商業(yè)運(yùn)營201-年工作計(jì)劃及措施

1、商業(yè)運(yùn)營201*年工作計(jì)劃及措施 商業(yè)運(yùn)營201*年工作計(jì)劃及措施 商業(yè)運(yùn)營201*年工作計(jì)劃及措施 商業(yè)運(yùn)營在新的一年里，主要依托蜀信物業(yè)品牌優(yōu)勢及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，提升物業(yè)管理品位，滿足業(yè)主及使用人的需求，并從管理過程中吸取有益的工作模式及管理特點(diǎn)，提升自己的專業(yè)服務(wù)水平，樹立新目標(biāo)，工作標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化服務(wù)工作。為此計(jì)劃及措施如下： 一、形成合理有效管理機(jī)制和架構(gòu)，建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度。 通過對以往工作的分析、總結(jié)，我部熟悉到：提升物業(yè)服務(wù)水平、擴(kuò)展物業(yè)服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭取從市場中獲取效益是物業(yè)今后可繼續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，切實(shí)提升物業(yè)管理水平是

2、根本的基礎(chǔ)所在，因此，必須建立完善各項(xiàng)規(guī)章制度和內(nèi)部管理機(jī)制，明確管理工作中的責(zé)、權(quán)、利，使該管的事情有人管、能辦好的事情有人辦，務(wù)實(shí)避虛，一切工作都從實(shí)際需要出發(fā)、以解決問題為目的，扎扎實(shí)實(shí)的做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。 因此，為了建立完善內(nèi)部管理機(jī)制，我們將采納“走出去、引進(jìn)來的方式從實(shí)力強(qiáng)、水平高的物業(yè)公司“取經(jīng)，在汲取先進(jìn)物業(yè)公司內(nèi)部管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我們的實(shí)際狀況，對部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確、具體的劃分，從而將各項(xiàng)工作細(xì)化到每個人，促進(jìn)了各職能崗位工作的積極性、主動性和創(chuàng)造性，使各級管理人員在工作施行中不斷得到鍛煉，業(yè)務(wù)、管理水平不斷得到提升。 二、團(tuán)結(jié)協(xié)作，提升服務(wù)意

3、識。 物業(yè)工作只有不斷提升服務(wù)意識、服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，才干最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，在此基礎(chǔ)上才干穩(wěn)步提升物業(yè)收入，從而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，樹立優(yōu)良的企業(yè)形象。措施為： 1、管理人員起好帶頭作用，培養(yǎng)員工優(yōu)良的服務(wù)觀念、開展專業(yè)理論學(xué)習(xí)、強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使員工的服務(wù)意識和自身素養(yǎng)得到不斷提升，管理人員切實(shí)指導(dǎo)好業(yè)務(wù)工作，上下形成了團(tuán)結(jié)一致、務(wù)實(shí)高效的工作氛圍； 2、為了能夠在物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量上更上一個臺階，在今后的物業(yè)資質(zhì)評審中更上一個檔次，強(qiáng)化各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質(zhì)等不同合理分類、存檔，方便對所需材料的及時查閱和利用； 3、重視參加和開展形式各樣的培訓(xùn)活動，安全

4、消防知識、儀容儀表、禮儀禮節(jié)、 設(shè)備原理、物業(yè)規(guī)范等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使全體員工的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)素養(yǎng)得到不斷提升； 4、抓好各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，促進(jìn)各項(xiàng)工作迅速有效的開展，建立檢查監(jiān)督工作機(jī)制，做到獎懲分明。 三、節(jié)能降耗、科學(xué)安排人員，提升管理效益。 1、針對采購工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)控制度，在常置易耗品的采購過程中建立供貨廠家具體資料并與供貨單位建立長期供貨關(guān)系，同時，依托財(cái)務(wù)、辦公室、成本部常常做市場調(diào)查，盡可能找到源頭供貨商， 2、通過考核物業(yè)人員，以滿足日常工作開展需要為前提，合理設(shè)置崗位和人員，對各崗位排班精細(xì)調(diào)整，使企業(yè)人力成本降低， 3、開展修舊利廢活動，在辦公用品領(lǐng)用

