房產(chǎn)交易知識精解房地產(chǎn)交易合同

1、房產(chǎn)交易知識精解：房地產(chǎn)交易合同一、房地產(chǎn)交易合同的形式（一）口頭形式的房地產(chǎn)合同口頭形式的房地產(chǎn)合同（口頭房地產(chǎn)合同）是指當(dāng)事人雙方通過對話方式 進(jìn)行意思表示而訂立的房地產(chǎn)合同。 這里的對話方式包括面對面交談或通過 電話及其他口頭交談方式。一般而言，口頭形式的合同具有簡便、迅速的優(yōu)點，對于發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)、 促進(jìn)商品流轉(zhuǎn)起著重要作用。但其缺點亦很明顯：無據(jù)可查，不易查證，一 旦發(fā)生糾紛則難以證明合同的存在及其確切內(nèi)容。由于房地產(chǎn)的重要性，我 國法律通常不允許訂立口頭形式的房地產(chǎn)合同。但是，具體到城市和鄉(xiāng)村， 情況則有所差別。對于城市房地產(chǎn)合同，我國法律一律要求簽訂書面形式的 房地產(chǎn)合同，口頭形式

2、者無效；而鄉(xiāng)村房地產(chǎn)合同，除一些重要合同如房屋 買賣合同等外，法律并不嚴(yán)格要求必須采用書面形式，或者法律根本沒有規(guī) 定。所以，就某些鄉(xiāng)村房地產(chǎn)合同（如房屋借用合同、房屋租賃合同等）而言, 只要雙方當(dāng)事人能舉證，口頭形式的房地產(chǎn)合同仍可為有效合同。（二）書面形式的房地產(chǎn)合同書面形式的房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人以書面文字表達(dá)合同內(nèi)容的房地產(chǎn) 合同。按其外觀形態(tài)，房地產(chǎn)合同的書面形式可以分為兩類：1 即雙方當(dāng)事人在就合同內(nèi)容協(xié)商一致后將其內(nèi)容寫成合同書，并分別簽名和蓋章。文本形式中又有標(biāo)準(zhǔn)文本形式和非標(biāo)準(zhǔn)文本形式之分。標(biāo)準(zhǔn)文本形式 是指合同條文早已印就，當(dāng)事人雙方或一方僅簽署或填寫即可的合同形式，如房屋

3、保險合同。非標(biāo)準(zhǔn)文本形式則是指合同條文全部由當(dāng)事人雙方協(xié)商擬 就的合同形式。文本形式，尤其是非標(biāo)準(zhǔn)文本形式是最常見、最典型的房地 產(chǎn)合同的書面形式。2書信、電報、電傳等形式。當(dāng)事人在通過書信、電報、 電傳等文書往來而訂立合同之后，記載有合同內(nèi)容并有當(dāng)事人簽名與蓋章的 書信，以及有關(guān)的電報、電傳等，也被法律視為合同的書面形式。按是否經(jīng)過特殊程序，房地產(chǎn)合同的書面形式還可分為一般書面形式和 特殊書面形式。一般書面形式是指雙方當(dāng)事人以書面形式簽訂合同，合同即 告成立、生效的書面形式。特殊書面形式是指雙方當(dāng)事人以書面形式簽訂合 同后，還須經(jīng)公證、鑒證、審批或登記，合同才告成立、生效的書面形式。 具體而

4、言：1公證形式是指按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，以公證機(jī) 關(guān)對房地產(chǎn)合同內(nèi)容加以審查公證的方式簽訂合同時所采取的一種書面合 同形式。公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)合同內(nèi)容進(jìn)行審查后，在合同文件上加蓋公證印 鑒，以資證明。房地產(chǎn)合同經(jīng)過公證后，有利于保障合同的真實合法性，有 利于合同的履行。我國法律、行政法規(guī)通常不要求房地產(chǎn)合同必須經(jīng)過公證。 房地產(chǎn)合同是否經(jīng)公證，一般由當(dāng)事人白行約定。由于房地產(chǎn)合同多須登記, 所以，公證形式的房地產(chǎn)合同并不普遍。2鑒證形式是指按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，以國家合 同管理機(jī)關(guān)對合同內(nèi)容的真實性和合法性進(jìn)行審查的方式簽訂合同的一種 書面合同形式。鑒證是

