世聯(lián)_廣東順德保利大良德勝商務區(qū)策劃定位報告_120p_前期策劃

1、保利大良德勝商務區(qū)世聯(lián)地產世聯(lián)地產.2010.08.12.2010.08.12策劃定位報告謹呈謹呈: :保利華南實業(yè)有限公司保利華南實業(yè)有限公司區(qū)位印象：順德未來CBD 順德新城區(qū)居住氛圍趨濃城市價值趨顯保利嘉信城市花園萬科新城灣畔純水岸水悅城邦海岸星座蘭喬圣菲喜來登酒店順風灣廣場u目前已開發(fā)：海岸星座、純水岸、萬科新城灣畔、萬科蘭喬圣菲多個大型高檔次樓盤；u2009年8月喜來登酒店正式開業(yè)u順德區(qū)政府大樓、德勝廣場、公安局、檢察院等市政設施已投入使用多年。項目思考1：價值項目核心價值是基于區(qū)域未來商業(yè)商務發(fā)展利好還是板塊未來居住價值？ 項目屬性定位：CBD 啟動項目綜合體項目80萬大盤 新區(qū)

2、市政景觀資源項目基本經濟技術參數(shù)總用地面積： 228231平米容積率：2.5-5.0（各地塊不同）建筑面積：816230.5平米商業(yè)金融建筑面積：不少于408115平米住宅建筑面積：不多于408115平米項目思考2：開發(fā)方向是基于綜合體角度還是居住大盤角度？項目地塊解析：地塊分散功能復合 受限較多地地塊塊用地性質用地性質容積容積率率商業(yè)建商業(yè)建面面住宅建住宅建面面1商業(yè)服務業(yè)設施用地52045102商業(yè)服務業(yè)設施用地51219703二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)設施用地3.5145502623584二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)設施用地3.51635.52868105二類居住用地兼容商業(yè)服務業(yè)設施用地

3、2.580000121305備注：1、本項目計算容積率建筑面積816230.5平方米，其中住宅計容建筑面積不得超過計算容積率總量的50%（即建筑面積408115平方米），1號地塊內按五星級建設標準設置酒店一所，1號、2號地塊商務辦公按甲級寫字樓及以上標準建設，計容建筑面積不得少于21萬平米，5號地塊內設置集中式商業(yè)綜合設施，商業(yè)建筑面積不得少于80000平方米。2、2號地塊商務服務業(yè)設施用地中可設置不多于計容建筑面積60000平方米的公寓式酒店。3、1號地塊220米（其中綠軸公園側主體塔樓建筑高度180米，其余主體塔樓建筑高度80米）；2號地塊150米（其中主體塔樓建筑高度90米）；3號、4號

4、地塊120米（其中主體塔樓建筑高度80米）；5號地塊120米。5、沿綠軸東面1地塊建筑主體高度不得少于180米。 關于板塊 n 規(guī)劃利好規(guī)劃利好oror居住價值居住價值關于屬性 關于品牌 n保利保利品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢世聯(lián)視角/基于項目自身的判斷：關于指標 n地塊分散，地塊分散，功能復合功能復合n項目的開發(fā)方向如何確立？n項目的綜合體物業(yè)價值如何兌現(xiàn)？n項目大盤如何發(fā)展啟動？核心問題的導出：核心問題的導出：n綜合體綜合體/CBD/CBD啟動項目啟動項目/80/80萬大盤萬大盤/ /市政景觀資源市政景觀資源項目核心思考方向：項目開發(fā)方向的確定路徑思考：尋找綜合體大盤開發(fā)的方向路徑思考：尋找綜合體大盤

5、開發(fā)的方向項目的物業(yè)定位路徑思考：項目各物業(yè)的定位路徑思考：項目各物業(yè)的定位項目的愿景路徑思考：項目的整體意向路徑思考：項目的整體意向項目的概念規(guī)劃路徑思考：項目的整體規(guī)劃路徑思考：項目的整體規(guī)劃第一部分 項目發(fā)展方向研判尋找綜合體大盤開發(fā)的方向 比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復合性、適應性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大項目界定1：從項目指標及地塊條件來看，本項目屬于中心區(qū)大型城市綜合體項目項目基本屬性：城市未來核

6、心區(qū)/功能復合/物業(yè)多樣化項目項目體量（平體量（平方米）方米）定位定位保利一號公館約15萬城市中軸一線千燈湖景大宅，締造城市中央的領袖生活洲際酒店約9.5萬佛山第一家超五星級酒店保利水城約15萬中國第一個水主題全功能復合購物中心保利西街約11萬中國第一個水主題商業(yè)街保利雙子星約2.7萬廣佛RBD核心高端SOHO商務公寓保利花園約47萬廣佛RBD核心高端居住社區(qū)合計約100萬保利類似案例開發(fā)經驗1保利千燈湖生活圈：逾100萬平方米的區(qū)域開發(fā)，住宅、公寓、酒店、商業(yè)綜合體物業(yè)組合保保利利花花園園保保利利水水城城保保利利西西街街一一號號公公館館洲洲際際酒酒店店保利雙子星保利雙子星0909080807

7、071010保利一號公館：07年6月開盤，3個月內基本售罄保利洲際酒店：與一號公館同期建設，07年11月封頂，09年底正式營業(yè)保利水城：07年10月封頂并啟動招商，09年4月正式營業(yè)保利西街：與保利水城同期啟動，保利雙子星：08年9月開盤保利花園：07年底開盤，至2010年下半年基本售罄以高端千燈湖景大平面公以高端千燈湖景大平面公寓啟動，迅速奠定項目高寓啟動，迅速奠定項目高端形象，在區(qū)域成熟之前端形象，在區(qū)域成熟之前兌現(xiàn)現(xiàn)成的資源價值；綜兌現(xiàn)現(xiàn)成的資源價值；綜合體高端配套同期啟動建合體高端配套同期啟動建設設高端住宅大盤保高端住宅大盤保利花園入市持續(xù)利花園入市持續(xù)銷售；配套物業(yè)銷售；配套物業(yè)陸續(xù)

8、封頂、招商，陸續(xù)封頂、招商，持續(xù)給予區(qū)域利持續(xù)給予區(qū)域利好好廣佛同城發(fā)展規(guī)劃廣佛同城發(fā)展規(guī)劃出臺；保利花園持出臺；保利花園持續(xù)熱銷；保利水城續(xù)熱銷；保利水城正式營業(yè)；區(qū)域及正式營業(yè)；區(qū)域及項目價值基本實現(xiàn)項目價值基本實現(xiàn)最高兌現(xiàn)最高兌現(xiàn)洲際酒店正式開洲際酒店正式開業(yè)；保利花園基業(yè)；保利花園基本售罄；保利區(qū)本售罄；保利區(qū)域開發(fā)基本完畢域開發(fā)基本完畢保利千燈湖生活圈高端住宅啟動，多物業(yè)并行開發(fā)，城市化綜合體物業(yè)持續(xù)提升區(qū)域價值以高端類住宅物業(yè)啟動，在區(qū)域成熟之前迅速兌現(xiàn)景觀資源價值；住宅與商務、商業(yè)物業(yè)全過程并行開發(fā)，綜合體配套順應區(qū)域發(fā)展利好不斷兌現(xiàn)，持續(xù)提升了區(qū)域價值，保證了大體量住宅的高速高

