龍口市開發(fā)區(qū)項(xiàng)目全程營銷策劃方案

1、龍口市開發(fā)區(qū)項(xiàng)目全程營銷策劃方案2008年2月26日方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。目錄第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析1、 龍口市概況2、 龍口市自然資源狀況3、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r4、 龍口市人民生活水平狀況5、 龍口港龍口市經(jīng)濟(jì)未來支柱第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局1、 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r2、 戶型狀況3、 營銷狀況方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)三、 區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析第三部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃及SWOT分析一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目簡介2、 項(xiàng)目宗地狀況二、 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃三、 項(xiàng)目SWOT

2、分析1、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析2、 項(xiàng)目劣勢分析3、 項(xiàng)目機(jī)會分析4、 項(xiàng)目威脅分析第四部分 目標(biāo)客戶群定位分析方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析Ø 地緣遼闊，資源豐富；Ø 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，潛力巨大；Ø 居民生活水平、消費(fèi)水平逐年提高；Ø 港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍遍及全球；1、 龍口市概況方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。龍口市(原黃縣)地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國環(huán)

3、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。全市總面積893平方公里，轄14個鎮(zhèn)（區(qū)、街），海岸線長68.4公里，62萬人口。 龍口市地勢南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。境內(nèi)年平均氣溫11.7，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。 2、 龍口市自然資源狀況境內(nèi)已探明煤炭儲量26億噸，建有全國唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量700多萬噸。沿海大陸架儲藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的PL19-3油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅48海里，已探明地質(zhì)儲量為10億噸，可開采儲量約為6億噸；距龍口48.6海里的渤南油氣田位于渤海灣

4、南部，已探明天然氣儲量225億立方米，可開采儲量為108億立方米。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲量也相當(dāng)豐富。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。3、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1991年跨入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣行列，居第60位；1992年躍居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第21位，2005年前移至第16位。2006年全市初步核實(shí)地區(qū)生產(chǎn)總值401億元，比上年增長18.1%，一二三產(chǎn)比重為5.5：64.3：30.2；實(shí)現(xiàn)國地稅收入39.6億元，其中地方財(cái)政收入16億元，分別增長46%和33.3%；全社會固定資產(chǎn)投資

5、240億元，增長20%；實(shí)際外商直接投資2.25億美元，出口創(chuàng)匯6.4億美元，分別增長16.3%和39.9%。2006年6月，獲得“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)單位”稱號。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實(shí)施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。先后被確定為“全國創(chuàng)建無公害農(nóng)產(chǎn)品（水果）生產(chǎn)示范基地縣”、“國家級無規(guī)定動物疫病區(qū)示范區(qū)”、“全國工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”、山東省方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用?！吧鷳B(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”、“農(nóng)藥無殘毒、放心果示范縣”，獲得了全省“農(nóng)民增收先進(jìn)市”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)市”等榮譽(yù)稱號。2006年，全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到700億元；高值田發(fā)展到8.5萬畝，

6、果品總產(chǎn)量40萬噸，水產(chǎn)品總量24.2萬噸；有62種產(chǎn)品獲得綠色食品證書；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到210處，建有總庫容達(dá)27萬噸的北方最大的冷風(fēng)庫、氣調(diào)庫群。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近4000家，其中規(guī)模以上企業(yè)339家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)的骨干企業(yè)。2006年，全市年銷售收入過億元的企業(yè)達(dá)到90家；納稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到19家，最高的南山集團(tuán)達(dá)到4.2億元。大力實(shí)施名牌帶動戰(zhàn)略，擁有省級以上名牌29個，其中中國名牌產(chǎn)品3個，山東省著名商標(biāo)24個，中國馳名商標(biāo)4個。2006年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1020億元，利潤90億

7、元，分別增長27.5%和20%。2006年，全市初步核實(shí)第三產(chǎn)業(yè)增加值121億元，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額79.6億元。個體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。全市個體工商戶發(fā)展到1.1萬戶，私營企業(yè)達(dá)到2689戶，2006年個體私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收占全市地方財(cái)政收入的比重達(dá)到32.1%。 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。    目前，已有20多個國家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計(jì)舉辦各類合資合作項(xiàng)目848個，實(shí)際利用外資16.4億美元。年出口創(chuàng)匯過1000萬美元的企業(yè)達(dá)到15家，其中最高的東海貿(mào)易公司出口額達(dá)到1.28億美元。   龍口市城鎮(zhèn)發(fā)展堅(jiān)

8、持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，按照“東城西城相融、南山北海呼應(yīng)、新區(qū)居中、組團(tuán)式發(fā)展”的思路，全面加快城市建設(shè)步伐，城市功能進(jìn)一步完善。目前，全市公路通車?yán)锍踢_(dá)1331公里，通車公路密度達(dá)149公里/百平方公里。國家一級對外開放口岸龍口港現(xiàn)有萬噸級以上泊位11個，2006年貨物吞吐量達(dá)到2053萬噸。圍繞推進(jìn)城市綠化，實(shí)施了一大批精品工程，2006年新增城鎮(zhèn)綠化面積381萬平方米，森林覆蓋率達(dá)到50%。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點(diǎn)抓好北馬、諸由觀、石良等3個中心鎮(zhèn)建設(shè)。全市城市化水平達(dá)到54.6%。   社會事業(yè)發(fā)展迅速。1996年，在全國科技實(shí)力百強(qiáng)縣評比中列第12

9、位；1997年，被原國家科委確定為全國兩個“全國科技進(jìn)步示范區(qū)”之一；1998年，被確定為山東省唯一的“全國持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項(xiàng)目示范區(qū)”；2005年，獲得“全國科技進(jìn)步市”稱號。目前，全市已累計(jì)實(shí)施省級以上“火炬”計(jì)劃121項(xiàng)，申報(bào)專利3374件，創(chuàng)省級高新技術(shù)企業(yè)57家，開發(fā)國家級新產(chǎn)品133個。到目前，全市中小學(xué)和職業(yè)學(xué)校達(dá)到165所，在校學(xué)生8.5萬人；2006年向全國高等院校輸送學(xué)員3716人。擁有國家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)煙臺南山學(xué)院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)發(fā)展的教育體系。同時，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵預(yù)備役等各項(xiàng)社會事業(yè)也得到了長足發(fā)展。先后獲得全國教育

