西 彭 項(xiàng) 目 營 銷 推 廣 方 案

1、悅盛陽光花園營 銷 推 廣 方 案目 錄一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其判斷三、 土地SWOT分析四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位五、 項(xiàng)目推廣路演附件：香港美聯(lián)一 、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查（1）、地理位置悅盛陽光花園位于重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)規(guī)劃新區(qū)，現(xiàn)西彭鎮(zhèn)新政府大樓右側(cè)，僅一街之隔。（2）、地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目面積100余畝，融合了多種地貌，但以丘陵為主。項(xiàng)目內(nèi)有小型山坡、人工堰塘及草地。土壤為水稻土和黃壤土的混合。（3）、土地規(guī)劃使用性質(zhì)從目前的土地規(guī)劃使用來看，該地塊屬于住宅規(guī)劃用地，與新區(qū)的居住規(guī)劃功能相融合。（4）、七通一平現(xiàn)狀目前尚未進(jìn)行七通一平的建設(shè)，地塊仍處于

2、原始狀態(tài)。2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查（1）地塊周邊的建筑物項(xiàng)目周邊以北？部分為自然原始的丘陵地帶，植物覆蓋茂盛，間或夾雜少量農(nóng)舍；項(xiàng)目以南區(qū)域則為新興開發(fā)的新區(qū)，目前已形成大面積住宅樓宇，以拆遷安置房及職工集資房的多層為主。修建年代都較近，僅有一兩年的修建時(shí)間。（2）、綠化景觀除鎮(zhèn)政府大樓前的小型花園廣場(chǎng)外，新區(qū)有數(shù)條步行街，植有少量樹木及花卉盆景，并配有一定的雕塑和健身設(shè)施。但總體來講檔次都比較低，設(shè)計(jì)顯得比較粗糙。（3）、自然景觀這里的自然景觀相對(duì)缺乏。除了大面積的丘陵地帶茂密的低矮植被外，沒有具規(guī)模的景觀景色。（4）、歷史人文景觀西彭鎮(zhèn)為重慶市府重點(diǎn)打造的中國鋁都，歷來都是重慶市的金屬工業(yè)

3、重鎮(zhèn)，在全國乃至亞洲都享有很高的聲譽(yù)。這里的歷史人文也多和西南鋁加工廠有著千絲萬縷的聯(lián)系，可在今后的推廣中加以充分利用。（5）、環(huán)境污染狀況項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，視野開闊，空氣流通。但因西南鋁加工廠的大本營在西彭，會(huì)在一定程度對(duì)該區(qū)域的空氣質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響。3、地塊交通條件調(diào)查（1）、地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃園區(qū)緊靠重慶繞城高速和成渝鐵路。白彭公路、西九公路、渝津公路橫貫園區(qū)啟動(dòng)區(qū)及拓展區(qū)境內(nèi)；建有成渝鐵路大型貨運(yùn)站一座，華福大道已于2005年4月建成通車，園區(qū)到楊家坪的距離將由現(xiàn)在的40公里縮短為30余公里。（2）、項(xiàng)目的水、空交通狀況西彭鎮(zhèn)是重慶都市區(qū)西南部的交通樞紐，水陸路

4、交通優(yōu)勢(shì)明顯。水路：園區(qū)緊鄰長江，建有銅罐驛、黃磏兩個(gè)貨運(yùn)碼頭，年運(yùn)力可達(dá)100萬噸以上。白市驛機(jī)場(chǎng)已經(jīng)換為軍用，空運(yùn)條件較之以前下降。因而對(duì)這一區(qū)域的地段價(jià)值提升幫助不大。4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查周邊市政配套設(shè)施均處于規(guī)劃建設(shè)中，但新區(qū)已初步成型，有部分配套。購物：祥宏購物中心、新時(shí)代百貨，前者距離項(xiàng)目所在地路程為10分鐘左右，后者在老城，但步行也僅有15分鐘左右。郵政服務(wù)：項(xiàng)目對(duì)街有郵政局的網(wǎng)點(diǎn)，可處理一般的信件及存款業(yè)務(wù)。文化教育：鋁城中學(xué)作為該區(qū)域信譽(yù)及教育質(zhì)量最好的學(xué)校位于項(xiàng)目月200米處；醫(yī)療衛(wèi)生：二甲醫(yī)院西鋁醫(yī)院在老城轉(zhuǎn)盤處，步行十余分鐘可到；金融服務(wù)：中國人民郵政、中國工商銀行

5、都在新區(qū)及老城有網(wǎng)點(diǎn)；娛樂：新區(qū)的步行街上有大大小小酒吧、卡拉OK廳數(shù)十個(gè)，分布在新區(qū)的各個(gè)小區(qū)外；餐飲：新區(qū)的餐飲多以社區(qū)型的小門面，規(guī)模都比較小，而且種類單一，多為火鍋、川菜，有部分小型咖啡廳，但經(jīng)營水平偏差。娛樂休閑設(shè)施：新區(qū)的住宅已形成一定規(guī)模，小區(qū)與小區(qū)之間有不少簡易健身設(shè)施，可供業(yè)主及游人適用；二 、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2002年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1971億元；固定資產(chǎn)投資達(dá)到995億元；房地產(chǎn)業(yè)投資為260.2億元。 2003年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2245億元，比上年增長了11.4%。全市完成固定資產(chǎn)投入1260億元，比上年增長27.5%。其中，房