9、價兌現(xiàn)保利類似案例開發(fā)經驗2保利東灣：CBD百萬平米城市綜合體，接近一半的商業(yè)體量2435167物業(yè)類型物業(yè)類型體量（平體量（平方米）方米）備注備注住宅約58萬分布在2-7號地寫字樓約9.5萬設置在1號地，層高250米的超甲級寫字樓集中商業(yè)約8萬設置在3號地酒店約3萬設置在1號地，超五星級酒店商務公寓約11.5萬設置在3號地酒店式公寓約3萬設置在1號地公寓式豪宅約11萬設置在1號地，約250平米大平面公寓合計約104萬保利東灣一線江景豪宅啟動，主要綜合體配套亦于前期啟動，通過項目開發(fā)提升區(qū)域價值12121111101013136號地：一線江景大宅，預計10月底開盤7號地：高端住宅，預計11年3

10、月入市1號地酒店：預計10年底動工，3年內建成投入使用3號地集中商業(yè)：預計10年底-11年初動工，3年內建成投入使用4、5號地住宅：預計12年初入市3號地公寓：預計11年入市1號地酒店式公寓：預計12年入市2號地江景大宅：預計13年入市14141號地公寓式豪宅：預計14年入市1號地超甲級寫字樓：預計14年入市延續(xù)千燈湖開發(fā)思路，以一線江景大宅啟動，兌現(xiàn)景觀資源價值，并迅速奠定項目整體形象；后續(xù)住宅與商務、商業(yè)物業(yè)并行開發(fā)，通過綜合體配套的不斷落實持續(xù)提升區(qū)域價值，使住宅從資源價值逐漸過渡到城市價值的兌現(xiàn)以上為預計開發(fā)計劃保利類似項目開發(fā)經驗對本項目開發(fā)思路的借鑒保利類似項目開發(fā)經驗對本項目開發(fā)

11、思路的借鑒住宅啟動，樹立項目形象并兌現(xiàn)已有價值；并通過持續(xù)住宅啟動，樹立項目形象并兌現(xiàn)已有價值；并通過持續(xù)開發(fā)保證穩(wěn)定的資金回流開發(fā)保證穩(wěn)定的資金回流綜合體商務商業(yè)配套與住宅并行開發(fā)，迅速提升區(qū)域價綜合體商務商業(yè)配套與住宅并行開發(fā)，迅速提升區(qū)域價值，保證住宅價值的持續(xù)兌現(xiàn)值，保證住宅價值的持續(xù)兌現(xiàn)住宅作為啟動并持續(xù)開發(fā)基本成為共識；選擇何種綜合體住宅作為啟動并持續(xù)開發(fā)基本成為共識；選擇何種綜合體商業(yè)物業(yè)與住宅并行啟動，以迅速提升區(qū)域價值，成為本商業(yè)物業(yè)與住宅并行啟動，以迅速提升區(qū)域價值，成為本項目開發(fā)方向選擇的關鍵項目開發(fā)方向選擇的關鍵第二部分 商業(yè)物業(yè)市場研判各物業(yè)市場狀況及發(fā)展機會 項目界

12、定2：從綜合體開發(fā)角度，本項目契合均衡發(fā)展或以寫字樓為核心功能的綜合體發(fā)展模式從物業(yè)比例來看，寫字樓是本項目綜合體核心功能所在，在當前區(qū)域發(fā)展階段及從物業(yè)比例來看，寫字樓是本項目綜合體核心功能所在，在當前區(qū)域發(fā)展階段及產業(yè)支撐下，產業(yè)支撐下，寫字樓是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？寫字樓是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心/商務氛圍濃厚便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬以上客戶（產業(yè)

13、）支撐已形成產業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)地理位置不遠離城市核心區(qū)交通可達性主干道沿線客戶支持商務客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內因強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經驗專業(yè)的管理團隊物業(yè)管理/經營管理強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場、公寓定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星

14、級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經濟實力配套設施頂級商場明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/獨具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內容/功能化體系商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設計/經營管理均衡發(fā)展均衡發(fā)展/ /寫字樓為核心功能的寫字樓為核心功能的綜合體發(fā)展模式必要條件：綜合體發(fā)展模式必要條件：（未來）商務核心區(qū)（未來）商務核心區(qū)/ /商務氛圍濃厚商務氛圍濃厚/ /客戶（產業(yè)）支撐客戶（產業(yè)）支撐本項目綜合體發(fā)展需要區(qū)域作為本項目綜合體發(fā)展需要區(qū)域作為中心區(qū)發(fā)展成熟度的充分支撐中心區(qū)發(fā)展成熟度的充分支撐基礎設施先行，政府將土地從生地改造為熟地，使土地具備建設和

15、出讓條件；行政辦公或公共設施項目為先導，政府強勢主導進入新區(qū)，使新區(qū)知名度提升，炒熱片區(qū)，帶旺人氣；住宅先期啟動，居住用地的出讓可以緩解政府投入于新區(qū)開發(fā)的資金壓力，并為先期進駐的行政辦公人員提供生活配套,為新區(qū)積聚人氣，為后續(xù)開發(fā)辦公商業(yè)奠定基礎；基于一定數(shù)量的人口和相對成熟的基礎設施，辦公、商業(yè)物業(yè)具備了開發(fā)運營的條件，寫字樓、酒店、大型商業(yè)項目的建設使新城形象、地位得到鞏固；辦公、商業(yè)帶來大量人口積聚，帶動更大規(guī)模的住宅、辦公開發(fā)，新城開發(fā)進入成熟期深圳中心區(qū)廣州珠江新城上海浦東新區(qū)基礎設施基礎設施基礎設施行政辦公設施行政公共設施行政公共/辦公設施基礎設施住宅先期啟動辦公、商業(yè)物業(yè)開發(fā)住

16、宅、辦公大片開發(fā)住宅住宅住宅辦公辦公辦公商業(yè)商業(yè)住宅寫字樓大片開發(fā)住宅成片開發(fā)住宅成片開發(fā) 根據(jù)CBD開發(fā)實例，新區(qū)開發(fā)普遍遵循以下規(guī)律： 基礎設施行政公共/辦公設施住宅先期啟動辦公與商業(yè)開發(fā)住宅、辦公大片開發(fā)新城開新城開發(fā)發(fā)CBD新區(qū)開發(fā)07070909050508082、順風灣/綠地公園3、德勝廣場10、新城機關幼兒園11、嘉信西山小學12、順德第一中學13/21/22/17/19/20/14/15/16/18、區(qū)政府及其他辦公機構23、科學館24、圖書館25、博物館26、歌劇院060603031、置業(yè)大廈2、順風灣廣場31、新天地高爾夫7、新城超市4、加油站28、水悅城邦29、蘭喬圣菲3

