關(guān)于城中村改造拆遷中補償問題的探討

1、    關(guān)于城中村改造拆遷中補償問題的探討    李士龍摘 要：城中村改造并不是一項簡單的工程，最關(guān)鍵的問題是如何對村民進行拆遷補償。本文分析了城中村的特點、城中村拆遷和拆遷補償面臨的難題，并給出了相應(yīng)的解決方案。關(guān)鍵詞：城中村 利益 拆遷補償 補償標準隨著我國新型城鎮(zhèn)化政策的深入實施，城市建設(shè)不斷加快，而在城市建設(shè)拆遷改造工作當中，城中村改造拆遷是一項十分重要的內(nèi)容。大家都知道，城中村改造拆遷并不是一項簡單的工程，其中最關(guān)鍵的問題是如何對村民進行拆遷補償，使村民能夠維持正常的生活，使村民能夠滿意，并能夠滿足開發(fā)商的利益，這是一個嚴峻而且復雜的事情。1

2、城中村的特點“城中村”是鄉(xiāng)村城市轉(zhuǎn)型不完全的產(chǎn)物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空間拓展政策的直接后果，主要體現(xiàn)為依靠出租屋和集體物業(yè)的“外生式”的出租經(jīng)濟，靠租金和集體分紅生存的“寄生型”村民生存狀態(tài)和心理動態(tài)，以及以血統(tǒng)與親緣關(guān)系為基礎(chǔ)的村民生活制度或社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，其本質(zhì)為傳統(tǒng)的農(nóng)村社會聚落。另一方面，許多城市規(guī)劃與建設(shè)脫節(jié)現(xiàn)象突出，由于在城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃當中，圈地現(xiàn)象嚴重，往往造成城市規(guī)模盲目擴大，隨著城市一擴再擴，城市周邊的村落大多淪為城中村。同時由于市場作用，城市新區(qū)開發(fā)與建設(shè)用地的導向性選擇非常突出拆遷量小、交通便利、地價低等成本低廉的村莊耕地被優(yōu)先選擇，最終形成“城市

3、”包圍農(nóng)村的格局。2 城中村拆遷安置面臨的難題2.1拆遷補償標準復雜城中村的房子一般情況下都是多層，從四五層到十多層不等。這種情況下采取什么樣的政策進行補償，且如何使得村民及開發(fā)商都滿意，這都是需要深入探討和研究的。有些村民為了能得到更多的賠償款，便加緊時間加蓋房子，本來是三層的房子就會在原有的基礎(chǔ)上接到六層甚至七層，對于這種情況，采取什么樣的政策使得沒有違規(guī)加蓋的村民得到實惠，使得加蓋房屋者目的無法得逞等都是需要斟酌的。2.2城中村改造開發(fā)商難覓承接城中村改造任務(wù)的開發(fā)商必須得是有實力的，但是與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對比，城中村改造利潤較低，還會面臨比較多的民事紛爭，對于開發(fā)商來說并不是一塊肥肉而是一

4、塊難啃的骨頭。有實力的開發(fā)商并不是很愿意接受這種工程，而小型開發(fā)公司又沒有實力進行開發(fā)。一些有實力的外地開發(fā)商對當?shù)卮迕竦葼顩r不熟悉，也會有所顧慮。總之，非常難找到合適的開發(fā)商。2.3村民難以適應(yīng)改造后的城市生活在村民這一方面，改造就意味著要讓這些在這里生活了幾輩子的人們改變自己的生活方式和生活環(huán)境，難免會有一部分人會很接受不了。另外，這些城中村的村民一直靠收房租維持生活，一些房屋一年的租金加起來比城市市民的工資要高很多。改造后這些村民不但沒有了這么高的年收入，而且連以后的生活都難以保障。大多數(shù)村民文化水平并不是很高，那么失去穩(wěn)定收入之后，村民要想到社會上找到一個好工作是非常困難的。改造以后，