6、地產(chǎn)開發(fā)投資327.89億元，增長33.3%。2004年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2665.69億元，比上年增長12.2%。房產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到393.09億元。2004年11月底，我市固定資產(chǎn)投資總額為1175億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成315.5億，占投資總額的24.1。從以上數(shù)據(jù)不難看出，我市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行是良好而健康的，并已進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好運(yùn)作也必將推動(dòng)我市其他各行業(yè)快速而健康的發(fā)展。預(yù)計(jì)今年我市房產(chǎn)投資將達(dá)到450億元左右。2、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)狀況2004年主城區(qū)商品房成交金額287.21億元，同比增長22.5%。成交面積1209.77萬平方米。其中住宅成交面積1091.83

7、萬平方米。主城區(qū)商品房成交均價(jià)2184元/，同比增長13.7%。重慶市房產(chǎn)狀況一直呈需求態(tài)勢(shì)，增長趨勢(shì)明顯。舊城改造、拆遷重慶房價(jià)的逆市上揚(yáng)與城市化建設(shè)加快，拆遷量大幅提升有關(guān)。今年渝中區(qū)形象設(shè)計(jì)出爐、九龍坡舊城區(qū)改造、楊公橋地區(qū)舊城改造所造成的拆遷人口增加都便得重慶商品房的需求急增，特別是渝中區(qū)在半島形象設(shè)計(jì)中將會(huì)有400萬方拆遷量，其遷出人口都將流入外區(qū)樓盤，對(duì)重慶樓盤的銷售打了一記強(qiáng)心針。 2004年拆遷區(qū)域表現(xiàn)較為突出的是江北城和化龍橋片區(qū)。從去年開始的江北城拆遷投資30多個(gè)億，共有1.6萬戶居民、100多萬平方米房屋拆除；而化龍橋片區(qū)拆遷安置工作也開始啟動(dòng)，共有1.62萬戶居民，建筑

8、面積達(dá)100多萬平方米的房屋拆除。 拆遷直接能夠帶來新資金投入到樓市中一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)中，釋放出巨大的需求市場(chǎng)，直接刺激樓市交易量的上幅空間。今后5年內(nèi)，重慶舊城改造拆遷面積400萬方，預(yù)計(jì)近48億資金回籠樓市，很多拆遷戶是揣著錢排隊(duì)等房買。3、國家及地方宏觀房產(chǎn)政策：2002年7月1日，全市正式施行重慶市主城區(qū)路橋通行費(fèi)征收管理辦法，主城區(qū)七橋一隧所有收費(fèi)卡統(tǒng)一撤除，實(shí)行年票收費(fèi)管理制度。快速推動(dòng)了城市各個(gè)區(qū)域版塊的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度。 2002年8月1日起正式實(shí)施的重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例，率先在全國以地方法規(guī)的形式作出規(guī)定：商品房的銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。 2003年年底，市國土房

9、管局叫停提前放號(hào)認(rèn)購，旨在規(guī)范市場(chǎng)秩序。嚴(yán)禁樓盤違規(guī)“放號(hào)”通告發(fā)出后，除了在房地產(chǎn)業(yè)界引起較大震動(dòng)，眾多購房者對(duì)此也反映強(qiáng)烈。 2004年我市將全面推開兩證合一。即房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的合二為一，合并后的證書為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。 “兩證合一”后，其驗(yàn)證、調(diào)查測(cè)繪、三審定案、檔案合管等各環(huán)節(jié)合并，將提高12倍的辦事效率 4、九龍坡區(qū)地方房產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：區(qū)域年度重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資（萬元）20033278881387180同比增幅（）200333.323.8施工房屋面積（平方米）2003528780005181417同比增幅（）200319.810竣工面積2003167

10、697001716848同比增幅（）200320.61.7實(shí)際銷售面積2003131682691265512同比增幅（）200329.512.4住宅銷售面積（萬平米）20031132.95別墅、高檔公寓銷售面積（萬平米）200326.12經(jīng)濟(jì)適用房屋銷售面積（萬平米）2003126.69辦公樓銷售面積（萬平米）200332實(shí)際銷售額20032102260226142同比增幅（）200332.915.3住宅銷售額（億元）2003150別墅、高檔公寓銷售額（億元）20038.78經(jīng)濟(jì)適用房屋銷售額（億元）200311.28辦公樓銷售額（億元）20037.93銷售均價(jià)200315961787同比增幅

11、（）20032.572.52住宅銷售額（元）20031324別墅、高檔公寓銷售額（元）20033361經(jīng)濟(jì)適用房屋銷售額（元）2003890辦公樓銷售額（元）20032478產(chǎn)銷率 （）200378.5373.71商品房空置面積（萬平米）2003551.28住宅空置面積（萬平米）2003225.62別墅、高檔公寓空置面積（萬平米）20032.59經(jīng)濟(jì)適用房屋空置面積（萬平米）20038.8辦公樓空置面積（萬平米）200344.72成交面積20041209.77住宅成交面積(萬平米）20041091.83開工面積2004203竣工面積2004104銷售面積2004銷售金額2004二手房轉(zhuǎn)讓面積2

12、004394.98同比增長20045.90%二手房轉(zhuǎn)讓均價(jià)（元）20041328同比增長200423%非住宅轉(zhuǎn)讓面積200478.11同比增長200441.50%主城區(qū)商品房成交均價(jià)（元）20042184同比增長200413.70%主城區(qū)商品房成交金額2004287.21億元同比增長200422.50%批準(zhǔn)預(yù)售面積20041382.38別墅、高檔公寓均價(jià)20045392元同比增長200439.00%普通住宅20042151元同比增長200413.20%商品房施工面積（萬平米）2004-1-24459.68同比增長2004-1-247.90%商品房銷售面積（萬平米）2004-1-2216.93同

