房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司面積贈(zèng)送管理辦法

1、房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司面積贈(zèng)送管理辦法文件編號(hào)：版本：第三版審 批 人 ：日 期 201 年 月 日適用范圍：房地產(chǎn)集團(tuán)各分公司、各項(xiàng)目公司解釋部門(mén)：房地產(chǎn)集團(tuán)工程管理中心發(fā)布日期：201 年 月 日實(shí)施日期：201 年 月 日1、總則：為規(guī)范各項(xiàng)目特別是新啟動(dòng)項(xiàng)目，關(guān)于贈(zèng)送面積在設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、交房等階段的行為，特制定本管理辦法。2、設(shè)計(jì)階段：涉及部門(mén)(設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、前期、工程)2.1、 產(chǎn)品定位確認(rèn)后，營(yíng)銷(xiāo)管理中心對(duì)項(xiàng)目同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)銷(xiāo)售樓盤(pán)的銷(xiāo)售平面圖收集不少于三家, 并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)贈(zèng)送面積情況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，在啟動(dòng)單體方案設(shè)計(jì)前將數(shù)據(jù)情況反饋到設(shè)計(jì)部管理中O2.2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始前，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)貓?bào)批報(bào)

2、建的前期人員及設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局單體面 積計(jì)算規(guī)范做詳細(xì)調(diào)研，并和當(dāng)?shù)匾?guī)劃及建設(shè)等相關(guān)政府部門(mén)溝通，以明確可贈(zèng)送面積的界限和方 式，對(duì)于單體面積計(jì)算規(guī)范，如果當(dāng)?shù)氐胤揭?guī)范嚴(yán)于國(guó)家規(guī)范的，前期部門(mén)需協(xié)調(diào)按照國(guó)家規(guī)范計(jì) 算，盡最大可能滿(mǎn)足贈(zèng)送面積的實(shí)現(xiàn)，并形成書(shū)面文件報(bào)備項(xiàng)目總或分公司總、集團(tuán)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、客服等相關(guān)部門(mén)。2.3、 成本管理部門(mén)應(yīng)仔細(xì)進(jìn)行成本核算，并將贈(zèng)送面積的成本分?jǐn)傊量射N(xiāo)售的房產(chǎn)證銷(xiāo)售面 積，同時(shí)要求對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)做相應(yīng)分解，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)與設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)原則決定是否進(jìn)行贈(zèng) 送面積的設(shè)計(jì)考慮，并考慮贈(zèng)送面積的大小，并根據(jù)預(yù)算成本及預(yù)估售價(jià)，以此最終決策是否要進(jìn) 行贈(zèng)送面

3、積的設(shè)計(jì)。2.4、 考慮到項(xiàng)目推進(jìn)的時(shí)效性，如果負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)貓?bào)批報(bào)建的前期人員及設(shè)計(jì)管理人員在項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間到達(dá)前 15天，不能與地方主管部門(mén)就贈(zèng)送面積達(dá)成有效一致的情況下，設(shè)計(jì)管理 部門(mén)可以不再堅(jiān)持按照公司本管理辦法要求，而是根據(jù)地方主管部門(mén)要求完善報(bào)批文本。2.5、 對(duì)于項(xiàng)目地塊自身容積率較高，在滿(mǎn)足規(guī)劃條件的情況下，地塊本身容積率存在富余的， 建議不必考慮贈(zèng)送面積的設(shè)計(jì)因素。爭(zhēng)取目標(biāo)為(優(yōu)先程度由高到低)：2.6、 增加房間的方案(優(yōu)先程度由高到低)A入戶(hù)花園和設(shè)備平臺(tái)；B格柵可后期直接放置小尺寸預(yù)制板；C圈梁可后期直接放置預(yù)制板；D鋼結(jié)構(gòu)預(yù)埋(報(bào)批圖紙中不體現(xiàn))；2.7、 角窗的面

4、積計(jì)算；2.8、 臺(tái)的做法及面積計(jì)算；2.9、 窗的做法及面積計(jì)算1.3、 單體方案設(shè)計(jì)內(nèi)審?fù)瓿珊?，前期部須配合設(shè)計(jì)部， 就單體方案于當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行接觸，按照方案優(yōu)先程度爭(zhēng)取有利條件。對(duì)規(guī)劃局意見(jiàn)及時(shí)反饋設(shè)計(jì)中心，以便進(jìn)行修改，達(dá)成一致。1.4、 單體方案審批通過(guò)后，設(shè)計(jì)中心就加梁或留企口具體做法，對(duì)工程管理中心對(duì)應(yīng)部門(mén)進(jìn)行交底，達(dá)成一致后，提出具體設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)具體做法標(biāo)注。原則做法如下：(1)格柵、圈梁預(yù)制板方案，詳見(jiàn)附圖三、附圖四。現(xiàn)場(chǎng)可會(huì)同其他條線(xiàn)，選擇適合當(dāng)?shù)厍闆r9的做法。A|知-I企口J 7 06175srA2-A2395(4951' T <369150A3