5、上嚴(yán)格控制，保潔把舊拖把2、3個拆開合成1個接著用，工程把報(bào)廢設(shè)備中能用的零件拆洗后再加以利用，值班人員在不影響經(jīng)營的狀況下分區(qū)控制，做到不必開的燈不開、能少開的少開，包干區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用獎懲規(guī)定加以約束，達(dá)到降低消耗的目的。同時，對能分表計(jì)量的設(shè)備進(jìn)行安表計(jì)量，對各類能耗設(shè)備掌握具體數(shù)據(jù)，采用有效方法降低水、電等能耗。 四、團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作現(xiàn)有員工隊(duì)伍整體業(yè)務(wù)技術(shù)含量低，在今后的工作中要強(qiáng)化對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。 首先，強(qiáng)化全體員工的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，在提升服務(wù)意識、水平及質(zhì)量的基礎(chǔ)上持續(xù)完善規(guī)章制度和資料管理，以期在資質(zhì)的評審上

6、一個臺階； 其次，1、因事設(shè)崗，按照工作需要和物業(yè)管理有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立工作崗位，明確崗位結(jié)構(gòu)比例，以避免出現(xiàn)行政、后勤人員多，專業(yè)技術(shù)人才少的問題；2、因崗定責(zé)，將工作、任務(wù)層層分解，落實(shí)到崗，不留責(zé)任空白區(qū)，避免互相扯皮、推諉。 再次，爭取樹立品牌服務(wù)，利用“蜀信物業(yè)品牌，在市場競爭中取得優(yōu)勢，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，創(chuàng)造機(jī)會在從先進(jìn)的物業(yè)公司學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理、經(jīng)營方法和經(jīng)驗(yàn)，在全面提升服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，打造出自身的物業(yè)管理新品牌。 五、客服中心執(zhí)行規(guī)范化作業(yè)，從整體的著裝，禮貌用語進(jìn)行規(guī)范。對業(yè)主提出的各類投訴及時處理及回訪，做到客戶真正的滿意。公司內(nèi)部文件資料做好相應(yīng)的傳閱及歸檔。認(rèn)真對

7、待每個員工的工作言行衡量其個人工作能力。 六、保證商業(yè)項(xiàng)目及公司辦公樓整體安全及各類突發(fā)事件的處理要求，蜀信物業(yè)公司展開全方面的培訓(xùn)，對日常進(jìn)出的人員嚴(yán)格執(zhí)行外來人員訪客登記制度。對安全監(jiān)控設(shè)施設(shè)備做好日常保養(yǎng)維護(hù)，保證正常使用。 七、部門員工在做好日常工作的同時將積極協(xié)助項(xiàng)目開展經(jīng)營拓展工作，同時嚴(yán)格要求各部門的日常服務(wù)工作，爭取一個質(zhì)的改變使商業(yè)運(yùn)營部服務(wù)更深入到客戶生活中，得到客戶的認(rèn)可。 八、做好商業(yè)街設(shè)施設(shè)備完好運(yùn)行正常率95%以上。公平公正的衡量員工的工作質(zhì)量，做好員工的思想溝通及培訓(xùn)工作。形成書面材料存檔。 九、完善停車場設(shè)備系統(tǒng)工程安裝工作，保證201*年停車場安全，有序狀況下

8、，提升費(fèi)用的收繳率。 十、對蜀信物業(yè)各部門日常工作實(shí)施量化，有效，可行的監(jiān)管和考核，保證商業(yè)街的日常管理工作，保證商家正常經(jīng)營。 十一、對已完工工程配合做好移交接收管理工作及交付客戶，對客戶交付后的裝修進(jìn)行全面，嚴(yán)格的審查及裝修過程中的檢查，督導(dǎo)。保證商業(yè)街商鋪的廣告，店招統(tǒng)一。與經(jīng)營商家簽訂消防安全責(zé)任書、戶外店招廣告安全責(zé)任書 十二、對綠化養(yǎng)護(hù)做好日常的工作對接，對金三元公司進(jìn)行有效的監(jiān)督，整改，落實(shí)工作，嚴(yán)格按照養(yǎng)護(hù)協(xié)議進(jìn)行監(jiān)管。保證極地海洋項(xiàng)目的綠化完整率及成活率。 十三、對商業(yè)二期開發(fā)進(jìn)行物業(yè)前期介入，從制定，工程，安裝方面入手進(jìn)行有效可行的建議及書面資料，從后期管理角度，客戶使用角