13、比增長2004-1-275.60%住宅銷售面積2004-1-2196.32同比增長2004-1-277.90%商品房銷售額（億元）2004-1-240.7同比增長2004-1-2124.80%以上有關(guān)江重慶市及九龍坡區(qū)2004年度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：在全市及地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力帶動(dòng)下，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迸發(fā)出勃勃生機(jī)。幾大重要指標(biāo)都呈上升趨勢(shì)。5、西彭地區(qū)微觀房產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r西彭鎮(zhèn)作為市首批啟動(dòng)的45個(gè)中心鎮(zhèn)，投資近2600萬元用于改善基礎(chǔ)設(shè)施。完成了西彭鎮(zhèn)中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、主城人行道改造、綠化及白彭路（陶家至西彭段）路燈建設(shè)；成功引進(jìn)家滿福大型百貨超市落戶世紀(jì)商業(yè)中心；投資2000萬元的鋼化標(biāo)準(zhǔn)件廠房

14、已開工建設(shè)；西彭鎮(zhèn)二環(huán)路城市景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)正在進(jìn)行。白市驛鎮(zhèn)今年先后投入580萬元用于中心街道路下排及人行道建設(shè)，改建新店村至黃麻村道路8.3公里。西彭地區(qū)2004年新開盤4個(gè)項(xiàng)目預(yù)售面積達(dá)113862.78平方米，除非住宅90%以上滯銷外，住宅部分基本銷售一空。三 、土地SWOT分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)(Strength)A、 交通優(yōu)勢(shì)：西彭鎮(zhèn)是重慶都市區(qū)西南部的交通樞紐，水陸路交通優(yōu)勢(shì)明顯。水路：園區(qū)緊鄰長江，建有銅罐驛、黃磏兩個(gè)貨運(yùn)碼頭，年運(yùn)力可達(dá)100萬噸以上。在陸路方面，園區(qū)緊靠重慶繞城高速和成渝鐵路。白彭公路、西九公路、渝津公路橫貫園區(qū)啟動(dòng)區(qū)及拓展區(qū)境內(nèi)；建有成渝鐵路大型貨運(yùn)站一座，華

15、福大道已于2005年4月建成通車，園區(qū)到楊家坪的距離將由現(xiàn)在的40公里縮短為30余公里，并徹底擺脫高速公路收費(fèi)“瓶頸”的制約。B、 基礎(chǔ)設(shè)施齊全：園區(qū)啟動(dòng)區(qū)“一縱二橫”三條長約4.4公里、寬分別為44米、32米的主干道已竣工通車，工業(yè)用地“七通一平”。水、電、氣供應(yīng)豐裕黃磏水廠日供水量達(dá)12萬噸；黃荊堡、馬嵐埡、石塔3座變電站總?cè)萘繛?50千伏安；川東燃?xì)忾_發(fā)公司、四川石油輸氣管理處、川南氣礦管理處日供氣量達(dá)510萬立方米。郵政電信業(yè)發(fā)達(dá)，金融保險(xiǎn)業(yè)興旺，社會(huì)服務(wù)體系健全，文化、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)設(shè)施完備。C、 政策優(yōu)勢(shì)：重慶市政府及西彭鎮(zhèn)政府對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的政策扶持；D、 周邊配套相對(duì)完善：盡

16、管是開發(fā)新區(qū)，但是由于有大量的住戶及住宅小區(qū)，周邊也相應(yīng)出現(xiàn)了各種配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、郵電局等，滿足日常居家生活需要；2、地塊的劣勢(shì)(Weakness)A、 品質(zhì)感較差：項(xiàng)目周邊拆遷安置房、集資房較多，并且?guī)缀醭闪四壳靶聟^(qū)的主要房屋類型。眾多的拆遷安置房、集資房造成了該片區(qū)檔次低較低的總體印象；B、 居住感弱：地塊尚處于原生植被覆蓋的狀態(tài)，即使項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，今后業(yè)主入住后，周邊仍然會(huì)存在大面積的荒地，會(huì)對(duì)購房者心理產(chǎn)生一定的影響；C、 微觀地理位置相對(duì)偏僻：地塊已處于新區(qū)的邊緣位置，目前比較而言算是偏僻的位置。3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）A、 配套設(shè)施逐漸完善：規(guī)劃中日

17、供水量達(dá)30噸的西彭水廠和日處理量9萬噸的污水處理廠將在近幾年內(nèi)建成投產(chǎn)，配套建設(shè)會(huì)進(jìn)一步完善；B、 發(fā)展?jié)摿薮螅何髋淼貕K已委托國際知名規(guī)劃設(shè)施單位新加坡裕廊集團(tuán)精心制作園區(qū)拓展區(qū)一期規(guī)劃（規(guī)劃面積15平方公里），并按照重慶市規(guī)劃局統(tǒng)一命名為重慶市西彭組團(tuán)C、D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)（西彭工業(yè)園拓展區(qū)一期）。將產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位于圍繞“一城一園三基地”的建設(shè)目標(biāo)，堅(jiān)持二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，三產(chǎn)業(yè)為支撐的發(fā)展方針，重點(diǎn)發(fā)展建筑型鋁材、結(jié)構(gòu)用鋁材、鋁業(yè)研發(fā)中心、新型建材等產(chǎn)業(yè)集群，培育完善的商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì)服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展。將西彭工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施完善、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)