17、0、新城灣畔31、純水岸172347910111213141518161232426252928301已經建成已經建成未來規(guī)劃未來規(guī)劃1311在建項目在建項目323232、海岸星座32、喜來登酒店0707年年CBDCBD建設政府建設政府辦公辦公/ /公建已基本完公建已基本完成，住宅項目開始大成，住宅項目開始大量啟動，目前，臨江量啟動，目前，臨江住宅用地已基本開發(fā)住宅用地已基本開發(fā)完畢，辦公及商業(yè)的完畢，辦公及商業(yè)的開發(fā)成為開發(fā)成為CBDCBD進入下進入下一階段發(fā)展的關鍵一階段發(fā)展的關鍵1010從順德新城區(qū)發(fā)展階段看，目前已經歷基礎設施/公建/住宅開發(fā)階段，辦公及商業(yè)成為進一步發(fā)展迫切需求，辦公

18、物業(yè)成立與否更多取決于市場發(fā)展及產業(yè)結構支撐度大良寫字樓總體分布：目前主要集中在清暉路-鳳山路段的老城區(qū)，可售項目僅一個，新城區(qū)目前無寫字樓項目順港大廈鴻業(yè)大廈聯(lián)豐綜合樓新世界中心順利德商業(yè)大廈德業(yè)大廈已售項目在售項目聯(lián)豐商務大廈銀海大廈明日大廈目前可售寫字樓項目目前可售寫字樓項目1個個聯(lián)豐商務大廈聯(lián)豐商務大廈大良目前在用寫字樓大部分規(guī)模很小，總建面不到10萬平米，普遍于2000年以前建成，內部裝修陳舊，商住混雜，整體形象低，5A甲級寫字樓項目僅一個項目項目位置租金(元/ m)管理費(元/ m)電梯數(shù)(臺)出租率建筑面積（平米）類型建成時間點評新利德大廈鳳山中路41580寫字樓/住宅1999年

19、設施陳舊順港大廈清暉路40-4552100約8500寫字樓/住宅2000年以前設施陳舊銀海大廈宜新路252100%約3000寫字樓/住宅1995年設施陳舊聯(lián)豐綜合樓清暉路28（含物管費）無100%約1000兩層寫字樓/其余為住宅1997年設施陳舊配套簡單鴻業(yè)大廈清暉路22（含物管費）285%約5500寫字樓/商業(yè)/住宅2000年以前設施陳舊配套簡單德業(yè)大廈鳳山東路35595%約12000寫字樓/商業(yè)/住宅2000年以前設施陳舊配套簡單明日廣場新桂中路45-553.5560340005A甲級寫字樓2006年5A甲級標準聯(lián)豐商務大廈清暉路5052即將開盤4000寫字樓2010年設施配套一般廠房辦公

20、廠房辦公寫字樓寫字樓商住混合商住混合廠房辦公廠房辦公最原始的商務辦公環(huán)境，檔次低，設施差，形象差，但因大良大量實業(yè)型中小企業(yè)的現(xiàn)狀而大量存在商住混合辦公商住混合辦公中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 ，因此銷售情況和出租情況都很理想；存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，功能混雜，商務公寓商務公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低寫字樓寫字樓完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)以明日廣場為代表，寫字樓市場占比很小各類辦公場所市場占比目前大良企業(yè)主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓、商務公寓，寫

21、字樓市場占比很小起步發(fā)展階段 快速發(fā)展階段穩(wěn)步發(fā)展階段成熟發(fā)展階段 寫字樓市場競爭尚不充分，屬于有待細分的市場 配套、服務設施缺乏，商務氛圍也較淡，商務成本較低 市場對寫字樓的需求較低，寫字樓上市流通總量稀少，大部分屬于“商住兩用樓”市場占有率 寫字樓市場開始成為房地產的細分市場 配套、服務設施逐步完備，形成較濃的商務氛圍，租金水平逐年上升 寫字樓的需求量膨脹性增長，供應量有限，刺激寫字樓投資市場的逐步形成 寫字樓市場成為區(qū)域房地產市場，競爭激烈 重點開發(fā)5A級寫字樓，配套、服務設施完備，商務氛圍濃厚 市場對寫字樓的需求逐步飽和，寫字樓市場的開發(fā)量降低，租金穩(wěn)中有升 寫字樓市場份額穩(wěn)中有升 市

22、場以高端寫字樓為主，主要服務于處于成熟期的中大型企業(yè)，擁有成熟的商務辦公環(huán)境、資源集約度高 市場對寫字樓的需求平穩(wěn)，供需保持平衡大良所處階段大良所處階段寫字樓市場的四大發(fā)展階段寫字樓市場的四大發(fā)展階段目前而言，大良寫字樓市場仍處于起步發(fā)展階段，市場占有率低、整體檔次較低 明日廣場明日廣場位置順德大良東區(qū)新桂中路項目定位順德首個順德首個5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓總建面34000平米銷售均價（06年） 約6000元/平米租金45-55元/月.售罄時長售罄時長一年半一年半電梯數(shù)5層高3.5米層數(shù)28層戶型段70-300平米車位700個個案分析：明日廣場大良首個高端寫字樓，銷售速度慢，3.5萬平米消

23、化約1年半 客戶所屬行業(yè)門類較多，行業(yè)比重較高的主要有貿易、客戶所屬行業(yè)門類較多，行業(yè)比重較高的主要有貿易、房地產、咨詢、建筑設計等行業(yè)。房地產、咨詢、建筑設計等行業(yè)。 96% 96%的客戶為私企、民營業(yè)主，決策者較少，國企和的客戶為私企、民營業(yè)主，決策者較少，國企和外企很少。外企很少。在現(xiàn)有辦公面積的統(tǒng)計中，在現(xiàn)有辦公面積的統(tǒng)計中，200200平米以下的客戶占平米以下的客戶占70%70%，該類客戶大多為成長型小企業(yè)，所需購買面積較??；而該類客戶大多為成長型小企業(yè)，所需購買面積較??；而現(xiàn)有辦公面積現(xiàn)有辦公面積300300平米以上的客戶占平米以上的客戶占6%6%，該類客戶經濟，該類客戶經濟實力較

24、強，可以承受較大面積的產品。實力較強，可以承受較大面積的產品。入駐客戶分析入駐客戶分析：明日廣場寫字樓來自行業(yè)較多，主要為貿易，房地產，咨詢等行業(yè)，且96%為民企，多數(shù)客戶所在公司規(guī)模不大，多為成長型企業(yè)需求面積200以下為主力寫字樓風險最大，由于產業(yè)分布及寫字樓使用習慣，順德工廠形式規(guī)模體量無法對高端寫字樓市場有較多需求。楊生 碧桂園高級投資經理看好大良新城未來發(fā)展看好大良新城未來發(fā)展前景，但要有政府的政策前景，但要有政府的政策支持支持大良寫字樓市場不成熟，大良寫字樓市場不成熟，高端寫字樓的需求量不大高端寫字樓的需求量不大產業(yè)結構現(xiàn)狀導致高端產業(yè)結構現(xiàn)狀導致高端寫字樓需求不大寫字樓需求不大看