5、國家對合同進(jìn)行管理和監(jiān)督的行政措施，作用在于加強(qiáng)合同的證明力和可靠性。它只能由國家工商行政機(jī)關(guān)進(jìn)行。我國法律、行 政法規(guī)通常不要求房地產(chǎn)合同必須采取鑒證形式，而由當(dāng)事人白行約定是否采用。與公證形式相比，鑒證形式的房地產(chǎn)合同在實務(wù)中更為少見。3審批形式是指法律、行政法規(guī)規(guī)定某些合同必須采取經(jīng)國家有關(guān)主管機(jī) 關(guān)審查批準(zhǔn)的一種書面合同形式。這些合同，除應(yīng)由當(dāng)事人達(dá)成意思表示一 致而成立外，還應(yīng)將合同文件提交有關(guān)國家主管機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)才能生效。審 批形式是國家法律、行政法規(guī)對某些合同的特殊要求。法律、行政法規(guī)規(guī)定 必須審批的合同，不經(jīng)過審批就不能發(fā)生法律效力。反之，法律、行政法規(guī) 不要求合同采取審批形式

6、的，當(dāng)事人不能約定或要求國家有關(guān)主管機(jī)關(guān)進(jìn)行 審批。房地產(chǎn)合同中，有一部分合同是必須采取審批形式的。例如：城市房地產(chǎn)管理法第10條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于 房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地 使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)?！钡?1條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。 出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門 會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實施?！钡?9條規(guī)定：“以

7、劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院 規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！鄙鲜鲆?guī)定表明，城市規(guī)劃區(qū)國有土地 使用權(quán)出讓合同以及土地使用權(quán)以劃撥方式取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，均應(yīng)采取審批形式。4登記形式是指按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，采取將合 同提交國家登記主管機(jī)關(guān)審查，并對該合同或該合同涉及到的財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)進(jìn) 行登記的書面合同形式。在房地產(chǎn)合同中，登記形式被廣泛運用，并且，依 法履行登記手續(xù)通常是房地產(chǎn)合同的生效要件之一。例如：城市房地產(chǎn)管理法第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī) 定辦理權(quán)屬登記?！鄙鲜鏊姆N房地產(chǎn)合同的特殊書面形式， 可以同時采

8、用兩種、三種或四種, 相互之間并不排斥。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定必須采用的形式，必須全部 米用，不得以當(dāng)事人的約定排除。綜上所述，在合同的形式方面，我國法律、行政法規(guī)一般要求房地產(chǎn)合 同必須采取書面形式，而不允許采取口頭形式。在書面形式的房地產(chǎn)合同中， 特殊書面形式的合同，尤其是登記形式的合同又占絕大多數(shù)。二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂（一）房地產(chǎn)交易合同依法簽訂1我國法律對簽訂合同一向有當(dāng)事資格方面的要求。例如，法律規(guī)定公民 （白然人）對于任何合同都必須具有相應(yīng)的民事行為能力才能以白己的行為 而同相對人簽訂；企業(yè)法人簽訂經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)在其經(jīng)營范圍之內(nèi)。就房地產(chǎn)合 同而言，其當(dāng)事人除應(yīng)具備一般合同當(dāng)事人

9、所應(yīng)具備的法律資格外，通常還 應(yīng)具備一些法定的特殊條件。例如，國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，必 須是市、縣人民政府土地管理部門（機(jī)關(guān)法人）；房屋拆遷合同的拆遷人應(yīng)是取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人2這是我國法律針對簽訂合同的協(xié)商過程，從白愿原則出發(fā)而提出的一項 要求。意思表示真實就是指當(dāng)事人的意思表示必須與其內(nèi)在意志相符合。其 實質(zhì)是禁止任何人通過脅迫、欺詐等非法手段或者乘人之危而使他人與其簽 訂合同。在房地產(chǎn)合同的簽訂過程中出現(xiàn)的強(qiáng)買、強(qiáng)賣以及強(qiáng)租等都與“意 思表示真實”的要求相悖，從而導(dǎo)致合同的無效。3合同內(nèi)容符合法律和行政法規(guī)，是合同的履行結(jié)果既無損于合同當(dāng)事人 利益，又錮損于社會

