資產(chǎn)評估的涵義、原則與方法(共32頁).ppt

1、1資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估2第一章第一章 總論總論n第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評估的涵義資產(chǎn)評估的涵義n一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和發(fā)展一、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生和發(fā)展 n現(xiàn)代現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展市場經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)要素流動、組合的，生產(chǎn)要素流動、組合的市場化程度日益提高，大大發(fā)展了資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場化程度日益提高，大大發(fā)展了資產(chǎn)業(yè)務(wù)。n資產(chǎn)評估活動起始于資產(chǎn)評估活動起始于19世紀中后期世紀中后期。 n中國在中國在20世紀世紀80年代末期年代末期出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評估活動。估活動。n1991年年11月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第月，國務(wù)院頒布了國務(wù)院第91號令號令國有資產(chǎn)評估管理辦法國有資產(chǎn)評估管理辦法。 3n2001年年9

2、月月1日日，資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)n2004年年2月月25日日資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則基本準則基本準則和和資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則基本準則基本準則（04年年5月月1日起施行日起施行 ）n資產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)成為我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)資產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)成為我國發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟、實現(xiàn)改革開放不可缺少的基礎(chǔ)性中介服務(wù)行濟、實現(xiàn)改革開放不可缺少的基礎(chǔ)性中介服務(wù)行業(yè)，扮演著推動經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的角色。業(yè)，扮演著推動經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的角色。 4中國資產(chǎn)評估準則體系中國資產(chǎn)評估準則體系n包括：包括：職業(yè)道德準則職業(yè)道德準則和和業(yè)務(wù)準則業(yè)務(wù)準則兩部分。兩部分。n職業(yè)道德準則

3、職業(yè)道德準則分為：基本準則和具體準分為：基本準則和具體準則兩個層次。則兩個層次。n業(yè)務(wù)準則業(yè)務(wù)準則分為：基本準則、具體準則、分為：基本準則、具體準則、評估指南、指導(dǎo)意見四個層次。評估指南、指導(dǎo)意見四個層次。 5n基本準則基本準則是評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評是評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。估目的評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。n具體準則具體準則包括規(guī)范評估包括規(guī)范評估業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程的的程序性準則程序性準則和規(guī)范各種和規(guī)范各種資產(chǎn)類型資產(chǎn)類型評估業(yè)務(wù)的評估業(yè)務(wù)的實體性準則實體性準則。n評估指南評估指南是對特定評估目的和評估業(yè)務(wù)中某些是對特定評估目的和評估業(yè)務(wù)中某些重要事項的規(guī)范

4、。重要事項的規(guī)范。n指導(dǎo)意見指導(dǎo)意見是針對評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的是針對評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導(dǎo)性文件。指導(dǎo)性文件。 6程序性具體準則程序性具體準則n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估報告（評估報告（0808年年7 7月月1 1日起施行日起施行 ）n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則評估程序（評估程序（0808年年7 7月月1 1日起施行日起施行 ） n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則業(yè)務(wù)約定書（業(yè)務(wù)約定書（0808年年7 7月月1 1日起施行日起施行 ）n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則工作底稿（工作底稿（0808年年7 7月月1 1日起施行日起施行 ） 7實體性具體準則實體性具體準則 n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則無

5、形資產(chǎn)（無形資產(chǎn)（0101年年9 9月月1 1日起施行日起施行 ） n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則機器設(shè)備（機器設(shè)備（0808年年7 7月月1 1日起施行日起施行 ） n資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則不動產(chǎn)（不動產(chǎn)（0808年年7 7月月1 1日日起施行起施行 ） 8資產(chǎn)評估指南資產(chǎn)評估指南 n以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）（0707年年1212月月3131日起施行日起施行 ） 9資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見 n珠寶首飾評估指導(dǎo)意見珠寶首飾評估指導(dǎo)意見 （03年3月1日起施行 ）n注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見

6、見 （03年3月1日起施行 ）n企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）（0505年年4 4月月1 1日起日起施行施行 ） n金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）（0505年年7 7月月1 1日起施行）日起施行） n資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見（0808年年7 7月月1 1日起施行）日起施行） 10二、資產(chǎn)評估的概念 n（一）資產(chǎn)（一）資產(chǎn) n經(jīng)濟資源必須同時具備經(jīng)濟資源必須同時具備五項條件五項條件： n1、現(xiàn)實性、現(xiàn)實性 n2、控制性、控制性 n3、有效性、有效性 n4、稀缺性、稀缺性 n5、合法性、合法性 11（二）評估 n評

7、估評估是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資是指專業(yè)人士根據(jù)所掌握的數(shù)據(jù)資料，對料，對資產(chǎn)價值資產(chǎn)價值進行定性、定量的說明進行定性、定量的說明和評價的活動。和評價的活動。 n評估實際上是對影響資產(chǎn)價值的因素及評估實際上是對影響資產(chǎn)價值的因素及其變化規(guī)律進行的其變化規(guī)律進行的專業(yè)分析專業(yè)分析 。12（三）價格和價值 n價格價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。 n價值價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，它只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義

