蘇州原鐵道師范學(xué)院地塊項目市場分析報告

1、1UPCS 地產(chǎn)整合平臺地產(chǎn)整合平臺 2009.52宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析報告總綱報告總綱GDPGDP發(fā)展發(fā)展人口發(fā)展人口發(fā)展人均收入人均收入房地產(chǎn)運行分析房地產(chǎn)運行分析一級土地市場運行一級土地市場運行二級房產(chǎn)市場運行二級房產(chǎn)市場運行市場競爭分析市場競爭分析板塊產(chǎn)品分析板塊產(chǎn)品分析競品個案選取競品個案選取項目分析項目分析項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析項目四至分析項目四至分析項目核心屬性提煉項目核心屬性提煉項目項目SWOT分析分析區(qū)域格局界定區(qū)域格局界定全市別墅市場運行全市別墅市場運行別墅市場分析總結(jié)別墅市場分析總結(jié)競爭策略思考競爭策略思考城市發(fā)展分析城市發(fā)展分析政策背景分析政策背景分析固定資產(chǎn)投資

2、固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟分析總結(jié)經(jīng)濟分析總結(jié)蘇州城市地位蘇州城市地位長三角城際交通長三角城際交通蘇州城市規(guī)劃蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結(jié)城市發(fā)展分析總結(jié)9.279.27新政回顧新政回顧0808年新政策分析年新政策分析政策背景分析總結(jié)政策背景分析總結(jié)未來市場趨勢研判未來市場趨勢研判項目指標解讀項目指標解讀地塊現(xiàn)狀分析地塊現(xiàn)狀分析重點個案分析重點個案分析競爭分析總結(jié)競爭分析總結(jié)區(qū)域別墅市場運行區(qū)域別墅市場運行3宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析GDP與人均GDP人口發(fā)展人均收入界定固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)外資企業(yè)私營企業(yè)經(jīng)濟分析總結(jié)4蘇州蘇州GDPGDP近幾年持續(xù)增長

3、，為房地產(chǎn)市場提供了良好近幾年持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境的環(huán)境2008年在國內(nèi)外形勢發(fā)生重大變化，經(jīng)濟發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，按可比價計算比上年增長13%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高1.8%。服務(wù)業(yè)增長最快。GDP與人均GDP5大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入,并逐漸融入城市,成為城市發(fā)展和消費的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進駐新

4、區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求進一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)人民生活水平得到提升，將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展展蘇州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增長12.3%，2008年蘇州市農(nóng)民人均純收入11680元，比上年增加11.5%。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多。蘇州經(jīng)濟的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進程不斷加快，這將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人均收入界定7隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開

5、發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)指標固定資產(chǎn)指標20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年1固定資產(chǎn)投資(億元)數(shù)額18702106.9923602611增長率20.30%12.60%12%10.30%2房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)數(shù)額420470.74601.96718增長率25.60%12.08%27.80%19.30%3GDP（億元）數(shù)額4026.524820.265700.856701增長率15.30%19.70%18.30%13%4房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%固定

6、資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。8 第二產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展，整個城市是一個大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢必帶來人口的迅速增加，城市化進程得以加快。但同時也意味著蘇州對外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險加劇。 從蘇州各個產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，將會在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體。蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階蘇州第三產(chǎn)業(yè)

7、投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)9蘇州吸引外資的潛力強大，蘇州已成為國際商家投資中蘇州吸引外資的潛力強大，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一國大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份年份20012001200220022003200320042004200520052006200620072007新增獨資企業(yè)（個）1059201923392282218122792464新批大項目（個）2395717169047351017大項目所占比重23%28%31%40%34%41%實際利用外資（億美元）30.2248.1468.055

8、0.3360.0561.7273.8產(chǎn)值所占比例34%38%43%49%54%54%注：注：0808年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項目在總項目中的比例上升。實際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的作用。世界500強企業(yè)已有118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強大潛力，而實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。10私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給GDPGDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔

9、房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源帶來充足的客源私營企業(yè)年份年份私營個體投資私營個體投資（億元）（億元）年增長率年增長率(%)(%)私營企業(yè)數(shù)私營企業(yè)數(shù)（萬家）（萬家）年增長率（年增長率（% %）2001年140.9670.90%4.2642.40%2002年22059.20%5.9134%2003年346.2947.30%7.2723%2004年449.9529.90%8.2112.80%2005年568.526.30%10.2725.20%2006年659.4916%11.017.20%2007年759.9215.20%12.210.80%蘇州市私營經(jīng)濟快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國馳名商標

10、21件，中國名牌產(chǎn)品24只，累計擁有中國馳名商標和中國名牌產(chǎn)品達到43件和63只 。結(jié)合蘇州打造“私營企業(yè)家的樂園”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)，良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州GDP的不斷騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產(chǎn)階級，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。注：注：0808年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出11蘇州對外向型經(jīng)濟依賴比較重，在金融危機的影響下不蘇州對外向型經(jīng)濟依賴比較重，在金融危機的影響下不少企業(yè)受到考驗，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟依然向好，為少企業(yè)受到考驗，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟依然向好，為房產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)房產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟背景分析總結(jié)GDPGDP與人