10、、文化、科技進(jìn)步先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。4、 龍口市人民生活水平狀況牢固樹立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護(hù)和實(shí)現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時，不斷加大對困難群體的救助和幫扶力度，扎實(shí)搞好就業(yè)再就業(yè)工作，健全完善社會保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。2006年，全市農(nóng)民人均純收入6941元，增長12.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14086元，增長14%。全市固定電話普及率達(dá)31部/百人，手機(jī)普及率達(dá)到75部/百人。2006年末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到145.4億元，比年初增加12.7億元，人均2.3萬元。5、龍口港龍口市未來經(jīng)濟(jì)支柱方

11、案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。龍口港資源優(yōu)勢地理位置優(yōu)越國家一級對外開放港口-龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。其經(jīng)濟(jì)腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴(kuò)展至西北、華北等地。港口規(guī)模龐大龍口港是山東渤海南岸最大的開放商港，規(guī)模居全國地方港口之首，現(xiàn)有碼頭岸線2782米，生產(chǎn)泊位19個（2萬噸級2個，萬噸級5個，5000噸級6個），年貨物吞吐量突破1000萬噸，客運(yùn)量30多萬人次；港口航道水深-12米，底寬100米；庫場面積1.34萬平方米；液體與散雜疏運(yùn)管線9518米；機(jī)械

12、設(shè)備600余臺，通訊導(dǎo)航、水電設(shè)施配套齊全。業(yè)務(wù)種類繁多港口經(jīng)營水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運(yùn)輸及國際集裝箱的裝卸、倉儲、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸業(yè)務(wù)。其轄設(shè)的公司負(fù)責(zé)港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲運(yùn)、機(jī)械加工制造、滾裝客貨運(yùn)輸、水電暖安裝、物資供應(yīng)、港務(wù)工程、生活服務(wù)、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務(wù)。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。業(yè)務(wù)范圍廣泛 龍口港擁有五十多條國內(nèi)外航線，與世界三十多個國家和地區(qū)的港口有運(yùn)輸往來，從此啟航可直達(dá)全國各港口及俄羅斯、日本、美國西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務(wù)遍及全球。發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)中港區(qū)，在此可建萬噸級以上泊位30至40 個；擬建集

13、裝箱、鋼材、鹽、水泥等專用泊位7個，使港口吞吐能力達(dá)2000萬噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設(shè)10萬噸級以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三部分各具特色，協(xié)調(diào)發(fā)展的港口陸域布局。 合資合作領(lǐng)域  1、以BOT方式開發(fā)、建設(shè)港口、碼頭；  2、以其他合資、合作方式進(jìn)行航線開通、泊位、碼頭建設(shè)等業(yè)務(wù)；  3、利用港口優(yōu)勢搞“大進(jìn)大出”的工程和項(xiàng)目。 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局1、 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有

14、兩大部分構(gòu)成：北部沿海板塊和市中心板塊。北部沿海板塊具有先天的地理?xiàng)l件優(yōu)勢，擁有美麗的海濱風(fēng)光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷售主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。板塊內(nèi)樓盤以90以上中、大戶型為主，建筑形式多為多層，多數(shù)由龍口市本地房地產(chǎn)企業(yè)南山地產(chǎn)開發(fā)，銷售狀況較好。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢。市中心板塊近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，因其處于市中心地段，生活配套相當(dāng)齊備，所以銷售狀況均表現(xiàn)較好，但是從07年下半年開始，該板塊房地產(chǎn)市場供應(yīng)出現(xiàn)斷層，市場可售項(xiàng)目較少，且有幾個項(xiàng)目因?yàn)楦鞣矫嬖蜾N售中斷。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使

15、用。根據(jù)龍口市政府招商信息，在今后的兩年內(nèi)，將陸續(xù)引進(jìn)造船、石油、天然氣等大企業(yè)進(jìn)駐，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近60萬外來人口，因此該板塊房地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機(jī)。2、 戶型狀況龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，目前在售及近期售罄的樓盤均以90以上中、大戶型為主，且120以上大戶型均設(shè)置2個衛(wèi)生間，建筑形式方面多以5+1多層住宅為主。從目前調(diào)研反映情況來看，龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場供給在90以下中小戶型存在較大的缺口，因此本案在市場細(xì)分、產(chǎn)品規(guī)劃方面可以充分抓住這部分市場空間，一舉占領(lǐng)市場。3、 營銷狀況一方面，龍口市開發(fā)區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程、外地人口流入速度加快，

16、城鎮(zhèn)居民人均收入大幅提高，市場需求量較大；另一方面，該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場供應(yīng)量不足。在房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量的情況下，方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。龍口市開發(fā)區(qū)個板塊銷售表現(xiàn)都比較好，同時產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升。二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)商品房剛剛起步。市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段l 市民消費(fèi)觀念正處于調(diào)整階段，從以往的單純追求居住功能過渡到對房屋的環(huán)境配套品質(zhì)及升值潛質(zhì)的追求。l 在品質(zhì)上，均價在1800元2300元左右樓盤消費(fèi)者完全可以接受，但是價位在2800元3800元的商品房的目標(biāo)客戶群范圍較小。市場供應(yīng)與需求比較均衡l 現(xiàn)有市場