5、T3A1 IA2A3395版88.9108.6118.5495坂11L4136.1148.5半坎至制枚班金理鼠/m)1:A1-A1適聒獨(dú)舞小&4?。籄2A2適用干釉#鹿,43Jm ； A3-A3羞用千會(huì)才超8m .2 feme-20mm.3：樵躺#臂配雌#95板蝌95麒凱4* *良冢口匚-5:腿出贏露iWOmni -柳四：改造佻步-棘板二A1-MA2-A2A1A2A359.3791098,8495板74 J99.0123.8單嵬斕制雕重堂kg/m)AM顆赧m)小升21,25。Z 0-3.080I00120簿忖2.42.47.3343.61：閘一卬爰里于如卓臥罰.加；AZ-融購(gòu)干題例2z

6、2,Cm；23-A3"干酸我2.03.0m.2:W-20mm-3：4:樹(shù)氏25反肛充增里札蚪町2Qee.6: mH*+,名交*堀謂*蛆加口.卻虬破腦,-M梆地2地6蝴8戰(zhàn)W24加2鋤4m林鋤。例4鈍16上的林10W24412L1建調(diào)臨(2)贈(zèng)送面積房間四周設(shè)置企口做法詳見(jiàn)附圖一。1Q6100®8200A取值第邊才更m也懶觸一府242.4-1333-3.6110130U0曲楨健二村,2L2-Z0ZOP.08010012000企口面轅貓成面雕就麟時(shí)鞘m小于2.424F千褫超溺H施面130150160獻(xiàn)善輛燃窗150170180百硫豺堿赳碗150170180T楙穌輪減撕20022

7、023。4府蓋溢電畫(huà)底橫百220240250已麟翻石赫士櫥220240250(3)預(yù)埋鋼構(gòu)件后期現(xiàn)澆板的做法詳見(jiàn)附圖五，需保證與四周構(gòu)件的可靠連接;粉圖五；改造做法一一叫澆機(jī)<24002400-33003300-3600現(xiàn)就做融理荒板做黜現(xiàn)就觸C哥贏麗麗南3麗贏麻0U謁麗1而贏(4)飄窗的具體做法，根據(jù)前期和政府協(xié)調(diào)爭(zhēng)取的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。3、建設(shè)階段：涉及部門(mén)(工程、招投標(biāo)、成本、前期)3.1、 設(shè)計(jì)條線(xiàn)對(duì)工程條線(xiàn)對(duì)應(yīng)部門(mén)進(jìn)行交底后，項(xiàng)目工程條線(xiàn)據(jù)此對(duì)預(yù)制板的吊裝、陽(yáng)臺(tái)的封閉的施工工序、方法和時(shí)間做出具體施工方案。3.2、 若采用預(yù)制板做法，現(xiàn)場(chǎng)預(yù)制板制作時(shí)，在選擇制作場(chǎng)地、吊裝器械時(shí)，需

8、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況， 單塊預(yù)制板重量，選擇合理的運(yùn)輸和吊裝方式，確保施工方便可行。3.3、 若采用現(xiàn)澆板做法，需保證與四周構(gòu)件的可靠連接，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，綜合考慮施工流程和施工周期，選擇合理的施工方案。3.4、 贈(zèng)送面積分為預(yù)留部分施工和后續(xù)施工，后續(xù)施工須在項(xiàng)目交付后，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況再進(jìn)行施工，以避免項(xiàng)目驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)；總包合同中對(duì)該項(xiàng)施工的時(shí)間、工序、工藝及二次進(jìn)場(chǎng)等各項(xiàng)要 求須做詳細(xì)說(shuō)明。3.5、 后續(xù)施工的成本費(fèi)用須單項(xiàng)進(jìn)行充分計(jì)算，在總包合同中費(fèi)用須注明。3.6、 對(duì)于贈(zèng)送面積部位的改造，嚴(yán)禁采用廚房與衛(wèi)生間異位的方式，并原則杜絕外立面與公 共設(shè)備的改造。4、銷(xiāo)售階段(營(yíng)銷(xiāo)、代理公司、法務(wù))4

9、.1、 若存在贈(zèng)送面積事宜，設(shè)計(jì)部門(mén)在設(shè)計(jì)完成后，2星期內(nèi)向營(yíng)銷(xiāo)部、法務(wù)部、客服部提供標(biāo)注面積贈(zèng)送的戶(hù)型圖及設(shè)計(jì)規(guī)范，并進(jìn)行講解和說(shuō)明。4.2、 營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況巧妙地制定購(gòu)房贈(zèng)送面積宣傳推廣策略，設(shè)計(jì)推廣說(shuō)辭和用語(yǔ)，且必須進(jìn)行評(píng)審，參會(huì)部門(mén)或人員包括項(xiàng)目總、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、前期部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、客服部及物業(yè)，統(tǒng)一口徑。關(guān)于贈(zèng)送面積推廣說(shuō)辭的評(píng)審必須在目標(biāo)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前完成。4.3、 法務(wù)部必須從廣告法以及設(shè)計(jì)規(guī)范的角度對(duì)廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。(1)若贈(zèng)送的面積部分不屬于建筑面積測(cè)量范圍內(nèi)，則業(yè)主無(wú)法取得所有權(quán)，因此，關(guān)于贈(zèng)送面積應(yīng)明確是使用權(quán)，而不是所有權(quán)。(2)關(guān)于贈(zèng)送