10、公共利益的最根本的保證。合同以其具體規(guī)定為內(nèi)容， 例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、處所、房地產(chǎn)權(quán) 屬證書名稱和編號、房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限、土地宗地號、土地 使用權(quán)取得的方式及年限、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)、成交價格及交付方式、 房地產(chǎn)交付使用的時間、違約責(zé)任等主要事項。顯然，合同內(nèi)容合法，直接 意味著當(dāng)事人通過該合同而從事的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)活動在各方面都合法；如果當(dāng)事人完全依合同履行白己的義務(wù)，財產(chǎn)流轉(zhuǎn)則會暢通無阻。4任何合同都必須通過一定形式才能得以體現(xiàn)。法律所允許的合同形式主 要有兩類：口頭形式和書面形式。在書面形式中，又有一般書面形式和特殊 書面形式之分，特殊書面形式

11、通常包括審批形式、公證形式、鑒證形式和登 記形式四種。在我國，鑒于房地產(chǎn)合同的重要性，法律通常都要求房地產(chǎn)合 同采用書面形式，其中又以登記書面形式的合同居多。書面合同內(nèi)容明確、責(zé)任清楚、便于履行、有據(jù)可查，便于檢查、管理和監(jiān)督，有利于糾紛的防 止和解決。依法簽訂的房地產(chǎn)合同白簽訂之時起，在法律上即告成立。依法須經(jīng)登 記的，白登記手續(xù)辦理完畢之時發(fā)生法律效力；無須登記的，白簽訂之時起 即生效。最后，需要指出的是，在合同法上，合同的“訂立”和“簽訂”含義并 不相同。嚴(yán)格來講，口頭合同和書面合同均可用“訂立” 一詞，書面合同采 用“簽訂”一詞名副其實，但口頭合同則不能稱“簽訂”。就房地產(chǎn)合同而言，雖

12、然有極少數(shù)合同可采用口頭形式，如鄉(xiāng)村房屋借用合同等，但通常是 采用書面形式，因此，區(qū)分“訂立”與“簽訂”的意義很小。本書通常采用“房地產(chǎn)合同的簽訂” 一語。（二）房地產(chǎn)交易合同簽訂的原則1這是商品經(jīng)濟(jì)（市場經(jīng)濟(jì)）所要求的，具有普遍性的原則。因為在商品經(jīng) 濟(jì)活動中，商品生產(chǎn)者和商品需求者都有各白的經(jīng)濟(jì)利益，實現(xiàn)各白的經(jīng)濟(jì) 利益，要靠他們相互間履行各白應(yīng)盡的義務(wù)；如果誰不履行合同義務(wù)，則應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任。因此，要實現(xiàn)這一要求，在簽訂房地產(chǎn)合同過程中就是必須 貫徹平等白愿原則。所謂平等，是指在簽訂房地產(chǎn)合同過程中，當(dāng)事人是以民事主體出現(xiàn)的， 即使他們之間有著行政隸屬關(guān)系，而在合同這個領(lǐng)域里，他們相互

13、之間也是 平等主體之間的關(guān)系。這集中體現(xiàn)了民法的平等原則。所謂白愿，是指房地產(chǎn)合同的簽訂必須完全出于雙方當(dāng)事人的真實意愿， 通過協(xié)商達(dá)成一致的意見。房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人與誰簽訂合同、怎樣簽訂等 行為，都是當(dāng)事人在不違背法律規(guī)定的前提下白主白愿決定的，他人不得非 法干預(yù)。當(dāng)然，這種白愿是以簸體平等為前提的，沒有主體法律地位上的平 等，就根本談不上白主白愿。平等白愿原則在有關(guān)房地產(chǎn)合同的法律、法規(guī)中都得到了體現(xiàn)。民法通則第3條規(guī)定：“當(dāng)事人在民事活動中的地位平等?！钡?條規(guī)定：“民事 活動應(yīng)遵循白愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！焙贤ǖ?條規(guī) 定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將白己的意

14、志強(qiáng)加給另一方?！钡?條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有白愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得 非法干預(yù)?！睋?dān)保法第3條規(guī)定：“擔(dān)?；顒討?yīng)當(dāng)遵循平等、白愿、公平、 誠實信用的原則?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法第 5條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)遵循白愿、平等、互利的原則?！?公平正義，乃法律之永恒追求。公平合理原則，亦為民法之基本原則， 當(dāng)然適用于房地產(chǎn)合同的簽訂。公平合理原則要求當(dāng)事人本著公平合理的觀 念簽訂房地產(chǎn)合同，正當(dāng)行使權(quán)利和履行義務(wù)，在追求白己利益的同時兼顧 他人利益和社會公共利益。誠實信用原則是指當(dāng)事人在簽訂房地產(chǎn)合同過程中應(yīng)該誠實、守信用、 不欺、不詐。誠實信用原則是合同法乃至民法吸收道德觀念

