時(shí)時(shí)控制。房產(chǎn)財(cái)務(wù)由于各種原因不能利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件，大量的數(shù)據(jù)需要進(jìn)行手工處理，開發(fā)成本的名目繁多，進(jìn)行有效的分類處理已經(jīng)浪費(fèi)了大量的

5、人力物力，如果再進(jìn)行成本管控的時(shí)時(shí)監(jiān)控勢(shì)必造成財(cái)務(wù)巨大的壓力，數(shù)據(jù)經(jīng)常存在誤差，不能很好起到管控的效果。3.缺乏稅收籌劃全程管控房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高是大家一致認(rèn)可的，因此如何降低企業(yè)稅負(fù)是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。但是很多企業(yè)忽視了稅收籌劃這一點(diǎn)，不能很好的利用稅收政策，不能在項(xiàng)目前期做好稅收測(cè)算進(jìn)行相應(yīng)稅收籌劃，針對(duì)不同稅種進(jìn)行分別測(cè)算，找到最低稅負(fù)管控點(diǎn)，從而影響?zhàn)I了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。4.缺乏高素質(zhì)的成本核算管控人才要做好成本管控需要復(fù)合型人才，需要懂財(cái)務(wù)又要懂業(yè)務(wù)還要具備一定的稅收籌劃能力，但是目前具備這些能力的人很少，要不就是只懂財(cái)務(wù)不懂業(yè)務(wù)，要不就是制動(dòng)業(yè)務(wù)不懂財(cái)務(wù)。在很大程度上人才制約

6、了企業(yè)成本核算與管控的有機(jī)結(jié)合和發(fā)展，在一定程度上制約了的發(fā)展。三、影響房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的因素分析1.思想意識(shí)因素成本管控是否到位直接受企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的重視程度影響，一般房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層比較重視銷售、設(shè)計(jì)、施工、結(jié)算等控制，對(duì)成本規(guī)范性管理不夠重視，直接影響到了成本管理的完善性。另外一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有清楚的掌握成本管控工作該如何實(shí)施，將成本管控工作直接交給財(cái)務(wù)部或成本管理部來(lái)完成，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本管控需要各個(gè)部門互相配合才能夠完成，從而導(dǎo)致成本管控不完善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管控的意識(shí)還有待于提高。2.制度因素成本管控實(shí)施需要制度予以保障，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的成本管控制度，即使一些

7、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控制度相對(duì)健全，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)管控的重點(diǎn)放在銷售和開發(fā)進(jìn)度上，導(dǎo)致成本管控制度的執(zhí)行上缺乏力度，出現(xiàn)應(yīng)付了事的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了成本管控不能發(fā)揮出自身的重要性作用。同時(shí)有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有明確成本管控工作中的責(zé)任和權(quán)利，干的好與不好都是一個(gè)樣，不能充分發(fā)揮員工在成本管控工作的積極性，不能夠保證成本管控工作的順利實(shí)施，制度制定、執(zhí)行不到位勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。3.方法因素實(shí)際工作中很多企業(yè)也進(jìn)行有關(guān)成本管控，但是由于采用傳統(tǒng)的手工核算的管控方法，導(dǎo)致工作人員工作量不斷增加，很多員工不愿意增加工作量從而管控的效果大打折扣。如何能購(gòu)采用最新的科技手段，利用先進(jìn)的

8、成本管控軟件將會(huì)大大提高管控的效率并且不增加企業(yè)員工的工作量。只有不斷完善成本管控的方法才能將管控落到實(shí)處，才能有利于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的創(chuàng)新升級(jí)。4.人員因素成本管控的效果如何，人的因素發(fā)揮著重要的影響。首先，要提高管理者的成本管控意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到成本管控的重要性，只有公司高層提高認(rèn)識(shí)才能在企業(yè)中很好的將成本管控落地。其次，對(duì)成本管控人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其掌握成本管控的工作方法，提高其的成本管控業(yè)務(wù)技能，只有這樣才能將成本管控在企業(yè)中得到有效實(shí)施。四、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控效果的對(duì)策1.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理全程管控意識(shí)要想財(cái)務(wù)在開發(fā)過(guò)程中充分發(fā)揮作用，就要求財(cái)務(wù)自項(xiàng)目開始前到項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行全程參與、