17、供應(yīng)與需求比較均衡，大部分消費(fèi)者使用住房屬于拆遷或者單位提供的住宅。l 但是目前對高檔物業(yè)還有部分需求。商品房價格飛漲方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。l 價格飛漲，主導(dǎo)樓盤平均價格從近幾年的1300元1600元左右上升到了1800元2500元，個別樓盤有繼續(xù)攀升的跡象。l 市場整體均價漲幅高達(dá)20%25%。往西區(qū)（新城區(qū)）發(fā)展是當(dāng)前主旋律。l 隨著新市政府的西遷，往西區(qū)（新城區(qū)）發(fā)展是當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展主旋律。l 但是新區(qū)周圍地塊以農(nóng)地為主，現(xiàn)階段仍比較偏僻，政府對新城區(qū)進(jìn)行了周詳細(xì)致的規(guī)劃，但實(shí)施期限為二十一年，能否按照規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行發(fā)展和實(shí)際開發(fā)水平需觀望。商品房無特色，暫

18、時無外來的實(shí)力雄厚開發(fā)商介入l 松嵐小區(qū)的一枝獨(dú)秀很是說明了這個問題，建委全力打造的超大規(guī)?；究刂屏水?dāng)前市場，銷售情況良好基本無競爭對手。三、 競爭樓盤分析方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第三部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃及SWOT分析一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目簡介本案地處龍口市開發(fā)區(qū)東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路，距行政、商業(yè)、金融繁華地段-“市中心”近在咫尺，交通發(fā)達(dá)，購物方便，周邊公共、生活設(shè)施較齊全，分布中小學(xué)、幼兒園等教育機(jī)構(gòu)，區(qū)位條件較優(yōu)越。地塊主要技術(shù)指標(biāo)：本案區(qū)位圖：2、 項(xiàng)目宗地概況方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。項(xiàng)目宗地位置：本地塊位于龍

19、口市開發(fā)區(qū)市中心東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路。項(xiàng)目宗地四至：項(xiàng)目向東：龍港路項(xiàng)目向西：逄牟路項(xiàng)目向南：漁港路項(xiàng)目向北：步行街 地塊形狀： 基本呈正方形，地勢較為平坦。 地塊現(xiàn)狀： 目前仍有居民居住，尚未動遷，主要以平房為主，景觀資源較差。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。二、 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃² 地段優(yōu)勢：西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善，大環(huán)境成熟；² 交通優(yōu)勢：周邊臨近四條市區(qū)主干道龍港路、漁港路、步行街、逄牟路；² 教育配套：周邊分布中小學(xué)、幼兒園；² 環(huán)境優(yōu)勢：遠(yuǎn)離龍口港及工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)良，無污染；²

20、 建筑風(fēng)格：純粹歐陸建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，體驗(yàn)歐陸貴族生活；² 園林規(guī)劃：歐式風(fēng)格主題園林，輔助適合老人、兒童休閑健身的建筑小品；² 戶型設(shè)計(jì)：四明（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）陽光戶型，以70-100中小戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備，為市場上的供不應(yīng)求產(chǎn)品；² 總價低：17萬元-25萬元之間的總價范圍為消費(fèi)者市場的主流需求；² 物業(yè)管理：24小時封閉式管理，24小時保安巡邏，可視對講系統(tǒng)；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。三、 項(xiàng)目SWOT分析1、 項(xiàng)目優(yōu)勢分析² 區(qū)域優(yōu)勢：西鄰繁華商業(yè)、金融中心，生活配套設(shè)施完善；²

21、; 交通優(yōu)勢：三條市區(qū)主干道（漁港路、步行街、龍港路）環(huán)繞小區(qū)，交通發(fā)達(dá)、出行方便，同時小區(qū)距市中心繁華地段僅800米。對本案目標(biāo)客源有相當(dāng)大的吸引力，也為這個區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件。² 教育配套優(yōu)勢：周邊分布中小學(xué)、幼兒園，既方便學(xué)生上學(xué)，又方便學(xué)生家長接送；² 產(chǎn)品優(yōu)勢：1) 倡導(dǎo)歐陸風(fēng)格，張揚(yáng)奢華主義小區(qū)整體采用歐陸建筑風(fēng)格，輔助歐式主題園林，極力展現(xiàn)奢華的貴族氣質(zhì)，充分迎合現(xiàn)代人對美好生活的要求；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。2) 戶型設(shè)計(jì)合理，符合市場主流消費(fèi)需求小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)四明（明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)）陽光戶型，以70-100中小

22、戶型為主，布局合理，舒適精致，功能齊備。3) 人車分流，安全放心小區(qū)規(guī)劃機(jī)動車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。4) 社區(qū)配套齊備，成熟高尚小區(qū)集商業(yè)、休閑娛樂為一體，體現(xiàn)了小區(qū)高尚的生活品質(zhì)，同時也兼顧了小區(qū)生活環(huán)境的全齡化。 2、 項(xiàng)目劣勢分析² 期房對客戶的購買信心有一定的抗性龍口開發(fā)區(qū)目前市場上供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品多為現(xiàn)房，這樣對后期的銷售促進(jìn)作用很大，而本案規(guī)劃為大型住宅社區(qū)，如果后續(xù)資金不足，期房銷售，客戶引導(dǎo)起來相對困難。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。² 地塊面臨拆遷、會前問題，給項(xiàng)目帶來一定的不確定因素²

23、; 市區(qū)上半年推盤量上升，市場競爭壓力相對較大龍口開發(fā)區(qū)4月份會有陽光康城等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售階段，將會對我們形成最直接的競爭，對本案的客源將會有很大的截流，對后期銷售會構(gòu)成一定的壓力。3、 項(xiàng)目機(jī)會分析² 政府大刀闊斧招商，房地產(chǎn)迎來新的契機(jī)龍口市近年來傾力促進(jìn)招商引資工作，目前已經(jīng)收到成效，造船、石油、天然氣等工業(yè)巨頭兩年內(nèi)即將在龍口安家落戶，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近60萬外來人口，龍口開發(fā)區(qū)市區(qū)即將大范圍膨脹，給龍口的房地產(chǎn)帶來大而新的發(fā)展的機(jī)會。² 以高品質(zhì)的安置房打造項(xiàng)目名片方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。本案一期工程主要是原有村民的安置房。通過安置