18、；4、目地塊的威脅及困難點(diǎn)（Threaten）A、 同質(zhì)樓盤的同質(zhì)競爭：隨著新區(qū)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，類似的樓盤項(xiàng)目會(huì)逐漸增多，B、 建筑形態(tài)的接受度：按照開發(fā)商原先的設(shè)計(jì)，如果以聯(lián)排別墅為其賣點(diǎn)，并以此吸引廣大的潛在客戶進(jìn)行購買，那么對(duì)于西彭地區(qū)來講尚屬首次，而且總價(jià)較之其他的房型明顯偏高，對(duì)于大部分都還處于為經(jīng)濟(jì)適用房打拼階段的工薪族甚至是高層客戶而言，聯(lián)排別墅理念的橫空出世能否引起足夠的重視和關(guān)注是一個(gè)需要認(rèn)真研究的問題。四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）、類比競爭樓盤調(diào)研:1、競爭樓盤資料項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置平均單價(jià)最高單價(jià)最低單價(jià)建筑形態(tài)樓盤特質(zhì)主力戶型晨曦花園工程九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)東大街65070055

19、0多層主城郊區(qū)，價(jià)格合理，有一定環(huán)境兩室一廳三室一廳金桂園西彭鎮(zhèn)700860650多層主城郊區(qū)，價(jià)格合理，單體樓盤兩室一廳三室一廳帽合綜合樓西彭鎮(zhèn)700800650多層主城郊區(qū)，價(jià)格合理，單體樓盤兩室一廳三室一廳星光名都西彭鎮(zhèn)石塔村12001300950多層主城交區(qū)，價(jià)格合理，單體樓盤兩室一廳三室一廳區(qū)域內(nèi)代表性樓盤分析帝景豪苑項(xiàng)目地址：九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)中心步行街（新農(nóng)茂市場(chǎng)斜對(duì)面）發(fā)展商：重慶市豪運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行銷管理：重慶澳瑪克迪（A&M）企業(yè)營銷策劃公司建筑形態(tài)：多層、小高層物業(yè)類別：小區(qū)景觀訴求：花園洋房景觀社區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：130畝 建筑面積：180000

20、平方米 容積率：1.53 綠化率：30% 車位：一期25個(gè)；二期30個(gè)；三期300個(gè)周邊配套：中、小學(xué)：西彭小學(xué)、鋁城中學(xué) 醫(yī)院：廠醫(yī)院 超市：重客隆 其他：世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)交房標(biāo)準(zhǔn)：1、公共范圍：結(jié)構(gòu)：磚混加現(xiàn)澆混凝土；外墻：高級(jí)外墻磚；樓層公共走道地面：地磚；墻面：高級(jí)乳膠漆 2、住宅內(nèi)部：門窗：防盜門、塑鋼窗陽臺(tái)：欄桿造型供水：管網(wǎng)直接供水，二次加壓供水；供電：市政統(tǒng)一供電，設(shè)自備發(fā)電機(jī)；供氣：市政管網(wǎng)供氣。交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月主力戶型：三居室、四居室、五居室；133.81180.02平方米樓盤售價(jià)：最低價(jià)：1230元/平方米 最高價(jià)：1700元/平方米 均價(jià)：1400元/平方米銷售

21、情況：已售約85%星光名都二期項(xiàng)目地址：九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)白彭路口發(fā)展商：重慶市西鋁廣宇地產(chǎn)開發(fā)公司行銷管理：領(lǐng)域機(jī)構(gòu)建筑形態(tài)：小高層物業(yè)類別：小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積：76335平方米 建筑面積：130000平方米 容積率：1.87 綠化率：30%周邊配套：中、小學(xué)：鋁城中學(xué) 幼兒園：小區(qū)自備 醫(yī)院：廠醫(yī)院 超市：重客隆 其他：世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)2006年5月低主力戶型：三居室、四居室；96.25152.85平方米樓盤售價(jià)：最低價(jià)：1200元/平方米 最高價(jià)：1400元/平方米 均價(jià)：1250元/平方米銷售情況：一期已售完； 二期已預(yù)定約30%2、項(xiàng)目銷售資料在走訪的周邊樓盤中，

22、可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題。除了星光名都的DM單頁還具有一定專業(yè)度以外，普通的樓盤都不太注重自身的銷售物料（即包括樓書在內(nèi)的所有銷售工具），表現(xiàn)非常單一，有的甚至只有粗略的戶型單頁，缺乏起碼的DM宣傳單、樓書等。銷售物料的豐富，也是一個(gè)樓盤項(xiàng)目整體形象不可或缺的重要組成部分。我們建議悅盛的現(xiàn)場(chǎng)物料應(yīng)該詳盡且立體，能充分展示悅盛的實(shí)力及樓盤自身的檔次。A、 樓書B、 DM宣傳單頁C、 戶型單頁D、 手提袋E、 沙盤F、 施工圍墻G、 看房現(xiàn)場(chǎng)通道H、 銷售部橫幅建議：物料設(shè)計(jì)要遵循精致、簡約的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，切忌粗枝大葉式的馬虎了事，易使看房者產(chǎn)生品位不足的不利印象。（二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：1、主力目標(biāo)客戶群

23、定位：作為中高檔商住小區(qū)，首先就要?jiǎng)澏ㄆ渲髁δ繕?biāo)客戶群，然后了解他們的消費(fèi)心理特征，從而準(zhǔn)確的做出判斷并制造出迎合他們口味的產(chǎn)品，最終贏得市場(chǎng)。通過對(duì)上述競爭項(xiàng)目的調(diào)研，同時(shí)結(jié)合西彭周邊樓盤情況，我們發(fā)現(xiàn)，在西彭地區(qū)購房的消費(fèi)者或投資的客戶，大致可以分作兩類，即本地居民、異區(qū)域購房者。針對(duì)本項(xiàng)目情況則如下：第一：本地居民通過對(duì)從以往情況及目前在西彭地區(qū)開盤銷售項(xiàng)目的研究分析發(fā)現(xiàn)，在西彭地區(qū)購房的絕發(fā)部分購房者都來自本地。這是由多方面原因造成的，但其中西彭地區(qū)位置相對(duì)主城較遠(yuǎn)有很大的關(guān)系。因而對(duì)這一部分消費(fèi)的深入研究將是開發(fā)商今后要仔細(xì)研究的課題。A、西彭中堅(jiān)白領(lǐng)階層：a)他們年齡在3545歲之

