淺析某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資風(fēng)險(xiǎn)

1、淺析某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資風(fēng)險(xiǎn)摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來發(fā)展較快。多數(shù)房地產(chǎn)公司為了自身的發(fā)展進(jìn)行大量的投資，然而投資涉及的因素較多，極有可能會產(chǎn)生多種風(fēng)險(xiǎn)，需要采取措施以降低風(fēng)險(xiǎn)。因此本文以惠華房產(chǎn)開發(fā)公司為例，分析其投資項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)，且提出相應(yīng)的解決措施。關(guān)鍵詞：惠華房產(chǎn)開發(fā)公司；投資風(fēng)險(xiǎn)；合理投資一、投資項(xiàng)目實(shí)際情況 某房產(chǎn)開發(fā)公司明確規(guī)劃所在城市市每人居住面積32平方米，城市人口總和320萬人。根據(jù)總?cè)丝谕扑悖谠摮鞘虚L居的人口數(shù)量增長較快，人均新建住宅面積相對而言有較大發(fā)展空間。此城市距離海邊城市僅需1.5小時(shí)車程，目前，部分沿海居民投資眼光轉(zhuǎn)向該城市。此城市性價(jià)

2、比較優(yōu)的商品房、高級別墅更容易受到沿海群眾的青睞。由于大部分海外企業(yè)代理公司建立年年遞增，則公司需辦理優(yōu)秀員工安置住房，許多企業(yè)也對該城市的住房需求呈上升狀態(tài)。再加上居住此市居民收入水平提高，生活品質(zhì)也在不斷提升，人們可以承受得起該城市的房價(jià)，此類用戶是該公司潛在顧客。特別根據(jù)以上原因列出投資目標(biāo)：2018年3月，向該城市區(qū)級政府借款1000元資金作為辦公費(fèi)用，并開始準(zhǔn)備工作。2018年10月5日該市市級政府劃分土地與外商投資企業(yè)貿(mào)易合作，主動簽訂第一例外商投資企業(yè)建筑協(xié)議，并在同年年底動工建立。此后將房產(chǎn)劃成四份，平均分給外商出售，拆遷居民安置房，商品房出售。二、存在的主要風(fēng)險(xiǎn)研究（一）資金

3、方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)兌換現(xiàn)金是一個(gè)重點(diǎn)，他可能會受到市場一定因素價(jià)格變化，從而給房產(chǎn)企業(yè)帶來損失，我們將這稱為房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)特點(diǎn)是：銷售時(shí)期長短，價(jià)值大小會成為變現(xiàn)能力強(qiáng)弱因素。一般情況下，投資種類變現(xiàn)順序如下：現(xiàn)金，支票，存款，債券，房地產(chǎn)。但是主要決定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)條件是：凈現(xiàn)今流量，市場行情走向，黃金地段，房地產(chǎn)施工程度，房產(chǎn)價(jià)值。第一、稅率變化風(fēng)險(xiǎn)在相關(guān)房地產(chǎn)投資，開發(fā)，經(jīng)營中出現(xiàn)資金稅率發(fā)生改變，將影響房地產(chǎn)開發(fā)商品，運(yùn)行成本，公司帶來效應(yīng)發(fā)生改變，該變化叫做房地產(chǎn)稅率變化。稅率變化則代表我國，各級區(qū)域財(cái)務(wù)制度發(fā)生改變，一旦發(fā)生改變，則對國家，區(qū)域政府財(cái)務(wù)制度受到影響，所以要

4、將稅率風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免嚴(yán)重后果。第二、融資風(fēng)險(xiǎn)融資條件因素方法以及應(yīng)對辦法改變將影響房地產(chǎn)生產(chǎn)與經(jīng)營者收益成果多少，此變化稱為融資條件因素。資金運(yùn)作主要特征有：非自有資金比重程度，抵押貸款數(shù)額，資金運(yùn)作時(shí)間長短，資金運(yùn)用量大小構(gòu)成是否決定是資金密集型商品。外部資金起著重要條件，會影響產(chǎn)地產(chǎn)公司能否正常運(yùn)行帶來收益，同時(shí)投資著者與非自有資金聯(lián)系緊密相關(guān)。（二）房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)任何市場是不斷變化的，不穩(wěn)定的，而且是相對的。但在房地產(chǎn)行業(yè)中，房價(jià)不僅受到供求關(guān)系約束，而且市場環(huán)境與市場現(xiàn)狀兩者影響。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)如下：房地產(chǎn)價(jià)格起伏影響風(fēng)險(xiǎn)大??；競爭對手變化，項(xiàng)目開發(fā)所帶來的市場競爭力；房子投資人士

5、出售，租賃時(shí)碰上不良買家，租房者。（三）投資方式的風(fēng)險(xiǎn)房子投資方式如：基本建設(shè)，樓盤購買，合作開發(fā)與購買股權(quán)。投資方法不相同那么獲得收益也將有所區(qū)別，承受風(fēng)險(xiǎn)也有不同。首先，基本建設(shè)式要求開發(fā)房地產(chǎn)市場前，要按照建筑規(guī)章制度進(jìn)行報(bào)建，建立自身房地產(chǎn)項(xiàng)目也是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)重要方式。其次，樓宇購買式要求投資者購買樓盤有一定限制，只能在目前構(gòu)建完整房地產(chǎn)樓盤中進(jìn)行選擇，無權(quán)按照投資者所要樓盤格局與風(fēng)格購買，未構(gòu)建樓盤中存在大量購買風(fēng)險(xiǎn)。另外，股權(quán)開發(fā)式要求投資者有資質(zhì)好，實(shí)力高，資源豐富為條件與開發(fā)商合作洽淡，但不并具有開發(fā)資質(zhì)與有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營許可。以上合作是建立合作投資，合作洽談并通過合作協(xié)議進(jìn)行