10、面積的宣傳，如屬格柵、圈梁方式的，不宜直接表述為“贈(zèng)送面積”，而應(yīng)表述為“業(yè)主改造后可使用面積”。(3)如果是贈(zèng)送使用空間的，不應(yīng)注明贈(zèng)送空間的形制、規(guī)格、大小等，只籠統(tǒng)的表述為贈(zèng)送使用空間即可。(4)對(duì)于贈(zèng)送的面積應(yīng)當(dāng)注明“以實(shí)際交付的狀況為準(zhǔn)”。4.4、 關(guān)于贈(zèng)送面積事宜，不應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行表述。同時(shí)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注意：(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同所附戶(hù)型圖應(yīng)與報(bào)批的戶(hù)型圖一致；(2)商品房的交付時(shí)間需要考慮后期改造工程所需時(shí)間。4.5、 若贈(zèng)送面積涉及到后期改造，則應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同之外通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式進(jìn)行約定，且應(yīng)在項(xiàng)目交付后方才進(jìn)行改造，并對(duì)贈(zèng)送面積部分的改造所帶來(lái)的層高影

11、響，在合同中明確買(mǎi)受房對(duì)此不存在異議。 改造合同原則上為“買(mǎi)受人委托裝修單位”的形式簽訂。補(bǔ)充協(xié)議可以參照附 件裝修改造委托書(shū)起草。買(mǎi)受人同意裝修單位自補(bǔ)充協(xié)議可以這樣約定： “裝修單位同意不計(jì)成本地進(jìn)行上述改造工程，行采購(gòu)物業(yè)改造建筑材料等工作，但裝修保證改造工程符合國(guó)家法律法規(guī)的質(zhì)量要求”， “ 購(gòu)房者同意施工方視情況作適當(dāng)停工、延長(zhǎng)或提前完工等調(diào)整工期決定，但必須在X年X月X日之前完成改造” 。完工日期在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房日期之前即可。開(kāi)發(fā)商以此規(guī)避違建的風(fēng)險(xiǎn)。4.6、 、在項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售前至少一個(gè)月，須確定商品房后期改造的裝修單位。4.7、 、 委托裝修合同中添加業(yè)主委托裝修施工方

12、收房的約定，避規(guī)相關(guān)收房風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主驗(yàn)收為改造后統(tǒng)一驗(yàn)收。4.8、 、 改裝時(shí)間原則上如為毛胚交房，改造協(xié)議工期為3 個(gè)月， 如為精裝修交房，改造精裝修協(xié)議工期為6 個(gè)月，各項(xiàng)目根據(jù)所在地具體情況進(jìn)行調(diào)整。5、 驗(yàn)收階段：（前期、營(yíng)銷(xiāo)、工程）5.1 、 根據(jù)不同地區(qū)現(xiàn)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收按以下標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收：（ 1） 毛坯竣工后直接進(jìn)行規(guī)劃及房管實(shí)測(cè)面積驗(yàn)收的，要協(xié)調(diào)政府（因?yàn)楹笃谛枰b修）內(nèi)墻先不刮膩?zhàn)?，送面積部分驗(yàn)收后再做，毛坯驗(yàn)收后再進(jìn)行贈(zèng)送面積的裝修施工。（ 2） 一次性驗(yàn)收的，可預(yù)留兩層毛坯，用以協(xié)調(diào)政府予以規(guī)劃面積及房管實(shí)測(cè)面積驗(yàn)收，其它層贈(zèng)送面積照常施工，該兩層各項(xiàng)贈(zèng)送面積驗(yàn)收后再進(jìn)行施工，如通過(guò)給予每萬(wàn)平方米五千元的獎(jiǎng)勵(lì)。附件:委托書(shū)委托人（業(yè)主）：受托人（公司）：茲因本人于年 月 日購(gòu)買(mǎi)了住宅小區(qū) 幢單元層號(hào)商品房一套，現(xiàn)本人擬在裝修前對(duì)該房屋中的挑空部分進(jìn)行優(yōu)化，特委托出賣(mài)人代本人辦理。為防范小施工隊(duì)可能對(duì)建筑可能造成破壞，同時(shí)也為了保持小區(qū)整體外立面的整齊、美觀及風(fēng) 格的一致性，便于后續(xù)物業(yè)服務(wù)公司的