XXXX年唐山房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析_46P

1、唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析n 進(jìn)入2010年以來(lái)，唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的過(guò)度時(shí)期；已經(jīng)過(guò)去的2009年是唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)集中供應(yīng)的一年，然而經(jīng)過(guò)前期的積累以及09年的熱銷，進(jìn)入2010年以來(lái)，09年在售的樓盤大部分基本已經(jīng)銷售至尾盤；而新近的市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)主要集中在“南湖生態(tài)城”區(qū)域以及“鳳凰新城”區(qū)域。n 此次兩會(huì)的召開為房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控定下了一個(gè)基本的方向，增加普通商品房供應(yīng)抑制投機(jī)性購(gòu)房將成為后一階段中央政府調(diào)控的重點(diǎn)。政府的態(tài)度加之媒體的大力宣傳無(wú)疑增長(zhǎng)了市場(chǎng)上的觀望情緒，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)都將相繼進(jìn)入一個(gè)觀望期，而該觀望期勢(shì)必會(huì)持續(xù)到各地方政府響應(yīng)中央決策的政策出臺(tái)之

2、后。n 09年熱銷的樓盤至今大部分已經(jīng)銷售至尾盤，梧桐大道，鷺港等項(xiàng)目銷售率均已達(dá)90%；n 2010年前半年已知即將入市的項(xiàng)目包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二期、景泰翰林三期、鳳凰世嘉二期、裕華嘉苑三期、世紀(jì)龍庭、大陸王府國(guó)際、港城福苑、新華樓世博二期、新天地常各莊項(xiàng)目，尚唐國(guó)際、星河公館、麗景新城等項(xiàng)目；n 2010年下半年預(yù)計(jì)綠城南湖生態(tài)城中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目、萬(wàn)科南湖郡項(xiàng)目、恒榮唐城壹零壹項(xiàng)目、新華聯(lián)建工樓項(xiàng)目也將相繼入市；n 眾多國(guó)內(nèi)一下開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐無(wú)疑會(huì)將唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向一個(gè)品牌與品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的階段。宏揚(yáng)香木林7500元/平米7200元/平米起鷺港梧桐大道8500元/平米起鳳凰世嘉7100元/平米新華道建

3、設(shè)路尚品名都5600元/平米景泰翰林7300元/平米荷花盛世5200元/平米盛泰莊園5400元/平米龍湖豪庭港城福苑宏達(dá)高第花園6500元/平米起軍創(chuàng)凱旋城6800元/平米紫御山莊4800元/平米新華一號(hào)7800元/平米富丁國(guó)際n 09年是唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)集中供應(yīng)的一年，經(jīng)過(guò)前期的積累以及09年的熱銷，進(jìn)入2010年以來(lái)，09年在售的樓盤大部分基本已經(jīng)銷售至尾盤；n 綠城、萬(wàn)科等國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)已相繼進(jìn)入唐山，這些企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年陸續(xù)入市。即將入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目文苑鳳凰城7000元/平米金色合園6500元/平米渤海新世界7500元/平米裕華嘉苑5200元/平米起御景名苑5200元

4、/平米東旭花園7800元/平米尚唐國(guó)際星河公館水云間5700元/平米世紀(jì)龍庭5500元/平米SOHO陽(yáng)光7100元/平米東港龍城5100元/平米紫金廣場(chǎng)硅谷科技園六灣5800元/平米高各莊平改新華貿(mào)（商鋪）28000元/平米鳳凰新城麗景新城二期回遷居住區(qū)回遷居住區(qū)n 南湖生態(tài)城是唐山市“四大主體功能區(qū)”之一，規(guī)劃總面積91平方公里。東至陡河，西至新京山鐵路，東南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生態(tài)風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積28平方公里。n 未來(lái)該地段將成為低密度居住社區(qū)集中競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域；現(xiàn)階段已知綠城以及萬(wàn)科項(xiàng)目均以生態(tài)居住社區(qū)為主打，萬(wàn)科南湖郡項(xiàng)目將移植萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部成熟高端別墅產(chǎn)品紅郡。n2010年前