8、在特定時專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計估計。 131、評估的價值是交易價值 n交易雙方從三個方面來判定其價值的：交易雙方從三個方面來判定其價值的：n（1）從）從收益角度收益角度來判斷，考慮被交易資來判斷，考慮被交易資產(chǎn)能為購買者創(chuàng)造多少未來的收益；產(chǎn)能為購買者創(chuàng)造多少未來的收益；n（2）從）從成本角度成本角度來判斷，考慮重新購置來判斷，考慮重新購置該項資產(chǎn)需要支付多大金額的費用；該項資產(chǎn)需要支付多大金額的費用；n（3）從）從市場角度市場角度來判斷，考慮從市場上來判斷，考慮從市場上獲得同類資產(chǎn)所需支付的價格。獲得同類資產(chǎn)所需支付的價格。 142

9、、評估的價值是市場價值n（1）資產(chǎn)價值評估的）資產(chǎn)價值評估的依據(jù)來源于市場依據(jù)來源于市場，具有現(xiàn)實的或潛在的接受市場檢驗的特具有現(xiàn)實的或潛在的接受市場檢驗的特征。征。 n（2）市場價值是指被評估資產(chǎn)的）市場價值是指被評估資產(chǎn)的公允的公允的內(nèi)在價值內(nèi)在價值。n（3）評估價值是指）評估價值是指評估基準日評估基準日的市場價的市場價值。值。 153、資產(chǎn)價值評估時應(yīng)考慮的主要因素 n（1）效用。）效用。n（2）供求關(guān)系。）供求關(guān)系。 n（3）有效購買力。）有效購買力。 n（4）競爭。）競爭。 164、評估價值和市場價格的、評估價值和市場價格的差異原因差異原因 n（1）資產(chǎn)評估的）資產(chǎn)評估的基準時間基準

10、時間與資產(chǎn)與資產(chǎn)成交日成交日不同不同導(dǎo)致的差異。導(dǎo)致的差異。 n（2）被評估資產(chǎn)）被評估資產(chǎn)本身本身在成交時已發(fā)生了在成交時已發(fā)生了變化變化導(dǎo)致的差異。導(dǎo)致的差異。 n（3）資產(chǎn)評估中介機構(gòu)運用）資產(chǎn)評估中介機構(gòu)運用評估方法不當評估方法不當導(dǎo)導(dǎo)致的差異。致的差異。n（4）資產(chǎn)評估中介機構(gòu)對資產(chǎn)市場價格）資產(chǎn)評估中介機構(gòu)對資產(chǎn)市場價格采集采集標準不統(tǒng)一、采集手段落后標準不統(tǒng)一、采集手段落后導(dǎo)致的差異。導(dǎo)致的差異。 17（四）資產(chǎn)評估 n資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是指專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國是指專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相

11、關(guān)程序，目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。n資產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估的核心核心是對資產(chǎn)在是對資產(chǎn)在某一時點某一時點的的價值進行估算。價值進行估算。 18資產(chǎn)評估的基本要素：n1、評估主體、評估主體n2、評估客體、評估客體n3、評估依據(jù)、評估依據(jù)n4、評估目的、評估目的n5、評估原則、評估原則n6、評估程序、評估程序n7、評估價值類型、評估價值類型n8、評估方法、評估方法19三、資產(chǎn)評估的特點和功能 n（一）資產(chǎn)評估的（一）資產(chǎn)評估的特點特點 n1、現(xiàn)實性、現(xiàn)實性 n2、

12、市場性、市場性 n3、預(yù)測性、預(yù)測性 n4、公正性、公正性 n5、咨詢性、咨詢性 20（二）資產(chǎn)評估的功能 n1、評值功能、評值功能 n2、界定功能、界定功能 n3、公證功能、公證功能 n4、優(yōu)化功能、優(yōu)化功能 21第二節(jié) 資產(chǎn)評估的主體和客體 n一、資產(chǎn)評估的主體一、資產(chǎn)評估的主體 n（一）資產(chǎn)評估機構(gòu)（一）資產(chǎn)評估機構(gòu) n資格資格省級以上的資產(chǎn)評估管理機構(gòu)頒發(fā)的省級以上的資產(chǎn)評估管理機構(gòu)頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書資產(chǎn)評估資格證書。 n類型類型：n1、綜合性、綜合性n2、專業(yè)性、專業(yè)性n3、兼營性、兼營性22兼營性兼營性n資產(chǎn)評估機構(gòu)審批管理辦法資產(chǎn)評估機構(gòu)審批管理辦法財政部公布，財政部公布，自