9、度進(jìn)行合計(jì)。 商業(yè)運(yùn)營部201*年1月20日 擴(kuò)大閱讀：201*年銷售工作計(jì)劃及策劃方案建議 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 鷹潭國際眼鏡城 201*年銷售工作計(jì)劃及活動方案建議初 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 一、全年工作計(jì)劃概要： 1、2.15-3.31銷售團(tuán)隊(duì)的組成及基礎(chǔ)培訓(xùn)； 結(jié)合項(xiàng)目本身對現(xiàn)階段的狀況整合統(tǒng)一說詞； 2、4.01-4.30月初銷售中心對外開放，開始初步蓄水工作； 天天例會總結(jié)分析問題； 針對4.1號及4.6號眼鏡協(xié)會舉行的眼鏡行業(yè)大聚會的活動，找到切入點(diǎn)并做出有效方案將 本項(xiàng)目融入活動中。 3、5.01-8.31依據(jù)工程、招商進(jìn)度及來訪狀況隨時調(diào)整銷售工作包

10、括意向金收取等； 4、9.01-9.309.12號中秋佳節(jié)前后，提供確實(shí)數(shù)據(jù)給策劃部，聯(lián)合招商部的工作進(jìn)展確定活動方案；5、10.1-10.31眼鏡城市場部分如已取得部分樓號的預(yù)售許可證，可在本月開盤所謂是金九銀十注：商品房買賣合同的條款及附件需在此前就應(yīng)讓律師確認(rèn)；6、11.1-1.31節(jié)日期間舉辦客戶答謝會或聯(lián)誼會； 住宅部分取得部份預(yù)售許可證開盤，回籠資金； 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 二、市場營銷現(xiàn)狀： 1.市場情勢 201*年鷹潭樓市總結(jié)及201*年猜測一201*年政策回憶及201*年猜測 自201*年年底以來，國家調(diào)控政策密集出臺。從已出臺的政策來看，新一輪調(diào)控不但采納了多

11、元政策，而且采用了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實(shí)，具有明確的目的和針對性，凸顯政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比201*年的調(diào)控要嚴(yán)厲得多。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 201*年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總?cè)缦拢簳r間出臺機(jī)關(guān)政策內(nèi)容要求進(jìn)一步強(qiáng)化和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展上調(diào)準(zhǔn)備金率，強(qiáng)力遏制信貸沖鋒公布流動資金貸款管理暫行辦法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天推出方案銀行不得對投機(jī)投資購房貸款加快保證房建設(shè)，遏制房價過快上漲1月10日國辦1月12日央行2月20日銀監(jiān)會3月10日國土部3月18日國資委4月11日銀監(jiān)會4月13日住建部4月1

12、5日國務(wù)院常務(wù)會貸款買二套房首付不得低于50%4月17日國務(wù)院4月20日住建部5月4日三部委房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸未獲預(yù)售許可項(xiàng)目開發(fā)商不得收取定金聯(lián)合下發(fā)通知強(qiáng)化廉租房管理201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 5月26日國家稅務(wù)總局土地增值稅清算有關(guān)問題通知6月4日住建部6月13日住建部6月18日七部委7月12日銀監(jiān)會8月2日國土部9月18日李克強(qiáng)關(guān)于規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)看法關(guān)于做好住房保證規(guī)劃編制的通知嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不動搖發(fā)1457宗閑土地黑名單加快公租房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求9月27日國土部住建部閑土地一年以上禁拿地9月29日多部委

