房地產(chǎn)集團物業(yè)管理部工作流程匯編

1、房地產(chǎn)集團物業(yè)管理部工作流程匯編物業(yè)管理公司招標(biāo)流程1、流程圖2、流程說明:2.1流程職責(zé)說明招標(biāo)單位物業(yè)部負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制 組織招標(biāo)工作招標(biāo)小組參與評審2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出說明1組織成立招標(biāo)工作組：1、物業(yè)公司招標(biāo)的前提： 城市公亦屬項目 部提出申請，經(jīng)城市公司物業(yè)部、總公司物 業(yè)管理中心審核 （獨立項目公司的申請直接 提及總公司物業(yè)管理中心審核），項目公司總 經(jīng)理審批。2、招標(biāo)小組的成立： 項目部組織成立招標(biāo)工 作小組，小組成員包括：總公司物業(yè)管理中 心、項目成本管理部、城市公司物業(yè)部、獨 立項目公司物業(yè)部、項目總經(jīng)理熟悉并掌握項目基本情況招標(biāo)工作組成

2、立管理方案審批完成后2天2發(fā)出招標(biāo)邀請招標(biāo)小組討論內(nèi)容招標(biāo)邀請、在網(wǎng)站進行招標(biāo)公示工作周期7天3組織資格預(yù)審：招標(biāo)小組組織對投標(biāo)單位的資格預(yù)審?fù)稑?biāo)單位填寫資格預(yù)審文件資格審查工作周期1天4考察、推薦入圍單位：招標(biāo)小組組織對投標(biāo)單位的在管項目進行考察和市場調(diào)研，作應(yīng)標(biāo)清單項目考察、市場調(diào)研7天完成5審核、審批：1、審核：城市公司 物業(yè)部、總公司物業(yè)管理中心、2、審批：項目公司總經(jīng)理入選投標(biāo)單位審批結(jié)果2天內(nèi)完成6確定入圍投標(biāo)單位：招標(biāo)小組確定入圍的投標(biāo)單位入圍投標(biāo)單位1天內(nèi)完成7通知入選的投標(biāo)單位入選投標(biāo)單位8準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)：投標(biāo)單位準(zhǔn)備應(yīng)標(biāo)9編制招標(biāo)文件：物業(yè)部編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件初稿評審結(jié)果2天內(nèi)

3、完成10評審：招標(biāo)小組對招標(biāo)文件進行評審審批結(jié)果2天內(nèi)完成11審核審批：1、審核：獨立項目公司、城市公司物業(yè)部、總公司物業(yè)管理中心、項目成本部2、審批：項目公司總經(jīng)理審批結(jié)果1天12形成招標(biāo)文件：形成正式招標(biāo)文件正式招標(biāo)文件13申請招標(biāo)：物業(yè)部向有關(guān)部門申請招標(biāo)申請結(jié)果2天14發(fā)放標(biāo)書：物業(yè)部向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書標(biāo)書2天15接受標(biāo)書：投標(biāo)單位接受標(biāo)書接受標(biāo)書16制作投標(biāo)書：投標(biāo)單位制作標(biāo)書5天17接受投標(biāo)書：物業(yè)部接受投標(biāo)書投標(biāo)書1天18組織開標(biāo)：招標(biāo)小組組織成立招標(biāo)評審小組，組織開標(biāo)招標(biāo)評審小組開標(biāo)19組織評審?fù)稑?biāo)書：招標(biāo)評審小組根據(jù)相關(guān)規(guī)定現(xiàn)場評標(biāo)現(xiàn)場評標(biāo)2天20確定初步中標(biāo)單位：招標(biāo)評審小

4、組確定初步中標(biāo)單位初步中標(biāo)單位21審核、審批：1、審核：獨立項目公司物業(yè)部、城市公司物 業(yè)部、總公司物業(yè)管理中心、項目公司成 本部2、審批：項目公司總經(jīng)理初步中標(biāo)單位評審結(jié)果3天22辦理中標(biāo)單位確認(rèn)書、中標(biāo)通知書、合同審查等中標(biāo)單位確認(rèn)書2天23發(fā)出中標(biāo)通知書：物業(yè)部發(fā)出中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書24接受中標(biāo)書：中標(biāo)單位接受中標(biāo)通知中標(biāo)通知1天25組織合同談判：物業(yè)部組織合同談判合同談判3天26中標(biāo)單位參與合同談判合同談判27合同管理過程：物業(yè)部依合同管理流程對合同進行會簽合同管理5天28評審：項目公司各部門負(fù)責(zé)人對合同進行評評審意見審29匯總評審意見、提出想法：項目公司法務(wù)匯總各評審意見及提出的想