15、的結(jié)果和體現(xiàn)。 將誠實信用這一道德觀念引入合同法乃至民法，始于羅馬法。到資本主義時 期后，誠實信用上升為合同法的原則。其后，誠實信用原則的適用范圍逐漸 擴(kuò)張，不僅適用于合同的訂立、履行和解釋，而且擴(kuò)及于一切民事權(quán)利的行 使和義務(wù)的履行，成為民法的基本原則之一。誠實信用原則在近現(xiàn)代民法中 之所以取得如此重要的地位，是因為，它將道德規(guī)則與法律規(guī)定融為一體， 兼有法律調(diào)節(jié)和道德調(diào)節(jié)的雙重功能，使法律條文具有極大的彈性，法官因 而享有較大的白由載量權(quán)，能夠排除當(dāng)事人意思白治而直接調(diào)整當(dāng)事人間的 權(quán)利義務(wù)關(guān)系。誠實信用原則屬于強(qiáng)行性規(guī)范，不允許當(dāng)事人以約定排除其 適用。房地產(chǎn)合同約定條款違背誠實信用原則

16、的，應(yīng)為無效。公平合理、誠實信用原則在有關(guān)房地產(chǎn)合同的法律、法規(guī)中都有所體現(xiàn)。民法通則第4條規(guī)定：“民事活動應(yīng)遵循白愿、平等、等價有償、誠實 信用的原則?！北ｋU法第4條規(guī)定：“從事保險活動必須遵守法律、行政 法規(guī)，遵循白愿和誠實信用的原則?！迸馁u法第4條規(guī)定：“拍賣活動應(yīng) 當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則?！睋?dān) 保法第3條規(guī)定：“擔(dān)?；顒討?yīng)當(dāng)遵循平等、白愿、公平、誠實信用的原 則?！?等價有償原則，是指簽訂的房地產(chǎn)合同要符合等價交換價值規(guī)律，合同雙方取得的利益基本相當(dāng)。該原則的具體體現(xiàn)有：第一，在房地產(chǎn)合同中，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)通常具有相對性。也就是 說，一方享有

17、權(quán)利，也應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)義務(wù)；而對方在承擔(dān)義務(wù)的同時， 也應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)利。雙方是互為給付、互為補(bǔ)償?shù)?。第二，房地產(chǎn)合同中一方當(dāng)事人取得的財產(chǎn)權(quán)利與其履行的義務(wù)，在價 值上是大致相等的。例如，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，房地產(chǎn)價格的高低是 與房地產(chǎn)價值的大小一致的。當(dāng)然，在特殊情況下，如房地產(chǎn)贈與合同，根 據(jù)當(dāng)事人的意志，一方在享有財產(chǎn)權(quán)利的同時，并不向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的財產(chǎn) 上的義務(wù)。除法律另有規(guī)定外，我國法律并不干預(yù)當(dāng)事人無償轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn) 或放棄該房地產(chǎn)。等價有償原則是以主體地位平等為前提的，而主體地位平 等又必然要求等價有償。4遵守法律和法規(guī)原則是任何民事活動均應(yīng)遵循的基本原則，房地產(chǎn)合同 的簽

18、訂行為也不例外。它要求簽訂房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人必須遵守法律和行政 法規(guī)；否則，當(dāng)事人的權(quán)利不僅得不到法律保護(hù)，他們還要承擔(dān)相應(yīng)的法律 責(zé)任。具體而言：第一，簽訂房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要合法，即主體要有合法資格。當(dāng)事人 須有民事行為能力；法律、行政法規(guī)對其資格條件有特別要求的，應(yīng)當(dāng)具備 該特別條件。沒有相應(yīng)的主體資格的人所簽訂的房地產(chǎn)合同無效；須追究法 律責(zé)任的應(yīng)追究其法律責(zé)任。第二，簽訂的房地產(chǎn)合同的內(nèi)容要合法。房地產(chǎn)合同中的各條款應(yīng)符合 法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如土地管理法規(guī)定“任何單位和個人不得侵占、 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，但，“國有土地和集體所有的土地的使 用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。在這里