11、均與人均GDPGDP蘇州經(jīng)濟的持續(xù)迅速發(fā)展, 吸引了大量的人流,帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。人口發(fā)展人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人均收入界定人均收入界定蘇州08年人均收入達23867元，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體外資企業(yè)外資企業(yè)世界500強企業(yè)已有118家落

12、戶蘇州，實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。私營企業(yè)私營企業(yè)私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源12城市發(fā)展分析城市發(fā)展分析蘇州城市地位分析長三角城際交通規(guī)劃蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)規(guī)劃分析城市發(fā)展分析總結(jié)13蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長三角重要的蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長三角重要的城市之一城市之一擁有2500年吳文化底蘊，在現(xiàn)代化進程中，吳文化得到了保護和傳承。比鄰中國的金融和經(jīng)濟中心上海上海。 位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域長江三角洲長江三角洲經(jīng)濟中心地帶經(jīng)濟中心地帶臨近上海，

13、蘇州不僅有自己臨近上海，蘇州不僅有自己25002500年的文化底蘊年的文化底蘊更有上海的開放性和包容性。更有上海的開放性和包容性。蘇州城市地位分析14區(qū)間交通規(guī)劃區(qū)間交通規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃長三角城際交通規(guī)劃在區(qū)域交通方面，建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入“一小時經(jīng)濟圈”。城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)加強了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了“心理距離”，擴大了購房者的選擇范圍，加強客源流動性。對本項目有一定的利好作用。交通規(guī)劃將城市融入交通規(guī)劃將城市融入“一小時經(jīng)濟圈一小時經(jīng)濟圈”, ,軌道交通的開工軌道交通的開

14、工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象15“中核主城中核主城”：保護古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心。“東進滬西東進滬西”：東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū)-高新區(qū)形成的中核相呼應(yīng)?！氨蓖仄较啾蓖仄较唷保罕辈渴翘K州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城?！澳蟽?yōu)松吳南優(yōu)松吳”：南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市?！拔骺靥骺靥保何鞑恐柑^(qū)域，主要是保護太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。

15、蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保護為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務(wù)中心和市域政護為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能治、文化中心職能蘇州市規(guī)劃蘇州市規(guī)劃“”蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為“中核、東進、中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控北拓、南優(yōu)、西控”16古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主檔住宅為主本案所在的區(qū)

16、域為古城區(qū)園本案所在的區(qū)域為古城區(qū)園林式別墅組團林式別墅組團依托稀缺的土地資源、成熟完善的依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)劃發(fā)展以劃發(fā)展以高檔居住區(qū)為主高檔居住區(qū)為主古城區(qū)規(guī)劃分析火車站地區(qū)改造規(guī)劃本案17輕軌四條線路總長135.3km，車站105座，形成兩縱兩橫“井”字形總體布局。其中1號、3號線貫穿區(qū)域。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進房地產(chǎn)市場良好發(fā)展，成為蘇州指標性市場，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4 4號線號線3 3號線號線1 1號線號線2 2號線號線3 3號支線號支線輕軌將提升蘇州交通的便利性輕軌將提升蘇州交通的便利性, 大大便利了蘇州

17、各區(qū)之大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來發(fā)展分析小結(jié)蘇州城市未來發(fā)展分析小結(jié)蘇州的城市地位蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長三角重要的城市之一。長三角城際交通規(guī)劃長三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入“一小時經(jīng)濟圈”。蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為“中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控” 古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅

18、為主城市發(fā)展分析總結(jié)19政策背景分析政策背景分析07年9.27新政影響分析2008年底救市政策分析政策背景分析總結(jié)未來市場趨勢研判2007年9.27新政影響分析新政頒布新政頒布12111211細則頒布細則頒布二套房貸首付二套房貸首付暖市新政暖市新政保障住房保障住房傳統(tǒng)節(jié)日傳統(tǒng)節(jié)日優(yōu)惠頻繁優(yōu)惠頻繁受政策調(diào)控等諸多影響，市場處于一種外火而內(nèi)虛的觀望狀態(tài),特別是927新政后蘇州市場迅速進入冷凍期，主要體現(xiàn)為市場成交量急劇下滑，整個蘇州房產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。但隨著一系列的暖市政策暖市政策陸續(xù)出現(xiàn),市場成交有所回升。927927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，新政提高第二套房首付，抑制了

19、部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺，市場的成交有所回升隨著暖市政策的出臺，市場的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢，3月份商品房實際成交量可能與2月持平或者甚至超過2月份成交量21蘇州市場乃至全國房地產(chǎn)市場量價齊跌，中央和地蘇州市場乃至全國房地產(chǎn)市場量價齊跌，中央和地方政府開始救市行動方政府開始救市行動7月中旬“一保一控”提出9.16和10.8央行兩次降息10月17日國務(wù)院提出降低住房交易稅費1010月月2222日日財政部出臺財政部出臺救市措施救市措施7月10日深圳官方呼吁救市7月20日-10月14日長沙、廈門、天津、沈陽、西安、上海、南京、杭州、蘇州等

