經(jīng)營性用地建筑密度容積率計算及建筑層高控制規(guī)定

1、金華市區(qū)經(jīng)營性用地建筑密度、容積率計算及建筑層高控制規(guī) 定為進一步規(guī)范經(jīng)營性用地建筑密度、容積率的計算及建筑層高的規(guī)劃管理，根據(jù)浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例、浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則、金華市區(qū)城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定等規(guī)定，結(jié)合金華市區(qū)實際，制定本規(guī)定。一、適用范圍本規(guī)定適用于金華市區(qū)經(jīng)營性用地以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的住宅、商務(wù)、商業(yè)類建設(shè)項目。二、建筑密度計算1、建筑密度系指在規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)，建筑基底面積的總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。2、建筑基底面積按接觸地面的建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍計算。3、建筑物底層的走廊、門廊、門廳、架空層按圍護結(jié)構(gòu)外圍或結(jié)構(gòu)底板計入建筑基底面積。4、有立柱或墻體落地的陽臺

2、按圍護結(jié)構(gòu)外圍或結(jié)構(gòu)底板計入建筑基底面積。5、有頂蓋（包括可開啟式頂蓋）的中庭、采光廳、采光井、內(nèi)廊等設(shè)施按水平投影計入建筑基底面積。6、室外樓梯計入建筑基底面積。但與室外地坪高差小于1.5米且無頂蓋的室外樓梯不計入建筑基底面積。三、建筑層高控制及容積率計算容積率系指在規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)，計入容積率的建筑面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值。1、住宅建筑多層、高層住宅建筑層高控制在3.4米（含）以內(nèi)（建筑面積大于200平方米的大戶型層高可適當(dāng)增加，但不得大于3.6米），低層住宅層高控制在3.9米（含）以內(nèi)。躍層式或低層住宅允許起居室（廳）單一空間在戶內(nèi)通高，當(dāng)起居室（廳）單一空間在戶內(nèi)通高部分的投影面

3、積不超過該戶該層建筑面積的20%時，可按其實際建筑面積計入容積率；當(dāng)戶內(nèi)通高部分投影面積超過該戶該層建筑面積的20%，超出部分按1.5倍計入容積率。2、商務(wù)建筑商務(wù)建筑首層層高控制在4.8米（含）以內(nèi)，二層及以上層高控制在4.2米（含）以內(nèi)。二層及以上層高超出以上標(biāo)準(zhǔn)，不論層內(nèi)是否有隔層，大于4.2米小于7.2米時，按該層建筑面積的2倍計入容積率；大于等于7.2米時，按該層建筑面積的3倍計入容積率。3、商業(yè)建筑商業(yè)建筑層高控制在5米（含）以內(nèi)。層高超出以上標(biāo)準(zhǔn)，不論層內(nèi)是否有隔層，大于5米小于8.4米時，按該層建筑面積的2倍計入容積率；大于等于8.4米時，按該層建筑面積的3倍計入容積率。單一空

4、間1000平方米以上且進深超過15米的大型商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)使用要求適當(dāng)提高，但首層層高不宜超過6米，二層及以上層高不宜超過5.4米。4、電影院、大型展示廳、大型報告廳、門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等因建筑設(shè)計規(guī)范要求或功能需要的建筑空間可按其實際建筑面積計入容積率。5、陽臺、設(shè)備平臺等附屬設(shè)施（1）陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。單個陽臺投影面積超過10平方米或短邊大于2.1米(取陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離)，按其水平投影面積全部計入容積率。（2）設(shè)備平臺是指供空調(diào)外機、熱水機組等設(shè)備擱置且與建筑內(nèi)部空間及陽臺空間無出入口連通的對外敞開的室外空間。住宅建筑面

5、積90平方米及以下的套型，其設(shè)備平臺的總投影面積不得大于3平方米；住宅建筑面積90平方米以上的套型，其設(shè)備平臺的總投影面積不得大于5平方米。設(shè)備平臺（含空調(diào)擱板）不得沿陽臺長邊設(shè)置。（3）住宅建筑結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺（含隔層陽臺）、設(shè)備平臺、空中花園、入戶花園、入戶平臺、挑廊、挑臺、露臺等建筑空間，無論其名稱如何標(biāo)注，單個投影面積和尺寸均按上述陽臺計算規(guī)定控制，且其建筑空間的結(jié)構(gòu)底板投影面積之和（含室內(nèi)輔助用房）占該套住宅套型建筑面積的比例應(yīng)不大于20%，超出部分按投影面積計入容積率。（4）商務(wù)、商業(yè)等非住宅建筑結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺（含隔層陽臺）、設(shè)備平臺、挑臺、空中花園、挑廊等建筑空間，無論其名

6、稱如何標(biāo)注，其結(jié)構(gòu)底板投影面積之和應(yīng)小于該層建筑面積的12%。6、飄窗飄窗是指為房間采光和美化外立面而設(shè)置突出外墻的窗。飄窗窗臺面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于等于0.3米，進深應(yīng)小于等于0.7米，凈高應(yīng)小于2.2米。如圖所示可視為建筑飄窗，其他形式的飄窗按投影面積計入容積率。7、花池建筑外墻或陽臺外設(shè)置花池時，花池的底板標(biāo)高與室內(nèi)地坪或陽臺地坪的高差應(yīng)大于等于0.6米，進深小于等于0.7米。如圖所示可視為花池，其他形式的花池按投影面積計入容積率。 8、架空層建筑底層設(shè)置架空層滿足以下條件的其建筑面積可不計入地塊容積率：凈高3米以上，以柱、剪力墻落地；視線通透，提供相對集中公共空間，不少于主

7、體建筑占地面積的1/2；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。底層架空層計入建筑層次，其電梯井、門廳、過道等圍合部分按實際面積計入容積率。9、閣樓建筑頂層如設(shè)置閣樓，閣樓層高最高點不超過3.5米，且層高2.2米（含）以上部分的水平投影面積不得超過閣樓自身水平投影面積的2/3。10、特殊場地（1）本規(guī)定所稱的特殊場地是指原始坡地、山地、或人工堆土改造形成的坡地、下沉空間等非常規(guī)平整地貌的建筑室外場地。 （2）特殊場地的非完全地上地下建筑空間按一定比值計算計入容積率，比值K=地上外墻長度之和÷外墻總長度，如圖所示。當(dāng)比值K50%，非完全地上地下建筑空間面積不計入容積率。當(dāng)比值K50%，非完全地上地下建筑空間面積（S×K）計入容積率，且該建筑空間計入地上建筑層數(shù)和建筑高度，建筑高度的起算點為室外地面的最低點。（3）本規(guī)定所稱的地上外墻是指其室內(nèi)地面低于室外地面的高度不超過該室內(nèi)凈高1/2的非完全地上地下建筑空間外墻，如圖所示。（4）居住用地上其建筑空間頂板面高出室外地面超過1.5米（含）的外墻即視作地上外墻，如圖所示。（5）自然平整場地上設(shè)計人工堆坡的，應(yīng)在設(shè)計中闡述理由及技術(shù)指標(biāo)情況，并應(yīng)符合國家規(guī)范要求。人工堆坡形成的特殊場地，有關(guān)指標(biāo)界定應(yīng)以原始或規(guī)劃室外地坪為準(zhǔn)。四、對建筑密度、容積率計算出