13、自2005年年6月月1日起施行。日起施行。n辦法辦法規(guī)定：取消了兼營機構(gòu)從事資產(chǎn)評估規(guī)定：取消了兼營機構(gòu)從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，為專營化指明了方向，同時給兼營機構(gòu)業(yè)務(wù)，為專營化指明了方向，同時給兼營機構(gòu)留了留了3年的過渡期年的過渡期。n2008年年6月月30日前，兼營資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的會計日前，兼營資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的會計師事務(wù)所、咨詢公司等中介機構(gòu)必須通過分立、師事務(wù)所、咨詢公司等中介機構(gòu)必須通過分立、合并等方式轉(zhuǎn)型，達到合并等方式轉(zhuǎn)型，達到資產(chǎn)評估機構(gòu)審批管資產(chǎn)評估機構(gòu)審批管理辦法理辦法規(guī)定的設(shè)立條件，否則將被撤回資產(chǎn)規(guī)定的設(shè)立條件，否則將被撤回資產(chǎn)評估資格。評估資格。23（二）資產(chǎn)評估人員 n人員人員條

14、件條件 ：n 1、擁有廣博的專門學(xué)識、擁有廣博的專門學(xué)識n 2、擁有豐富的實踐經(jīng)驗、擁有豐富的實踐經(jīng)驗n 3、擁有良好的職業(yè)道德、擁有良好的職業(yè)道德n 4、取得規(guī)定的職業(yè)資格、取得規(guī)定的職業(yè)資格 24二、資產(chǎn)評估的客體 n（一）按資產(chǎn)是否具有（一）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力綜合獲利能力分分類，可分為類，可分為單項資產(chǎn)單項資產(chǎn)和和整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)。 n（二）按資產(chǎn)（二）按資產(chǎn)存在形態(tài)存在形態(tài)分類，可以分為分類，可以分為有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)和和無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)。 n（三）按資產(chǎn)（三）按資產(chǎn)能否獨立存在能否獨立存在分類，可分分類，可分為為可確指的資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)和和不可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn) 。n（四

15、）按資產(chǎn)的（四）按資產(chǎn)的法律意義法律意義，可分為，可分為不動不動產(chǎn)產(chǎn)、動產(chǎn)動產(chǎn)和和合法權(quán)利合法權(quán)利 。25評估實踐中的分類：n1、機器設(shè)備評估、機器設(shè)備評估n2、土地使用權(quán)評估、土地使用權(quán)評估n3、房地產(chǎn)評估（包括在建工程）、房地產(chǎn)評估（包括在建工程）n4、無形資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估n5、長期投資評估、長期投資評估n6、流動資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估n7、整體資產(chǎn)評估（包括商譽）、整體資產(chǎn)評估（包括商譽） 26第三節(jié) 資產(chǎn)評估的目的和價值類型 n一、資產(chǎn)評估的目的一、資產(chǎn)評估的目的 n（一）資產(chǎn)評估的（一）資產(chǎn)評估的一般目的一般目的為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公平的價值尺度供公平的價值尺度 。n（二

16、）資產(chǎn)評估的（二）資產(chǎn)評估的特定目的特定目的 n1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2、企業(yè)兼并、企業(yè)兼并 n3、企業(yè)出售、企業(yè)出售 4、企業(yè)聯(lián)營、企業(yè)聯(lián)營 n5、股份經(jīng)營、股份經(jīng)營 6、中外合資、合作、中外合資、合作n7、企業(yè)清算、企業(yè)清算 8、抵押、抵押 n9、擔保、擔保 10、企業(yè)租賃、企業(yè)租賃 11、債務(wù)重組、債務(wù)重組 27二、資產(chǎn)評估價值類型 n價值類型價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。 n（一）市場價值（一）市場價值 n市場價值市場價值是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現(xiàn)的是指資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有

17、可能實現(xiàn)的交換價值的估計值。交換價值的估計值。 n市場價值的的市場價值的的要件要件：n1、自愿買方自愿買方n2、自愿賣方自愿賣方n3、評估基準日、評估基準日n4、以貨幣單位表示、以貨幣單位表示n5、公平交易公平交易n6、在市場上有足夠的展示時間、在市場上有足夠的展示時間n7、當事人雙方各自精明，謹慎行事、當事人雙方各自精明，謹慎行事n（二）非市場價值（二）非市場價值 28第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則 n一、資產(chǎn)評估的假設(shè)一、資產(chǎn)評估的假設(shè) n（一）交易假設(shè)（一）交易假設(shè) n（二）公開市場假設(shè)（二）公開市場假設(shè) n（三）持續(xù)使用假設(shè)（三）持續(xù)使用假設(shè) n1、在用續(xù)用、在用續(xù)用n2、轉(zhuǎn)用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用n3、移地續(xù)用、移地續(xù)用 n（四）清算假設(shè)（四）清算假設(shè) 29二、資產(chǎn)評估的原則 n（一）資產(chǎn)評估的（一）資產(chǎn)評估的工作原則工作原則 n1、真實性原則、真實性原則n2、科學(xué)性原則、科學(xué)性原則n3、公平性原則、公平性原