20、18個城市開始地方性救市中央地方中央地方一起救市一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；銷售或購買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍最低首付款比例調(diào)整為20%。2008年底救市政策分析20082008年年1010月起月起成交量有所回升成交量有所回升22通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進一步鼓勵普通商品住房的消費措施進一步鼓勵普通商品住房的消費2008年底救市政策分析類型類型出臺時間出臺時間文件名稱文件名稱頒發(fā)部門頒發(fā)部門主要內(nèi)容主要內(nèi)容金融政策12月17日 放松二套房貸國務(wù)院對已貸款購買一套住房但人均面

21、積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。稅收政策10月31日 下調(diào)個人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年10月27日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.27個百分點。五年期以下（含五年）從4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上從4.86%調(diào)整為4.59%。從2008年10月30日起，下調(diào)

22、上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率0.27個百分點，從3.15%調(diào)整為2.88%。當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。11月27日 下調(diào)個人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年11月27日起，當年歸集的個人住房公積金存款利率從072調(diào)整為036，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率從288調(diào)整為198。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率054個百分點。五年期以下（含五年）從405調(diào)整為351，五年期以上從459調(diào)整為40512月省政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見江蘇省個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1。同時，還進一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不

23、受面積、價格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少3成，買二手房至少4成。編者注）；普通商品住房認定標準主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。調(diào)整人民幣存貸款基準利率10月29日關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率央行從08年10月30日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。11月27日關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構(gòu)人民

24、幣存貸款基準利率央行從08年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。12月22日關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率央行從08年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。23政府加強市場監(jiān)管力度政府加強市場監(jiān)管力度,督促市場回暖督促市場回暖,以期帶動其他相以期帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,保持宏

25、觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行政策背景分析總結(jié)金融政策方面金融政策方面恢復(fù)對購、建住房的借款申請人申請第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動。 0808年度：上半年加息年度：上半年加息, ,下半年降息下半年降息進一步落實適度寬松的貨幣政策。此次調(diào)整后，年內(nèi)存款基準利率累計下調(diào)1.89個百分點；貸款基準利率累計下調(diào)2.16個百分點；存款準備金率下調(diào)9次，在上半年上調(diào)3個百分點，達到17.5%的歷史高點后，繼而連續(xù)4次下調(diào)，累計最多下調(diào)3.5個百分點。稅收政策方面稅收政策方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，規(guī)范房屋登記費的計費方式和收費標準，同時下調(diào)

26、個人住房公積金貸款及個人購買普通商品住房的契稅稅率。住房保障方面住房保障方面住房保障的主要途徑是廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房及其他中低價位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來源，加大住房保障的工作力度。24經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟宏觀總體向好總體向好增速減緩增速減緩房產(chǎn)政策房產(chǎn)政策中央、地方中央、地方齊手松綁齊手松綁房產(chǎn)運行房產(chǎn)運行市場低迷市場低迷觀望持續(xù)觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟總量仍不斷增加，由于濟總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經(jīng)濟，受過于依賴外向型經(jīng)濟，受金融危機影響較大金融危機影響較大收入減少，失業(yè)概率增

27、大收入減少，失業(yè)概率增大對置業(yè)持更謹慎態(tài)度對置業(yè)持更謹慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展和GDP穩(wěn)穩(wěn)定增長休戚相關(guān)定增長休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費，拉動消費，帶動經(jīng)濟費，拉動消費，帶動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟蕭條，中國二元經(jīng)濟體系遭受嚴重打擊全球經(jīng)濟蕭條，中國二元經(jīng)濟體系遭受嚴重打擊消費信心受挫消費信心受挫市場好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素市場好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國外經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)國外經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)消費者信心恢復(fù)消費者信心恢復(fù)從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟基本面的走從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟基本面的走向與消費者

28、信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)向與消費者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是“深度調(diào)整深度調(diào)整”未來市場趨勢研判25房地產(chǎn)運行分析房地產(chǎn)運行分析一級土地市場運行二級房產(chǎn)市場運行全市別墅市場運行區(qū)域別墅市場運行別墅市場分析總結(jié)260808全年市場行情低迷，土地全年市場行情低迷，土地成交量急劇萎縮成交量急劇萎縮，其中商，其中商業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加在07年土地大幅放量過后，08年居住用地的供應(yīng)大幅度減少；在土地成交結(jié)構(gòu)的占比中，08年商辦用地比例超過居住用地，為蘇州2001年土地出讓

29、制度開始以來的最高比列。2008年市場低迷的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到影響較小。一級土地市場運行27由于掛拍底價的不斷提高，由于掛拍底價的不斷提高，0808年度住宅用地平均樓面年度住宅用地平均樓面價達到價達到26942694元元/ /，比，比0707年上漲年上漲15%15%，處于，處于0101年土地出年土地出讓實行讓實行“招拍掛招拍掛”至今的最高點至今的最高點2001-2008年蘇州住宅用地成交樓面價總體呈現(xiàn)上升趨勢，土地成本在住宅開發(fā)成本中的比重逐步增加； 2008年房地產(chǎn)市場雖整體低迷，但掛拍底價不斷提高，2008年度蘇州住宅用地平均樓面價達到2694元/，比上年上漲15%。一級土