5、兩個(gè)月唐山中心城區(qū)共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；總計(jì)成交面積20.29萬(wàn)平方米，其中住宅13.6萬(wàn)平方米，非住宅6.69平方米；n從2010年前兩個(gè)月的成交量來(lái)看，今年并未能延續(xù)2009年的成交高峰；然而從實(shí)際狀況來(lái)看，09年底至今，政府宏觀的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，1月、2月，由于市場(chǎng)尚未明朗，造成市場(chǎng)上的觀望情緒日漸形成；n從唐山當(dāng)?shù)貋?lái)看，09年市場(chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目基本銷售至尾盤，且09年底至今，新進(jìn)入市場(chǎng)項(xiàng)目較少，加之眾多國(guó)內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入唐山所帶來(lái)的市場(chǎng)期待，更多的潛在客群傾向于采取觀望態(tài)度；相信2010年下半年市場(chǎng)新項(xiàng)目集中供應(yīng)的時(shí)期也將是需求集中釋放的一

6、個(gè)時(shí)期。占地面積:155737平米總建面積:240000平米容積率:1.59層、11層、16層、18層板式結(jié)構(gòu)，大戶型、躍層、部分精裝公寓二居:90-100平米（25%）三居:150平米左右（近50%）四居:200平米左右（10%）躍層:500-800平米（15%）四居:200平米左右總價(jià):100萬(wàn)左右？占地面積:572800平米總建面積:859200平米容積率：2一梯兩戶，短板，部分戶型精裝修一居:50-52平米（9%）二居:77-84平米（13%）三居:117-153平米（78%）一居:50-52平米總價(jià):40-42萬(wàn)元三居:117-153平米總價(jià):80-105萬(wàn)元占地面積:187800平

7、米總建面積:491100平米容積率：2一梯兩戶，短進(jìn)深，大戶型、躍層、花園洋房二居:90-120平米（13%）三居:140-171平米（46%）四居以上:170-246平米（45%）三居:140-171平米總價(jià):136-231萬(wàn)四居以上:170-246平米;總價(jià):153-270.6萬(wàn)占地面積:125000平米總建面積:400000方米容積率：3.2一梯二戶，短進(jìn)深。二居單衛(wèi)、德式建筑風(fēng)格一居:61平米（3%）二居:78-107平米（55%）三居:113-158平米（42%）二居:78103平米總價(jià):5981萬(wàn)三居:113158平米總價(jià):91127萬(wàn)占地面積:224295米總建面積:556000

8、平米容積率：2.48一梯兩戶，短進(jìn)深；二居單衛(wèi)一居:50-61平米（21%）二居:75-105平米（51%）三居:102-140平米（27%）躍層:180-300平米（1%）一居:50-61平米總價(jià):35-42萬(wàn)二居:75-105平米總價(jià):50-70萬(wàn)占地面積:268398平米總建面積:560000平米容積率：2.2大面寬，一梯二戶，短進(jìn)深，入市為經(jīng)濟(jì)類戶型產(chǎn)品一居:64平米（20%）二居:70-100平米（36%）三居:117-135平米（44%）二居：70-100平米總價(jià)：50-70萬(wàn)元三居：117-135平米總價(jià)：76-88萬(wàn)元天元帝景n以150平米產(chǎn)品為主力戶型,但該戶型去化效率一般；

9、n200平米復(fù)式及180-190平米平層四居由于配比小、需求大而形成熱銷。產(chǎn)品概況：n主力產(chǎn)品150平米三居，占一半左右；n100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；n項(xiàng)目地塊原先為桃園，風(fēng)水及地勢(shì)受到認(rèn)可，景觀設(shè)計(jì)公司與北京的珠江帝景為同一家，園林景觀體現(xiàn)大氣與尊崇。主力客群：n高端支付力強(qiáng)客戶，一次性付款為主；n客戶以本區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位的中高層為主，另有復(fù)興路附近的買賣人以及南新華道附近的企業(yè)主；項(xiàng)目熱銷時(shí)以200平米的大戶型產(chǎn)品為主，由于是高端標(biāo)桿項(xiàng)目，客戶購(gòu)買時(shí)主要考慮舒適型的豪宅豪宅產(chǎn)品，而150平米的主力戶型反而銷售一般；目前產(chǎn)品的標(biāo)桿形象仍在，導(dǎo)致部

10、分比較稀缺的200平米左右產(chǎn)品的二手房?jī)r(jià)格在10000元/平米左右。價(jià)格：n05年推出時(shí)成為區(qū)域標(biāo)桿，當(dāng)時(shí)售價(jià)4000元/平米；n現(xiàn)階段二手房?jī)r(jià)格在9000元/平米左右；銷售情況：1.項(xiàng)目一期與二期開盤間隔8個(gè)月，之前均有一段蓄客期，至開盤前，認(rèn)購(gòu)量達(dá)到一半；2.開盤后立即成為區(qū)域標(biāo)桿，產(chǎn)品熱銷，包括樣板間也以980萬(wàn)的價(jià)格被搶購(gòu)；3.200平米四居銷售情況最佳，并且躍層產(chǎn)品較受歡迎，150平米的主力產(chǎn)品反而銷售較一般。戶型分析戶型分析134平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與高舒適性，通透性有待改善l明廚設(shè)計(jì)，保證采光與及時(shí)通風(fēng)l主臥通過(guò)推拉門連接