25、好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實及幾個大開發(fā)商聯(lián)合推進；現(xiàn)有片區(qū)人氣不足，商務、商業(yè)有一定的風險，“大體量的商業(yè)很難做，寫字樓可能有大的市場需求，但高端寫字樓市場需求較小?！?順德區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計局王工、張工大良新城區(qū)的規(guī)劃利好，是未來的重點發(fā)展片區(qū)，以后肯定有很好的發(fā)展，但是目前大良的寫字樓辦公氛圍還沒有形成，高端寫字樓的需求不多商業(yè)投資資深客戶陳女士新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來的發(fā)展重點，有望成為高檔片區(qū)，但是寫字樓市場在大良目前還很不成熟，企業(yè)自建辦公樓居多數(shù)，這也和順德的經濟產業(yè)結構相關的，大部分都是中小企業(yè)，所以高端寫字樓的需求預計不大。房地產公司副總經理朱女士客戶訪談專業(yè)人士：基于產業(yè)結構現(xiàn)

26、狀和寫字樓使用習慣，大良新城區(qū)寫字樓市場需求較大，但高端寫字樓市場需求較小我們根本上不會考慮用寫字樓辦公，首先我們自己有專門的辦公樓，一般寫字樓滿足我們的辦公面積，另外，辦公地點與廠區(qū)在一起便于管理快速反映，寫字樓做不到這一點。某公司行政部張先生市場接受寫字樓，但市場接受寫字樓，但是投資態(tài)度要謹慎是投資態(tài)度要謹慎大良高端寫字樓需求大良高端寫字樓需求不大，客戶首先關注價不大，客戶首先關注價格格寫字樓需求較為低端寫字樓需求較為低端 高端寫字樓貴是一方面，另外我也不需要那么大的辦公場所，我會考慮同時能解決住宿與辦公的寫字樓，不會考慮去高檔寫字樓 某制作公司老板孫先生市場接受寫字樓，但投資態(tài)度謹慎；若

27、大良新城區(qū)寫字樓價格合理會考慮，但中高檔寫字樓需時間消化及推動，回報期長。貿易公司總經理 黃先生一般的寫字樓我們都愿意考慮的，高端寫字樓價格太高，沒這個必要去高檔寫字樓劉軍 IT企業(yè)副總看好寫字樓的發(fā)展，前提是價格合適，不要太高檔，而應大量開發(fā)中低檔，吸引中小企某設計公司 劉女士客戶訪談終端消費者：大良現(xiàn)階段寫字樓市場需求較為低端，高端寫字樓市場需求量少大良寫字樓市場仍處于起步發(fā)展階段，市場占有率低、整體檔次較低寫字樓需求趨中低端，高端寫字樓市場需求量少大良寫字樓消化速度較慢，價格實現(xiàn)一般大良寫字樓市場現(xiàn)狀小結大良寫字樓市場現(xiàn)狀小結潛在的機會潛在的機會1-1-第三產業(yè)發(fā)展：第三產業(yè)發(fā)展：順德區(qū)

28、產業(yè)結構顯示進入工業(yè)化高級階段，宏觀經濟指標顯示初具發(fā)達經濟初級階段特征，未來幾年第三產業(yè)有望進入快速發(fā)展階段20092009年年GDPGDP（億元）（億元）20092009年人均年人均GDPGDP（元）（元）產業(yè)結構（產業(yè)結構（% %）順德區(qū)順德區(qū)1662.0782230（1.2萬美元）0.5：52.3：47.2珠三角珠三角29745.5862643.832.3：47.8：49.9 （發(fā)達經濟結構）廣東廣東35696375885.5：51.6：42.9工業(yè)化標準（工業(yè)化標準（19821982年美元）年美元）（初期）（中期）(重化期）728-14561456-29122912-546032/3

29、0/2817/40/4312/53/35全球（全球（20002000）3133685150（美元）5/31/64發(fā)展階段發(fā)展階段 人均人均GDP GDP （19801980年，美元）年，美元） 人均人均GDP GDP （20032003年，美元）年，美元）初級產品生產階段初級產品生產階段 初級產品生產階段（初級產品生產階段（1 1） 300600 300600 5301200 5301200 工業(yè)化階段工業(yè)化階段 工業(yè)化初級階段（工業(yè)化初級階段（2 2） 600-1200600-12001200-24001200-2400工業(yè)化中級階段（工業(yè)化中級階段（3 3） 1200-24001200-2

30、4002400-48002400-4800工業(yè)化高級階段（工業(yè)化高級階段（4 4） 2400-45002400-45004800-90004800-9000發(fā)達經濟階段發(fā)達經濟階段 發(fā)達經濟初級階段（發(fā)達經濟初級階段（5 5） 4500-72004500-72009000-166009000-16600發(fā)達經濟高級階段（發(fā)達經濟高級階段（6 6） 7200-108007200-1080016600-2500016600-25000大良：大良：以第三產業(yè)為重點的城市型經濟，汽車交易、房地產、商業(yè)貿易、金融保以第三產業(yè)為重點的城市型經濟，汽車交易、房地產、商業(yè)貿易、金融保險、郵電通信、餐飲、交通運

31、輸和倉儲業(yè)等都達到相當大的規(guī)模。信息和科技產險、郵電通信、餐飲、交通運輸和倉儲業(yè)等都達到相當大的規(guī)模。信息和科技產業(yè)也顯現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。業(yè)也顯現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。容桂：容桂：家電，如科龍、容聲、華寶、格蘭仕、萬和、順德海爾、加拿大北方電訊、家電，如科龍、容聲、華寶、格蘭仕、萬和、順德海爾、加拿大北方電訊、美國安普、日本松下、臺灣櫻花；涂料，如華潤涂料；美國安普、日本松下、臺灣櫻花；涂料，如華潤涂料；倫教：倫教：木工機械（華南最大的木工機械基地）如馬氏等名牌；電子電腦行業(yè)，如木工機械（華南最大的木工機械基地）如馬氏等名牌；電子電腦行業(yè)，如順達電腦；順達電腦；陳村：陳村：花卉，有中國花卉，有中國“