24、房的建設(shè)，率先給龍口市民展現(xiàn)良好的建筑形式、建筑質(zhì)量以及小區(qū)園林景觀，創(chuàng)造自己最有說服力的名片，以口碑效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，以此促進(jìn)后期住宅銷售工作。² 以歐陸風(fēng)格，與競爭對手形成差異化目前龍口開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的建筑形式依然是傳統(tǒng)的中式建筑，不過通過新型建材、大視野外窗的使用，增加了建筑的現(xiàn)代感，但是卻沒有任何一個項(xiàng)目采用歐陸建筑風(fēng)格，所以在本案的產(chǎn)品規(guī)劃中，我們將采用歐陸建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)給龍口市民一個極具歐陸色彩、機(jī)具現(xiàn)代感的高檔樓盤。4、 項(xiàng)目威脅分析² 競爭樓盤的存在隨著龍口經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、政府招商工作穩(wěn)定、有效的進(jìn)行，越來越多的開發(fā)商看到了龍口房地產(chǎn)市場發(fā)展的新機(jī)會，在本

25、案開發(fā)過程中將會涌現(xiàn)出一批新的樓盤，同時還有現(xiàn)有樓盤的后期開發(fā)，這些都會對本案的銷售構(gòu)成不小的壓力。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。² 國家房地產(chǎn)相關(guān)政策的影響07年是我國的房地產(chǎn)政策年，08年初的美國次貸危機(jī)給了我們一個非常大的教訓(xùn)，為了促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，國家開始加緊對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，各大金融機(jī)構(gòu)開始緊縮銀根，減少對居民放貸的發(fā)放，另一方面，通過提高利率增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，這些都對08年以及以后的房地產(chǎn)帶來眾多的不利因素。第四部分 項(xiàng)目客戶群定位分析一、 目標(biāo)客戶群總體描述1、 總體特征他們處于城市社會形態(tài)的中堅(jiān)階層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向

26、權(quán)，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個社會的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。收入構(gòu)成：顯然，這一人群在整個社會的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，而是中堅(jiān)層，因?yàn)?0-30萬左右的房款，也“要求”他們有每年有一定的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求。年齡構(gòu)成：目標(biāo)人群應(yīng)以30-45歲年齡段人群為主要群體，也有少部分的20-30歲，45歲以上年齡段人群。家庭構(gòu)成：這一人群的特殊歷史發(fā)展背景，使其家庭結(jié)構(gòu)也帶有明顯的時代特色。在其自身成長的家庭中，以多子女

27、的大家庭為主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭為主。2、 目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況目標(biāo)一：私營企業(yè)主群體特征：不注重價格，但注重品牌消費(fèi)，部分人文化較高，由于工作壓力大，向往健康生活，熱愛運(yùn)動，但苦于沒有時間；虛榮心重，攀比心理極強(qiáng)，較顯性化、講求尊貴感，但同時非常精明；購買行為屬于個人購買，二次置業(yè)為主，主要目的為享受生活、為父母置業(yè)（怡養(yǎng)天年）、為子女置業(yè)。在購買方向上特別注重，樓盤的質(zhì)量，發(fā)展商品牌和良好的人居環(huán)境及物業(yè)價值；也注重考慮生活配套，兒女教育問題。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。目標(biāo)二：個體工商戶大多數(shù)屬于近年新興經(jīng)濟(jì)的個體商人，文化修養(yǎng)大部分偏低，但頭腦

28、精明，消費(fèi)較為理智，注重性價比的追求。購買方向上，更加注重樓盤的整體檔次和品牌，在價格上往往會計(jì)較得失，對樓盤綜合質(zhì)量認(rèn)識不深。購買行為多數(shù)屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，目的為了改善居住環(huán)境，享受生活；購買方向上注重樓盤的性價比，對區(qū)位選擇的敏感度不強(qiáng)，主要是想離所經(jīng)營的鋪面近一點(diǎn)。目標(biāo)三：科、教、衛(wèi)系統(tǒng)從業(yè)人員主要從事醫(yī)生、專業(yè)教師、律師等專業(yè)技術(shù)型人才，有較豐厚的收入或福利保障，有較多的積蓄。屬于高文化、高素質(zhì)，同時靠專業(yè)知識賺取較高收入者；虛榮心并不十分強(qiáng)烈，但眼光較為挑剔，容易接受新事物；購買行為上屬于首次或二次置業(yè)，主要目的為改善居住環(huán)境或?yàn)閮号?、父母置業(yè)。購買方向上，更多地關(guān)注樓盤的綜合

29、素質(zhì)，環(huán)境及社區(qū)的文化氛圍，生活方式；由于有車人士不多，其大多關(guān)注交通問題，會選擇交通較為便利的區(qū)位。目標(biāo)四：政府工作人員方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。欲改善居住條件，但對價格和區(qū)位較為注重，希望取得兩者的平衡，文化水平中等或以上；心理行為較為保守，表現(xiàn)在置業(yè)上的慎重，貨比三家；購買行為多數(shù)為個人置業(yè)，二次或首次置業(yè)，會選擇按揭付款，其首次置業(yè)指已有一套福利分房；在購買方向上講求實(shí)用性，注重性價比，希望價格實(shí)惠，其關(guān)注更多的住宅單位的實(shí)用與質(zhì)量；對區(qū)位選擇上，希望置業(yè)地點(diǎn)離上班地點(diǎn)不太遠(yuǎn)，要求高效價廉的交通配套；關(guān)注兒女升學(xué)問題和生活配套齊備與否。目標(biāo)五：企事業(yè)單位管理人