19、，當(dāng)事人如果買賣土地，不論是國有土地還是 集體所有的土地，都是違法的；但是，國家出讓國有土地使用權(quán)或當(dāng)事人轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)則是合法的。第三，房地產(chǎn)合同的形式要式合法。如前所述，房地產(chǎn)合同通常采用書 面形式，并且一般是特殊書面形式，須辦理登記手續(xù)，否則不生法律效力三、房地產(chǎn)合同的簽訂程序簽訂房地產(chǎn)合同的程序是指當(dāng)事人之間通過相互協(xié)商而簽訂房地產(chǎn)合同 的具體過程。簽訂合同是為了確認(rèn)雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，通過雙方當(dāng)事 人就合同的主要條款反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。當(dāng)事人就房地產(chǎn)合同的主要 條款達(dá)成協(xié)議的過程，通常分為要約和承諾兩個階段，這就是房地產(chǎn)合同簽 訂的法律程序。（一）要約要約是指一方當(dāng)事人在提

20、出合同條款的基礎(chǔ)上要求或者建議對方與其簽 訂合同的意思表示。在要約成立的情況下，發(fā)出要約的一方為要約人，對方 為受要約人。要約應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1因為，既然一方當(dāng)事人要求或建議對方同其簽訂合同，白然便應(yīng)當(dāng)向后 者提供其草擬的合同的必要條款，以供對方全面考慮；否則，有關(guān)的合同便 無法簽訂。2求的除外要約人發(fā)出要約的目的在于簽訂合同。然而，一般說來，一方當(dāng)事人在特定的時刻與場合只能同特定的人簽訂特定內(nèi)容的合同。這便決定了要約通常不能向社會上一切人發(fā)出，而只能向特定人發(fā)出。那些向社會發(fā)出的包含 合同必要條款的訂約要求或建議，只有當(dāng)法律有明文規(guī)定或者依商業(yè)慣例或 行業(yè)慣例而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如此時，才能視為要約

21、。在實踐中，一方當(dāng)事人泛泛而談地向某特定的人提出的不包含合同必要 條款的訂約要求或者建議，以及一方當(dāng)事人向社會發(fā)出的包含合同必要條 款，但依法律和慣例不能視為要約的訂約要求或者建議，都不是要約，而稱 之為要約邀請。要約邀請在性質(zhì)上是一種事實行為，本身不具有法律意義， 對發(fā)出人無法律約束力。在理論上，要約與要約邀請的區(qū)別主要有兩點：第 一,要約是當(dāng)事人白己主動愿意簽訂合同的意思表示；而要約邀請是當(dāng)事人 表達(dá)某種意愿的事實行為，其內(nèi)容是希望對方主動向白己提出簽訂合同的意 思表示。第二，要約中含有當(dāng)事人表示愿意受要約約束的意旨，要約人將白 己置于一旦對方承諾，合同即告成立的無可選擇的地位；而要約邀請

22、則不含 有當(dāng)事人表示愿意承受要約邀請約束的意旨， 要約邀請的發(fā)出人希望將白己 處于一種可以選擇是否接受對方要約的地位。要約對于要約人具有法律約束力。這種法律約束力表現(xiàn)為：要約一經(jīng)到 達(dá)受要約人，在法律或者該要約規(guī)定的有效期限內(nèi)，要約人不得撤回或者變 更其要約。這是因為，在上述期限內(nèi)，受要約人極有可能因接到該項要約而 拒絕其他人發(fā)來的相同或相似的要約， 或者放棄了主動向其他人發(fā)出這種要 約的打算，甚至還為履行要約中的那個合同而已經(jīng)采取了某些準(zhǔn)備措施等。 在上述情形下，要約人如果撤回或者變更其要約，受要約人便極有可能遭受 損失?，F(xiàn)代合同法一般規(guī)定，凡要約人在要約到達(dá)受要約人之后撤回或者變更 該項要

23、約，由此而給受要約人造成的損失，應(yīng)當(dāng)由要約人負(fù)責(zé)賠償。此即現(xiàn) 代合同法上的預(yù)期違約（先期違約）。要約到達(dá)受要約人后，凡遇到下列情形之一者，其對要約的法律約束力 消滅:受要約人對于要約，享有全部接受、要求修改和拒絕接受的權(quán)利，而無必須全部接受的義務(wù)。受要約人拒絕要約的，要約失效。在受要約人拒絕要 約的情形下，受要約人不負(fù)通知義務(wù)。受要約人雖未直接拒絕要約，但表示 以對要約中的合同必要條款作某些變更為條件而簽訂合同的情形，應(yīng)視為拒絕要約。2許多要約都包含有要求受要約人給予答復(fù)的期限，有的要約甚至由法律 規(guī)定這種答復(fù)期限。這兩種期限都屬于要約的有效期限。如果這兩種期限都 不存在，則應(yīng)以要約到達(dá)受要約

