我國(guó)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問(wèn)題及對(duì)策建議

1、我國(guó)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問(wèn)題及對(duì)策建議 我國(guó)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問(wèn)題及對(duì)策建議 【摘 要】中小城市是我國(guó)全面提高城鎮(zhèn)化水平的主戰(zhàn)場(chǎng)，也是我國(guó)行政區(qū)體系的戰(zhàn)略要點(diǎn)，在全面建設(shè)小康社會(huì)過(guò)程中具有十分重要的地位。全面提高城鎮(zhèn)化水平是一項(xiàng)關(guān)乎國(guó)計(jì)民生、利及子孫萬(wàn)代的重要國(guó)策。然而，中小城市過(guò)熱的房?jī)r(jià)，嚴(yán)阻礙了城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。因此，對(duì)中小城市房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)全面提高我國(guó)城鎮(zhèn)化水平顯得尤為重要。 【關(guān)鍵詞】中小城市；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中至關(guān)重要的行業(yè)，也是與老百姓生活最息息相關(guān)的行業(yè)。近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策手段逐漸健全和多樣化，在一定程度下有效抑制了

2、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題。然而，自從今年的“國(guó)五條調(diào)控政策細(xì)那么發(fā)布以來(lái)，一方面，大局部一線省會(huì)城市的房?jī)r(jià)不降反升；另一方面，二三線城市的房?jī)r(jià)更是全面飆紅，個(gè)別城市還出現(xiàn)了雙位數(shù)的增幅，中小城市房地產(chǎn)調(diào)控陷入了“一輪調(diào)控一輪漲的怪圈?？梢?jiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控，完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是抑制中小城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并不是一朝一夕的事情。截至2021年3月，我國(guó)的城市化比例為52.6%，每年約有2000萬(wàn)的農(nóng)村居民需要進(jìn)城，這還不包含現(xiàn)有的2億已經(jīng)生活在城市的農(nóng)民工，這些新一代的城市移民給中小城市商品房帶來(lái)了強(qiáng)大的購(gòu)置力。在新型城鎮(zhèn)化的背景下，加上一線大城市高企的房?jī)r(jià)，促使了中小城市的階段性住房剛性需

3、求的快速釋放，給中小城市的房地產(chǎn)調(diào)控增加了難度。因此，要防止中小城市房?jī)r(jià)繼續(xù)推高，除了需要國(guó)家利用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿進(jìn)行自動(dòng)調(diào)控以外，更需要強(qiáng)有力的宏觀政策調(diào)控和地方政府的積極配合。本文將圍繞我國(guó)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控存在問(wèn)題進(jìn)行討論，并提出相關(guān)對(duì)策建議。 一、我國(guó)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控政策失效的原因 地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政 國(guó)家通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策、行政手段等一系列措施對(duì)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。然而，這些調(diào)控手段的落實(shí)和執(zhí)行最終還得依靠地方政府，地方政府成了宏觀調(diào)控政策是否有效貫徹的關(guān)鍵?？墒牵恋刎?cái)政是中小城市地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，地方政府在利益的驅(qū)使下和地方財(cái)政的壓力下，在對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的具體執(zhí)

4、行上往往不徹底甚至不作為，導(dǎo)致中央的宏觀調(diào)控政策在某些中小城市成為空話。房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)中小城市地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，地方政府通過(guò)出賣土地使用權(quán)和收取房地產(chǎn)稅收的方式吸納大量的財(cái)政資金，從而開(kāi)展地方經(jīng)濟(jì)和領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人政績(jī)。局部地方政府甚至刻意囤積土地，減少土地供應(yīng)，使得中小城市地價(jià)持續(xù)攀升。另外，各種名目眾多的稅收雜費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地的本錢，這些增加的本錢最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通購(gòu)房者的身上。 中小城市房地產(chǎn)融資體系不健全 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式單一，絕大局部是政策性的融資模式，與開(kāi)放的市場(chǎng)化的融資模式相比，效率很低。中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般采用向商業(yè)銀行貸款為主的間接融資模式。追求利

5、潤(rùn)最大化，是商業(yè)銀行的根本原那么，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信貸資金有著非常強(qiáng)的依賴性，是資本高度集約型行業(yè)。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)向商業(yè)銀行融資進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)；另一方面，老百姓購(gòu)房也只能向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)是密不可分的，巨大的信貸需求給銀行帶來(lái)了可觀的利息收入。雖然近年來(lái)央行實(shí)施一系列從緊的貨幣政策，數(shù)次調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金率，提高個(gè)人住房貸款利率和首付比例，依然無(wú)法阻止在利益的驅(qū)動(dòng)下，地方商業(yè)銀行想方設(shè)法地加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資的發(fā)放量，導(dǎo)致了國(guó)家宏觀調(diào)控和地方微觀經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)生矛盾。中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還能通過(guò)向信托投資公司融資、社會(huì)集資等方式籌借資金，但是這些融資方式都無(wú)法