30、地市場運行28二級房產(chǎn)市場運行在市場需求放緩的影響下，在市場需求放緩的影響下，0808年度蘇州房地產(chǎn)二級市年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應(yīng)量明顯少于場新增供應(yīng)量明顯少于0707年度，年度，0909年初隨銷量上升，年初隨銷量上升，供應(yīng)也不斷增大公寓，別墅供應(yīng)在供應(yīng)也不斷增大公寓，別墅供應(yīng)在4 4月大幅增加月大幅增加由于2007年9月27日國家對房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控，致使房地產(chǎn)一路上揚的形勢急轉(zhuǎn)直下，在2008年新政效應(yīng)在滯后一段時間后終于顯山露水。2008年整年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應(yīng)量明顯少于2007年度。2009年3-4月份新增量明顯上升。29受宏觀經(jīng)濟周期、購買力下降等不利影響，市場有效受

31、宏觀經(jīng)濟周期、購買力下降等不利影響，市場有效需求增長緩慢，需求增長緩慢，0808年成交量出現(xiàn)下滑，而年成交量出現(xiàn)下滑，而0909年由于受年由于受政策帶動、房交會的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升政策帶動、房交會的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來看，08年5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢，在09年2月以后，在房交會、政策推動和市場刺激的作用下，成交量開始有所增長，市場有回暖跡象，3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在09年4月成交量迅速釋放。二級房產(chǎn)市場運行300909年蘇州住宅成交均價走勢比較平穩(wěn)，在年蘇州住宅成交均價走勢比較平穩(wěn)，在65006500元元/

32、/平米平米左右浮動，左右浮動，4 4月份價格有所上漲月份價格有所上漲08-09年度其他成交指標均有較大的下滑，但成交均價出現(xiàn)小幅上漲。處于買房市場的2008年蘇州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，房價上漲與市場本身無多大關(guān)系，導(dǎo)致價格上漲的原因，一方面是地價的不斷上漲，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上漲。09年的成交均價走勢相對比較平穩(wěn)，起伏不大二級房產(chǎn)市場運行31房產(chǎn)市場運行分析房產(chǎn)市場運行分析一級土地市場運行二級房產(chǎn)市場運行全市別墅市場運行區(qū)域別墅市場運行別墅市場分析總結(jié)3208年年12月至今年月至今年3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，

33、許多項目紛紛乘勢推盤商對樓市信心有所上升，許多項目紛紛乘勢推盤從整體情況來看，08年4月-08年11月，市場一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開發(fā)商對市場沒有信心，許多即將動工項目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從08年12月到09年3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近2月的成交量大幅回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，許多項目紛紛乘勢推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項目也加緊施工。全市別墅市場運行33全市別墅銷售量在近兩個月中明顯上漲，同比去年增幅全市別墅銷售量在近兩個月中明顯上漲，同比去年增幅很大，很大，3月成交量放大主要受到依云水岸項目的帶動月成交量放大主要受到依云水岸項目的帶動全市別墅銷售狀況對比3月別墅銷

34、售10.38萬方，最近2個月別墅的同比增幅均很大，上月受惠于新春購房節(jié)活動，本月因為招商依云水岸一個項目拉高了整個市場的銷售。全市別墅市場運行34從區(qū)域的銷售情況來看，從區(qū)域的銷售情況來看，3月月屬屬相城區(qū)的別墅銷售量最相城區(qū)的別墅銷售量最為突出為突出，古城區(qū)別墅銷量主要集中在平江區(qū)，古城區(qū)別墅銷量主要集中在平江區(qū)別墅銷售面積別墅銷售面積從區(qū)域的銷售情況來看，本月相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，其次是吳中區(qū)和園區(qū)的，古城區(qū)和新區(qū)去化量最少。相城區(qū)主要依云水岸的銷售火爆，包括疊加和聯(lián)排共銷售212套；古城區(qū)還是以平江區(qū)的去化量最多，像平門府、桃塢小筑、桃塢才苑、庭園都有2套以上銷售量全市別墅市場運行

35、35從全市別墅存量情況來看，自從全市別墅存量情況來看，自08年年12月以來，別墅存月以來，別墅存量開始轉(zhuǎn)升為降，量開始轉(zhuǎn)升為降，從中也可看出，別墅市場最近幾個月從中也可看出，別墅市場最近幾個月有所好轉(zhuǎn)有所好轉(zhuǎn)全市別墅存量狀況從上圖可以看出，自08年12月以來，別墅存量一直在下降，從中也可看出，別墅市場最近幾個月有所好轉(zhuǎn)，成交量、新增量環(huán)比均有一定幅度增長，使得存量一直在下降。全市別墅市場運行36從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個個蘇州別墅市場的蘇州別墅市場的47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢，以零星地塊