9、監(jiān)督、管控、提出合理化建議。在項(xiàng)目拿地前投資階段與各部門配合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估算，通過(guò)測(cè)算數(shù)據(jù)為領(lǐng)導(dǎo)決策依據(jù)；在設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)的各種方案提出建議，做好目標(biāo)成本測(cè)算，特別是涉及增值稅、土地增值稅方面，提供單戶建筑面積大小建議，是否應(yīng)該精裝修以及裝修成本投入大小方案等；在開發(fā)階段靈活運(yùn)用最新稅收政策，對(duì)收入成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和合理化歸集，及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目數(shù)據(jù)測(cè)算，時(shí)時(shí)對(duì)方案提出修訂建議；在竣工結(jié)算階段進(jìn)行成本數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)歸集與分配，及時(shí)總結(jié)開發(fā)過(guò)程經(jīng)驗(yàn)，做好后評(píng)估工作，為后期新項(xiàng)目開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)。2.充分利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件隨著時(shí)代的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作由最初的手工記賬逐步被電腦所替代，但是目前很多企業(yè)并沒(méi)有重視財(cái)務(wù)軟件

10、在公司管理中所起的作用，任然停留在初級(jí)利用財(cái)務(wù)軟件的階段，大量的數(shù)據(jù)分析還要靠人工去完成，不僅不能做到對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行時(shí)時(shí)監(jiān)控，而且財(cái)務(wù)人員一直處于疲憊被動(dòng)的局面。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本核算與管控的有機(jī)結(jié)合需要引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件，將大量數(shù)據(jù)處理工作由軟件來(lái)完成，財(cái)務(wù)人員只完成前端和最終的數(shù)據(jù)分析決策，過(guò)程數(shù)據(jù)的監(jiān)控比對(duì)由軟件完成，只有這樣財(cái)務(wù)管理部門才能從繁多的基礎(chǔ)工作中解放出來(lái)，為房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供及時(shí)有效的決策數(shù)據(jù)。3.做好稅收籌劃全程管控隨著營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，房地產(chǎn)的稅收管理也越來(lái)越規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，對(duì)于新項(xiàng)目一般納稅人一定要做好增值稅的管理，營(yíng)改增后甲供材還是

11、乙供五筆做好籌劃工作。從前期拿地階段介入做好稅收籌劃工作，直到項(xiàng)目結(jié)束稅收籌劃要全程跟蹤。過(guò)程中合同的簽訂、供應(yīng)商的選擇、增值稅發(fā)票的約定等財(cái)務(wù)都要參與，為降低公司稅負(fù)提出合理合理化建議。4.培養(yǎng)復(fù)合型財(cái)務(wù)人才企業(yè)不僅要善于用人，還要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行再教育，讓他們更多的了解非財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)。培訓(xùn)時(shí)要結(jié)合財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，并拓展到相關(guān)專業(yè)能力的培訓(xùn)。尤其強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)不僅是財(cái)務(wù)專業(yè)，還要具備與財(cái)務(wù)相關(guān)的非財(cái)務(wù)知識(shí)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理理念等方面知識(shí)。只有提高財(cái)務(wù)人員的整體專業(yè)素質(zhì)，才能使財(cái)務(wù)人員真正成為復(fù)合型人才。為培養(yǎng)財(cái)務(wù)復(fù)合型人才，必須不斷完善財(cái)務(wù)學(xué)員的財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)，拓展相關(guān)專業(yè)知識(shí)面，培養(yǎng)學(xué)員的創(chuàng)新精神，提高財(cái)務(wù)學(xué)生的綜合能力和素質(zhì)水平。只有這樣才能是財(cái)務(wù)人員做到業(yè)財(cái)融合，將財(cái)務(wù)核算與管控落到實(shí)處。五、結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)企業(yè)的要想在激烈的市場(chǎng)中生存與發(fā)展，成本管控是一項(xiàng)非常重要的工作，成本管控又與成本核算密切相關(guān)，只有加強(qiáng)成本核算的過(guò)程中對(duì)成本進(jìn)行管控，在成本核算中進(jìn)行有效管控就要加強(qiáng)公司成本管控意識(shí)，提高財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，利用先進(jìn)的財(cái)務(wù)軟件，全程參與稅收籌劃，才能使房地產(chǎn)企業(yè)具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。參考文獻(xiàn)：1謝凱.