32、花卉第一鎮(zhèn)花卉第一鎮(zhèn)”之稱；壓力機械；之稱；壓力機械；北滘：北滘：家電，如美的、惠而浦、蜆華等，房地產比較著名，如碧桂園；家電，如美的、惠而浦、蜆華等，房地產比較著名，如碧桂園；龍江：龍江：塑料；紡織制衣；家具；小電器；啤酒飲料，如龍??；塑料；紡織制衣；家具；小電器；啤酒飲料，如龍??；樂從：樂從：家具；鋼材；印刷家具；鋼材；印刷勒流：勒流：重型機械加工業(yè)、小五金小家電行業(yè)等；重型機械加工業(yè)、小五金小家電行業(yè)等；杏壇：杏壇：塑料；家電；飼料；食品；紡織印染等塑料；家電；飼料；食品；紡織印染等均安：均安：服裝；化工涂料等服裝；化工涂料等工業(yè)鎮(zhèn)工業(yè)鎮(zhèn)潛在的機會潛在的機會1-1-第三產業(yè)發(fā)展：第三產業(yè)

33、發(fā)展：從順德各鎮(zhèn)主導產業(yè)比較來看，除大良以外，各鎮(zhèn)均為典型的工業(yè)鎮(zhèn)，大良作為新城區(qū)所在的中心組團，未來將進一步穩(wěn)固第三產業(yè)的領導地位潛在的機會潛在的機會2-2-制造業(yè)產業(yè)升級：制造業(yè)產業(yè)升級：順德作為制造業(yè)名城，率先發(fā)展起來的第三產業(yè)形態(tài)將是對支柱制造業(yè)發(fā)展具有推動作用的生產性服務業(yè)大企業(yè)大企業(yè)中企業(yè)中企業(yè)小企業(yè)小企業(yè)資本運作資本運作企業(yè)周邊各銀企業(yè)周邊各銀行機構行機構本地解決本地解決貸款規(guī)模不大貸款規(guī)模不大以自有資金為主以自有資金為主以本地銀行為主以本地銀行為主將圍繞銀行所在地進將圍繞銀行所在地進行行設計研發(fā)設計研發(fā)企業(yè)內部企業(yè)內部企業(yè)內部企業(yè)內部海外來樣海外來樣OEMOEM模仿模仿研發(fā)是一

34、個企業(yè)的核研發(fā)是一個企業(yè)的核心競爭力，大、中型心競爭力，大、中型企業(yè)一般不會將研發(fā)企業(yè)一般不會將研發(fā)獨立出去獨立出去展示、會談展示、會談第三方服務第三方服務參加全國各種參加全國各種會展；會談以會展；會談以在企業(yè)內部為在企業(yè)內部為主；其他服務主；其他服務上門服務上門服務參加全國各種參加全國各種會展；會談在會展；會談在企業(yè)內部或酒企業(yè)內部或酒店店自己的展廳自己的展廳廣交會或行業(yè)會廣交會或行業(yè)會展展從順德酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)從順德酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，企業(yè)對新城的狀看，企業(yè)對新城的高級酒店會有所需求高級酒店會有所需求市場營銷市場營銷自身擁有健全自身擁有健全的海內外營銷的海內外營銷網絡網絡面向全國的代面向全國的代

35、理銷售和自銷理銷售和自銷代理代理網絡定單網絡定單現(xiàn)代供應鏈管理更注現(xiàn)代供應鏈管理更注重網絡和信息，對物重網絡和信息，對物理環(huán)境趨于淡化理環(huán)境趨于淡化順德制造業(yè)企業(yè)對新城區(qū)商務功能的需求分析順德制造業(yè)企業(yè)對新城區(qū)商務功能的需求分析德勝商務區(qū)：功能混合的綜合性片區(qū)，包括商務辦公、酒店、零售商業(yè)、休閑娛樂、餐飲、居??；形態(tài)偏向綜合體；順德有限的商務需求會壓縮集中布局于德勝商務區(qū)。潛在的機會潛在的機會2-2-制造業(yè)產業(yè)升級：制造業(yè)產業(yè)升級：制造業(yè)企業(yè)發(fā)展與升級將帶來一定量的辦公需求潛在的機會潛在的機會3-3-總部經濟建設：總部經濟建設：順德區(qū)政府為實現(xiàn)經濟增長模式的轉型，提出打造“總部經濟”思路，同時

36、給予一系列政策和資金利好順德新城區(qū)中央順德新城區(qū)中央商務區(qū)效果圖商務區(qū)效果圖 順德發(fā)展總部經濟的條件：順德發(fā)展總部經濟的條件：工業(yè)基礎好，有一批在全國非常有實力的企業(yè)，并形成了雄厚的產業(yè)集群 ；草根經濟經過數(shù)十年發(fā)展，已經形成了自己的特色，本土民營企業(yè)家鄉(xiāng)觀念強，樂于在本土扎根建設總部；順德龍頭企業(yè)自主創(chuàng)新意識比較強，美的、格蘭仕、萬家樂、萬和等企業(yè)掌握了很多核心技術，國內的一些研發(fā)、銷售標準也是它們制定的。 順德區(qū)加快發(fā)展總部經濟暫行辦法規(guī)定，凡獲順德區(qū)認定為總部企業(yè)并在順德區(qū)注冊及稅務登記的企業(yè)，可享受順德區(qū)對總部企業(yè)的扶持政策。扶持措施主要有資金扶持、用地支持、綠色通道服務、區(qū)領導定點聯(lián)

37、系制度、海關一關通服務等措施?？偛科髽I(yè)在順德將享受到系列獎總部企業(yè)在順德將享受到系列獎勵。勵。順德區(qū)財政已設立財政獎勵專項資金，財政獎勵專項資金主要用于對總部企業(yè)的獎勵和對總部企業(yè)的高級管理人員給予獎勵。按照規(guī)定，這些獎勵資金必須實行專賬管理，用于企業(yè)總部建設、新增投資、品牌建設、自主創(chuàng)新和技術改造項目的投入。對于在順德成立總部或區(qū)域總部的世界或國內對于在順德成立總部或區(qū)域總部的世界或國內500500強企業(yè)，或經強企業(yè)，或經區(qū)政府特別批準的國內外其他大型企業(yè)，順德區(qū)政府除給予區(qū)內區(qū)政府特別批準的國內外其他大型企業(yè)，順德區(qū)政府除給予區(qū)內總部企業(yè)的優(yōu)惠外，還將給予總部企業(yè)的優(yōu)惠外，還將給予1001

38、00萬元一次性總部開辦費用扶持。萬元一次性總部開辦費用扶持。 潛在的機會潛在的機會3-3-總部經濟建設：總部經濟建設：順德企業(yè)積極響應總部經濟建設的號召，在美的等總部經濟示范效應帶動下，紛紛有建設新總部大樓的意愿 截至09年底，順德區(qū)內加強總部經濟建設的企業(yè)已超過40家,而已獲得區(qū)政府認定的總部企業(yè)17家,其中包括美的、碧桂園、格蘭仕、海信科龍、萬和、萬家樂、德美化工、廣東鍛壓機床廠、環(huán)球制藥、富華機械、科達機電、盈然木業(yè)、聯(lián)塑科技、順威股份、康富來、萬昌印刷包裝、樂從供銷集團等。 其中萬和、錫山家具、科達機電、東菱集團建成新的總部大樓,美的新總部大樓即將啟用,日美燈箱新總部大樓已經動工,格蘭