6、保證資金的穩(wěn)定性和持續(xù)性，而且申請(qǐng)手續(xù)更為復(fù)雜，融資本錢更高。在美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，我國(guó)也開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)融資渠道實(shí)行更嚴(yán)格的審核與控制，使得原本就非常狹窄的中小城市房地產(chǎn)融資渠道變得更加困難。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商豐厚的利潤(rùn)回報(bào) 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤(rùn)驚人，造就了許多億萬(wàn)富翁，是最大的造富行業(yè)。不少大企業(yè)前赴后繼地把資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是剛剛起步的中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。即使中央出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)格的調(diào)控措施后，開(kāi)發(fā)商依然上有政策下有對(duì)策，通過(guò)減慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)囤積商品房，制造供不應(yīng)求現(xiàn)象，在調(diào)控政策稍微放松的時(shí)候讓商品房大批上市，導(dǎo)致不少樓盤開(kāi)售當(dāng)天即被哄搶。開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的做法，不僅躲避了自身風(fēng)險(xiǎn)，還獲得最大

7、利潤(rùn)。此外，我國(guó)80%以上的商品房采取預(yù)售的方式，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者賣樓花，收取購(gòu)房者的押金或者預(yù)售款，實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠，很大程度上助推了房?jī)r(jià)的上漲。最后，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府的存在復(fù)雜的利益關(guān)系，一些政府高層甚至就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高層，在觸動(dòng)他們利益的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)利用與地方政府的這種特殊關(guān)系阻礙房?jī)r(jià)調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行。 二、中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控的對(duì)策建議 建立完善高效的調(diào)控體系 政府應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)，依據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系、充分考慮居民的生活水平制定合理可行的調(diào)控體系。針對(duì)中小城市的特性，在保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定開(kāi)展的前提下，為中小城市定制切實(shí)可行的房?jī)r(jià)調(diào)控政策。根據(jù)城市化的不同程度實(shí)行

8、差異化的政策執(zhí)行方式，切忌一竿子打翻一船人。同時(shí)，還要建立自上而下的監(jiān)督問(wèn)責(zé)機(jī)制，將政府的責(zé)任與權(quán)力細(xì)化，增強(qiáng)調(diào)控政策的執(zhí)行效率，標(biāo)準(zhǔn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，使宏觀調(diào)控機(jī)制真正惠及中低收入購(gòu)房者。 展開(kāi)實(shí)地調(diào)查，統(tǒng)籌規(guī)劃中小城市土地住房 土地是房地產(chǎn)的根底，土地的使用是否合理決定了房地產(chǎn)的開(kāi)展。有的地方政府為了獲得利益，放松土地審批條件，擾亂正常的土地審批秩序，使得局部已通過(guò)審批的土地在施工過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，工程進(jìn)度被拖延，甚至造成土地的閑置和浪費(fèi)。因此，各級(jí)政府應(yīng)該全面開(kāi)展土地使用情況的調(diào)查，對(duì)閑置土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃利用。同時(shí)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)的投入，完善房地產(chǎn)信息公開(kāi)制度和提高政策實(shí)

9、施的透明度，建設(shè)統(tǒng)一的土地房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)，及時(shí)向市民公布住房的價(jià)格指數(shù)、供應(yīng)情況等重要信息。最后，還要加強(qiáng)群眾的輿論監(jiān)督機(jī)制，主動(dòng)向群眾宣傳中央的宏觀調(diào)控政策。 建設(shè)多元化的房地產(chǎn)融資渠道 現(xiàn)階段，由于融資手段缺乏多元化，中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來(lái)源依然是商業(yè)銀行貸款和賣樓花的預(yù)售款。一方面，政府需要積極幫助房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與地方金融行業(yè)的更深入合作。另一方面，在合理躲避銀行借貸風(fēng)險(xiǎn)的前提下，給予房地產(chǎn)金融市場(chǎng)適當(dāng)?shù)恼咧С?，積極引導(dǎo)信貸資金投入到保障性住房建設(shè)中。政府金融監(jiān)管部門還應(yīng)切實(shí)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)亂收費(fèi)或強(qiáng)行搭售其他金融產(chǎn)品的違規(guī)行為要堅(jiān)決取締。 三、總結(jié) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速開(kāi)展的當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，給社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展與穩(wěn)定埋下了隱患。對(duì)中小城市房?jī)r(jià)調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期并艱巨的任務(wù)，不可能一蹴而就。我國(guó)政府只有把宏觀調(diào)控和微觀市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，根據(jù)中小城市的實(shí)際情況，制