36、為主以零星地塊為主別墅區(qū)域存量別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個蘇州別墅市場的47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項目華潤平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來越稀缺的。全市別墅市場運行3709年中心城區(qū)的別墅市場來看，年中心城區(qū)的別墅市場來看，200-250平米段和平米段和350-400平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止09年別墅的供年別墅的供應(yīng)量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主應(yīng)量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主區(qū)域別墅市場運行38從目前中心城區(qū)可售別墅情況來看，從目

37、前中心城區(qū)可售別墅情況來看， 250-300平米的聯(lián)排產(chǎn)平米的聯(lián)排產(chǎn)品所占比重最大，為品所占比重最大，為42%； 其次為其次為450平米以上所占比重為平米以上所占比重為16%，可見中心城區(qū)獨立別墅存量也較多，可見中心城區(qū)獨立別墅存量也較多區(qū)域別墅市場運行39根據(jù)目前市場別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來根據(jù)目前市場別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來計算，計算，09年以后共有市場可提供別墅約年以后共有市場可提供別墅約456萬方，可見全市萬方，可見全市未來別墅市場銷售壓力較大未來別墅市場銷售壓力較大0808年別墅銷售放緩，年別墅銷售放緩，0909年略有回升，市場年略有回升，市場總體轉(zhuǎn)向

38、供大于求總體轉(zhuǎn)向供大于求經(jīng)濟型聯(lián)排別墅成為主力產(chǎn)品，經(jīng)濟型聯(lián)排別墅成為主力產(chǎn)品，250-300平米供求量最大平米供求量最大全市獨立別墅分布相對較少，全市獨立別墅分布相對較少，400平米以上產(chǎn)品占主導(dǎo)平米以上產(chǎn)品占主導(dǎo)別墅市場存量不斷增大，小面積段產(chǎn)品去化速度較快別墅市場存量不斷增大，小面積段產(chǎn)品去化速度較快除個別項目熱銷以除個別項目熱銷以外，全市別墅銷售外，全市別墅銷售放緩，存量加大；放緩，存量加大；以聯(lián)排小面積產(chǎn)品以聯(lián)排小面積產(chǎn)品的去化為主的去化為主別墅市場分析總結(jié)40項目分析項目分析項目指標解讀項目區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀分析地塊四至分析項目核心屬性提煉項目SWOT分析41項目規(guī)模不大，總建筑面積

39、為項目規(guī)模不大，總建筑面積為2015620156平方米，容積率為平方米，容積率為0.50.5左右，由獨立別墅和雙拼、多拼別墅組成左右，由獨立別墅和雙拼、多拼別墅組成可建用地可建用地40566容積率容積率0.5建筑面積建筑面積20156（住宅19944、公建212）總戶數(shù)總戶數(shù)89戶綠化率綠化率42%樓面價樓面價7473元/平方米車位車位211個產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)及面積及面積獨立別墅（270-404平米）雙拼別墅（222平米）多拼別墅（180-186平米）項目指標解讀42本項目地處平江區(qū)主干道人民路段，以南為觀前商圈，本項目地處平江區(qū)主干道人民路段，以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)，周邊風(fēng)景名勝

40、眾多，區(qū)域配套成以北為火車站改造區(qū)，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)域配套成熟，已經(jīng)形成成熟的居住氣氛熟，已經(jīng)形成成熟的居住氣氛項目位于項目位于古城區(qū)平江古城區(qū)平江板塊，板塊，人民路至平門路段西側(cè)人民路至平門路段西側(cè)，交通便利性極佳。交通便利性極佳。項目所在地以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。項目所在地以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。項目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，項目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較居住環(huán)境檔次較高高。項目區(qū)位分析項目地塊觀前商圈觀前商圈本案本案火車站火車站風(fēng)景

41、名勝區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)43 地塊面積不大，內(nèi)部地塊面積不大，內(nèi)部保留建筑物不多保留建筑物不多地塊內(nèi)樹木植被保留地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率較高完好，綠化率較高 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析項目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基項目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹木植被保留完好，綠化率高本拆除，樹木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競爭四至分析項目四至項目四至東面：人民路西面：河道，蘇州昆劇院南面：校場橋路，蘇州文化美術(shù)館新址北面：平四路項目周邊重點住宅項目：項目周邊重點住宅項目：東面：平門府西面：桃塢才苑項目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平

42、四路，西側(cè)有河道，南項目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北45核心屬性核心屬性 項目表現(xiàn)項目表現(xiàn)界定結(jié)果界定結(jié)果 規(guī)模 占地面積4萬余方、建筑面積2萬方 ，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項目 項目量體較小，總套數(shù)共89套，去化壓力相對較小區(qū)位 1、城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū) 2、區(qū)域整體居住氛圍濃厚 項目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護地段的資源稀缺價值生活配套 1、完善的居住配套 2、突出的文化資源 項目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套 城市主干道、完善的交通條件 出行方便，時間距離縮短

43、交通便利，但臨近主干道也帶來一定的噪音污染景觀資源 西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū)項目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營造產(chǎn)品 1、該地區(qū)市場主流產(chǎn)品 2、產(chǎn)品面積從180-451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場主流產(chǎn)品，獨立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費需求，且面積段范圍廣，選擇性較強項目核心屬性提煉項目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較項目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場主流產(chǎn)品好，而項目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場主流產(chǎn)品46優(yōu)勢（優(yōu)勢（STRENGTH） 區(qū)位：區(qū)位：位于古城區(qū)平江板塊，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)位