13、10月20日央行11月11日央行暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)從調(diào)控效果來看，無論今年的調(diào)控一波緊似一波，但從全國包括鷹潭地區(qū)在內(nèi)的樓市發(fā)展態(tài)勢來看，今年的調(diào)控尚未對房地產(chǎn)造成顯然的消極影響。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 201*年鷹潭市商品房銷售及價格走勢800003667700006000050000454004000030000201*01115110000448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交均價9月10

14、月11月12月5406422513746377003430030700224401581911257185001400012840696295281182414233500031725150022730100039950201*2958302831353201*92250460277825003290310231003000733003727356335004000 上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對樓市產(chǎn)生以下影響： 從成交面積和成交金額來看，首次調(diào)控似乎立竿見影，但是5-8月份樓市成交面積大幅下降，成交金額也跌至谷底，更主要的原因是因?yàn)檫@一時期的市場供應(yīng)不夠，而8-9月成交均價的下滑是因?yàn)橹?/p>

15、撐前期房價的主力項(xiàng)目缺少房源投入，而低于市場均價的拆遷安房、低價房大量投放市場。 10月份，二次調(diào)控落地沒有使低迷的樓市雪上加霜，相反房價卻逆市走高，一舉突破3000元/平米大關(guān)，而且成交面積和成交金額也擺脫前期低位徘徊的狀態(tài)一路走高，其中起到?jīng)Q定性因素的是自9月底開盤的水岸 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 華府，水岸華府產(chǎn)生銷售的10月、11月占市場成交面積的33%，成交金額的36%，成交均價從3900漲到4200，為整個房地產(chǎn)市場注入了一劑興奮劑，將鷹潭樓市均價帶入了3千時代。 201*年的兩次調(diào)控對鷹潭樓市當(dāng)然也包括全國各地的房地產(chǎn)市場并沒有產(chǎn)生太大的影響，一方面是房地產(chǎn)投資帶來的豐

16、厚利潤，另一方面是老百姓對通貨膨脹的擔(dān)憂。201*年政府出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策應(yīng)該是一個大概率事件，房地產(chǎn)市場，無論是成交量還是成交均價，肯定在一定的時間段內(nèi)會有一個低迷期。二201*年供應(yīng)回憶及201*年猜測1、土地供應(yīng)分析 從201*年土地成交狀況來看，土地市場交投活躍，今年共成交商品房用地35.7078萬平方米，增長幅度達(dá)到88%，而201*年這一數(shù)據(jù)僅為19萬平方米。2、商品房市場供應(yīng)分析 201*年，鷹潭市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積約311870平方米，共3123套。較為集中的供應(yīng)出現(xiàn)在第一季度和第四季度。201*年由于住宅市場異常火爆，導(dǎo)致住宅可售面積急劇下滑，到了201*年年底，提供市

17、場房源供應(yīng)的主力項(xiàng)目如濱江廣場、瑞和國際、湖畔居幾乎出現(xiàn)無房可售的境地。201*年鷹潭房地產(chǎn)市場青黃不接，主要由 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 陽光巴黎、奧林山水等項(xiàng)目支撐，直到10月份水岸華府入市。3、201*年市場供應(yīng)猜測 201*年鷹潭土地拍賣的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向信江新區(qū)，在已公布的國土局公布的拍賣公告中，將于201*年開年拍賣的土地全部來自信江新區(qū)，總用地面積達(dá)到32.5萬平方米。隨著基本市政配套工程的落實(shí)，一度擱的信江新區(qū)的開發(fā)進(jìn)度將加快，將來一兩年，市場熱點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)換必將成為現(xiàn)實(shí)。 從土地市場對商品房市場的轉(zhuǎn)化來看，201*年市場供應(yīng)將不斷放量。201*年和201*年大量成交的住宅用地

