商鋪招商方案

1、商鋪招商方案 商鋪招商方案 商鋪招商方案 商鋪銷售及招商方案 第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 一、整體商業(yè)定位 商業(yè)項目的前期定位，要依據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定！最好先做一個具體的市場調(diào)研！二、項目主題概念提煉 商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳、“綠色商務(wù)、“城市休閑廣場的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。 商鋪招商方案主題一：“城市客廳人氣 業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思路，將成為惠州市的“城市客廳，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的麥科特大道，是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是廣州當(dāng)之無愧的

2、“城市客廳，并成為展示惠州新形象的一個窗口。風(fēng)尚國際商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。 商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場氛圍 城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風(fēng)格雕塑、休閑廣場等，景觀豐富，彰顯從容與健康。 同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。 商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時尚中心活力三、商業(yè)功能定位 打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足惠州市中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而

3、達到滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。 隨著人們消費水平的提升，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能內(nèi)容 百貨珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市日常生活用品 餐飲冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館 娛樂小型影視廳、卡拉ok、歌舞廳、游戲機、保齡球休閑書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù)美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健修理家電修理 商務(wù)商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金 關(guān)于零售業(yè)，我們的

4、要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商場的購物人群的便利，但為堅持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1布局方式 對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層業(yè)態(tài) 一樓眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓主題性專賣店三樓主題性專賣店 四-六樓外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心2特點 以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較高。這樣便于提升風(fēng)尚國際商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于風(fēng)尚國際的樓盤素養(yǎng)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采納這種著力招進主力店

5、的做法容易實現(xiàn)。而且，采納這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對此采用的措施是，在完成招商后持續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售 分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進行招商和銷售。具體分割方式另行擬訂1商鋪分割的原則1主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須合計的內(nèi)容。 例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深

6、與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。2人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路制定必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路制定必須去除。這兩點關(guān)于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)制定是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必定會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所

7、要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。3科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提升使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。2特點 分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造優(yōu)良的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議： 依據(jù)上述分析，我司建議風(fēng)尚國際商

8、鋪采納方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃一項目商業(yè)營運規(guī)劃原則 1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)； 2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等合適單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)； 3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割； 5、經(jīng)濟效益原則，應(yīng)充分合計商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品合適不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、

9、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營； 7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先合計； 8、充分合計經(jīng)營戶愿望和要求的原則，合計了經(jīng)營戶愿望和要求，才干充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提升經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成； 9、方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習(xí)慣； 10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分合計商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。二項目商業(yè)營運規(guī)劃1、統(tǒng)一招商 除經(jīng)營戶購買的，用于

10、自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采納統(tǒng)一招商的原則。市場的招商采納品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采納以上多種方式展開。 2、“出租過度，最終出售的收益模式 關(guān)于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場 整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整和市場空間，進行合理商品布局； 整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣；4、合理回報 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； 完善商業(yè)物業(yè)的管理

11、和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； 通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得優(yōu)良的回報； 通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售； 第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略 營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必定是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才干保證房地產(chǎn)營銷的效果。風(fēng)尚國際商鋪的營銷采納“機動營銷策略。所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要依據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改善營銷措施，使?fàn)I銷活動動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。 機動即依據(jù)狀況靈活多變，包括銷售模式、通

12、路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式；價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。 機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研

13、的類別主要有：消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟調(diào)查、員工隊伍調(diào)查等。 只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才干透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略 1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。 2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租

14、給他人經(jīng)營； 3、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶； 4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，依據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。 5、目標(biāo)商戶定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造 強勢廣告支持，形成強大的宣揚攻勢，讓全市人民都來此消費。成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾

15、滾人流，帶來龐大消費。 娛樂部分以ktv、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度大大強化商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。四、價格策略及租金預(yù)估(略)五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇1、目標(biāo)商戶群本地集團與企業(yè)全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店2、目標(biāo)購買人群本地集團與企業(yè)全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店本地個體私營業(yè)主有投資意向的本地人3、目標(biāo)商戶確定原則 購買優(yōu)先，如不愿購買則可合計商鋪租賃；先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案一、項目招商目標(biāo)1、第一目標(biāo)主力店 第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和

16、經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。 第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店 第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為惠州市新興商圈中的主導(dǎo)。 第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電

17、信、郵政、移動通訊等集團客戶。二、招商與銷售流程1、目標(biāo)商戶群確實定； 2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案； 3、針對目標(biāo)商群和客戶群進行項目推廣，擴展項目知名度，提升影響力；4、雙方洽談，達成購買或租賃意向； 5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售； 8、發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進入創(chuàng)造優(yōu)良的商業(yè)硬環(huán)境；9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。三、商鋪推廣方案一推廣主題建議 基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應(yīng)向強品牌

18、、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品制定、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進行全面升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將項目推廣主題定位為：“您的財富源泉風(fēng)尚國際二推廣方式及渠道建議 1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提升知名度，促進物業(yè)銷售。2、推廣方式 方式一：營銷中心現(xiàn)場展示 營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以合適商鋪的租售。方式二：特色營銷活動a、開盤前 1讓先消費者得到“看得見價值的“在，預(yù)