44、資源稀缺交交 通：通：緊鄰城市主干道人民路和平四路，交通便利，通達性極強周邊配套：周邊配套：臨近觀前商圈和火車站地區(qū)，周邊沿街商業(yè)發(fā)展成熟，學(xué)校、醫(yī)院、文化館等配套齊全方便地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率高產(chǎn)產(chǎn) 品：品：產(chǎn)品面積均控制較好，選擇靈活性增強劣勢劣勢（WEAKNESS） 環(huán)境：環(huán)境：緊鄰主干道人民路，有一定噪音污染地塊地塊: : 地塊形狀不規(guī)整方正，不利于進行規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品：產(chǎn)品：項目產(chǎn)品戶型設(shè)計新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機遇機遇（OPPORTUNITY） 主流產(chǎn)品靠攏：主流產(chǎn)品靠攏：蘇州市場200-350平方米別墅產(chǎn)品趨于主流，市場接受度高小區(qū)景觀規(guī)劃：小區(qū)景觀

45、規(guī)劃：保留地塊內(nèi)部大量植被樹木，利用自然河道，設(shè)計建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀大范圍客源：大范圍客源：借助便捷的交通動線，實現(xiàn)對整個蘇州及外地客戶的影響策略，拓展客源 威脅威脅（THTEAT） 競爭威脅：競爭威脅：項目東側(cè)的平門府別墅項目體量較大，定位明確，產(chǎn)品力強，銷售狀況良好，對本案構(gòu)成一定的競爭威脅宏觀環(huán)境：宏觀環(huán)境：在目前宏觀經(jīng)濟環(huán)境不佳和房地產(chǎn)市場的低迷環(huán)境下，投資者和消費者持幣觀望情緒濃重項目項目SWOT分析分析項目SWOT分析47別墅市場競爭分析別墅市場競爭分析別墅板塊劃分競爭格局界定古城區(qū)別墅分布競品個案選取重點個案分析競爭分析總結(jié) 48板板塊劃分塊劃分：別墅范圍廣、板塊多，且以

46、湖景為多：別墅范圍廣、板塊多，且以湖景為多依托湖景依托地段依托文化太湖板太湖板塊塊澄湖板澄湖板塊塊越溪越溪陽澄湖板陽澄湖板塊塊青劍湖青劍湖金金雞雞湖湖獨墅湖獨墅湖春申湖春申湖木瀆木瀆城區(qū)板城區(qū)板塊塊蘇州別墅板塊劃分49版塊版塊景觀景觀成熟度成熟度可開發(fā)性可開發(fā)性市場影響力市場影響力市區(qū)市區(qū)私家園林古典的私家園林，傳統(tǒng)文化遺跡不可開發(fā)市場影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場價值高雙湖雙湖金雞湖獨墅湖較為成熟，兼具自住和度假的功能可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達到了一定的成熟度市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動高檔次的居住氛圍，市場價值高太湖太湖太 湖國家級度假風(fēng)景區(qū)，開發(fā)

47、較為成熟可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地市場影響力和接受度不錯，度假功能木瀆木瀆山景、古街傳統(tǒng)文化遺跡 、靠山的獨特景觀不可開發(fā)市場影響力及接受度大，文化、景觀的優(yōu)勢和距離的優(yōu)勢明顯澄湖、陽澄湖澄湖、陽澄湖青劍湖、春申青劍湖、春申湖湖越溪（石湖）越溪（石湖）澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖石湖開發(fā)中，成熟度一般，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進一步開發(fā)可開發(fā)性較強市場影響力和接受度一般古城區(qū)土地稀缺、配套完善和文化環(huán)境使得該區(qū)域別墅發(fā)展以蘇式園林特色為共性，市場價值度高，競爭范圍以區(qū)域內(nèi)為主從別墅市場的格局可見，全市別墅定位以湖景別墅為主，而從別墅市場的格局可見，全市別墅定位以湖景別墅

48、為主，而古城區(qū)的園林式別墅以資源稀缺性占據(jù)較高的市場價值古城區(qū)的園林式別墅以資源稀缺性占據(jù)較高的市場價值競爭格局界定50古城區(qū)在售別墅樓盤位置分布圖古城區(qū)在售別墅樓盤位置分布圖品園大觀名園項目所在地塊項目所在地塊平門府庭園桃塢才苑姑蘇人家拙政東園在售主要項目其他別墅項目古城區(qū)別墅分布桃塢小筑玖園51中心城區(qū)在售別墅項目如下表所示，其在售存量達到中心城區(qū)在售別墅項目如下表所示，其在售存量達到6.9萬方，風(fēng)格以蘇式古典園林別墅為基調(diào)，獨棟和聯(lián)萬方，風(fēng)格以蘇式古典園林別墅為基調(diào)，獨棟和聯(lián)排別墅為主排別墅為主08年至今，中心城區(qū)別墅項目中以平門府的去化速度較快，而古城區(qū)內(nèi)大多數(shù)項目均是尾盤銷售，因此去

