個(gè)人受贈(zèng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的稅金

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)應(yīng)繳哪些稅？2017-11 -12 李欣2014年，小劉以60萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)入一套房產(chǎn)，2016年底，小劉將該套房產(chǎn)贈(zèng)送給其兄大劉。2017年該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元，同年9月，大劉將該房產(chǎn)以120萬(wàn)元的價(jià) 格轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲邪l(fā)生可扣除的各項(xiàng)稅費(fèi)約6萬(wàn)元。那么大劉這種受贈(zèng)行為和轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)如何納稅？ 問(wèn)題1個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房要繳哪些稅轉(zhuǎn)讓人會(huì)涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等附加稅費(fèi)，以 及個(gè)人所得稅。另外自2016年2月22日起，對(duì)于個(gè)人將購(gòu) 買(mǎi)2年以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅（2016年5月1日后免征增值稅），同時(shí)也免征城市維護(hù)建設(shè)稅等附加稅費(fèi)， 但是需要繳納個(gè)人所得稅。受讓人需要繳納契稅。

2、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成 員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為 90平方米及以下的，減按1%的稅率繳納契稅；面積為 90平方米以上的，減按1.5%的稅率繳納契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房， 面積為90平方米及以下的，減按1% 的稅率繳納契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率 繳納契稅。問(wèn)題2個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與住房需要繳納增值稅及附加稅費(fèi)嗎財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件1 :營(yíng)業(yè)稅改 征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其 他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益 事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外

3、，視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn) 或者不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個(gè)人贈(zèng)與住房，應(yīng)當(dāng) 視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，繳納增值稅。有關(guān)贈(zèng)與行為視同銷(xiāo)售是否繳納增值稅，需要對(duì)照個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行。財(cái)稅201636號(hào)文件附件3 :營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第五條規(guī)定，個(gè)人在北京、上海、廣州和深圳以外的地區(qū)將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅； 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。注意 的是，北京、上海、廣州、深圳以外的地區(qū)指的是房產(chǎn)坐落 地，而不是個(gè)人戶籍地。問(wèn)題3個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)的取得時(shí)間如何確定個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與住房，房產(chǎn)取得時(shí)間的確定是增值稅減免 優(yōu)惠的關(guān)鍵。國(guó)

4、家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收 管理的通知（國(guó)稅發(fā)200589號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住 房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為 其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2005172號(hào)）明確，個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買(mǎi)形式取得的 住房對(duì)外銷(xiāo)售的行為，也適用國(guó)稅發(fā)200589號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行 為前的購(gòu)房時(shí)間確定。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)）進(jìn)一步明確，個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取 得的住房對(duì)外銷(xiāo)售應(yīng)繳納增值稅時(shí)

5、，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離 婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu) 房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí) 間確定。對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu) 房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證 明上注明的時(shí)間確定。對(duì)于大劉無(wú)償受贈(zèng)的住房，因?yàn)槭瞧湫值苄⑺?zèng)，因 此大劉在轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)，其購(gòu)房時(shí)間按照小劉購(gòu)買(mǎi)該住房的 時(shí)間計(jì)算，應(yīng)為2014年某日，而不是按大劉受贈(zèng)的時(shí)間計(jì) 算。只有當(dāng)大劉無(wú)償受贈(zèng)的住房是屬于非繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈(zèng)與方式”取得的，轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)，其購(gòu) 房時(shí)間才按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅 證明上注明的時(shí)間確定

6、。問(wèn)題4受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)住房需要繳納哪些稅費(fèi)與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)住房，其應(yīng)繳納 的稅費(fèi)除了契稅外，還需繳納個(gè)人所得稅。契稅：國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償 贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，不能參照個(gè)人 轉(zhuǎn)讓住房的契稅優(yōu)惠政策執(zhí)行。個(gè)人所得稅：與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，贈(zèng)與人沒(méi)有取得收 入，無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。而受贈(zèng)人卻是無(wú)償取得了房產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。 國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)文件規(guī)定， 在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須 嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于 個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅200978號(hào)）規(guī)定

7、，對(duì)個(gè)人贈(zèng)與房產(chǎn)的個(gè)人所得稅問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定， 區(qū)分不同的情況征免稅款：1.對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn) 權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、 外孫子女和兄弟姐妹；2.無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍 養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。上述三種情形的無(wú)償贈(zèng)與，當(dāng)事雙方均不繳納個(gè)人所得 稅。除這上述三種情形外的房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú) 償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，應(yīng) 按照 經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人 所得稅，稅率為20%。因此，大劉受贈(zèng)的住房，因?yàn)槭瞧湫?弟小劉無(wú)償贈(zèng)與

8、的，贈(zèng)與人小劉和受贈(zèng)人大劉均無(wú)須繳納個(gè) 人所得稅。問(wèn)題5個(gè)人轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)住房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)大劉于2017年9月轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的住房與轉(zhuǎn)讓自行購(gòu) 買(mǎi)的房產(chǎn)一樣，除暫免繳納印花稅和土地增值稅外，還可能 需要繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育 附加費(fèi)及個(gè)人所得稅。當(dāng)然，其增值稅及附加稅費(fèi)的繳納， 應(yīng)該按照上述問(wèn)題 2的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行。 問(wèn)題6轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋如何繳納個(gè)人所得稅一是轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)扣除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本。財(cái)稅200978號(hào)文件規(guī)定， 受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐 贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受 贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額， 繳納個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正 當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他 合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。二是不得核定征收個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)2006144號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定 征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。三是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知(財(cái)稅字199420號(hào))規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá) 5年 以上、并且是唯一的家庭生活