30、員 文化較高，注重價格、消費(fèi)會較理性，不會輕易為主題打動，但會關(guān)注性價比和區(qū)域發(fā)展前景；有一定的虛榮心和攀比觀念，但不會十分明顯；購買行為屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，首次置業(yè)指在有福利房的基礎(chǔ)上，為改善生活而置業(yè)，選擇按揭付款。購買方向上，注重性價比的同時，關(guān)注小區(qū)的人文氛圍；對交通配套關(guān)注，對兒女升學(xué)問題重視，希望居所離工作不遠(yuǎn)。目標(biāo)七：區(qū)域拆遷戶由于區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃而導(dǎo)致的拆遷，此部分拆遷戶由于在本區(qū)域長期生活，對區(qū)域相當(dāng)認(rèn)同，同時由于拆遷補(bǔ)助，大多手頭持有一定量的資金，大多選擇一次性付款，購買行為大多屬于首次置業(yè)，目的是為了解決居住問題；購買方向上比較注重價格，對項(xiàng)目產(chǎn)品、內(nèi)部配套要求不高。方

31、案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。目標(biāo)八：外地潛在購買人群消費(fèi)心理和行為特征分析：近年來，龍口開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，政府招商引資工作穩(wěn)步進(jìn)行，目前已經(jīng)確定在未來兩年內(nèi)將會有造船、石化、天然氣等大型企業(yè)進(jìn)駐，將會給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近60萬的外來人口。由于該類企業(yè)員工薪金待遇相對較高，所以其中有很大一部分選擇在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)。此類人群文化水平較高，注重價格，消費(fèi)比較理性，接受新事物較快，更加關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿托詢r比。他們比較關(guān)注交通狀況，希望離工作地不遠(yuǎn)。目標(biāo)九：投資人群 該類人群選擇置業(yè)目的主要是為了投資，或者將原有物業(yè)作為投資。其消費(fèi)心理及行為特征與以上群體大體一致?？偨Y(jié)：從上面的

32、分析我們可以看出，項(xiàng)目一期主要目標(biāo)客戶群消費(fèi)共性：欲改善居住環(huán)境，注重社區(qū)環(huán)境，消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求社區(qū)的成熟度高，消費(fèi)較為慎重，注重性價比因素；首先會關(guān)注項(xiàng)目的生活、教育、交通配套等實(shí)際問題；屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，其中首次置業(yè)占相當(dāng)部分；在解決實(shí)際居住問題后，也表現(xiàn)出向往享受生活的傾向。對于此部分客戶，他們需求的以中檔為主，而在性價比優(yōu)良的前提下，他們中的相當(dāng)部分會選擇中高檔盤。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第四部分 項(xiàng)目定位與項(xiàng)目規(guī)劃準(zhǔn)確的定位是指導(dǎo)整個營銷成功的關(guān)鍵。在此提供營銷方案中的定位思想，對前期營銷方案進(jìn)一步完善，作為指導(dǎo)項(xiàng)目營銷的綱領(lǐng)。一、 項(xiàng)目定位業(yè)內(nèi)有

33、句俗話：“沒有不好的市場，只有不適合消費(fèi)者的產(chǎn)品”，這就是說無論任何產(chǎn)品都必須首先在市場上找到自己的位置，找到一個機(jī)會空間。1、 定位思路方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。對于項(xiàng)目的定位，有一句名言是：“不要想觀眾愛看什么電影，而要想觀眾還沒有看過什么電影?！边@是項(xiàng)目定位的鑰匙。作為一個有責(zé)任感的開發(fā)商，如何面對以下問題成為定位的關(guān)鍵。Ø 要提倡一種什么樣的生活態(tài)度？Ø 要倡導(dǎo)一種什么樣的生活方式？Ø 要營造一種什么樣的生活狀態(tài)？在現(xiàn)實(shí)生活中，一個人的生活態(tài)度決定了他的生活方式，這種生活方式又通過生活狀態(tài)體現(xiàn)出來。在解決了以上問題后，還須解決以下

34、核心問題：Ø 項(xiàng)目提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？Ø 如何確立社區(qū)的核心價值觀？Ø 如何培養(yǎng)項(xiàng)目的核心競爭力？Ø 項(xiàng)目的終極目標(biāo)是什么?Ø 項(xiàng)目的核心特色是什么？方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。Ø 如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？明確這些核心問題，實(shí)質(zhì)上是明確項(xiàng)目在市場競爭中如何建立自己獨(dú)有的競爭優(yōu)勢，并明確定位。綜合以上所述，本案的開發(fā)思路定為：高品質(zhì)的中高檔樓盤為其市場定位；以優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新的建筑、園林設(shè)計(jì)為其主力訴求點(diǎn),以居住的舒適性與方便性為其輔訴求,以周邊配套設(shè)施為其支撐；同時提高產(chǎn)品品質(zhì),以品質(zhì)優(yōu)勢提升項(xiàng)目的競爭力；

35、2、 項(xiàng)目市場定位樓市的整體發(fā)展趨勢是具有潮流性、時尚性和突破性的。其中項(xiàng)目引發(fā)的城市高品質(zhì)住宅和郊區(qū)大型優(yōu)美環(huán)境的小區(qū)住宅潮流，可謂各自精彩。其實(shí)在房地產(chǎn)市場上每個樓盤都在力求創(chuàng)造和突出自己的個性，其中有成功的也有失敗的個案。因此亦引發(fā)了敝人一連串的反思要在蕓蕓眾生中脫穎而出，能否成功塑造樓盤的品牌就十分關(guān)鍵，同時僅停留在平面園林和單一概念的樓盤形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。敝人認(rèn)為：唯有品質(zhì)獨(dú)特而且真正迎合、倡導(dǎo)和引領(lǐng)市場消費(fèi)需求的樓盤才能在競爭中引爆市場。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。定位依據(jù)：房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個特定文化模式下的亞文化群,文化是整個社會生活方式的總和,而亞