11、大面積陽(yáng)臺(tái)，保證起居生活的舒適性，同時(shí)與空調(diào)機(jī)位的連接方便裝卸l次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加面積附加值l廚房與餐廳通過(guò)推拉門連接，減少空間浪費(fèi)l拐角陽(yáng)臺(tái)，增加采光面與觀景面，雙層陽(yáng)臺(tái)的人性設(shè)計(jì)，起到多層隔離作用l臥室飄窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加附加值l明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光與通風(fēng)戶型分析戶型分析525平米頂層復(fù)式產(chǎn)品，挑空營(yíng)造尊貴體驗(yàn)，典型的豪宅戶型方案平米頂層復(fù)式產(chǎn)品，挑空營(yíng)造尊貴體驗(yàn)，典型的豪宅戶型方案l旋轉(zhuǎn)樓梯，增加采光的同時(shí)提升生活情趣l轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，增加采光，實(shí)現(xiàn)90觀景l(fā)客廳上部挑空，體現(xiàn)尊貴感l(wèi)雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性與采光l獨(dú)立衣帽間及客廳式空間設(shè)計(jì)，體現(xiàn)絕對(duì)的尊貴感l(wèi)貼心工人房設(shè)計(jì)，方便傭人起居

12、l超大露臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)，體現(xiàn)舒適與尊貴n熱銷產(chǎn)品為165-170平米三居及200以上大戶型產(chǎn)品；n該項(xiàng)目為目前鳳凰新城區(qū)域高端項(xiàng)目代表，市場(chǎng)認(rèn)可度高。梧桐大道產(chǎn)品概況：n主力產(chǎn)品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；n定位高端項(xiàng)目，熱銷產(chǎn)品集中在主力戶型165-170平米三居，及200平米以上洋房產(chǎn)品；主力客群：n高端支付力強(qiáng)客戶，一次性付款為主;n約60%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；n豐潤(rùn)新區(qū)的客戶較多，均是煤炭等工業(yè)的，另有一部分遷安的客戶.本案定位唐山及周邊城區(qū)高端客群，潛在客戶群較廣；由于本案2、3期設(shè)計(jì)以中大戶型為主，單價(jià)較高，總房款

13、高，因此相較于其他項(xiàng)目去化效率一般；價(jià)格：n100平米戶型銷售價(jià)格為8300元/平米；n160-170平米三居價(jià)格在8000元/平米；n170、180和200平米四居為9500元/平米；n7層的電梯洋房產(chǎn)品，戶型面積在300平米左右，價(jià)格在11000元/平米；n高層的頂層為樓王產(chǎn)品，為600平米左右的躍層，均價(jià)15000元/平米。銷售情況：1.項(xiàng)目一期08年5月開盤，1月開始蓄客，10萬(wàn)訂金，集體轉(zhuǎn)簽，100%銷售；2.現(xiàn)階段二、三期銷售率基本達(dá)到90%，余房均為頂層或低層；預(yù)計(jì)四期2010年05月開始對(duì)外銷售；戶型分析戶型分析165平米三室兩廳兩衛(wèi)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)價(jià)值的舒適型三居產(chǎn)品平米三室兩廳兩

14、衛(wèi)，細(xì)節(jié)體現(xiàn)價(jià)值的舒適型三居產(chǎn)品l第二入口設(shè)計(jì)，與廚房聯(lián)通，充分考慮業(yè)主的功能使用，減少買菜歸來(lái)的入戶動(dòng)線，避免影響屋內(nèi)整潔l主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)l步入式衣帽間，體現(xiàn)尊貴感l(wèi)主臥觀景飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值l南向客廳連接陽(yáng)臺(tái)，保證景觀與采光l南向次臥連接陽(yáng)臺(tái)，做到景觀入戶梧桐大道宏揚(yáng)香木林n熱銷產(chǎn)品為60-90平米及135平米的三居產(chǎn)品，一二層及頂層產(chǎn)品滯銷；n二期產(chǎn)品預(yù)計(jì)2010年中旬入市。產(chǎn)品概況：n項(xiàng)目分兩期共3000余戶，產(chǎn)品面積在60-230平米一期基本售罄，二期預(yù)計(jì)2010年5、6月份入市；n高層以60、70平米產(chǎn)品為主，小高層的主力產(chǎn)品為135和158平米的大戶型，頂層為230平米的復(fù)式產(chǎn)品