39、仕、碧桂園、盈然木業(yè)、美涂士涂料等一批區(qū)內企格蘭仕、碧桂園、盈然木業(yè)、美涂士涂料等一批區(qū)內企業(yè)也在籌劃建設新總部大樓業(yè)也在籌劃建設新總部大樓。到到 20062006年底止，順德區(qū)共有中國名牌年底止，順德區(qū)共有中國名牌產品企業(yè)產品企業(yè)1616家，中國名牌產品家，中國名牌產品2626個，個，其中骨干企業(yè)占其中骨干企業(yè)占1010家，擁有中國名牌家，擁有中國名牌產品產品1919個。個。 產值超產值超1010億元的企業(yè)從億元的企業(yè)從20052005年的年的1616家家增至增至20062006年的年的2525家。家。入圍2006廣東工業(yè)五十強的3家企業(yè)分別排列第七位、二十六位和三十四位，名次比2005年分

40、別上升2位、14位和8位。從資產規(guī)模來看，骨干企業(yè)的資產總額達660.57億元，占規(guī)模以上工業(yè)總資產的46.2%，資產超10億的企業(yè)有10家企業(yè)，其中超百億的企業(yè)有一家。潛在的機會潛在的機會3-3-總部經濟建設：總部經濟建設：順德區(qū)政府重點引進區(qū)外總部企業(yè)及總部服務機構落戶商務區(qū)，同時鼓勵該區(qū)重點行業(yè)企業(yè)抱團投資建設總部大樓,加強總部經濟載體的集聚優(yōu)勢目前已有部分招商引資項目計劃在順德設立職能型總部機目前已有部分招商引資項目計劃在順德設立職能型總部機構構, ,如彩虹公司將在順德設立如彩虹公司將在順德設立OLEDOLED技術研發(fā)中心技術研發(fā)中心, ,同時計劃同時計劃在區(qū)內投資建設華南區(qū)域總部。在

41、區(qū)內投資建設華南區(qū)域總部。 順德未來抓住順德未來抓住CEPACEPA開放服務業(yè)的機遇開放服務業(yè)的機遇, , 將爭取引進將爭取引進510510家香港高端的資訊評估機構、會計師及律師事務所等在順家香港高端的資訊評估機構、會計師及律師事務所等在順德設立中國大陸區(qū)域總部或區(qū)域總部的分支機構。德設立中國大陸區(qū)域總部或區(qū)域總部的分支機構。企業(yè)總部、研發(fā)部門專業(yè)服務機構順德政府建議以商會為龍頭建設總部經濟順德政府建議以商會為龍頭建設總部經濟, ,比如涂料行業(yè)總比如涂料行業(yè)總部、家電行業(yè)總部、家具行業(yè)總部等部、家電行業(yè)總部、家具行業(yè)總部等, ,依托這些行業(yè)建立行依托這些行業(yè)建立行業(yè)總部大樓業(yè)總部大樓, ,走聯(lián)

42、盟總部路線。走聯(lián)盟總部路線。 聯(lián)盟總部第三產業(yè)發(fā)展將帶來新興第三產業(yè)企業(yè)的需求總部經濟建設企業(yè)總部大樓辦公需求制造業(yè)產業(yè)升級展示、營銷、科研等所需的辦公需求大良寫字樓未來潛在機會小結大良寫字樓未來潛在機會小結寫字樓物業(yè)發(fā)展小結寫字樓物業(yè)發(fā)展小結從辦公市場現(xiàn)狀看，寫字樓適宜作為啟動類商業(yè)物業(yè)從辦公市場現(xiàn)狀看，寫字樓適宜作為啟動類商業(yè)物業(yè)根據(jù)辦公市場未來潛在機會，有必要對辦公物業(yè)進行多根據(jù)辦公市場未來潛在機會，有必要對辦公物業(yè)進行多類型的分解類型的分解在此情況下，在此情況下，酒店、集中商業(yè)是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？酒店、集中商業(yè)是否適合作為本項目商業(yè)類啟動物業(yè)？新世界萬怡酒店(四星）喜來登

43、酒店（五星）嘉信康年花園酒店（四星）君萊酒店(四星）鹿茵酒店（四星）哥頓酒店（五星）銀海酒店(四星） 大良酒店分布圖大良酒店分布圖 容桂酒店分布圖容桂酒店分布圖順德高端酒店主要集中在大良容桂，四星五星酒店共7家。區(qū)域酒店行業(yè)處于剛起步發(fā)展階段，五星級高檔酒店稀缺。酒店市場板塊板塊酒店酒店建筑面積建筑面積客房數(shù)客房數(shù)開業(yè)時間開業(yè)時間星級星級當期經營狀當期經營狀況況大良新城喜來登酒店喜來登酒店2.52.5萬萬3853852009.8五星五星入住率入住率90%嘉信康年花園酒店3.5萬3042010.5四星入住率50%大良舊城君萊酒店1.4萬1162007.2四星入住率50%新世界萬怡酒店4.2萬37

44、72006重新裝修四星入住率90%容桂哥頓酒店哥頓酒店6 6萬多萬多2042042007重新重新裝修裝修五星五星入住率入住率70%銀海酒店約2萬1282008.5四星入住率60%鹿茵酒店-1862007重新裝修四星入住率90%目前順德高檔酒店建筑面積在1.4-6萬之間，片區(qū)總容量約為20萬平米。均為2006年后開始營業(yè)，入住率普遍較高配套配套設施設施新世界新世界萬怡酒店萬怡酒店喜來登酒店喜來登酒店君萊君萊酒店酒店嘉信康嘉信康年酒店年酒店哥頓酒店哥頓酒店銀海酒店銀海酒店鹿茵鹿茵酒店酒店層數(shù)19層16層8層主樓8層，附樓5層主樓11層，裙樓2層。16層10層會議室在建商務中心咖啡廳中西餐廳健身，休

45、閑娛樂停車場各大酒店的配套設施大致相當，集會議，餐飲，娛樂休閑為一體。地址地址大良新城區(qū)德勝中路11號客房數(shù)客房數(shù)385套級別級別五星級酒店經營管酒店經營管理公司理公司喜來登酒店管理集團價格段價格段門市價1680-3680優(yōu)惠價700-1400開業(yè)時間開業(yè)時間2009年8月15日 順德喜來登酒店是佛山第一家國際連鎖性商務五星級酒店。順德喜來登酒店是佛山第一家國際連鎖性商務五星級酒店。 喜來登酒店主要承擔美的、科龍等名企的大型會議，主要面對大型集團商務會喜來登酒店主要承擔美的、科龍等名企的大型會議，主要面對大型集團商務會 議人群。議人群。餐飲、娛樂經營得很好，為它帶來客流和人氣，入住率達到餐飲、