24、間，沉著而冷靜，有敏銳的判斷力和堅(jiān)強(qiáng)的意志力；b)他們通過多年的拼搏，已積累起豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)支付能力良好； c)社會(huì)責(zé)任感重，有非常強(qiáng)烈的工作成就欲；d)努力追求高質(zhì)量的生活，不愿得過且過；e）他們眼光長遠(yuǎn)，懂得統(tǒng)籌策劃，合理協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系；社會(huì)中堅(jiān)白領(lǐng)階層分布在重慶各個(gè)區(qū)域，只要他們萌生出對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)同感，那么他們則極有可能在此處進(jìn)行“二次置業(yè)”甚至是“三次置業(yè)”或做投資之用。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分中堅(jiān)階層絕大部分都來自西彭本地的大型企業(yè)，例如企業(yè)內(nèi)部的中高層管理人員或西彭地區(qū)做各種配套服務(wù)的服務(wù)商及各種私營企業(yè)主等。他們有著相當(dāng)強(qiáng)的置業(yè)能力，對(duì)于投資及改善個(gè)人住房有著強(qiáng)烈的欲望。他

25、們本土意識(shí)比較濃厚，看重本地的發(fā)展，愿意在本地購房。B、西彭的亞白領(lǐng)階層：針對(duì)本項(xiàng)目，潛在目標(biāo)亞白領(lǐng)消費(fèi)群更多的是分布在周邊大型企業(yè)的初級(jí)管理人員及高級(jí)技術(shù)人員。他們從業(yè)時(shí)間或許不長，但卻擁有足夠的購買能力，并且期望獨(dú)立自主的生活環(huán)境。較優(yōu)性價(jià)比的物業(yè)類型正符合他們經(jīng)濟(jì)水平的實(shí)際承受能力，一旦在價(jià)格上吻合他們的心理要求，那么“交易”即可實(shí)現(xiàn)。因此如何觸動(dòng)這部分人的消費(fèi)欲將是項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、規(guī)劃及價(jià)格定位上需謹(jǐn)慎解決的問題。第二：異區(qū)域消費(fèi)者異區(qū)消費(fèi)者在西彭的購房群體中也是一股不可忽視的力量。我們發(fā)現(xiàn)，來自異區(qū)的消費(fèi)者，存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：A、拆拆遷戶拆遷戶由于自身經(jīng)濟(jì)購買能力的限制，他們更看中產(chǎn)品的

26、總價(jià)、環(huán)境，“價(jià)廉物美”是他們最大的消費(fèi)動(dòng)力和宗旨。由于西彭地區(qū)房價(jià)較之主城（主要是九龍坡區(qū)）本身就有明顯的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，因而項(xiàng)目也會(huì)吸引他們的注意力。B、 部分“養(yǎng)老型”客戶同樣由于性價(jià)比的巨大優(yōu)勢(shì)，這里的房子總價(jià)低，再加上環(huán)境相對(duì)幽靜，空氣良好，會(huì)吸引部分老年客戶及西彭附近準(zhǔn)備給父母購買養(yǎng)老房的置業(yè)者。以上兩類消費(fèi)者在性質(zhì)上更多的是本案住宅部分的目標(biāo)客戶，對(duì)商業(yè)部分而言基本沒有訴求意愿。根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的初步定位，及多個(gè)中高檔同質(zhì)樓盤主力消費(fèi)群體的調(diào)查，如下兩類部分消費(fèi)者將是我們研究的主要對(duì)象。消費(fèi)層次分析：對(duì)于社會(huì)中堅(jiān)白領(lǐng)階層而言，他們的購買層次是二次置業(yè)，或作為“度假型居所”，享受更為自

27、由自在的生活樂趣；對(duì)于亞白領(lǐng)階層而言，他們的購買層次則屬于過渡類型者進(jìn)行投資他用；對(duì)于“養(yǎng)老型”客戶而言，他們的購房也屬于終極型，會(huì)對(duì)購房面積、房屋環(huán)境及價(jià)格有著非常充分的考慮；而對(duì)于拆遷戶來講，他們的購買層次也屬終極性置業(yè)，一旦購置，更換的可能型非常小，因而他們的考慮也是多方面的。2、項(xiàng)目定位（1）、路演表現(xiàn)：廣告策劃就是將合適的產(chǎn)品，在合適的時(shí)機(jī)，用合適的手段，推銷給合適的人。整個(gè)廣告運(yùn)動(dòng)就好比一場(chǎng)戰(zhàn)爭。它需要有戰(zhàn)場(chǎng)，也就是目標(biāo)市場(chǎng)；需要有武器彈藥，也就是廣告費(fèi)；需要有敵方，也就是競爭對(duì)手；需要有偵察兵，也就是市場(chǎng)調(diào)查；需要有軍隊(duì)，也就是廣告運(yùn)動(dòng)的執(zhí)行人員A、大眾媒體樹品牌/小眾媒體促銷量