15、；n2300戶左右，定位高端項(xiàng)目。主力客群：n高端支付力較強(qiáng)客戶，一次性付款占到60%左右；n主力客戶為周邊區(qū)縣鋼廠、電廠中高層，另有市政部門的團(tuán)購(gòu)90平米產(chǎn)品；n投資客比例占到20%，主要購(gòu)買100平米左右的產(chǎn)品；n客戶年齡層為35-50歲，其中又以40-50歲居多，多以父母為子女購(gòu)買，也有工薪階層年輕人購(gòu)買，以60-80平米產(chǎn)品為主，多為首次置業(yè)。本項(xiàng)目有部分剛性需求客戶購(gòu)買60-90平米產(chǎn)品，相對(duì)于大戶型的銷售風(fēng)險(xiǎn)較?。婚_盤后以135平米的實(shí)用型三居為主的產(chǎn)品較為熱銷，目前滯銷為一二層及頂層產(chǎn)品，受金融危機(jī)影響相對(duì)較??；價(jià)格：n對(duì)外均價(jià)為7500元/平米；n樓層間的差價(jià)在40元/平米左右

16、；n戶型不同朝向的差價(jià)最多可以到200元/平米。n09 年初價(jià)格打到4000多元/平方米，帶領(lǐng)整體房?jī)r(jià)大幅下挫。銷售情況：1.項(xiàng)目一期08年3月開盤均價(jià)7500元/平米，目前一期基本售罄，二期預(yù)計(jì)2010年5、6月入市；2.以135平米的三居產(chǎn)品銷售最好，其中又以中間層銷售較好；戶型分析戶型分析135平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居平米三室兩廳兩衛(wèi)，多附加值與舒適性的標(biāo)準(zhǔn)三居l廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，增加采光及實(shí)用性l入戶門方向?qū)蛷d自然形成對(duì)私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān)l通過(guò)起居陽(yáng)臺(tái)連接客廳與主臥，增加生活便利性l明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光l主臥明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性l次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增

17、加附加值宏揚(yáng)香木林鳳凰世嘉n項(xiàng)目位于城市主干道，區(qū)域發(fā)展成熟，整體認(rèn)知度高；n一期面積區(qū)間在60-134平米，小戶型及實(shí)用型三居市場(chǎng)認(rèn)可度較高。產(chǎn)品概況：n一期共25棟，1000-1200戶，分為7層、9層及16層，產(chǎn)品為60平米一居，70-103平米兩居及93-134平米三居；n以70-100平米兩居產(chǎn)品占到36%，60平米一下一居產(chǎn)品占20%；n2期產(chǎn)品包含137、148平米三居以及170-220平米花園洋房，同時(shí)包括部分情景別墅，340-380平米。主力客群：n一期產(chǎn)品客戶以首次置業(yè)為主，以經(jīng)商的較多，另有私企員工及政府、企事業(yè)單位人員等；n自住為主，極少數(shù)投資，私營(yíng)業(yè)主作為資產(chǎn)處置，周

18、邊區(qū)縣客戶做為改善換房，另有客戶購(gòu)買底商再出租；n二期產(chǎn)品定位高端，面向高端支付力強(qiáng)客戶，主要為唐山中心城區(qū)企業(yè)中高層，及豐潤(rùn)等周邊城區(qū)私營(yíng)業(yè)主；項(xiàng)目銷售狀況良好，認(rèn)可度高，08年9月開盤，月均30余套，其中以小兩居及134平米大三居最為熱銷；本項(xiàng)目一期客戶以首次置業(yè)為主，剛性需求旺盛；價(jià)格：n一期08年9月正式入市，均價(jià)6000元/平米左右；現(xiàn)階段對(duì)外均價(jià)7100元/平米n二期產(chǎn)品價(jià)格未定，預(yù)估售價(jià)8000-11000元/平米；銷售情況：1.項(xiàng)目一期08年9月開盤，已基本售罄；2.一期熱銷產(chǎn)品以70-90的小兩居（均通透）及134平米大三居為主；3.二期產(chǎn)品預(yù)計(jì)近期正式推向市場(chǎng)。戶型分析戶型