5、法匯總的意見及建議30審核、審批：1、審核：獨立項目公司物業(yè)部、 城市公司物 業(yè)部、總公司物業(yè)管理中心、項目公司成 本部、法務(wù)部、項目總經(jīng)理2、審批：總公司總經(jīng)理審批結(jié)果5天31簽訂合同1天3、支持性文件:序號文件名稱1無3、記錄要求:序號記錄名稱附表1招標(biāo)文件2開標(biāo)記錄3中標(biāo)通知4招投標(biāo)書評審報告二、房屋交付驗收流程1、流程圖2、流程說明:2.1流程職責(zé)說明:項目客服中心負(fù)責(zé)交付工作的主導(dǎo)及整個工作的組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)交房前的準(zhǔn)備工作、辦理入住手續(xù)、填寫入住資料進行一房一驗，匯總驗房中發(fā)現(xiàn)的問題，并反饋給房產(chǎn)工程部物業(yè)服務(wù)費用收取業(yè)主資料存檔項目公司項目公司工程部負(fù)責(zé)提供相關(guān)工作協(xié)助對查

6、處的驗房問題，按期整改項目公司所屬財務(wù)部負(fù)責(zé)售房合同關(guān)費用結(jié)算2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1交房工作準(zhǔn)備入住資料、入住手 續(xù)流程圖、入伙期 間的環(huán)境命量2交付前預(yù)驗一房一驗表整改維修聯(lián)系單物業(yè)進行房驗,地產(chǎn)工程部對問題工程進行整改3發(fā)出入伙通知書交房準(zhǔn)備工作入伙通知書入住通知書要求寫 明客戶服務(wù)中心辦公地 點、業(yè)主辦理入住手續(xù) 時應(yīng)帶的資料、證件及 交納的費用明細(xì)，并附 簡明扼要的入住流程等4清繳購房尾款、開憑證，填收房流轉(zhuǎn)單入伙通知書清繳購房尾款憑證、收房流轉(zhuǎn)單5入住手續(xù)辦理6業(yè)主身份驗證入伙通知書、購房 合同原件、業(yè)主身 份證原件驗證結(jié)果，填寫收房流轉(zhuǎn)單委托

7、他人辦理的，還需 檢查業(yè)主的委托書，單位購房的還需檢查具單位營業(yè)執(zhí)照副本7簽訂合同：簽訂完物業(yè)前期管理合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議8填寫入住資料：物業(yè)客服負(fù)責(zé)讓業(yè)主填寫入驗證結(jié)果業(yè)主入住資料填寫業(yè)主基本資料、業(yè)主規(guī)約、消防安全責(zé)住資料任書9驗房：物業(yè)工程部陪同業(yè)主驗房，記錄水電讀數(shù)記錄水電讀數(shù)10記錄驗房問題：物業(yè)工程部記錄驗房問題記錄業(yè)主驗房中反應(yīng)的問題驗房問題記錄單父客服中心11匯總問題：客服中心匯總問題、填寫整改維修聯(lián)系單工程部的驗房問題記錄單整改維修聯(lián)系單12整改：房產(chǎn)工程部進行整改整改維修聯(lián)系單整改13復(fù)驗：物業(yè)客服人員通知業(yè)主復(fù)驗通知業(yè)主復(fù)驗14繳納各項費用：到物業(yè)財務(wù)人員繳納物業(yè)管理

8、各項費用驗房無問題開具清繳物業(yè)費用的憑證，填寫收房流轉(zhuǎn)單15簽字確認(rèn)：物業(yè)部發(fā)放鑰匙、兩書并簽字確認(rèn)發(fā)放鑰匙、住宅 使用說明書、住宅質(zhì)量保證書；業(yè)主在鑰匙領(lǐng)用登記表上簽字確認(rèn)3、支持性文件:序號文件名稱1物業(yè)接管驗收指引2承接查驗標(biāo)準(zhǔn)、交付查驗標(biāo)準(zhǔn)4、記錄要求:序號記錄名稱附表1一房一驗記錄表一房一驗記錄.doc序號記錄名稱附表2房屋交接驗收記錄（用戶）H房屋交接驗收記錄 （用戶交換）.doc三、物業(yè)維修管理流程1、流程圖：2、流程說明：2.1流程職責(zé)說明物業(yè)公司組織保修期外工程維修工作 負(fù)責(zé)跟蹤維修及時率及維修質(zhì)量項目公司客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)維修需求的接收；負(fù)責(zé)維修情況的回訪。獨立項目公司、城市