24、人后的一個合理的時間為有效期限。該期限 一旦屆滿，即便受要約人尚未表示拒絕，要約亦失敗。3要約一經(jīng)到達(dá)受要約人，在其有效期限內(nèi)，要約人不得撤回或者變更該 鏡要約。但在要約發(fā)出后尚未到達(dá)受要約人之前，要約人有權(quán)將其撤回或者 變更。這種撤回或者變更要約的通知必須先于或者同時與該項要約到達(dá)受要 約人才產(chǎn)生使該項要約失效的法律效力。4在要約的有效期限內(nèi)，要約所包含的那項合同的標(biāo)的物毀損滅失，從而使要約人客觀上已無法履行其原來打算與受要約人簽訂的合同，要約則失其法律約束力。在這種情況下，要約人必須將上述情況立即通知受要約人；否 則，要約人應(yīng)當(dāng)賠償受要約人因接受該要約而導(dǎo)致的一切損失。5在要約的有效期限內(nèi)

25、，作為法人的要約人或者受要約人一旦終止，以及 作為白然人的要約人或者受要約人一旦死亡或者喪失相應(yīng)的民事行為能力， 要約都告失效。但是，在要約人死亡或者喪失相應(yīng)民事行為能力或者終止的 情形下，其繼承人或法定代理人或者法人清算組織等必須立即將這一情況通 知受要約人；否則，該繼承人或者法定代理人或者法人清算組織等應(yīng)當(dāng)在要 約人的財產(chǎn)范圍之內(nèi)賠償受要約人因接受該項要約而導(dǎo)致的一切損失。6某一要約中的某些合同必要條款本來以某一法律或行政法規(guī)為直接依 據(jù)，但在要約發(fā)出后，在其有效期限內(nèi)前述法律或者行政法規(guī)一旦修改，則 該項要約的內(nèi)容有可能從合法變?yōu)檫`法。這種情形一旦出現(xiàn)，要約即失其法 律效力。（二）承諾承

26、諾是受要約人在有效期限內(nèi)對要約的內(nèi)容表示完全同意的意思表示。 對要約作出承諾的受要約人稱為承諾人。要約一經(jīng)承諾，表明雙方當(dāng)事人就 合同的主要內(nèi)容已經(jīng)達(dá)成一致意見，合同即告成立。承諾在合同簽訂過程中 是一個極其重要的步驟，它標(biāo)志著合同成立，除法律特別規(guī)定或當(dāng)事人另有 約定之外，對雙方當(dāng)事人均產(chǎn)生法律約束力。任何一方違反已成立的合同都 要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一項有效的承諾應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1由于要約是向特定人提出的，只有受要約人表示承諾，才能實現(xiàn)要約人 的愿望，才能保證成立、生效后的合同得到履行。除了受要約人及其代理人 之外，任何第三人所作出的“承諾”，對要約人及受要約人都不產(chǎn)生法律效 力。2

27、要約規(guī)定有效期限的，受要約人如為承諾應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)作出。要約沒有規(guī)定有效期限的，如果法律或行政法規(guī)有規(guī)定，從其規(guī)定；如果法律或 行政法規(guī)也沒有規(guī)定，受要約人應(yīng)在接到要約后的合理期限內(nèi)作出承諾。超 過要約的有效期限所作出的承諾，為“遲到的承諾”?！斑t到的承諾”視為新 的要約，要經(jīng)原要約人承諾，合同才能成立。3要約人在要約中不僅反映出其欲簽訂合同的愿望，同時出具體提出了合同的必要條款。如果受要約人提出與要約人不同的條款，要約人白然會考慮 是否與對方簽訂合同，或者選擇新的受要約人。因此，承諾必須是受要約人 按照要約的內(nèi)容向要約人作出訂立合同的意思表示。承諾的內(nèi)容必須與要約內(nèi)容完全一致?！俺兄Z”與要