28、    大眾媒體具有覆蓋面廣，受眾數(shù)多和權(quán)威性強(qiáng)的三大特點(diǎn)，有助于項(xiàng)目和企業(yè)造聲勢(shì)、樹形象和立品牌，訴求重點(diǎn)在”平面表現(xiàn)的形式”上面，屬”明線”通路。小眾媒體則具有低成本、針對(duì)強(qiáng)、見效快的優(yōu)勢(shì)，在大眾媒體炮火護(hù)下，幫助項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在地迅速去化，故該訴求重點(diǎn)是在于明明白白的“賣點(diǎn)”，屬“暗線”通路。在實(shí)際操作中，一般明暗交替、互動(dòng)推進(jìn)。B、大眾媒體打頭炮/小眾媒體補(bǔ)充和強(qiáng)化：樓盤推向市場(chǎng)之初，啟用的廣告形態(tài)應(yīng)該是先導(dǎo)性、告知性的，應(yīng)使用大眾媒體，根據(jù)對(duì)西彭近年來的住宅樓盤廣告投放來看，60首先使報(bào)紙,其他則選擇電臺(tái)、車身、網(wǎng)絡(luò)等各種媒體強(qiáng)化品牌印象。C、新聞

29、性軟史啟動(dòng)市場(chǎng)/商業(yè)廣告跟進(jìn)斷后：市場(chǎng)啟動(dòng)是一個(gè)“煮開水”的過程，新聞性廣告具有權(quán)威性和可信度兩大特點(diǎn)，它可以輕易突破人們對(duì)廣告本能的心理防線，正好適合用來“溫柔”地撕開市場(chǎng)，在不動(dòng)聲色中占領(lǐng)消費(fèi)者心智高地?！皬V告未動(dòng)，新聞先行”是操盤高于慣用的“必殺技”。D、軟性廣告晚報(bào)類有效/硬性廣告晨報(bào)類有效/專業(yè)性雜志軟硬兼施：軟性廣告以文字解說的形式出現(xiàn)閱讀起來較為繁雜和耗時(shí)，不太適合行色匆匆惜時(shí)如金的“晚報(bào)式”讀法由于上班時(shí)間緊迫晚報(bào)類主要是以“瀏覽”為主故要以大標(biāo)題或色彩跳躍的大畫面(硬性廣告)來搶奪瞬間眼球。相反晚報(bào)類恰好是“休閑閱讀”方式為主，人們下班后一身輕松，一茶一報(bào)慢慢品味，此時(shí)即使有

30、再繁雜再耗時(shí)的軟文都可以消遣群起。把廣告的最佳效果發(fā)揮到極致。E、夾報(bào)軟性廣告比/硬性廣告效果好：夾報(bào)的好處在于一是費(fèi)用相對(duì)較低，二是由于紙張的差異而比較突出搶眼球，但同時(shí)也給人一種非正規(guī)，低檔和權(quán)威性不夠的負(fù)面印象，因此不適宜做硬性品牌形象類的宣傳。F、形象廣告前半周有效/促銷廣告后半周有效：一般來說，前半周的報(bào)房產(chǎn)廣告量也相對(duì)較少，此期間適宜投放“積累型”的形象類廣告。而對(duì)于短平快“急功近利”型的促銷類廣告，則最好放在后半周投放，根據(jù)人腦的記憶弧線圖分析，三天之后記憶線陡然下跌，換言之“記憶點(diǎn)”在三天之內(nèi)能保持在較理想?yún)^(qū)間，后半周投放促銷銷類廣告的“記憶點(diǎn)”正好吻合周末看房購房的售樓“鐵律

31、”。因此說，促銷廣告在后半用投放效果最為理想。G、“組合拳”威力最大：根據(jù)科學(xué)測(cè)驗(yàn)，兩種媒體作用于人一次的效果，比一種媒體作用于人兩次的效果要高30，廣告運(yùn)行應(yīng)從不同時(shí)間、不同地理空間、不同傳播渠道全方位進(jìn)行，全面互補(bǔ)。要學(xué)會(huì)點(diǎn)面結(jié)合，長短兼濟(jì)地整合使用有限的廣告資源。H、滯銷的解決之根本點(diǎn):在于找到準(zhǔn)確的“通路”：當(dāng)房子賣不動(dòng)時(shí)千萬別沖動(dòng)地廣告狂轟濫炸一番，盲日性出擊既浪費(fèi)錢財(cái)又難于打中目標(biāo)消費(fèi)者實(shí)踐證明最好的方法是“讓房子找主人”。房子本無好壞之分，每套房于天生就有愛它的主人存在，關(guān)鍵點(diǎn)在于他們是否有相遇的緣分，故此時(shí)廣告的“通路”準(zhǔn)確與否尤顯重要，“通路”順暢，一石三鳥，“通路”不暢，三

32、石難中一鳥。I、大盤靠品牌帶動(dòng)銷售量/小盤靠銷量樹品牌：大盤一是由于銷售周期長，二是廣告費(fèi)用總量較大，所以具備“一品牌帶動(dòng)銷量”的營銷模式要件，依附品牌支撐走完全銷售路線，而小盤由于案量小和宣傳費(fèi)用所限，適合走短、平、快的“銷量”路線，當(dāng)以快速的銷量創(chuàng)造營銷神化時(shí)，品牌也自然隨之而來。（2）、目標(biāo)客戶選擇1、年齡在3560歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在河?xùn)|生活的中老年人家庭構(gòu)成：13口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年2、年齡在2845歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在河?xùn)|工作的管理者或小私營業(yè)主家庭構(gòu)成：13口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年 （3）、廣告實(shí)施1、廣告