9、公亦屬項目部負(fù)責(zé)保修期內(nèi)維修工作。2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1客服中心接到報修內(nèi)容業(yè)主報修、物業(yè)自檢報修單2判斷維修責(zé)任主體1、保修期內(nèi)由項目公司工程管理部組織維修；2、保修期外由物業(yè)公司組織維修。報修單將報修單轉(zhuǎn)至 相應(yīng)部門進行 維修3客服對維修工作進行跟進報修單、維修方案維修結(jié)果如維修有難度 需提前與業(yè)主 進行溝通4客服中心對業(yè)主進行回訪維修結(jié)果業(yè)主對維修的意見和建議5維修總結(jié)并形成維修檔案報修單、業(yè)主回訪意見維修檔案3、支持性文件:序號文件名稱1設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)指引2業(yè)戶服務(wù)指引4、記錄要求:序號記錄名稱附表1維修工作單維修工作單.doc2物業(yè)維修報告單

10、a物業(yè)維修報告單.doc四、接管驗收工作流程1、流程圖（流程圖有問題）2、流程說明：2.1流程職責(zé)說明:地產(chǎn)公司工程部成立交付小組準(zhǔn)備交付所需資料物業(yè)公司組織物業(yè)接管小組；組織物業(yè)驗收及以移交手續(xù)的辦理。項目物業(yè)管理處對各項工作提供支持并檢查結(jié)果?？偣疚飿I(yè)管理中心為物業(yè)移交工作提供指導(dǎo)和支持。2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1成立按管驗收小組地產(chǎn)公司書面通知成立物業(yè)按管驗收小組按管小組：客服、工程等人員組成，物業(yè)總負(fù)責(zé)人為物業(yè)經(jīng)理2相關(guān)資料審核地產(chǎn)公司所提供各項資料各類資料存檔、資料交接單按接管驗收標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)向物業(yè)公司提供物業(yè)各項資料3編寫接管驗收方案地產(chǎn)所提供各

11、項資料驗收工作方案方案編寫完與地產(chǎn)公司對接各 項工作進展，并安排時間進行按 管驗收4與地產(chǎn)止式進行交接接管驗收方案各項交接表單按管驗收標(biāo)準(zhǔn)各類表單5地產(chǎn)公司對各類問題進行整改接管驗收表單維修單由地產(chǎn)公司對物業(yè)所提問題按維修標(biāo)準(zhǔn)進行維修6各項手續(xù)辦理維修單、接管驗收表房屋交付表與物業(yè)經(jīng)理與地產(chǎn)公司進行整個物業(yè)移交3、支持性文件:序號文件名稱1物業(yè)接管驗收作業(yè)指引2承接查驗標(biāo)準(zhǔn)、交付查驗標(biāo)準(zhǔn)4、記錄要求:序號記錄名稱附表1物業(yè)工程移交項目表物業(yè)工程移交項目 表.doc序號記錄名稱附表2物業(yè)設(shè)施交接書物業(yè)設(shè)1:書.do3一房一驗記錄表一房一:.doc五、物業(yè)前期工作推進流程1、流程圖：物業(yè)前期工作推

12、進流程獨立項目公司物業(yè)部城市公司項目部獨立項目公司物業(yè)部城市公司物業(yè)部集團物業(yè)管理中心獨立項目公司城市公司項目部房地產(chǎn)業(yè)集團段階計設(shè)劃規(guī)段階計設(shè)初擴 段階設(shè)建工施段階收驗工竣段階收驗付交項目物業(yè)經(jīng)理到位r 開始 " Z收集營*設(shè)計相關(guān)資料，并提出意見一. jj1依項目定立招聘項目公司物業(yè)經(jīng)理設(shè)計管理部提供項目相關(guān)資料 一設(shè)計管理中心提供項目相關(guān)* 資料按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、集團相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行圖紙審核擴初階段各項工作落實情況檢查段階營運常日參與房屋的兩交四驗提供相應(yīng)協(xié)助負(fù)責(zé)日常運營相關(guān)工作指導(dǎo)協(xié) 助進行相關(guān)意見溝通，如可行進行相應(yīng)變更工程部進行相關(guān) 協(xié)助地產(chǎn)公司工程、 監(jiān)理方、施工方 提供相應(yīng)