46、娛樂經營得很好，為它帶來客流和人氣，入住率達到90%90%。個案分析:順德喜來登酒店。大良區(qū)內國際性連鎖五星級酒店，區(qū)位、品牌、景觀優(yōu)勢大，入住率高地址地址佛山市順德區(qū)大良清暉路150號客房數(shù)客房數(shù)377套級別級別四星級酒店管理公司酒店管理公司美國萬豪國際集團價格段價格段門市價600-2200優(yōu)惠價410-1420開業(yè)時間開業(yè)時間1998年開業(yè)，2006年重新裝修酒店坐落于大良區(qū)中心黃金地段，毗鄰清暉園酒店坐落于大良區(qū)中心黃金地段，毗鄰清暉園和華蓋路商業(yè)步行街和華蓋路商業(yè)步行街 ?！懊绹f豪集團美國萬豪集團”管理的國際性酒店。管理的國際性酒店。 經營狀況情況良好，入住率經營狀況情況良好，入住率

47、90%。個案分析：新世界萬怡酒店。大良中心黃金地段的四星級酒店，中心城區(qū)地段、國際品牌酒店管理集團，入住率高終端客戶：新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來的發(fā)展重點，有望成為高檔片區(qū)；終端客戶：新城區(qū)規(guī)劃、環(huán)境好，未來的發(fā)展重點，有望成為高檔片區(qū)； 新城區(qū)，那邊環(huán)境好，規(guī)劃重點，如果后續(xù)開發(fā)的好的話，可以說是大良真正的富人高檔片區(qū)；只要政府落力推進，看即片區(qū)的發(fā)展，資源、財力都有，而且是政府的形象工程只要政府有財力、有精力，這片區(qū)肯定是發(fā)展的重點；順德擴權后肯定要搞發(fā)展，東平跟大良的新城區(qū)都是發(fā)展的重點；大良新城區(qū)的地段好，以后肯定有很好的發(fā)展，等萬科、水悅城邦的入住率高一點，那里的人氣就很旺了，但目前該

48、區(qū)域還比較冷清。政府及專業(yè)人士：看好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實及幾個大開發(fā)商聯(lián)合推進政府及專業(yè)人士：看好新城區(qū)發(fā)展，但需政府落實及幾個大開發(fā)商聯(lián)合推進規(guī)劃局王局長：從白宮到中間的綠化軸，容積率向兩邊呈遞減趨勢，在前期政府規(guī)劃上很落力；專業(yè)人士 ：順德去年擴權，政府有足夠的財力去支撐，新城區(qū)可以說是大良的窗 口，發(fā)展肯定是有的，政府只要有財力，能力，一定會往這邊傾斜；光靠一兩個大開發(fā)商開發(fā)不行，肯定要有幾個共同推進，5年內打造是政府的目標，這個要求還是設置了門檻；客戶訪談隨著大良新城規(guī)劃的進一步落實，周邊入住率提高，商業(yè)氛圍形成，將極大的促進酒店業(yè)的發(fā)展；專業(yè)人士及終端消費者對大良新城未來看好對大

49、良新區(qū)對大良新區(qū)CBD建設酒店的看法建設酒店的看法酒店方面，在順德的生意人比較多，相對都是短期逗留，給酒店業(yè)留下了很大的發(fā)展機會?？春眯聟^(qū)的酒店業(yè)發(fā)展。容桂的酒店生意都比較好，平時會有不少外地商人在容桂洽談生意。大良新城區(qū)的情況應該也一致。酒店如果附帶業(yè)經營帶動，政府規(guī)劃到位，那邊又有外展中心、政府中心，光這些高端的人士就夠了，順德港也在那邊，還是很多高端的外貿人士的。酒店不光光要有住的地方，吃喝玩樂都要齊，我會去住喜來登，主要是服務好，旁邊有休閑娛樂的地方，喜來登那邊消費的都是老板，為啥，談生意，要面子，要檔次，又不能在辦公室，只能去吃喝玩樂的地方；在喜來登旁邊建多一個五星級酒店，對我們這些

50、普羅大眾來說肯定是好事。多一個消費的場所，不過喜來登的價格不菲，四五個人去喝一頓早茶肯定要1000元。中餐是不用排隊的，不過我看早茶也坐了6、7成。客戶訪談終端客戶對大良酒店看重檔次、服務及娛樂，對高檔酒店發(fā)展前景持肯定態(tài)度酒店物業(yè)發(fā)展小結酒店物業(yè)發(fā)展小結大良酒店業(yè)發(fā)展速度快，特別是高端的酒店，經營情況大良酒店業(yè)發(fā)展速度快，特別是高端的酒店，經營情況普遍非常好普遍非常好順德商務往來多，但高端酒店缺乏，需求仍有待進一步順德商務往來多，但高端酒店缺乏，需求仍有待進一步滿足滿足大良高檔酒店市場需求旺盛，大良新城區(qū)高檔酒店前景看好大良高檔酒店市場需求旺盛，大良新城區(qū)高檔酒店前景看好.本地客戶對高檔酒店

51、提供的宴會功能、餐飲、休閑娛樂本地客戶對高檔酒店提供的宴會功能、餐飲、休閑娛樂的消費需求大的消費需求大大良大良商圈商圈容桂容桂商圈商圈順德大良順德大良-容桂商圈的分布容桂商圈的分布順德大良順德大良-容桂商圈的特點容桂商圈的特點大良商圈：大良商圈：大良舊城區(qū)是以華蓋路步行街為中心向周邊輻射，隨著吉之島、沃爾瑪?shù)攘闶劬揞^的加盟以及順峰購物新天地、名店坊、嘉信廣場等大型商業(yè)項目的出現(xiàn)，商業(yè)重心逐漸向東城及新城偏移容桂商圈：容桂商圈：主要分布在容桂城區(qū)，其中傳統(tǒng)商業(yè)中心位于鳳翔南路-振華路一帶，隨著天佑城的落成，逐漸形成了天佑城-文塔公園新商圈大良-容桂商圈是順德的城市核心商圈商業(yè)市場商圈商圈商業(yè)類型

52、商業(yè)類型體量體量商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平（租金水平（/m/m/月）月）經營狀況經營狀況老城商圈老城商圈 華蓋路步行街華蓋路步行街635米長，80-200平米/間。中低檔商業(yè)步行街以服裝、鞋業(yè)為主200-300元品牌齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來隨著商業(yè)中心的東移，經營狀況有所下滑新世界中心新世界中心28,000平米 中低檔年輕時尚地帶服裝、鞋業(yè)、飾品等1F臨電梯商鋪300元，2F獨立商鋪250-300元，3F開放式鋪位100-125元（均含物管）較受年輕人歡迎，但經營狀況一般城東商圈城東商圈永旺商業(yè)中心永旺商業(yè)中心100,000平米中高檔購物娛樂商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲1