19、分析 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級(jí)產(chǎn)品平米三室兩廳兩衛(wèi)，高通透性與舒適性的升級(jí)產(chǎn)品l雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證采光及透氣性l轉(zhuǎn)角露臺(tái)設(shè)計(jì)，90觀景面，提升主臥尊貴性l超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)連接次臥與客廳，增加生活便利性l餐廳明窗設(shè)計(jì)，保證采光，增加生活情趣l次臥設(shè)計(jì)大面積飄窗，增加附加值鳳凰世嘉鷺 港n精裝小戶型產(chǎn)品相對(duì)熱銷，主要因?yàn)榻逃涮?，父母為子女投資購(gòu)買；n目前，一期產(chǎn)品的品質(zhì)問(wèn)題直接制約的二期產(chǎn)品的銷售。產(chǎn)品概況：n 項(xiàng)目共三期，一期已入住；二期產(chǎn)品區(qū)間為49-193平米的高層，另外規(guī)劃有幼兒園及6000平米會(huì)所，預(yù)計(jì)中間為低密社區(qū)，三期位于北側(cè)，并規(guī)劃有大型醫(yī)院；n二期在售大戶型產(chǎn)品區(qū)間

20、為117-143平米，主力產(chǎn)品為133平米，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，一梯兩戶；n二期精裝小戶型面積區(qū)間為49-92平米，最高26層；n二期部分已入??；主力客群：n中高端支付力較強(qiáng)客戶，一次性付款與按揭貸款比例各占一半；n中小戶型以結(jié)婚用房較多，客戶年齡層在20-40歲，為公務(wù)員或在私企工作；n精裝小戶型多為父母為子女投資，供子女上學(xué)，三年后出租；n大戶型客戶多為政府領(lǐng)導(dǎo)及私企老板，以改善型為主。本項(xiàng)目為唐山中心城區(qū)占地面積最廣項(xiàng)目，自身配套健全，市場(chǎng)認(rèn)知度高。本項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，銷售期間廣告投放量巨大，造成較強(qiáng)的客戶吸引。價(jià)格：n現(xiàn)階段毛坯7000-7200元/平米；n精裝產(chǎn)品目前市場(chǎng)均價(jià)7600元/平米左

21、右；銷售情況：1.目前項(xiàng)目08年中旬正式入市，入市價(jià)格較低，銷售狀況較好；2.由于本項(xiàng)目一期產(chǎn)品存在負(fù)面口碑，直接影響二期產(chǎn)品銷售，且項(xiàng)目公攤較大，產(chǎn)品去化效率一般，但08年之前由于市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，現(xiàn)階段也已基本售罄；戶型分析戶型分析 134平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求平米三室兩廳兩衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求l次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值l獨(dú)立洗衣房，與廚房干濕分離l主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加附加值l客廳連接步入式陽(yáng)臺(tái)，可觀景l(fā)廚房增設(shè)功能陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)居室功能的細(xì)分使用鷺 港戶型分析戶型分析 84.81平米兩室兩廳一衛(wèi)，西北向戶型，采光通風(fēng)效果差平米兩室兩廳一衛(wèi)，西北向戶型，采光通風(fēng)效果差

22、l客廳東向采光，隨采用步入式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，但采光效果較差l北向臥室，采光效果不理想l北向臥室，采光效果不理想l暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果較差l走道區(qū)域過(guò)長(zhǎng)，使用性較差鷺 港景泰翰林n項(xiàng)目位于市區(qū)與鳳凰新城的交界，交通便利，社區(qū)配套齊全，提升產(chǎn)品力；n項(xiàng)目前期依靠團(tuán)購(gòu)拉動(dòng)銷售，100平米以下產(chǎn)品銷售較好；三期產(chǎn)品即將入市；產(chǎn)品概況：n項(xiàng)目共1400余套，為7-24層板樓，其中以8-11層為主，產(chǎn)品面積區(qū)間為50-237平米；n主力戶型為70-105平米， 24層高層產(chǎn)品為140平米大戶型，另有30余套躍層產(chǎn)品，面積為170、180、190、227和267平米；主力客群：n客戶職業(yè)以唐山國(guó)企事業(yè)單位居多，極少

23、數(shù)私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買200平米以上大戶型產(chǎn)品；n客戶來(lái)源以路北區(qū)為主，地緣性客戶以改善型為主；n客戶關(guān)注順序?yàn)閼粜汀㈨?xiàng)目體量、配套及交通。項(xiàng)目前期依靠大學(xué)城教師及其他政府企事業(yè)部門團(tuán)購(gòu)拉動(dòng)銷售；100平米以下首次置業(yè)，130平米舒適型改善置業(yè)受市場(chǎng)影響較小，且項(xiàng)目處于高認(rèn)知區(qū)域，配套完善，產(chǎn)品力進(jìn)一步得到提升。價(jià)格：n08年9月27日開盤，對(duì)外均價(jià)6600-6700元/平米，樓層差價(jià)在20-50元/平米不等；n目前產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間6500-7500元/平米；銷售情況：1.08年09月正式入市，開盤不到3個(gè)月，售出1/3左右，主要為團(tuán)購(gòu)，客戶為項(xiàng)目北側(cè)大學(xué)城內(nèi)的教師及三友集團(tuán)、政府部門及設(shè)計(jì)院等，團(tuán)購(gòu)數(shù)量