13、協(xié)助與地產(chǎn)進行討 論，可行后進行 實施各項工作落實情況 檢查各項工作落實情況 檢查相關(guān)工作指導(dǎo)協(xié)助地產(chǎn)客服主導(dǎo)， 組織交付驗收工 作2、流程說明2.1流程職責(zé)說明:城市公司（獨立項目公司）物 業(yè)部負(fù)責(zé)項目物業(yè)公司整體工作推進；負(fù)責(zé)項目圖紙介入，并提出合理意見。負(fù)責(zé)對項目物業(yè)公司整個工作進行檢查、監(jiān)督?？偣疚飿I(yè)管理中心對各項工作提供指導(dǎo)性意見。城巾公司（獨立項目公司） 項目部對各項工作提供協(xié)助；對物業(yè)公司提出的意見和建議進行評審，落實至項目實施?？偣疽?guī)劃期提供物業(yè)所需資料。2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1對規(guī)劃、設(shè)計提出合理建議（項目規(guī)劃設(shè)計階段）各部門所提資料

14、、市場調(diào)研資料、其它項目案例工作聯(lián)系單提出意見與相 關(guān)部門討論可 行性2人員招聘（項目擴初設(shè)計前到位）項目情況分析人員到位按項目情況、當(dāng)時行情招聘物業(yè)經(jīng)理到位3擴初設(shè)計階段市場調(diào)研、項目案例、各項規(guī)定、總公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)圖紙審核意見表4施工階段施工圖紙、項目案例、各項規(guī)定、總公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)工作聯(lián)系單5竣工驗收階段圖紙、項目案例、各項規(guī)定、總公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)竣工單6交付驗收階段總公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)房屋交付單3、支持性文件:序號文件名稱14、記錄要求:廳P記錄名稱附表1工作聯(lián)系單工作聯(lián)系單.doc六、物業(yè)服務(wù)公司方案評審流程1、流程圖（流程圖太窄）：2、流程說明：物業(yè)公司項目服務(wù)方案提報城巾公司（獨立項目公司）

15、物業(yè)部服務(wù)方案審核總公司物管中心服務(wù)方案審批2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1物業(yè)服務(wù)企業(yè)提報服務(wù)方案服務(wù)方案2獨立項目公司物業(yè)部 城市公司項目部服務(wù)方案審核意見3獨立項目公司物業(yè)部 城巾公司物業(yè)部服務(wù)方案核實項 目情況審核意見4總公司物業(yè)公司服務(wù)方案審批意見3、支持性文件:序號文件名稱1物業(yè)服務(wù)方案4、記錄要求:序號記錄名稱附表2七、開辦物資采購流程1、流程圖：2、流程節(jié)點說明：2.1流程職責(zé)說明物業(yè)公司擬定采購申請及清單項目物資部核實清單及價格，落實采購城巾公司（獨立項目公司） 物 業(yè)部核實開辦物資需求合理與否城巾公司（獨立項目公司） 總經(jīng)理審核開辦物資申請2.

16、2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1開辦物資米購申請的擬定：物業(yè)公司：負(fù)責(zé)擬訂采購方案；協(xié)調(diào)各有關(guān)部 門參與采購活動；向采購部提交采購資源信息； 落實采購決議，整體推進工作進度，保證按期完 成工作任務(wù)；組織所購物資設(shè)備的驗收入庫領(lǐng) 用;負(fù)責(zé)采購文件資料整理，歸檔工作；物資采購計劃方案2核實：獨立項目公司物業(yè)部、 城市公司物業(yè)部： 參與 驗證采購方案合理性監(jiān)督采購部正確履行職責(zé)；根據(jù)需要參與相關(guān) 驗收工作；監(jiān)督檢查合同履行情況；對采購情況 建立成果檔案監(jiān)查.采購部門：落實采購方案決議，整體推進工作 進度，保證按期完成工作任務(wù)；對采購標(biāo)的總體 質(zhì)量和價格情況承擔(dān)主要責(zé)任 .物