36、文化群則是在特定的區(qū)域具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群。都市繁華的負(fù)面效應(yīng),使大部分人有回歸自然意愿,其田園時代的藝術(shù)感和精神提升感被“物質(zhì)化”和“家園化”?？梢哉f,“健康文明家園情節(jié)”亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。按照馬斯洛的“需求理論”,現(xiàn)在的龍口市開發(fā)區(qū)大部分房地產(chǎn)社區(qū),實(shí)際上是滿足人們最基本的第一層需求,充其量是跨出缺乏性需求向?qū)ψ陨戆踩谋Ｗo(hù)、身體健康和豐富性需求發(fā)展。因此，可以預(yù)見的是，以更具前瞻性的開發(fā)理念,采取面向更高層次的需求發(fā)展,將是“羅馬尚城”穩(wěn)立于全局高度上，走差異化開發(fā)之路的強(qiáng)勢戰(zhàn)略思路！人類對城市的依戀和對繁華的追逐從來都沒有

37、中斷過，即使在物質(zhì)主義塵囂日上的日子里，在人們潮水般的涌向郊區(qū)的時候，回歸都市的聲音也依然不絕于耳。然而，回歸都市不是簡單的輪回，回歸應(yīng)該以一種嶄新的姿態(tài)，回歸的應(yīng)該是一個新都市、一種新生活，回歸應(yīng)該是一個新的方向方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。理想的居住形態(tài)首先要有一個理想的居住大環(huán)境，龍口開發(fā)區(qū)作為龍口市未來的主城區(qū)，近兩年隨著第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，無論是商業(yè)氛圍還是人居環(huán)境都取得了長足的發(fā)展，是新都市主義滋生的肥沃土壤。新都市主義又要求住宅不僅在硬件上，比如地段、配套等方面要有所突破；在軟件上，也要有所突破，表現(xiàn)為同類人群的聚合、新生活方式的倡導(dǎo)等方面。本地塊開發(fā)不僅具

38、有得天獨(dú)厚的區(qū)位、配套優(yōu)勢，建筑、園林優(yōu)勢，軟硬兼施，無疑代表了新都市、新生活的新方向。那么，理想的居住形態(tài)是什么樣的呢？理想的居家之所應(yīng)該和繁華保持不即不離的狀態(tài)，要有區(qū)別于郊區(qū)住宅實(shí)實(shí)在在的東西存在。正因?yàn)槿藗儗紖^(qū)樓盤的失望之處在于其割斷了人與城市的臍帶聯(lián)系。代表了新都市生活新方向的本項(xiàng)目正是雄踞于一中旁，無論從地段還是配套方面，其優(yōu)勢都無可挑剔，是居住氛圍較濃、配套成熟的市區(qū)樓盤。作為城市人生活載體的都市，原來可以使生活更加豐盛多彩、更加繁華便利，我們根本不必逃離都市，而更應(yīng)該投入都市的懷抱，感受新興城市生活。為此敝人認(rèn)為本案所處位置剛好與繁華市中心保持若即若離的狀態(tài)，同時兼顧豐富的生

39、活配套，考慮到本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格，建議把項(xiàng)目定位為：歐陸·陽光·高尚 生活特區(qū)！闡釋：“歐陸·陽光·高尚 生活特區(qū)”，集中體現(xiàn)了新都市主義的特征，優(yōu)越的地段、人文、教育、交通、生活配套，方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。同時擁有機(jī)具歐陸色彩的風(fēng)情建筑，是理想的居住形態(tài)之首先，而“特區(qū)”代表著項(xiàng)目將成為龍口開發(fā)區(qū)新都市、新生活的領(lǐng)跑者與典范，就像當(dāng)年的深圳一樣。其最終目的也是最大限度地突出和體現(xiàn)耳目一新的項(xiàng)目特點(diǎn)。正因?yàn)槿绱耍?xiàng)目所呈現(xiàn)的狀態(tài)才富有現(xiàn)代活力、都市魅力、時尚色彩，才是現(xiàn)代都市人群推崇的主流生活方式。這種生活方式適度超前的研究

40、、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、時尚的生活。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。“歐陸·陽光·高尚 生活特區(qū)”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。3、 核心價值體系的提煉項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：Ø 在于圍繞主體概念全程策劃推廣；Ø 在于依托概念策劃出

41、獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；Ø 在于推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；Ø 在于廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；Ø 在于市場策劃的針對性和競爭性本案核心價值體系：方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。羅馬尚城歐陸·陽光·高尚 生活社區(qū)歐陸建筑風(fēng)格，四明陽光戶型設(shè)計(jì)交通便捷，配套完善歐式園林，倡導(dǎo)健康、時尚生活中小學(xué)、幼兒園完美教育配套24小時封閉式管理，可視對講系統(tǒng)方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。歐陸·陽光·高尚 生活社區(qū)核心理念：社區(qū)核心價值觀:充滿自信、追求成功、以獨(dú)特的人文為榮；項(xiàng)目核心競爭力：文化、品位、尊

42、榮、時尚；社區(qū)終極目標(biāo)：是文化的社區(qū)、是精神的社區(qū)、是品質(zhì)社區(qū)的旗幟；社區(qū)文化：積極、樂觀、熱情、融洽、和諧；社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有品位、文化、生活形態(tài)的同一性；4、 核心價值體系的提煉依據(jù)產(chǎn)品定位：歐陸風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)、科學(xué)規(guī)劃的室內(nèi)空間、5+1多層的建筑形態(tài)、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的品質(zhì)社區(qū)。購買群體：政府公務(wù)員、具有時代氣息的六安市市民等，塑造的產(chǎn)品品質(zhì)和引領(lǐng)六安的生活方式與之匹配。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。大盤特性：70萬平米的建筑面積，營銷周期長，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。市場接受：概念應(yīng)易于表達(dá)、易于接受、易于二次聯(lián)想