33、實(shí)施前提前提一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)確定前提二，企業(yè)CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)確定前提三、廣告的基本風(fēng)格、基本表現(xiàn)確定（4）、廣告實(shí)施基本原則A、 風(fēng)格統(tǒng)一原則無論售樓現(xiàn)場(chǎng)布置還是路牌、報(bào)紙等媒體的表現(xiàn)風(fēng)格保持統(tǒng)一。B、 系列化原則按階段有序的進(jìn)行系列廣告投送，在不同的推廣階段中保持項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)一一表述，形式統(tǒng)一而內(nèi)容側(cè)重不同，便于保持風(fēng)格的延續(xù)和內(nèi)容的全面，以及宣傳熱度的連續(xù)性，以便于促進(jìn)銷售熱度，不斷提高廣告對(duì)受眾的說服力。C、 差異化原則時(shí)刻注意“陽光花園”在西彭樓市中獨(dú)特的區(qū)域交通和環(huán)境、經(jīng)典的戶型、獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和優(yōu)質(zhì)的性價(jià)比，在整個(gè)媒體傳播中的突出鮮明的特色和個(gè)性。（5）、廣告主題本項(xiàng)目是開

34、發(fā)商精心打造的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，社區(qū)文化的人文景致將親水、親地、親陽光這樣的“三親”健康的主題表現(xiàn)得淋漓盡致。西彭首個(gè)高尚“三親”住宅小區(qū)所謂“三親”，即我們倡導(dǎo)的“親地、親陽光、親水”住宅?！坝H地”即項(xiàng)目的建筑形態(tài)為聯(lián)排別墅、多層及小高層，絕對(duì)高層。我們可在今后的推廣中積極進(jìn)行這一概念的宣傳和炒作，讓購房者真正的了解到，親地建筑的優(yōu)勢(shì)和好處。當(dāng)然，這一概念只針對(duì)開發(fā)商所推出的聯(lián)排別墅，從而從心理上最大程度的引起潛在客戶對(duì)聯(lián)排別墅的好感，從健康的角度和居住的角度引發(fā)出購買的沖動(dòng)。針對(duì)“親水”問題，我們建議應(yīng)該在保留原有堰塘的基礎(chǔ)上，或者另行特別設(shè)計(jì)，在小區(qū)內(nèi)部或入口處設(shè)置特色水體景觀，讓人能切身

35、感受到水之靈動(dòng)對(duì)于居家的巨大魅力。這在目前西彭地區(qū)的樓盤中也是獨(dú)樹一幟的，能較快的脫穎而出，引人矚目。 “親陽光”的概念需要由項(xiàng)目戶型的陽臺(tái)來表現(xiàn)。我們建議園區(qū)采用板式結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)置，保證戶戶通風(fēng)采光的均好性，杜絕暗室。同時(shí)我們要盡量將戶型中的陽臺(tái)盡量做大，并采取落地窗與客廳的銜接，甚至可考慮做露臺(tái)，即不對(duì)陽臺(tái)不進(jìn)行頂部全遮蓋式設(shè)計(jì)，自然敞露一部分面積出來，讓居住者及植物能適當(dāng)?shù)慕邮荜柟獾恼諘瘛?針對(duì)“三親”建筑特色，我們倡導(dǎo)，所有的廣告表現(xiàn)均圍繞這一內(nèi)涵進(jìn)行深發(fā)、挖掘。（6）、廣告風(fēng)格A、 要大氣、有大家風(fēng)范，立意深刻B、 鮮明的時(shí)代感，極富號(hào)召力C、 畫面清晰自然，簡約流暢，訴求突出（7）、

36、廣告表現(xiàn)手法：宗旨：表現(xiàn)西彭新區(qū)的純高尚小區(qū)環(huán)境及全新的營銷理念廣告語：略（8）、媒體組合方式A、媒體計(jì)劃為事半功倍的整合各方資源，才能節(jié)約成本，在媒體計(jì)劃上，建議選擇高效媒體，主要是：A、報(bào)紙；B、戶外、C、車身；D、地產(chǎn)專業(yè)雜志等。 投放比例建議為：4:2:2:1B、媒體選擇a)主力媒體報(bào)紙b)輔助媒體c)媒體組合方案：報(bào)媒+戶外推廣d)媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整：根據(jù)施工進(jìn)度及銷售現(xiàn)場(chǎng)的到訪量實(shí)施投放，軟硬廣告同時(shí)配合。因?yàn)槭菂^(qū)域性的商業(yè)項(xiàng)目，沒有必要把過多的力量放在報(bào)紙方面，一來可以節(jié)約大量經(jīng)費(fèi)，二來可以集中力量訴諸某一個(gè)媒體手段強(qiáng)勢(shì)推介?？蛇m當(dāng)選擇一家報(bào)媒進(jìn)行平面宣傳，密度也不用太大，一月

37、甚至一個(gè)半月即可。（力度：10%）加大對(duì)戶外巨形廣告的選擇和設(shè)計(jì)。在渝北多個(gè)交通要道采取戶外廣告、燈箱廣告的形式。（力度：45%）車身廣告，利用渝北空港片區(qū)公交車線路較多，分布較廣的特點(diǎn)，利用公交車身進(jìn)行流動(dòng)宣傳。（力度：45%）（3）、事件營銷策略在西彭繁華地段，利用周末或節(jié)假日，舉行現(xiàn)場(chǎng)宣傳，可采用檔次較高的現(xiàn)場(chǎng)音樂表演、歌唱演出等，吸引關(guān)注，引起西彭域社會(huì)各層的廣泛關(guān)注。因?yàn)槲髋肀緛磔^小，因此類似的事件營銷活動(dòng)會(huì)在非常短的時(shí)間內(nèi)造成足夠的反響甚至是轟動(dòng)效應(yīng)，從而形成良好的市場(chǎng)宣傳效果。（4）、項(xiàng)目定位： 我們采用了街訪、個(gè)訪與座談會(huì)等多種形式，對(duì)購買此區(qū)域房屋的消費(fèi)者以定性和定量相結(jié)合的