17、資采購方案3審核/審批：獨立項目公司、 城市公司項目部、 總公司負(fù)責(zé)人對采購方案進行審核/審批物資采購方案3、相關(guān)文件:序號記錄名稱附表14、記錄要求:序號記錄名稱附表1物資設(shè)備采購審批單八、年度計劃評審流程1、流程圖：2、流程節(jié)點說明:2.1流程職責(zé)說明物業(yè)公司負(fù)責(zé)年度物業(yè)整體工作計劃提報項目管理處按總公司物業(yè)公司審批意見執(zhí)行城巾公司（獨立項目公司） 物 業(yè)部負(fù)責(zé)日常工作的檢查監(jiān)督總公司物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)年度工作計劃審核總公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)年度工作計劃審批2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1獨立項目公司物業(yè)部、城巾公司卜屬項 目部負(fù)責(zé)年度工作計劃提報年度工作計劃2城巾公司

18、物業(yè)部、獨立項目公司物業(yè)部進行審核年度工作計劃相關(guān)審核意見3總公司物業(yè)管理中心年度工作計劃、獨立 項目公司、城市公司 物業(yè)部審核意見審批意見4獨立項目公司物業(yè)部、城巾公司物業(yè)部總公司審批意見日常工作檢查監(jiān)督3、相關(guān)文件:序號記錄名稱附表14、記錄要求:序號記錄名稱附表1九、指標(biāo)外計劃調(diào)整流程1、流程圖（線條顏色）：2、流程節(jié)點說明：2.1流程職責(zé)說明物業(yè)公司按實際情況提報調(diào)整方案城巾公司（獨立項目公司） 物業(yè)部對項目物業(yè)公司提報的調(diào)整方案核實其客觀性、合理性總公司物業(yè)管理中心審核、審定調(diào)整方案總公司總經(jīng)理審批調(diào)整方案對總體計劃進行調(diào)整2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注

19、1提出調(diào)整計劃：獨立項目公司物業(yè)部、城市公司項目部依實際情況將需調(diào)整對象進行分析并列出可行性調(diào)整措施方柔調(diào)整方案2審核/審定：1、審核：項目公司總經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理、地產(chǎn)公司總公司總經(jīng)理2、審定：地產(chǎn)總公司董事長3、備案：地產(chǎn)總公司及項目公司各職能部門3總體指標(biāo)的調(diào)整：依審定后的調(diào)整方案對總體指標(biāo)進行更新4調(diào)整后的指標(biāo)執(zhí)行：責(zé)任部門：獨立項目公司物業(yè)部、城市公司項目部、地產(chǎn)總公司3、相關(guān)文件:序號記錄名稱附表14、記錄要求:序號記錄名稱附表1指標(biāo)調(diào)整力條十、物業(yè)服務(wù)費用審批流程1、流程圖（集團地產(chǎn)公司流程不參與，刪除）2、流程節(jié)點說明:2.1流程職責(zé)說明物業(yè)服務(wù)方按合同約定提報外包服務(wù)費用支

20、付申請； 跟催審批過程城巾公司（獨立項目公司） 物 業(yè)部審核付款申請總公司物業(yè)管理中心審核合同外付款申請物業(yè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)付款申請的審批2.2流程節(jié)點說明步驟工作內(nèi)容的簡要敘述重要輸入重要輸出備注1服務(wù)供方按合同完成服務(wù)情況， 提出支付申請服務(wù)外包的項目、內(nèi)容要求、質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)、費用等方面服務(wù)外包合同或協(xié)議明確宗旨、要求、責(zé)任2獨立項目公司物業(yè)部、 城巾公司項目部 依支付 申請?zhí)顚懜犊钌暾?，并對相?yīng)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 審核是否與合同約定的質(zhì)價相符合同內(nèi)約定的內(nèi)容完成情況、支付申請質(zhì)價是否相符3獨立項目公司物業(yè)部、 城巾公司物業(yè)部 依支付申請對相應(yīng)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量核實是否與合同約定的質(zhì)價相符服務(wù)記錄、服務(wù)業(yè)績評定表、支質(zhì)價是否相符4總公司物業(yè)管理中心進行費用審核，總公司負(fù)責(zé)人進行審批5支付：審批通過后項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)款項的支付3、相關(guān)文件:序號記錄名稱附表1前期物業(yè)服務(wù)合同4、記錄要求:序號記錄名稱附表1服務(wù)業(yè)績評定表噌服務(wù)業(yè)績評定表.doc款項