24、為400余套，團(tuán)購(gòu)價(jià)格在9折左右；2.90-100平米兩居產(chǎn)品以及雙衛(wèi)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度較高，選購(gòu)100平米以下客群多為首次置業(yè)，130平米以上客群多為為改善型需求。戶型分析戶型分析 90平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標(biāo)準(zhǔn)首置型產(chǎn)品平米兩室兩廳一衛(wèi)，多附加值的標(biāo)準(zhǔn)首置型產(chǎn)品l次臥飄窗設(shè)計(jì)，增加采光及透氣性l主臥飄窗設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性l客廳設(shè)置步出式陽(yáng)臺(tái)，增加采光與生活便利性l廚房陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離l暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光及透氣性欠佳l陽(yáng)臺(tái)步出式設(shè)計(jì)，方便戶外空調(diào)機(jī)的裝卸景泰翰林戶型分析戶型分析 90平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，通透性較差平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，通透性

25、較差l采用飄窗設(shè)計(jì)增加實(shí)用性，但僅主臥朝南，通透性及戶型采光較差l暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，舒適性較差l客廳朝北，采光受影響，未能迎合市場(chǎng)需求l廚房連通步入式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性，提升附加值l走道面積實(shí)用性較差l客廳較小，舒適性不佳景泰翰林總占地：210000平米總建面：1000000平米容積率：3.56住宅24棟32層、34層到頂高層；配套商業(yè)街，綜合商場(chǎng)，4棟寫字樓以及一棟五星級(jí)酒店88平米純南向兩居138平米南北通三居8900元/平米總占地:20817平米總建面:48000平米容積率：2.42棟25層、1棟17層、1棟三層半、1棟21層、1棟7層，共6棟40-60平米一居90-102平米兩居6500元/

26、平米總占地:7513.77平米總建面:21400平方米容積率：2.22棟6層，1棟12層，一棟9層，共4棟70-80平米左右兩居5200元/平米總占地:104562平米總建面:198434.06平米容積率：27層、11層到頂多層小高層住宅90-100平米兩居1001-130平米三居5400元/平米n88平米兩居以及138平米三居為主力暢銷戶型；n戶型亮點(diǎn)：每一戶均包含贈(zèng)送面積。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型配比：n萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目基本戶型有四類，分別為：88平米純南向兩房；114平米純南向三房；138、139平米南北通透三房；以及200平米左右的四居住戶型。n其中：88平米兩房720套左右； 114平米三房2100

27、套左右； 138、139平米三房1300套左右； 200平米左右四居150套左右； 主力客群：n高端支付力強(qiáng)客戶;n約50%與鋼材、煤炭行業(yè)打交道，私營(yíng)企業(yè)主居多；另外為政府官員及其他買賣人;自住為主；n中心板塊客群廣，包含周邊城區(qū)高收入客群；該項(xiàng)目一經(jīng)入市便引起市場(chǎng)普遍關(guān)注，88平米兩居以及138平米三居頗為迎合市場(chǎng)需求；項(xiàng)目產(chǎn)品每一戶均有額外贈(zèng)送面積，配合項(xiàng)目所處地段，以及其自身萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)健全商業(yè)配套，該售價(jià)市場(chǎng)接受程度也處于一個(gè)較為良好的階段；114平米三房未能做到南北通透效果，去化效率較差。價(jià)格：n一期住宅均價(jià)8500元/平米n二期即將銷售，預(yù)計(jì)均價(jià)8900元/平米銷售情況：1.項(xiàng)目一期