19、期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣揚；平面廣告強勢宣揚適時制造氣氛。 2軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達本項目之基本資料，讓人們逐步深入熟悉了解本項目。在該階段不要過太急于將項目的賣點全盤托出，以免喪失項目的神秘感。3媒體廣告b、銷售期 小部分以競價拍賣的形式進行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會四、招商及銷售費用估算1、裝修費用2、硬件投入 3、商場公共設(shè)施及廣場投入4、推廣費用 五、招商及銷售進度安排 項目銷售期定為201*.10.28-201*.1.28，銷售率預(yù)期為80% 擴大閱讀：商鋪招商方案 華中商業(yè)網(wǎng) 商鋪招商方案 第一部分：

20、項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位 商業(yè)項目的前期定位，要依據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定！最好先做一個具體的市場調(diào)研！ 二、項目主題概念提煉 商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳、“綠色商務(wù)、“城市休閑廣場的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。 商鋪招商方案主題一：“城市客廳人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思路，將成為惠州市的“城市客廳，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的麥科特大道，是惠州現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是廣州當(dāng)之無愧的“城市客廳，并成為展示惠州新形象的一個窗口。風(fēng)尚國際商業(yè)項目的啟動無疑將帶

21、動本片區(qū)甚至整個城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二：“城市休閑生活廣場氛圍城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風(fēng)格雕塑、休閑廣場等，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。 商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時尚中心活力三、商業(yè)功能定位 打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足惠州市中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費水平的提升，單純

22、的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能內(nèi)容 百貨珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市日常生活用品 餐飲冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館 娛樂小型影視廳、卡拉ok、歌舞廳、游戲機、保齡球休閑書店、音樂城、文化廊、水族館 服務(wù)美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健修理家電修理 商務(wù)商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金 關(guān)于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商場的購

23、物人群的便利，但為堅持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布1布局方式 對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層業(yè)態(tài) 華中商業(yè)網(wǎng) 華中商業(yè)網(wǎng) 一樓眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓主題性專賣店三樓主題性專賣店 四-六樓外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心2特點 以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較高。這樣便于提升風(fēng)尚國際商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于風(fēng)尚國際的樓盤素養(yǎng)較好，地理位置也非常優(yōu)越，采納這種著力招進主力店的做法容易實現(xiàn)。而且，采納這種方式招商銷售速度快，能縮短銷

24、售期。 但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對此采用的措施是，在完成招商后持續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。方法二：分割式銷售 分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進行招商和銷售。具體分割方式另行擬訂1商鋪分割的原則 1主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須合計的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服

25、裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。 2人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路制定必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路制定必須去除。這兩點關(guān)于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)制定是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必定會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通

26、路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。3科學(xué)利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積加美悶鵠醋魑唐蹋×考跎俸脫顧醺芮拿婊饈翹岣呤褂寐剩檔凸壤奈揮行揪丁?br>2特點 分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造優(yōu)良的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議： 依據(jù)上述分析，我司建議風(fēng)尚國際商鋪采納方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃 一項目商業(yè)營運規(guī)劃

27、原則 1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)； 華中商業(yè)網(wǎng) 華中商業(yè)網(wǎng) 2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等合適單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)； 3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果； 4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割； 5、經(jīng)濟效益原則，應(yīng)充分合計商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品合適不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、

28、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營； 7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先合計； 8、充分合計經(jīng)營戶愿望和要求的原則，合計了經(jīng)營戶愿望和要求，才干充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提升經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成； 9、方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習(xí)慣； 10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分合計商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。二項目商業(yè)營運規(guī)劃1、統(tǒng)一招商 除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市

29、場，對剩余商鋪采納統(tǒng)一招商的原則。 市場的招商采納品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采納以上多種方式展開。 2、“出租過度，最終出售的收益模式 關(guān)于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場 整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；整和市場空間，進行合理商品布局； 整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣；4、合理回報 保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏； 完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力

30、；通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得優(yōu)良的回報； 通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略 營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必定是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才干保證房地產(chǎn)營銷的效果。風(fēng)尚國際商鋪的營銷采納“機動營銷策略。所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要依據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改善營銷措施，使?fàn)I銷活動動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。 機動即依據(jù)狀況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售

31、模式是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認購、包裝等 華中商業(yè)網(wǎng) 華中商業(yè)網(wǎng) 手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進入二三級市場流通等方式；價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：

32、消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟調(diào)查、員工隊伍調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才干透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略 1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營； 3、

33、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶；4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，依據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。5、目標(biāo)商戶定位為全國或深圳知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造 強勢廣告支持，形成強大的宣揚攻勢，讓全市人民都來此消費。成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來龐大消費。

34、 娛樂部分以ktv、電玩、熱舞及影城為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度大大強化商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。四、價格策略及租金預(yù)估(略)五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇1、目標(biāo)商戶群本地集團與企業(yè) 全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店2、目標(biāo)購買人群本地集團與企業(yè) 全國性或地區(qū)級連鎖店品牌店、專賣店、主題店本地個體私營業(yè)主有投資意向的本地人3、目標(biāo)商戶確定原則 購買優(yōu)先，如不愿購買則可合計商鋪租賃； 先大戶、后小戶；先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案 華中商業(yè)網(wǎng) 華中商業(yè)網(wǎng) 一、項目招商目標(biāo)1、第一目標(biāo)主力店 第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。 第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店 第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、