5、如何能使村民的生活得到有效保障，也是拆遷管理者要解決的一個棘手的難題。3城中村拆遷補償存在的問題3.1拆遷補償標準不統(tǒng)一對城中村的拆遷，政府方面現(xiàn)在沒有統(tǒng)一的補償標準。因為每個不同的城中村有不同的情況，有些村莊在市區(qū)內(nèi)，有些在城市的邊緣地帶，因而不但地價有著不同，繁華程度不同，人們的思想也不一樣。由于這個原因，需要開發(fā)商和村民協(xié)商制定補償標準。在協(xié)商補償這個過程中，又會出現(xiàn)這樣那樣的問題。拆遷補償標準的不統(tǒng)一，必定會使村民感到拆遷補償?shù)牟还?，又會給拆遷改造工作帶來很大的障礙。3.2部分土地產(chǎn)權(quán)不明與一般國有土地不同，“城中村”因土地產(chǎn)權(quán)不清晰而產(chǎn)生的大量違法建筑，給“城中村”改造帶來很大障礙

6、?，F(xiàn)在國家對土地的控制越來越嚴，好多年前村內(nèi)劃的宅基地到現(xiàn)在還沒有土地使用證，但是已經(jīng)有了建筑物，有些有土地證的住宅，還存在加蓋現(xiàn)象。這樣，既要制定有土地使用證的建筑物如何補償，又要確定沒有土地使用證的這種情況如何補償，還要考慮一些加蓋的房屋及沒有產(chǎn)權(quán)的附屬物等如何補償。如果不解決這個問題，在拆遷補償過程中定會出現(xiàn)更多的問題。3.3拆遷過渡期的補償費用標準不明確城中村在拆遷過渡期的補償費用，也很難做出明確的規(guī)定。為了能使村民的生活能夠正常進行，拆遷過渡費是必須要給付的。這個補償標準的明確也就是政府和開發(fā)商在拆遷重建過程中對村民安置的一種承諾。沒有這個補償標準村民就會認為政府和開發(fā)商對村民的搬遷

7、過渡期的生活不負責任了，那就會引起村民們的抵制情緒，最后造成村民搬遷和村莊拆遷難以順利進行。4 對城中村拆遷補償方案的建議4.1以人為本，明確產(chǎn)權(quán)政府有關(guān)部門要在土地房屋的測量時應(yīng)對產(chǎn)權(quán)不明的土地和房屋進行具體統(tǒng)計。針對這樣的情況政府應(yīng)做出明文規(guī)定，凡是沒有土地使用證的建筑物或者違章建筑一律不予補償。所有房屋的補償面積應(yīng)以土地使用證為準。對于一些特殊情況，例如多年前村里批的宅基地現(xiàn)在作為村民住宅使用的，但是由于某種原因沒有簽發(fā)土地使用證的，或者土地使用證丟失的，由村內(nèi)統(tǒng)一登記并和政府有關(guān)部門協(xié)商統(tǒng)一補辦。4.2明確拆遷過渡期的補償費用標準在拆遷過渡期的補償費用不明確方面，筆者認為這是政府、村民

8、和開發(fā)商三方的極大失誤。拆遷過渡期的補償標準是應(yīng)該而且是必須明確的。拆遷過渡費標準要根據(jù)市場的情況進行制定，既要保證村民能夠正常生活又不能使開發(fā)商損失過大。由于這個問題牽涉到開發(fā)商和村民的切身利益，因此，應(yīng)由政府出面秉著公正的態(tài)度來派專人進行市場考察，最后制定出合理的拆遷過渡期的補償費用標準。在這個補償標準中應(yīng)包括：生活費、拆遷過渡費及搬家費等。另外，如生活費應(yīng)多長時間發(fā)放一次，以及生活費的補助對象也應(yīng)該明確。其他補償費的補償方式也應(yīng)明確。4.3明確安置房面積比例安置房比例的明確是大的問題。這個問題不解決就無法使整個拆遷改造工作順利進行。政府已經(jīng)明文規(guī)定原則上安置房面積比在1：2，但是在各個城中村的規(guī)定可能會有所出入。拆遷管理者要根據(jù)村里的實際情況，及時合理的明確的規(guī)定安置開發(fā)比例。既要保證居民的利益，又要讓開發(fā)商有利可圖。4.4為村民提供社會保險及技術(shù)培訓城中村改造后，村民完成了從村民到市民的轉(zhuǎn)變。要保障村民以后的生活，應(yīng)為村民提供社會保險和技術(shù)培訓。提供村民養(yǎng)老保險基金，然后把養(yǎng)老保險基金交給商業(yè)保險公司。這樣既保障了村民的長期的利益，一定程度上又避免了一部分土地的補償?shù)膯栴}。此外，還要為村民進行技術(shù)培訓，使村民能夠掌握一技之長，迅速