6、投資，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重要伙伴。最后股權(quán)投資者要求股權(quán)投資者不管是企業(yè)還是個(gè)人，在對企業(yè)股權(quán)，貨幣，無形資產(chǎn)，其他資產(chǎn)進(jìn)行購買并投資企業(yè)作為股權(quán)收益。投資者，向關(guān)聯(lián)公司之間存在對房地產(chǎn)公司產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)，所以在投資人士是間接進(jìn)行購買擁有房地產(chǎn)權(quán)利。三、降低風(fēng)險(xiǎn)措施（一）投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)防范在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)較高為投資決策時(shí)期，如政策，房地產(chǎn)市場等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)把控程度，要有優(yōu)秀人才培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)與人才儲備隊(duì)伍確立，對其進(jìn)行研究價(jià)值性，加大市場發(fā)展與市場變化趨勢預(yù)備與研究，掌握該項(xiàng)目影響投資政治，經(jīng)濟(jì)，社會大環(huán)境中所帶的影響與波及程度，構(gòu)建房地產(chǎn)組織與信心部系統(tǒng)，加強(qiáng)合作保險(xiǎn)公司對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判以及防護(hù)措

7、施，保障投資金萬無一失，房地產(chǎn)商戶要落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，隨時(shí)關(guān)心房地產(chǎn)市場變化，了解房地產(chǎn)投資者現(xiàn)狀需求，采用理性價(jià)格舉措，從而積極應(yīng)對市場動態(tài)，預(yù)防價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資要全面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行判斷，主要影響房地產(chǎn)行業(yè)市場宏觀因素深層研究，依據(jù)我國以及各地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平特征，來確保該城市經(jīng)濟(jì)水平趨勢處于上升還是下降趨勢。其中研究程序中需要數(shù)據(jù)有：我國與其他地方GDP數(shù)值，增長數(shù)度，人均GDP，人口規(guī)模，人口結(jié)構(gòu)，居民收入水平，居民就業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，政治穩(wěn)定，投資規(guī)模程度比例等。投資者深入研討選擇特定開發(fā)區(qū)域發(fā)展水平與城市建設(shè)情況。如：鐵路，公路，機(jī)場等基礎(chǔ)交通建設(shè)情況都在

8、考慮之中，水，電，氣市政基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)建程度，供給能力水平，該市勞動能力，該市原材料總量情況都應(yīng)在考查之中，而且不同城市之間存在矛盾以及市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀也各有不同，應(yīng)具體情況具體分析。不能否認(rèn)是各個(gè)城市都有適合本城市發(fā)展積極條件，但不是將任何其他城市優(yōu)勢適用于本城市房地產(chǎn)賣點(diǎn)，開發(fā)商需要有理性頭腦辨別劃分市場，目標(biāo)確立，優(yōu)勢升級。創(chuàng)新道路風(fēng)險(xiǎn)大，困難多，但具有教育性，普遍性。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)特征商品房構(gòu)建面積不斷加大，隨著房地產(chǎn)由原先主動地位向被動地位轉(zhuǎn)變，更多是要求消費(fèi)者走出原有觀念購房面積大就好的誤區(qū)，根據(jù)自家實(shí)際情況購買商品房戶型，站在市場角度出發(fā)，房屋面積大小不能決定房屋品質(zhì)，房屋和諧程度是作為

9、好房子判定標(biāo)準(zhǔn)，與房屋面積大小沒有關(guān)系。（三）做好房地產(chǎn)投資方式的創(chuàng)新 從縱，橫方向分析，房地市場在未來充滿困難與挑戰(zhàn)，同時(shí)房地產(chǎn)當(dāng)今走向也在告訴房地產(chǎn)投資者，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)久不衰要領(lǐng)首先要搞好房地產(chǎn)策略，找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，把握當(dāng)今動態(tài)，要以提高居民消費(fèi)品質(zhì)作為主要目標(biāo)，不斷創(chuàng)新。創(chuàng)新提升居民生活水平，人類文明不斷進(jìn)步。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中創(chuàng)新思想也要深入其中，并且創(chuàng)新思維將推動房地產(chǎn)行業(yè)趨勢，影響房地產(chǎn)市場命脈。沒有創(chuàng)新思想，房地產(chǎn)行業(yè)沒有特色，不被居民生活相關(guān)聯(lián)，更不會有競爭地位，從而商品在市場沒有價(jià)值，失去意義，企業(yè)生存岌岌可危。創(chuàng)新，將產(chǎn)品加入新概念，但不是平庸，沒有特點(diǎn)，相同的。更多是創(chuàng)新會有不同理解，深層次研究，難度升級等各種創(chuàng)新模式，大眾認(rèn)為創(chuàng)新主要分為兩種意義：在現(xiàn)在社會市場經(jīng)濟(jì)中，要創(chuàng)造人民公知“第一”價(jià)值。投資者抓住市場經(jīng)濟(jì)機(jī)遇，發(fā)現(xiàn)市場偏好以及發(fā)掘市場中潛在要求，進(jìn)一步構(gòu)建出適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)，引導(dǎo)激化潛在要求突顯出來并改變市場需求特征。優(yōu)秀企業(yè)能取得可發(fā)展可持續(xù)道路，是依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生改變積極做出戰(zhàn)略調(diào)整。通過創(chuàng)新與傳播生活指標(biāo)概念搶占市場地位。在改變居民生活方式和生活理念中，創(chuàng)造出適應(yīng)當(dāng)今需求，市場經(jīng)濟(jì)，并積極體驗(yàn)“第”價(jià)值，擁有以上觀點(diǎn)企業(yè)才能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)市場走向，獲得大量收益。參考文獻(xiàn)1吳衛(wèi)星,