18、將以商品房形式投放市場，除去已經(jīng)投放市場的，這部分供應(yīng)量約85萬平方米，加上目前的28萬平方米的存量房。而住宅市場井噴的201*年全年銷售量是31.78萬平方米。數(shù)據(jù)對比顯示，市場后期壓力較大。三201*年銷售回憶及201*年猜測 201*年鷹潭城區(qū)商品房預(yù)銷售登記備案銷售面積33.8015萬平方米不包括12月份，其中住宅29.71萬，備案套數(shù)3238套，其中住宅2643套，備案金額108635.1萬元，其中住宅91200.75萬元。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 201*年鷹潭市商品房銷售走勢80000733007000080076670050460500004540051740000

19、37700405300004723430030700276201*013746111511000018500158191125714000137448001月2月3月4月5月成交面積6月7月成交金額8月成交套數(shù)9月10月11月12月540616712840132422506962952822440216307210118241003172539950399500400300201*00900600002273014233 四201*年價格回憶及201*年猜測201*年鷹潭市商品住宅價格走勢如下： 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 201*年鷹潭市商品住宅銷售均價走勢圖400035003000

20、2500201*1500100050002921304229933217322828993430297529972751339530251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 在密集調(diào)控之下，鷹潭樓市價格依舊表現(xiàn)出堅(jiān)挺的態(tài)勢，全年住宅均價達(dá)到3145元/平方米，較201*年的2635元/平方米，增幅接近20%。無論8、9月份有所回落，但在10月之后創(chuàng)出全年新高。 開年將入市的各個項(xiàng)目，如外灘國際、心家泊，還有水岸華府，估計(jì)價格多數(shù)將在4000元/平方米以上，201*年鷹潭房價漲勢已經(jīng)確立。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 三、機(jī)會與問題分析 1.機(jī)會與挑戰(zhàn)分析機(jī)會： 1抓住

21、省重點(diǎn)項(xiàng)目工程基礎(chǔ)上，塑造“鷹潭國際眼鏡城的品牌市場的知名度和美譽(yù)度，將它打造成一流的園林式景觀的專業(yè)市場。 2對“鷹潭國際眼鏡城的獨(dú)特定位和“購物即享受的消費(fèi)新理念進(jìn)行感性的訴說和理性的說明，利用新聞優(yōu)勢推出新聞題材。 3關(guān)于知名度和美譽(yù)度的建立，有效的公關(guān)活動是永遠(yuǎn)不可替代的方式，同時公關(guān)活動與銷售活動將會有效的結(jié)合在一起。在活動的營造方面將成為今后的一項(xiàng)重要工作只有活動才干吸引更多的商人參加，才干建立起對“鷹潭國際眼鏡城品牌市場的忠誠度。 4“準(zhǔn)確制導(dǎo)對不同的目標(biāo)客戶群的特性采用不同的營銷推廣方式多元化營銷模式。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 挑戰(zhàn)： 1如何讓項(xiàng)目規(guī)?；?guī)模越大，

22、規(guī)?；潭仍礁?，則成本越低，可能占領(lǐng)市場的份額越高，知名度、美譽(yù)度上升的空間也越大。 2本項(xiàng)目由于地塊的原因，周邊配套設(shè)施還不完善，如何能讓市場商戶們真正受益，充分享受到政府及公司給予的優(yōu)惠政策。 3如何將市場打造成與名同步的國際化市場。2.優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu)劣： 1董事會成員對眼鏡制造業(yè)充分了解，并對眼鏡行業(yè)的經(jīng)營操作模式有著充分的經(jīng)驗(yàn)，能給買家充足的信心。 2參照其他城市眼鏡市場的發(fā)展模式對比本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿嫶蟆?201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 3住宅環(huán)境：坐擁信江水岸，環(huán)境幽雅，遠(yuǎn)離城市喧鬧的同時距離成熟商業(yè)區(qū)僅十分鐘車程。4價格：由于地價較底，節(jié)省了龐大成本。房價有回旋余地。并有銀行

23、房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有對比優(yōu)勢。消費(fèi)者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點(diǎn)。 5物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因?yàn)辁椞兜陌踩h(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是現(xiàn)市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重合計(jì)的主題。 6小區(qū)制定建設(shè)：小區(qū)的制定以天然為主題，各種樓層合理布。更有天然的濱江綠景，居家、休閑、專業(yè)市場與自然融為一體、相得益彰。 7小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、會所、停車場、幼兒園、便利店、運(yùn)動場所、銀行等。劣勢： 1項(xiàng)目周邊配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日，缺乏相