53、F：200300元2F：80150元吉之島聚斂了不少人氣，廣受客戶歡迎新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪10,000多平米中高檔購物娛樂商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲、娛樂100200元/月（含物管費）入駐品牌高檔，定位高端，很多單位招租樂購樂購18,000平米中檔購物娛樂商業(yè)中心日用品零售、服裝、餐飲1F：75-85元2F（商業(yè)街）：300-330元（均含物管）以超市為核心帶動商鋪運營城南商圈城南商圈大潤發(fā)大潤發(fā)30,000多平米倉儲式購物中心日用品零售-定位較為平民化，吸引大量價格敏感客戶新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈嘉信城市廣場嘉信城市廣場180,000平米中低檔年輕時尚服飾、餐飲、娛樂60-120元不等，

54、管理費15元進駐品牌檔次不等，缺乏準確定位，經營狀況不佳總體概況總體概況共共3939萬平米萬平米中檔商業(yè)為主以日用品零售、服裝、餐飲、娛樂為主大良商圈商業(yè)目前總體量約40萬平米，以定位中檔的傳統(tǒng)購物中心及依托大型零售店聚集人氣的商業(yè)中心為主，缺乏具有核心輻射力的主力商圈。商圈商圈商業(yè)類型商業(yè)類型體量體量商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金水平（租金水平（/m/m/月）月）經營狀況經營狀況容山商場商業(yè)圈容山商場商業(yè)圈 容山商場容山商場3,000多平米 綜合性超市日用品零售-本地人主要購物場所，經營良好鳳祥南鳳祥南- -振華路振華路商業(yè)街商業(yè)街宏駿廣場宏駿廣場18,000平米中低檔年輕時尚潮流地帶服裝、飾

55、品1F：1502002F：50803F：3040年輕人購物場所，經營一般鳳祥南路商鳳祥南路商業(yè)步行街業(yè)步行街60100平米/間商業(yè)步行街服裝、鞋業(yè)150200本地人逛街去處，經營較好天佑城商業(yè)圈天佑城商業(yè)圈天佑城天佑城99,000平米中高檔購物餐飲休閑娛樂城日用品零售、餐飲、娛樂1F：2002502F：5080引進國際一線品牌，定位中高端消費，人流量大街鋪街鋪5060平米/間-服裝為主80-100新興商圈，經營良好總體概況總體概況共約共約1313萬萬平米平米日用品零售、服飾、餐飲、娛樂為主容桂商圈總體量約13萬平米，主要以定位中低檔的傳統(tǒng)商業(yè)中心為主，定位中高端的天佑城帶動容桂區(qū)域核心商圈。永

56、永旺旺沃爾沃爾瑪瑪樂購樂購新世界中新世界中心商場心商場樓層類別3F化妝品/美容/美甲/發(fā)型設計/數(shù)碼產品/飾品2F服飾/鞋類/內衣/數(shù)碼產品/流行前線1F品牌服飾/珠寶首飾/名表/鞋類/餐廳/便利店業(yè)態(tài)：一樓經營服裝、眼鏡、鐘表等，主業(yè)態(tài)：一樓經營服裝、眼鏡、鐘表等，主要為中檔品牌要為中檔品牌; ;二、三樓為低檔產品商鋪，二、三樓為低檔產品商鋪，以經營服裝及小飾品為主。以經營服裝及小飾品為主。區(qū)位：區(qū)位：清暉路旁，新世界酒店側。體量：體量：2.8萬平方米定位：定位：中低檔年輕時尚地帶客戶群分析：客戶群分析：面對的群體主要是學生、收入水平中等或中下的人群。消費能力不高。該區(qū)域位于城中心，是連通新

57、老城區(qū)的該區(qū)域位于城中心，是連通新老城區(qū)的一個重要地段，人流及車流量大。一個重要地段，人流及車流量大。新世界中心距離最近的生活賣場樂購需新世界中心距離最近的生活賣場樂購需要至少要至少十五分鐘十五分鐘的車程。不能解決人們生的車程。不能解決人們生活需要，導致人氣不足?；钚枰?，導致人氣不足。項目概況項目概況大良老城商圈：地處人流最旺的大良城中心，但周邊無大型生活賣場依托，不能解決人們生活需要，限制了其發(fā)展。2007年永旺購物中心的開年永旺購物中心的開業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶局；局；樂購于樂購于2009年年11月開業(yè)；月開業(yè)；新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪于于2009年年12月開業(yè)；

58、月開業(yè)；大良東區(qū)以及周邊基本形成大良東區(qū)以及周邊基本形成了了“五分鐘商業(yè)圈五分鐘商業(yè)圈”的格局；的格局；大良東區(qū)成為了全國少有的大良東區(qū)成為了全國少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。城區(qū)之一。永旺購物中心開業(yè)當天銷售永旺購物中心開業(yè)當天銷售額達額達200萬；萬；2007年初開業(yè)年初開業(yè)到到5月份已取得月份已取得6000萬的銷售萬的銷售額，創(chuàng)造了順德單家商貿業(yè)額，創(chuàng)造了順德單家商貿業(yè)營業(yè)額的最高記錄。營業(yè)額的最高記錄。永旺購物中心永旺購物中心新一城沃爾瑪新一城沃爾瑪樂購樂購大良城東商圈：形成以永旺購物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局三層娛樂空間娛樂空間：休閑娛樂、童

59、裝、早教、電子游戲、大型餐飲二層生活前沿生活前沿：休閑服飾、商務男裝、運動器材、特色餐飲一層大型專賣店，服務娛樂、精品首飾、品牌服裝鞋帽負一層家居飾品家居飾品：沃爾瑪超市、化妝品、家居飾品、通訊、煙酒、家電、藥店、休閑飲品沃爾瑪各層業(yè)態(tài)分布沃爾瑪各層業(yè)態(tài)分布二層大型專賣店，服務娛樂、精品首飾、品牌服裝鞋帽一層大型專賣店，服務娛樂、精品首飾、品牌服裝鞋帽、超市負一層停車場二層超市、充值、箱包、服飾、飾品一層真功夫、珠寶、鞋業(yè)樂購各層業(yè)態(tài)分布樂購各層業(yè)態(tài)分布永旺各層業(yè)態(tài)分布永旺各層業(yè)態(tài)分布城東商圈的三大零售店為高檔樓盤林立的大良東區(qū)居民城東商圈的三大零售店為高檔樓盤林立的大良東區(qū)居民提供了生活便利

60、，但定位中檔，不能滿足本地人的中高提供了生活便利，但定位中檔，不能滿足本地人的中高端購買需求。端購買需求。大良城東商圈：形成以永旺購物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局，但定位中低檔，只能成為區(qū)域商業(yè)中心大潤發(fā)定位：定位：倉儲式購物中心區(qū)位：區(qū)位：南國中路側，鳳城美食廣場對面。臨近大良客運站體量：體量：30,000平米區(qū)域繁華程度：區(qū)域繁華程度：該區(qū)域位于大良與杏壇的分界線附近，也是通往多個鎮(zhèn)區(qū)都要道，車流量大，人流量也比較大。客戶群分析：客戶群分析：超市主要面對家庭客戶，而商場內服裝店、食肆主要面對的是中低收入客戶。業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布：商場一樓主體為大潤發(fā)超市，另外有少量服裝品牌店、尚朋堂涮