28、約的內(nèi)容不一致的， 視為拒絕要約而提出新的要約。承諾的法律效力表現(xiàn)為：承諾一經(jīng)到達(dá)要約人，有關(guān)的合同即告成立； 要約人與承諾人便因此而成為該合同的當(dāng)事人。 倘若這一合同具備法律要求 具備的全部條件，則屬有效合同，對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。但就大多 數(shù)房地產(chǎn)合同而言，承諾僅導(dǎo)致合同成立，至于合同生效，尚需經(jīng)過登記。既然合同因承諾的到達(dá)而告成立，因而承諾一經(jīng)到達(dá)要約人則不能撤回。但 承諾人在承諾到達(dá)要約人之前有權(quán)撤回。 該項撤回通知必須先于或者同時與該項承諾到達(dá)要約人方為有效承諾在形式上有口頭與書面之分。承諾人對承諾形式的采用，應(yīng)當(dāng)按照 法律或者要約的規(guī)定；如果法律或者要約對此無規(guī)定，則承諾人既

29、可以采取 與要約相同的形式，也可以采用比要約形式更為明確的形式進(jìn)行承諾。 此外, 應(yīng)當(dāng)指出，如果承諾人以默示方式作出承諾，必須有法律的特別規(guī)定或者當(dāng) 事人的專門約定，否則不能作為承諾。房地產(chǎn)在民事生活中的重要性決定了 房地產(chǎn)合同中的承諾一般采取書面形式。在房地產(chǎn)活動中，要約人作出要約，受要約人則要求對要約中的合同必 要條款作某些變更，并就此而同要約人進(jìn)行協(xié)商，這種現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。受要 約人所作出的要求變更要約中合同必要條款的意思表示，屬于一個新的要 約，它實際上是受要約人以要約內(nèi)容為基礎(chǔ)而向要約人作出的反要約。許多 房地產(chǎn)合同的簽訂過程，也就是要約與反要約不斷反復(fù)直至承諾的過程。這 一過程充分體

30、現(xiàn)了合同當(dāng)事人之間的平等地位， 反映了他們各白的利益和要 求；而且，由于合同必要條款經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，較能做到完善和切實可行，有 利于合同簽訂生效之后的履行。四、房地產(chǎn)交易合同的“陷井”避免及對策房地產(chǎn)合同的主要條款，就是房地產(chǎn)合同的主要內(nèi)容，是確定合同當(dāng)事 人權(quán)利義務(wù)的根據(jù)以及合同是否合法、 有效的要件。房地產(chǎn)合同的主要條款， 也可以稱為房地產(chǎn)合同的必要條款。房地產(chǎn)合同的內(nèi)容是通過雙方當(dāng)事人反復(fù)協(xié)商確定下來的， 反映在合同文 本上即為合同的條款。從理論上講，所有的合同內(nèi)容 （合同條款）都須經(jīng)過雙 方協(xié)商一致。但是，白實務(wù)角度而言，如果要求合同的所有內(nèi)容都須雙方的 協(xié)商一致，一份合同就會久拖不決，

31、從而影響合同的迅速履行，可謂安全有 余，效率不足。同時，在合同的履行過程中，如果因為合同內(nèi)容中的一些次 要部分事先沒有約定，發(fā)生爭議時就按無效合同處理，既不利于當(dāng)事人的利 益，也不利于生產(chǎn)經(jīng)營活動和社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。因此，我國法律通常規(guī) 定，當(dāng)事人雙方就合同的主要條款經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，合同即告成立。在合同 主要條款確定的情況下，即使有些次要條款沒有約定，通常也不影響合同的 履行。但是，如果合同缺少了主要條款，如房屋買賣合同沒有約定房屋價款 交付日期和方式，則該合同難以得到履行?？梢?，合同的內(nèi)容包括主要內(nèi)容 和次要內(nèi)容，合同的條款也包括主要條款和次要條款。合同的主要條款是合 同主要的、必要的、基

32、本的內(nèi)容，如果缺少，合同通常便無法履行。房地產(chǎn)合同的主要條款可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定直接確定，也可 以根據(jù)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)或者當(dāng)事人的約定確定。在我國，房地產(chǎn)合同的主 要條款多數(shù)是由法律、行政法規(guī)直接規(guī)定的。法律、行政法規(guī)的固定性決定 了房地產(chǎn)合同主要條款的固定性。因此，各類房地產(chǎn)合同的主要條款也不一 樣，多多少少存在著一些差別。例如：城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第 8條 規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或者使用性

33、質(zhì)；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；（八）違約責(zé)任；（九）雙方約定的其他事項?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法第 9條規(guī)定：“房屋 租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；（二）房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（三）租賃用途；（四）租賃期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修繕責(zé)任；（七）轉(zhuǎn)租的約定；（八）變更和解除合同的條件；（九）當(dāng)事人約定的其他條款?！彪m然各種房地產(chǎn)合同存在著各種程度的差別， 但是，一般而言，下列條款為房地產(chǎn)合同的主要條款：（一）標(biāo)的標(biāo)的是房地產(chǎn)合同當(dāng)事人雙方權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對象，體現(xiàn)著當(dāng)事人簽訂房地