49、化較緩慢，根據(jù)本案特點，從中選取平門府、桃塢才苑、桃塢小筑、庭園、玖園和品園這幾個項目作為重點個案進行分析。項目名稱項目名稱總建總建產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型面積區(qū)間面積區(qū)間成交價格成交價格08年至今年至今銷售套數(shù)銷售套數(shù)預(yù)售剩余預(yù)售剩余量（平方）量（平方）平門府平門府1.4萬獨棟300-520 550-1200萬/套2210965.26庭園庭園8萬聯(lián)排、獨棟200-400聯(lián)排20000元/平2312888 桃塢才苑桃塢才苑5.6萬聯(lián)排、獨棟248-1306聯(lián)排15000元/平2126201.36桃塢小筑桃塢小筑1.8萬雙拼 、獨棟324-964498萬元/套起211051.92玖園玖園3.9萬聯(lián)排、疊

50、加206.270聯(lián)排13700元/平234207.51品園品園13萬小高層；多層；聯(lián)排200-281聯(lián)排13500元/平7824.85大觀名園大觀名園3.2萬聯(lián)排、花園洋房、高層、小高層173-28613000-15000元/平227351.04姑蘇人家姑蘇人家1.7萬獨棟600-8001800萬元/套起25030.85 /14168520.79競品個案選取52平門府平門府古城區(qū)中軸線上，最大規(guī)模的古城區(qū)中軸線上，最大規(guī)模的稀缺性稀缺性純獨棟別墅社區(qū)純獨棟別墅社區(qū)重點個案分析p項目概況項目概況：地理位置：平江區(qū)平齊路66號 占地面積：96564平方米一期建筑面積：14584平方米一期總戶數(shù)：6

51、3戶容積率：0.7綠化率：30% 建筑類型：純獨棟別墅建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格開 發(fā) 商：華潤置地(蘇州)有限公司面積范圍：地上面積200-400平米， 地下面積115-205平米 p項目規(guī)劃項目規(guī)劃：地上2-3層，地下1層，采用大面寬的玻璃，滿足充足光照；通過無對視的設(shè)計，打造極高的私密性；14畝的中央景觀軸，園林意境與現(xiàn)代生活結(jié)合，以中式的外立面，現(xiàn)代風(fēng)格的園林景觀；地上行人、地下行車的人車分層系統(tǒng)， 通過地下車行系統(tǒng)可以直達每戶雙車位車庫。53本項目由于蓄水期較長，以及高端的產(chǎn)品定位，在本項目由于蓄水期較長，以及高端的產(chǎn)品定位，在古城區(qū)開盤以來引起強烈的關(guān)注古城區(qū)開盤以來引起強烈的關(guān)注p銷

52、售動態(tài)銷售動態(tài): :08年10月22日首次取得預(yù)售證，共計新增別墅面積為10220.94平米，樓棟分別是278#- 326#08年10月25日對外公開40套獨棟別墅房源，進入前期預(yù)約選房，10萬元存入自己賬戶，到場客戶約60多組，預(yù)定客戶25套左右；后陸續(xù)推出其余別墅的預(yù)售許可，每月保持穩(wěn)定去化；成交總價： 550-1200萬/套成交均價： 19000-24000元/平方米項目在售主力戶型：340-520平方米p客源特點客源特點: :以古城區(qū)客戶為主,其中平江區(qū)客戶比例更是獨占鰲頭, 主要由于對北寺塔、拙政園、觀前街、中式園林等元素都具有相當濃厚的地緣古文化情結(jié)。此外,張家港的富裕人群是平門府

53、作為外拓區(qū)域中的重點客源，并在09年4月初增設(shè)了張家港的平門府售樓處此外，也有較少比例的上?？蛻羧P占地面積近10萬方，目前在售為地塊西側(cè)的項目一期部分首次開盤推出房源位置重點個案分析54本項目從本項目從08年年10月底開盤以來，預(yù)約看房客戶較多，月底開盤以來，預(yù)約看房客戶較多，以每月以每月3.14套的去化速度占據(jù)獨立別墅的主力去化項目套的去化速度占據(jù)獨立別墅的主力去化項目供應(yīng)房源面積戶型配比供應(yīng)房源面積戶型配比房型房型面積面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比例比例4室2廳3衛(wèi)340-4762862%4室2廳4衛(wèi)325-4501124%5室3廳4衛(wèi)472 12%5室3廳5衛(wèi)482 511%總計45100%目

54、前剩余可售房源面積配比目前剩余可售房源面積配比總套數(shù)總套數(shù)開盤至今去開盤至今去化套數(shù)化套數(shù)月均去化月均去化套數(shù)套數(shù)累計銷售累計銷售率率45223.1448.8%房型房型面積面積可售套數(shù)可售套數(shù)比例比例4室2廳3衛(wèi)340-4761973%4室2廳4衛(wèi)325-450415%5室3廳4衛(wèi)472 14%5室3廳5衛(wèi)482 28%總計26100%銷售房源面積戶型配比銷售房源面積戶型配比房型房型面積面積去化套數(shù)去化套數(shù)比例比例4室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)340-5201271%4室2廳4衛(wèi)325-450741%5室3廳5衛(wèi)482 318%總計22100%重點個案分析55項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設(shè)計人性化，采光與私