43、，兼具磅礴的氣勢的同時，易被市場接受。5、 產(chǎn)品概念塑造金字塔模型概念的支撐產(chǎn)品賣點(diǎn)歐陸·陽光·高尚 生活特區(qū)居住生活的升華歐陸風(fēng)情社區(qū) 陽光生活地帶配套、交通、陽光戶型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀等賣點(diǎn)支持概念的塑造次概念概念的升華主概念二、 項(xiàng)目規(guī)劃方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。1、 總體規(guī)劃布局及空間布局分析Ø 小區(qū)設(shè)一個主出入口，兩個副出入口，道路系統(tǒng)明晰，并做到人車分流，方便居民出入。Ø 整個小區(qū)規(guī)劃全為多層，有利于小區(qū)采光 、通風(fēng)等需要，歐陸風(fēng)格更增加其富貴感。Ø 空間整體性強(qiáng)，有利于環(huán)境塑造。 小區(qū)景觀及建筑效果圖方

44、案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。小區(qū)建筑立面效果圖方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。 小區(qū)東側(cè)正門 小區(qū)中心花園示范2、 戶型分析面積范圍（）戶型戶型配比60-90兩室一廳40%兩室兩廳方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。兩室一書兩廳90-120兩室兩廳40%兩室一書兩廳三室兩廳120-160三室兩廳20%三室一書兩廳以上分析可以看出，本項(xiàng)目主力戶型面積分布集中，如果將近期面市和即將面市的項(xiàng)目主力戶型進(jìn)行分析，主力戶型面積較為集中區(qū)間為90-120平方米之間，而本項(xiàng)目主力戶型顯示兩點(diǎn)：1、與競爭項(xiàng)目形成較大的差異化；2、順應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣，將9

45、0-120戶型設(shè)置為主力戶型之一，同時抓住市場空白點(diǎn)，增加60-90為主力戶型；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。3、本項(xiàng)目為中高檔住宅樓盤，項(xiàng)目開發(fā)前期，開發(fā)一部分120-160大戶型，以此提高整體項(xiàng)目形象； (1)、戶型設(shè)計(jì)建議：小戶型目前在相對成熟的市場上已經(jīng)擁有相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)手法，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)該博采眾長，并且加以強(qiáng)化。在小戶型的設(shè)計(jì)中，由于單套面積較小，應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：其一，使用功能上的合理性。戶型內(nèi)各功能區(qū)不能相互干擾；其二，良好的采光與通風(fēng)。明亮而通透的小戶型同樣能給人良好的居住享受；其三，更大的室內(nèi)外過渡空間。設(shè)大凸窗、大陽臺，使小戶型同樣能擁有開闊

46、過渡空間的極佳視野。當(dāng)?shù)氐淖≌瑯潜P多是以90平米以上戶型作為主力戶型，其設(shè)計(jì)手法大同小異，為了突出我項(xiàng)目差異化，中大戶型應(yīng)注重以下幾點(diǎn)：第一，增加露臺設(shè)計(jì)，加強(qiáng)凹凸感，增加多角度視野，充分感受花園景觀；第二，一層花園入戶，客廳接露臺，餐廳接花園。花園洋房，增強(qiáng)舒適感；方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。 150左右 120左右(2)、景觀設(shè)計(jì)建議: 整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性結(jié)合，利于景觀的分期建設(shè)與開發(fā)的分期建設(shè)一致，服務(wù)于營銷賣場環(huán)境的制造，達(dá)到景觀先行的效果。強(qiáng)調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與

47、性、實(shí)用性，體現(xiàn)以人為本。Ø 景觀配套設(shè)計(jì)的色調(diào)親爽柔和，人的感官效果達(dá)到舒適、雅致。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。Ø 景觀配套設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式多樣化，動靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意細(xì)部考慮。Ø 景觀配套設(shè)計(jì)有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。Ø 整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對低耗、節(jié)能、高效的要求。Ø 整體景觀配套設(shè)計(jì)應(yīng)以“健康休閑”主題文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑、人文的三方面的關(guān)系，Ø 形成自然環(huán)境與人居活動融合協(xié)調(diào)、居住環(huán)境園林化的自然環(huán)境。Ø 具有建筑空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。Ø

48、; 營造出人與人之間和諧交往、家庭親情、鄰里友情、社區(qū)情感共存共融、具有溫馨融洽社區(qū)氛圍的人文環(huán)境戶外硬質(zhì)景觀的設(shè)計(jì)要求：雕塑小品：雕塑小品須結(jié)合歐陸風(fēng)格、綠化設(shè)計(jì)景觀布置，并闡述該景點(diǎn)的主題立意，融合細(xì)膩的藝術(shù)情感表現(xiàn)，體現(xiàn)小區(qū)溫馨主題的延伸。寓情于景，達(dá)到小區(qū)溫馨情感文化通過人與景的交流而體現(xiàn)。路面： 路面設(shè)計(jì)形式富有變化，路面利用綠化輔助達(dá)到軟硬結(jié)合及功能與景觀的結(jié)合（如停車），硬地路面設(shè)計(jì)在建造中可加入小區(qū)形象標(biāo)志。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。信息設(shè)施：書報(bào)欄等作為小區(qū)的服務(wù)設(shè)施達(dá)到地點(diǎn)布置的合理性及服務(wù)方便。小區(qū)市政公建配套：如排污井、垃圾箱（站）、建筑附屬設(shè)

49、施（圍墻、護(hù)欄）等應(yīng)服從與整體的景觀風(fēng)格，達(dá)到配套的景觀化設(shè)計(jì)原則。營銷景觀設(shè)計(jì)：將營銷中心的外部環(huán)境，包括營銷中心的立面外觀設(shè)計(jì)，作為小區(qū)整體景觀設(shè)計(jì)布置內(nèi)容來整體考慮，與整體景觀風(fēng)格或小區(qū)風(fēng)格相一致。第五部分 價格定位及策略一、價格策略 1、定價原則與方法本案價格策略的運(yùn)用采用“低開高走”穩(wěn)步獲利的價格策略模式，主要由5個階段的價值穩(wěn)步提升。 方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。（1）定價原則：鑒于當(dāng)前的市場環(huán)境，為取得良好的銷售業(yè)績，并于入市時較易獲得市場接受，達(dá)到快速搶占市場的目的。建議采取分期定價、循序漸進(jìn)的價格策略，基本定價的原則： “低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以

