建筑高度與建筑的成本關(guān)系

1、建筑高度與建筑的成本關(guān)系？100米以上的建筑上我們稱之為超高層建筑？我國(guó)對(duì)于超高層建筑沒(méi)有特別明確的規(guī)范要求但審查非常嚴(yán)格，往往要有很多專家研究決定，需要單獨(dú)進(jìn)行其結(jié)構(gòu)、消防、施工等多方面的論證尤其是消防上的問(wèn)題屋頂停機(jī)平臺(tái)，避難層要求都很嚴(yán)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)價(jià)值不高而且現(xiàn)在的消防云梯最高只能達(dá)到 100米，超過(guò)100米的，在救火時(shí)云梯就不能第一時(shí)間到達(dá)， 會(huì)延長(zhǎng)施救的 時(shí)間，所以100米以下的是一種消防設(shè)防，100以上就是另一種更高要求的設(shè)防， 規(guī)定的設(shè)施更多，造價(jià)更高。 從安全和成本的角度來(lái)考慮， 100以上的對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)就不合算了。建筑工程造價(jià)是隨著層數(shù)增加而提高的。但是當(dāng)建筑層數(shù)增加時(shí)

2、，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通 空間費(fèi)用將有所降低，從而使建筑物單位面積成本發(fā)生變化。其中多層住宅具有降低工程成本和使用費(fèi)用以及. I | I -;節(jié)約用地以合理利用空間等優(yōu)點(diǎn)。眾所周知，在多層建筑中層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)，即六層最經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅超過(guò)七層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通空間（過(guò)道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和供 電設(shè)備等）。特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，從而使工程造價(jià)大 幅度上升。對(duì)于地塊成本較高的項(xiàng)目，為了降低單位內(nèi)土地費(fèi)用，提高建筑密度，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的 選擇。建筑物層數(shù)（高度）對(duì)造價(jià)的影響，因建筑類型、形式和結(jié)構(gòu)不同

3、而不同。理論上如果增加一個(gè)樓層不影響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的成本可能會(huì)降低。但是當(dāng)建筑物超過(guò)一定層數(shù)時(shí)，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位成本通常又會(huì)增加。建筑物越高，電梯及樓梯的造價(jià)將有提高趨勢(shì)，建筑物 的維修費(fèi)用也將增加，但是采暖費(fèi)建筑高度與建筑成本關(guān)系是什么用有可能下降。所以在項(xiàng)目總體規(guī)劃允許高 度范圍內(nèi)，項(xiàng)目決策人掌握降低開(kāi)發(fā)成本的臨界點(diǎn)是非常關(guān)健的。I一、從建筑消防要求上講普通民宅層數(shù)的臨界點(diǎn)為 6層、9層、12層、18層；其高度的臨界點(diǎn)為 24米、32米、50米。6層以下的磚混結(jié)構(gòu)（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）或高度24米以下（無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的民宅沒(méi)有特殊的消防要求，不需要加設(shè)電梯和樓梯，所以在總體規(guī)劃

4、允許高度范圍內(nèi)，盡量選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。6層以下或高度24米以下的帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的均有消防要求，所以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的層數(shù)取高舍低。|7-9層或24米至32米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)檔次；以此類推標(biāo)準(zhǔn)依次提高，在此范圍內(nèi)層數(shù)的確定應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。二、從基礎(chǔ)形式上講就樁基而論樁間距有個(gè)最低要求，其臨界層數(shù)為7層、12層。7層以下樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；7至12層樁間距為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以在同一標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。三、從預(yù)算定額中建筑物超高費(fèi)及垂直運(yùn)輸費(fèi)用上講其臨界層數(shù)為6層、9層、12層、15層、18層等，即6層及以下適用一個(gè)費(fèi)

5、用標(biāo)準(zhǔn)，7-9層為一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，依此類推費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依次提高，所以應(yīng)選擇接近臨界點(diǎn)高度的層數(shù)。綜合上述因素，在規(guī)劃允許的高度范圍內(nèi)合理確定建筑高度有利降低開(kāi)發(fā)成本。在多個(gè)因素中找出臨界點(diǎn)的交 叉點(diǎn)是必須的。建筑高度達(dá)到或超過(guò) 100米的高層民用建筑要到省里去報(bào)批，手續(xù)繁雜得多，不過(guò)事實(shí)不止這些，關(guān)鍵問(wèn)題是建筑成本將大巾I度提升：100米高樓的消防等級(jí)必須提高一個(gè)檔次。消防成本提高不止一點(diǎn)，高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045）修訂后，高層彳宅已突破 100米的限制，上限不再是 30層。即使如此，該防火規(guī)范 中以100米為分界點(diǎn)，對(duì)高樓消防提出了很多不同等級(jí)的強(qiáng)制性要求。比如說(shuō)，100米以內(nèi)的高