24、應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施，大型購物。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 2交通：顯然交通是本案住宅部分最大的瓶頸，尚無直達(dá)或是?？康墓?，而交通又是合計(jì)買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題?？梢院嫌?jì)借助眼鏡市場的需求與市政府合作開通幾路專線。 3房屋制定：房屋種類較多，有多層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。 4同期開發(fā)的競爭對手較多，項(xiàng)目檔次、地段和其它區(qū)域物業(yè)無區(qū)隔，且部分廣告宣揚(yáng)及促銷活動皆比本案早，形象已經(jīng)廣為人知。銷售對象競爭必定激烈。 四、市場營銷策略模式 商鋪銷售方式一：“售后返租模式 商鋪銷售最終就是販賣“商業(yè)前景、“商業(yè)人氣！商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成

25、功的的關(guān)鍵在于“商業(yè)運(yùn)營部分，一個好的商業(yè)項(xiàng)目，必須有一個合理整體規(guī)劃，好的品牌組合、合理的品牌布局、明確的業(yè)態(tài)功能分工、有效利用的人流、統(tǒng)一市場營銷推廣、能將各個“單獨(dú)的商業(yè)單位變成一個整體，在激烈的市場競爭中形成形成合力等等，這些因素關(guān)于一個成功的商業(yè)項(xiàng)目而言，缺一不可。 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金回籠與商業(yè)運(yùn)營之間的平衡，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際狀況建議部分采納：商業(yè)經(jīng)營前期采納統(tǒng)一商業(yè)運(yùn)營模式，將商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開。即“管理型商鋪。其根本特征是開發(fā)商通過銷售商鋪產(chǎn)權(quán)回收資金，通過一定的時間固定化、利率化的反租回報(bào)投資客戶，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，然后委托專業(yè)的商業(yè)

26、管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司代為管理，使投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào)、提升投資期望、提升購買信心，其即“售后返租模式。“售后反租模式優(yōu)勢： 1.它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。 2.對購鋪投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩，投資收益較為長期而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。 3.從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清楚的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展

27、前景的了解和猜測，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與猜測。 4.在統(tǒng)一反租期間，發(fā)展商可以同時獲取商鋪?zhàn)饨鹗找?、管理費(fèi)收益，可以用作市場統(tǒng)一推廣及招商運(yùn)營投入。為將來商業(yè)的成熟起到重要作用。 5.反租投入按照一般的“定價原則，反租部分的投入攤?cè)搿拔飿I(yè)價格成本中，實(shí)際上開發(fā)商的“反租成本為0。 建議本項(xiàng)目一至三層綜合式商鋪依據(jù)客戶需求采納為期3年，固定年回報(bào)率7%的“統(tǒng)一返租模式。 商鋪銷售方式二：“零租金銷售模式 “零租金模式是近幾年新出現(xiàn)的一種銷售模式、在江浙粵等發(fā)達(dá)地區(qū)已取得優(yōu)良的效果。針對投經(jīng)營客戶存在市場觀望心理的商鋪?！傲阕饨痄N售模式基本的操作原理 201*銷售工作計(jì)劃及市場分析報(bào)告 1、投資者或經(jīng)營者按照“市場價格先行購買商鋪“使用權(quán)即“經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商保留“物業(yè)產(chǎn)權(quán)。投資者先進(jìn)行3-5年時間的自營或委托經(jīng)營，在3-5年后，再進(jìn)行“物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易。其特點(diǎn)是，在這3-5年的時間內(nèi)，開發(fā)商不收取自營者租金，即零租金，只收取少量的物業(yè)成本管理費(fèi)、公共用電、二次用電等基本費(fèi)用。在擁有“使用權(quán)的時間內(nèi)可以進(jìn)行內(nèi)部交易或轉(zhuǎn)讓，讓“使用權(quán)擁有者分享投資回報(bào)。 2、同時由