28、09年10開盤，開盤兩周內(nèi)即銷售90%以上；2.二期即將開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)相較于一期有所提高，已積累大量客群；戶型分析戶型分析 88平米兩室兩廳一衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求平米兩室兩廳一衛(wèi)，通透性欠佳，但滿足基本需求l次臥室采光面較小，通透性較差l較多的贈(zèng)送面積，提升戶型實(shí)用性與性價(jià)比l明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證透氣性及采光l廚房采光面較小l3.9米大開間客廳設(shè)計(jì)，保證居住的舒適性萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型分析戶型分析138平米三室兩廳兩衛(wèi)，戶型贈(zèng)送面積較多的高附加值產(chǎn)品平米三室兩廳兩衛(wèi)，戶型贈(zèng)送面積較多的高附加值產(chǎn)品l開放式空中花園，贈(zèng)送一般面積，提升實(shí)用性與產(chǎn)品性價(jià)比l客廳南帶寬敞開放式陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一般面積，增加室內(nèi)

29、采光以及居住情調(diào)l主臥衛(wèi)生間采用暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，透氣性及采光欠佳l飄窗設(shè)計(jì)，中和了該臥室采光面較小的弊端l走道浪費(fèi)面積較多l(xiāng)衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型分析戶型分析114平米三室兩廳兩衛(wèi)，未能做到南北通透，銷售阻力較大平米三室兩廳兩衛(wèi)，未能做到南北通透，銷售阻力較大l較多的贈(zèng)送面積，提升產(chǎn)品實(shí)用性與附加值l連通式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增添舒適感l(wèi)該臥室采光面較小l廚房連通步入式陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用性增強(qiáng)l客廳與入戶門直對(duì)，私密性難以得到保證，且走道浪費(fèi)面積較多。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)n主力去化產(chǎn)品均為中小戶型；n145平米因面積較大，總房款較高，且戶型面積規(guī)劃未能規(guī)避高契稅成本，造成滯銷。宏達(dá)高第花園戶型配比：n宏達(dá)高第花園項(xiàng)目

30、高層戶型面積從40平米至145平米不等，此外低層情景洋房面積在140-200平米左右。共570套。n其中：40-60平米一居200套左右（36%）； 90-102平米兩居210套左右（37%）； 108-145平米三居130套左右（22%）； 140-200平米左右情景洋房30套左右（5%）； 主力客群：n高端支付力強(qiáng)客戶;n東部區(qū)域眾多企業(yè)高管及企業(yè)中層居多；n中心板塊部分因原居住板塊在售項(xiàng)目售價(jià)偏高而難以承受的地緣型客群；項(xiàng)目配備5000平米中心音樂(lè)廣場(chǎng)，且基礎(chǔ)裝修均采用高端品牌，定位高端；該項(xiàng)目主力產(chǎn)品以中小戶型為主，該規(guī)劃與產(chǎn)品立足高端的定位稍顯不符合；項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)一般，通透性較差，實(shí)

31、用率較低；純北戶型銷售受阻。價(jià)格：n該項(xiàng)目自入市以來(lái)便采取高開高走策略，對(duì)外均價(jià)始終在6000元/平米以上；總成交均價(jià)6300元/平米左右；n現(xiàn)在階段余房不足十套，對(duì)外均價(jià)6500元/平米。銷售情況：n項(xiàng)目自入市以來(lái)售價(jià)偏高，產(chǎn)品去化效率一般，08年6月正式入市，經(jīng)過(guò)了09年的成交高峰，至今仍有余房待售，銷售狀況一般。戶型分析戶型分析99平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，通透性與舒適性綜合考量平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明設(shè)計(jì)，通透性與舒適性綜合考量l轉(zhuǎn)交飄窗設(shè)計(jì)，增加采光面與通透性，增添居住舒適感l(wèi)4米開間客廳設(shè)計(jì)，增加了戶型的豪華舒適程度l自然玄關(guān)設(shè)計(jì)，保障了居住的私密性l廚房外帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)

32、用性，有益干濕分離l明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證了戶型的全名通透；但衛(wèi)生間開間較小，舒適性稍顯欠缺l較大面積的空間浪費(fèi)，采用儲(chǔ)物柜或更衣室的設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)避l主臥室進(jìn)深較長(zhǎng)，采用陽(yáng)光書房設(shè)計(jì)記性規(guī)避，但實(shí)用性不足宏達(dá)高第花園戶型分析戶型分析 145平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明通透，與項(xiàng)目定位較吻合平米兩室兩廳一衛(wèi)，全明通透，與項(xiàng)目定位較吻合l通過(guò)增大空調(diào)外掛機(jī)位的方式實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的效果l該臥室所處區(qū)位與公用衛(wèi)生間相鄰，中間以非承重墻相隔，且臨近入戶大門，私密性差l入戶過(guò)道有較大空間面積的浪費(fèi)l4米開間客廳設(shè)計(jì)，增加了戶型的豪華舒適程度；外飄窗設(shè)計(jì)增添了采光以及戶型的性價(jià)比，舒適性有所提升l主衛(wèi)采用明衛(wèi)設(shè)計(jì)，保證了戶型