50、震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占市場份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。低開高走，分期、分階段定價，可利用位置上客觀存在的差異來實(shí)現(xiàn)。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。 入市時為市場留出一定的升值空間，吸引投資者入市，并使購買者獲得心理滿足。 有競爭的市場價格，整體售價充分體現(xiàn)市場行情，體現(xiàn)業(yè)主級數(shù)。（2）定價方法：本項(xiàng)目主要依據(jù)需求導(dǎo)向，結(jié)合競爭導(dǎo)向、成本導(dǎo)向而確定。均價：根據(jù)以上定價方法最終確定一期市場均價為： 2600元/ 左右。在一期內(nèi)部認(rèn)購階段，推出 10-20套 以 23002400元/低價入市。（3

51、）付款方式和進(jìn)度各種付款方式列表付款方式原則：各種付款方式現(xiàn)值相等。一次性付款：住宅優(yōu)惠折扣九八折，定金1萬元/套。付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；簽署認(rèn)購書7天內(nèi)付90%；3個月內(nèi)付剩余10%。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。銀行按揭付款：住宅優(yōu)惠折扣九九折，定金1萬元/套。付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；7天內(nèi)付20%并簽署商品房買賣合同，同時辦理6-7成最長20年銀行按揭。2、優(yōu)惠條款優(yōu)惠條款列表1內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠對內(nèi)部認(rèn)購期已下訂的前120位客戶，在正式開盤時可享受10000元/套的購房優(yōu)惠；前2150位客戶，在正式開盤時可享受8000元/套的購房優(yōu)惠；前51-100

52、位客戶，在正式開盤時可享受6000元/套的購房優(yōu)惠。3準(zhǔn)業(yè)主介紹新業(yè)主聯(lián)購優(yōu)惠準(zhǔn)業(yè)主介紹新業(yè)主，兩人同時認(rèn)購可同時享受折后優(yōu)惠1%-2%。準(zhǔn)業(yè)主每介紹一個新業(yè)主，可另外享受減免6個月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。4老業(yè)主介紹新業(yè)主優(yōu)惠老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主可享受10002000元現(xiàn)金獎勵，新業(yè)主可另外享受減免1年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。5批量購買優(yōu)惠三個以上客戶集體團(tuán)購五套以上或同一客戶認(rèn)購三套以上可享受折后優(yōu)惠2%-3%。3、樓層和方位差價（）樓層差價，最高不宜超過10%即隨著樓層的變化，最低價與最高價之間的差距，一般不應(yīng)超過10%。本案主要為多層住宅，層

53、差價格應(yīng)控制在100-150元/（與基準(zhǔn)層相比），而各層的價格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。（）方位差價，5%左右水平差價主要考慮風(fēng)水朝向、采光、私密性、景觀與格局。風(fēng)水好，景觀好的單位的差價應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。4、房地產(chǎn)調(diào)價的基本技巧方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。（1）樓宇位置系數(shù)樓宇位置系數(shù)是指在一個小區(qū)中，該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套服務(wù)設(shè)施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數(shù)。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每

54、個梯間戶數(shù)多的物業(yè)價格高。（2）單元樓層系數(shù)單元樓層系數(shù)是指該單元所處的層數(shù)，樓房間距、光照時間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。（3）單元朝向系數(shù)單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價格較高。二、 價格分期策略1、內(nèi)部認(rèn)購價格方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。一期項(xiàng)目價格控制在2300-2600元/范圍內(nèi)。2、入市價格入市價格控制均價在2500-2600元/，價格控制在2400-2700元/范圍內(nèi)。價格策略建議：價格是消費(fèi)者最為敏感的話題，是客戶選擇

55、樓盤的重要參數(shù)，價格的高低和變動會直接影響消費(fèi)者的購買行為，更是開發(fā)商投資利潤能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，因此樓盤價格策略應(yīng)根據(jù)樓盤銷售階段的市場狀況制定并修改，切忌“亂調(diào)價，虛調(diào)價”，在調(diào)價之前一定要找到調(diào)價的支撐點(diǎn)。第六部分 項(xiàng)目營銷推廣策略一、 整體推廣思路通過前幾部分對市場調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、以及市場差異化定位，我們不難看出，本項(xiàng)目的歐陸品質(zhì)建筑和地段優(yōu)勢是購買發(fā)生的主要因素，對于本項(xiàng)目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營銷思路下走方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用?！捌焚|(zhì)生活+中高端產(chǎn)品”之路，首要的是強(qiáng)效提升本項(xiàng)目認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強(qiáng)化對產(chǎn)品和環(huán)境

56、的興趣和購買欲望，同時實(shí)施突破性營銷措施，建立可操作的激勵和約束機(jī)制，確保銷售條件的落實(shí)。在合理的價格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán)。1、 終極推廣目標(biāo)差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式打造龍口形象明星樓盤打造龍口銷售明星樓盤打造龍口品牌明星樓盤提高產(chǎn)品的市場占有率幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)土地的最高值提升在龍口地區(qū)的品牌是本案成功關(guān)鍵所在方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。2、 戰(zhàn)略動作搶推案時機(jī)·奪區(qū)域客源·占市場空隙·定差異定位搶·推案時機(jī)：市區(qū)2008年上半年將會有4個盤陸續(xù)上市，歸避市場競爭，就要注重入市時機(jī)的把握，先開盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。奪·區(qū)域客源：能夠獲得區(qū)域客源的認(rèn)同，就等于成功的一半，也是我們塑造一中板塊NO.1物業(yè)形象的必需解決的策劃動作。占·市場空隙：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。規(guī)避同質(zhì)化產(chǎn)品的市場競爭，利用市場空隙進(jìn)行時間錯位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。定·差異定位：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場脫穎而出，塑造權(quán)威。二、 案名建議1、 主推案名方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。羅馬尚城2、字面釋義“羅馬”：中世紀(jì)時期的歐洲，羅馬教皇是當(dāng)時的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國出生入死的斗士被