55、密項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設(shè)計人性化，采光與私密性俱佳，房間設(shè)計注重功能，地下空間有效利用，景致性俱佳，房間設(shè)計注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適花園寬敞舒適負一層 一層 二層 三層頤府頤府 A3a-1 A3a-1 戶型設(shè)計戶型設(shè)計地上建筑面積：地上建筑面積：209.45209.45平方米平方米地下建筑面積：地下建筑面積：116.49-117.89116.49-117.89平方米（含車庫）平方米（含車庫）精致大花園戶型精致大花園戶型 北向入戶北向入戶獨院寬達獨院寬達1111米，獨立雙車位車庫，陽光地下室，米，獨立雙車位車庫，陽光地下室，主次臥錯層，私密性高主次臥錯層，私密性高重點個

56、案分析56庭園庭園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園p項目概況項目概況：地理位置：平江區(qū)西北街140號 占地面積：130000平方米建筑面積：80000平方米總戶數(shù)：257戶容積率：0.65綠化率：36%建筑形態(tài)配比:獨棟:6棟;雙拼:27棟;聯(lián)排:52棟建筑風(fēng)格：中式園林風(fēng)格開 發(fā) 商：蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司面積范圍：200-400平方米p項目規(guī)劃項目規(guī)劃：是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項目巷弄規(guī)劃，兩條一縱一橫的水陸并行的街道采用多進式院落住宅布局建筑采用多進式院落住宅布局，體現(xiàn)了蘇州（江南）民居和園林建筑的個性特色重點個案分析57

57、本項目占地本項目占地13萬方，工程進入交房階段；是目前蘇州萬方，工程進入交房階段；是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項目古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項目p銷售動態(tài)銷售動態(tài): :開盤時間：2005年9月1日入住時間：2009年5月30日 成交均價： 20000-22000元/平方米成交總價： 400萬/套起優(yōu)惠措施：一套特價350萬/套項目在售主力戶型：333-389平方米（帶地下室）p項目賣點項目賣點: :項目地處蘇州古城區(qū)中軸北端，西臨北寺塔，東望拙政園。毗鄰蘇州博物館，人文氣息濃郁，旅游景點集中，占盡地利、人和；享有古城區(qū)便捷生活配套，靠近觀前商圈，地段稀缺，生活便捷p客源特點客源特點:

58、:以獨特濃郁的蘇州民居特色吸引了對蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地中年成功人士、政府機關(guān)要員、企業(yè)主等；另外也吸引了部分從上海、浙江等外地而來置業(yè)或投資的客戶重點個案分析58本項目從本項目從05年年9月開盤至今已銷售近四年，目前以尾房月開盤至今已銷售近四年，目前以尾房清盤為主，因此清盤為主，因此08年至今的去化速度一直較慢，月均年至今的去化速度一直較慢，月均去化去化1.64套套08年至今預(yù)售面積配比年至今預(yù)售面積配比房型房型面積面積供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)比例比例4室2廳3衛(wèi)203-208810%4室2廳3衛(wèi)238-2413444%4室2廳3衛(wèi)273-28168%4室2廳3衛(wèi)333-3893038%

59、總計78100%目前剩余可售面積配比目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套供應(yīng)總套數(shù)數(shù)去化總套去化總套數(shù)數(shù)月均去化月均去化套數(shù)套數(shù)累計銷售累計銷售率率78231.6429.4%房型房型面積面積可售套數(shù)可售套數(shù)比例比例4室2廳3衛(wèi)203-208616%4室2廳3衛(wèi)273-281718%4室2廳3衛(wèi)333-3892566%總計38100%0808年至今去化量面積配比年至今去化量面積配比房型房型面積面積去化套數(shù)去化套數(shù)比例比例4室室2廳廳3衛(wèi)衛(wèi)203-2131252%4室2廳4衛(wèi)238-258939%5室3廳5衛(wèi)273-38729%總計23100%0808年至今銷售速度表年至今銷售速度表重點個案分析59項目社

60、區(qū)以聯(lián)排別墅為主，包括少量獨棟別墅，戶型設(shè)項目社區(qū)以聯(lián)排別墅為主，包括少量獨棟別墅，戶型設(shè)計有中庭，增強采光性，地上計有中庭，增強采光性，地上1-3層，面積從層，面積從200-389平平米，選擇空間較大米，選擇空間較大一層 二層 一層 二層 三層芙蓉居芙蓉居 建筑面積：建筑面積：289289平方米平方米遠香堂遠香堂 建筑面積：建筑面積：387平方米平方米 重點個案分析60重點個案分析桃塢才苑桃塢才苑老蘇州街坊院落式庭院別墅老蘇州街坊院落式庭院別墅項目概況項目概況：地理位置：平江區(qū)西大營門57號 總建面積：56445平方米 總戶數(shù)：160 容積率： 0.8開盤時間：2007-05入住時間：200