33、的全明通透；且開間進(jìn)深比例合理，有利于空間利用，提升生活品質(zhì)宏達(dá)高第花園戶型分析戶型分析 62平米一室一廳一衛(wèi)，純東西向采光，舒適性不佳平米一室一廳一衛(wèi)，純東西向采光，舒適性不佳l純東西向戶型，且采光面較小，舒適性較差l暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果不佳l入戶門直對(duì)客廳，私密性難以保證宏達(dá)高第花園戶型分析戶型分析 98平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥室南向采光，通透性較差平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥室南向采光，通透性較差l廚房連通步入式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性，提升附加值l入戶門直對(duì)客廳，私密性難以保證；走道面積實(shí)用率較低l客廳東向采光，雖采用轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，但采光面較小，效果較差l步入式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升空間使用效率宏達(dá)高第

34、花園n中小戶型的主力產(chǎn)品頗為迎合市場(chǎng)需求；n受項(xiàng)目所處地段客觀狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。荷花盛世戶型配比：n荷花盛世項(xiàng)目以中小戶型為主，均為一居，兩居產(chǎn)品；一居40-60平米，兩居70-80平米，共200套。n其中：40-60平米一居50套左右（25%）； 70平米左右兩居70套左右（35%）； 80平米左右三居80套左右（40%）； 主力客群：n周邊私營(yíng)業(yè)主與個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主；n南部區(qū)域地緣型客群；項(xiàng)目比鄰小山批發(fā)市場(chǎng)，荷花坑批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃郁；該項(xiàng)目以周邊私營(yíng)業(yè)主與個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為目標(biāo)客群，客戶基礎(chǔ)廣闊；所處區(qū)域環(huán)境較為嘈雜，居住環(huán)境一般；價(jià)格：n該項(xiàng)目自入市以來(lái)對(duì)外均價(jià)始終

35、在5200元/平米左右；n現(xiàn)在階段基本售罄，總成交均價(jià)5356元/平米。銷售情況：n項(xiàng)目規(guī)模較小，09年09月正式開盤入市，銷售周期3個(gè)月左右，現(xiàn)階段余房?jī)H為底層商業(yè)，不足十套。戶型分析戶型分析 75平米兩室兩廳一衛(wèi)，滿足首次置業(yè)客戶需求類產(chǎn)品平米兩室兩廳一衛(wèi)，滿足首次置業(yè)客戶需求類產(chǎn)品l廚房外帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離l衛(wèi)生間門與廚房相對(duì)，舒適性較差l入戶走道浪費(fèi)面積較多，擠占客廳空間l客廳面積較小，滿足基本需求；l客廳所處區(qū)域較難滿足采光需求l客廳外配備陽(yáng)臺(tái)，有效增加采光面，增加舒適感。但難以改變?cè)搼粜涂蛷d采光不足的現(xiàn)狀。l衛(wèi)生間開間面積較小，舒適性較差荷花盛世戶型分析戶型

36、分析 84平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，滿足基本需求平米兩室兩廳一衛(wèi)，僅主臥南向采光，滿足基本需求l入戶走道浪費(fèi)面積較多，擠占客廳空間l臥室門與衛(wèi)生間門相對(duì)，私密性較差l廚房外帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加采光及實(shí)用性，有益干濕分離l外帶飄窗設(shè)計(jì)，增加采光面提升性價(jià)比；但客廳北向采光，舒適性較差；l主臥室外帶寬敞陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)。荷花盛世n項(xiàng)目較為高端的市場(chǎng)定位所取得的市場(chǎng)認(rèn)可度較?。籲受項(xiàng)目所處地段客觀狀況影響，較難吸引中心城區(qū)及西北區(qū)域客群。盛泰莊園戶型配比：n盛泰莊園項(xiàng)目以中大戶型為主，項(xiàng)目推廣階段對(duì)外宣傳為“打造路南區(qū)的麗晶琴園”項(xiàng)目均為兩室與三室戶型，共1200套左右。n其中：74平米一居不到60套左右（5%）； 90-100平米兩居650套左右（53%）； 100-130平米左右三居500套左右（42%）； 主力客群：n周邊私營(yíng)業(yè)主與個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主；n南部區(qū)域地緣型客群；項(xiàng)目比鄰小山批發(fā)市場(chǎng)，荷花坑批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃郁；該項(xiàng)目以周邊私營(yíng)業(yè)主與個(gè)體經(jīng)營(yíng)