34、產(chǎn)合同的目的和要求。標(biāo)的是合同主要條款中的核心；其他主 要條款往往是著眼于標(biāo)的而規(guī)定，并起著為標(biāo)的的履行服務(wù)的作用。沒有標(biāo) 的或者標(biāo)的不明確的房地產(chǎn)合同，不僅當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)無法確定，合同也 根本無法履行。房地產(chǎn)合同的標(biāo)的可以是物，也可以是行為、權(quán)利。例如， 房屋買賣合同的標(biāo)的為特定的物即特定的房屋； 房屋修繕合同的標(biāo)的是修繕 人提供的修繕房屋的行為；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的則是土地使用權(quán)這種 權(quán)利（二）房地產(chǎn)的座落位置由于房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，勢必固定于地表某處，所以，其座落位置必須在 合同中標(biāo)明。除極其特殊的情形外房地產(chǎn)的座落位置應(yīng)詳細(xì)寫明，否則，房 地產(chǎn)合同無法履行。在實務(wù)中，房地產(chǎn)的座落位置

35、通常與房地產(chǎn)合同的標(biāo)的 規(guī)定于同一合同條款。（三）數(shù)量此處的數(shù)量是指標(biāo)的的計量，是以數(shù)字和計量單位來衡量標(biāo)的的尺度。房地產(chǎn)合同的數(shù)量條款，直接體現(xiàn)著當(dāng)事人在履行合同與接受履行方面的義 務(wù)和權(quán)利的大小。房地產(chǎn)合同中的數(shù)量條款主要是面積，此外還包括房屋的 套數(shù)、間數(shù)等。（四）質(zhì)量通常，房地產(chǎn)合同的標(biāo)的都與一定的質(zhì)量相聯(lián)系。當(dāng)標(biāo)的為物時，質(zhì)量 由此內(nèi)在材質(zhì)、外觀形態(tài)、性能與使用價值等因素綜合決定；當(dāng)標(biāo)的為行為 時，質(zhì)量則由該行為的價值以及因該行為的作用而產(chǎn)生的效益來體現(xiàn)。標(biāo)的 的質(zhì)量涉及到房地產(chǎn)合同權(quán)利人的切身利益，因而，質(zhì)量條款在合同主要條 款中是較為重要的。（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)在我國的房

36、地產(chǎn)合同中，房地產(chǎn)的用途或者使用性質(zhì)條款為合同之主要 條款。這與多數(shù)西方國家的房地產(chǎn)合同不同。其根本原因是：我國實行土地 公有制，土地的所有權(quán)歸國家或者集體經(jīng)濟(jì)組織享有；土地的使用權(quán)為所有 權(quán)之派生權(quán)利，依法可由公民、法人或者其他組織享有。土地所有權(quán)的根本性決定了土地使用權(quán)人以及房屋所有權(quán)人和使用權(quán)人享有或行使其權(quán)利必 須不得損害土地所有權(quán)人的利益；而且，房地產(chǎn)H分何使用對土地所有權(quán)人往 往有較大影響。所以，我國的房地產(chǎn)合同中必須規(guī)定房地產(chǎn)的用途或使用性 質(zhì)。（六）價款或酬金除無償房地產(chǎn)合同（如房屋贈與合同）外，一切房地產(chǎn)合同均存在價款或 酬金的給付。至于房屋互換合同等合同中，實際也存在著價款的給付問題， 只不過不是以金錢的形式表現(xiàn)，而是以實物的形式表現(xiàn)。房地產(chǎn)合同中的價 款，常見者如房地產(chǎn)買賣合同中的價金、房屋租賃合同中的租金等；酬金則 是泛指一切以行為為標(biāo)的的房地產(chǎn)合中獲得利益的一方當(dāng)事人作為取得該 項利益的代價而向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的金錢等財物，如房屋建造合同中的勘察費、設(shè)計費、施工費（工程費）等。在有償房地產(chǎn)合同中，價款或酬金直接體 現(xiàn)著財產(chǎn)的得失；因此，它同時涉及合同權(quán)利人和義務(wù)人的切身利益，在合 同主要條款中屬于