6、樓每，2-3層必須做防火墻，但是 100米高樓必須每層都做防火墻；100米住宅高樓必須像辦公、商業(yè)高層建筑一樣，配備消防卷盤(pán)；建筑高度超過(guò) 100米的高層建筑，除面積小于 5平方米的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外， 均應(yīng)設(shè)建筑高度與建筑成本關(guān)系是什么自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等， 規(guī)范不一而足。一幢99米高樓與101米高樓的消防規(guī)范，在很多細(xì)節(jié)要求上都出現(xiàn)了從無(wú)到有的質(zhì)的差別。另外，第一是安全問(wèn)題，比如萬(wàn)一遭遇火災(zāi)，高層逃生的可能性較小。第二是環(huán)境問(wèn)題。高空強(qiáng)風(fēng)可通過(guò)樓層引至地面，造成高樓附近局部二|強(qiáng)風(fēng)，影響行人的安全。此外，由于空調(diào)、照明等設(shè)備均需較大的能量供應(yīng)，產(chǎn)生的大量熱能

7、會(huì)改變城市原有 的熱平衡一、我市超高層及高層建筑成本情況（一）超高層建筑成本情況。以宜昌某國(guó)際廣場(chǎng)為例，其基本情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積10.46萬(wàn)平米，占地面積14344平米，地上36層，地下3層，檐 高165米，2006年9月竣工，集五星級(jí)酒店、中心劇院、購(gòu)物中心、飲食天地、寫(xiě) 字樓為一體，總投資6.8億元（其中建安工程造價(jià)（不含精裝修、設(shè)備、室外工程）2.79億元，單方造價(jià)2667.30元/平方米）。造價(jià)分析如下:序號(hào)名稱造價(jià)（億元）單方造價(jià)（元/m2）1建安工程造價(jià)2.792667.301.1土建工程1.881792.541.2安裝工程0.70669.221.3消防工程0.1210

8、9.941.4弱電工程0.1095.602精裝修工程2.932800.003設(shè)備工程0.40382.414室外工程0.1095.60精心整理5其他費(fèi)用0.58555.646總投資（1+2+3+4+56.806500.96（二）高層建筑成本情況。以我市某圖層酒店寫(xiě)字樓（100米以內(nèi)）為例，其基本情況為：框架筒體結(jié)構(gòu)，建筑面積 27.8萬(wàn)平米，2010年10月竣工，建安工程造 價(jià)5.59億元（不含精裝修、消防、弱電及設(shè)備），單方造價(jià)為2009.77元/平方米。二、超高層建筑增量成本分析（一）影響超高層建筑成本的主要因素1、設(shè)置避難層（100米以上的建筑，一般每隔 50米要設(shè)置一個(gè)避難層）；2、供電

9、系統(tǒng)：雙電源+自備電源；3、進(jìn)戶門(mén)要求為甲級(jí)防火門(mén)；4、消防電梯要在3臺(tái)或以上；5、電梯必須要分層設(shè)計(jì)；6、由于高處的濕度和風(fēng)力情況較為復(fù)雜，在外墻材料、鋁合金窗、玻璃等建筑材料的選擇會(huì)格外嚴(yán)格，會(huì)較大程度的增加建筑成本；7、超高層建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和管理水平要求也較高，設(shè)計(jì)、工程顧問(wèn)及監(jiān)理費(fèi)用會(huì)增加；8、超高層建筑的消防要求極為嚴(yán)格，凡超過(guò) 5平方米的房間均要設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器；9、超高層建筑的配套人防面積也較大。（二）主要影響因素對(duì)建安成本的影響1、根據(jù)其他省市超高層數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，分?jǐn)偟矫科椒矫灼浣ㄔO(shè)增量成本總計(jì)約500元/平米。序號(hào)主要影響因素增加造價(jià)（元/平方米）1鋼筋含吊增加40-602混凝土強(qiáng)度提高20-403消防設(shè)施40-604供水供電設(shè)施160-1805電梯設(shè)施增加40-606其他費(fèi)用140-160合計(jì)440-5602、以上述我市典型工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮到物價(jià)上漲因素，根據(jù)我市造價(jià)指數(shù)折算到目前建安工程造價(jià)（均不含精裝修、室外附屬工程、設(shè)備費(fèi)）分別為：超高層建筑2667.30*1.175=313