38、手法，共采集了有效樣本356個(gè)，分析出以下結(jié)論。 調(diào)查樣本的階層構(gòu)成：受訪者所處階層比例主導(dǎo)性階層國家與社會(huì)管理人員7.69%28.46%私營企業(yè)主6.92%經(jīng)理人員13.85%社會(huì)中間階層專業(yè)技術(shù)人員17.69%49.23%辦事人員30.77%自由職業(yè)者0.77%社會(huì)中下層個(gè)體工商戶等22.31%22.31%合計(jì)100.00%100.00%（2）、主力目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特點(diǎn)：A、 較短的換房周期（710年）一直以來，房地產(chǎn)作為價(jià)值高大的特殊大件耐用消費(fèi)品，在大眾心目中很大程度上都是作為終極使用來消費(fèi)的（即買一套房住一輩子）。然而，近年來受經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)穩(wěn)定增長、消費(fèi)者消費(fèi)實(shí)力增強(qiáng)、對(duì)未來發(fā)展預(yù)

39、期看好以及新的住房制度所引發(fā)的人居觀念變革等因素的影響，持有“一生買一套房住一輩子”觀念者所占比重大幅下降，根據(jù)本次調(diào)查顯示已不足50%，尤其是在社會(huì)中上階層中持有該種觀念者所占比重更低，圖表所示已不足20%，其余絕大部分消費(fèi)者均認(rèn)為一生至少應(yīng)該換23次房。為了進(jìn)一步這部分人對(duì)住宅使用年限及房屋更新?lián)Q代周期的態(tài)度，本次調(diào)查中我們特別設(shè)計(jì)了此方面的問題。這部分預(yù)購房群體普遍認(rèn)為一套住宅的使用滿意時(shí)間約在710年時(shí)間，而710年左右更換一次居所也是較為合理的。對(duì)于私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人和收入豐厚的專業(yè)技術(shù)人員而言，其換房周期更快，一般認(rèn)為在57年左右較為適宜。住房使用及更換年限比例57年23.81

40、%710年42.86%1015年9.52%1520年4.76%終極使用19.05%總計(jì)100.00%B、 功能房的需求特點(diǎn)功能間需求比例無1.79%貯藏室9.70%獨(dú)立的盥洗室1.21%健身房1.21%入戶花園9.70%生活陽臺(tái)29.70%書房32.12%休閑大露臺(tái)10.30%休閑廳3.03%衣帽間3.03%表格顯示：他們對(duì)生活陽臺(tái)和休閑大露臺(tái)的需求程度較大，體現(xiàn)出對(duì)房型功能需求程度的完善及一定的生活情趣。C、 對(duì)建筑形態(tài)的需求特點(diǎn)喜歡的建筑形態(tài)需求比例超高層0.97%多層43.69%高層4.85%小高層50.46%總計(jì)100.00% 小高層和多層房成為這類消費(fèi)群首選的建筑形態(tài)，這也與事實(shí)相符

41、合。郊區(qū)型親地建筑更能體現(xiàn)出人性化的生活特點(diǎn)。D、 對(duì)戶型結(jié)構(gòu)的需求特點(diǎn)中意的房型結(jié)構(gòu)需求比例錯(cuò)層38.83%夾層1.94%平層53.40%躍層5.83%總計(jì)100.00%平層和錯(cuò)層房在本次調(diào)查中得到受訪者的青睞，與他們各自不同的居住觀念有關(guān)，但結(jié)構(gòu)又正好吻合。平層價(jià)格適中，而錯(cuò)層卻能賦予空間一定的變換，體現(xiàn)生活的情趣。E、 心目中生態(tài)小區(qū)具備的要素生態(tài)小區(qū)應(yīng)具備的要素比例外部自然環(huán)境江河湖泊等自然水體資源9.72%16.67%森林/山體公園等6.94%無高煙囪及其他工業(yè)污染2.08%小區(qū)景觀與綠化大面積綠化/制造更多的新鮮氧氣10.42%27.08%植物多樣性8.33%動(dòng)物多樣性2.08%更

42、多的成樹/而非育苗4.17%小區(qū)內(nèi)的水景/改善生態(tài)且確保私密性6.25%房屋間距與密度間距大/無透視5.56%11.81%植物掩映建筑/改善生態(tài)且確保私密性7.64%戶型結(jié)構(gòu)穿堂風(fēng)2.08%9.72%間間采光通風(fēng)3.47%建材環(huán)保5.56%文化氛圍9.03%康體設(shè)施8.33%垃圾分類處理3.47%直引水入戶4.86%節(jié)能型住宅1.39%總計(jì)100.00%F、 對(duì)生態(tài)問題的看法對(duì)不同生態(tài)問題的看重程度比例對(duì)噪音污染的重視8.70%對(duì)水污染的重視26.9%對(duì)公共環(huán)境安全的重視30.43%對(duì)空氣污染的重視17.39%對(duì)綠化環(huán)境的重視13.04%其他4.35%總計(jì)100.00%環(huán)境污染長期以來都是消費(fèi)

43、者心中最為關(guān)心的問題。從上表的數(shù)據(jù)顯示來看，購房者對(duì)此所持態(tài)度是堅(jiān)決否定的。所以，不論那種污染對(duì)開發(fā)商來講都應(yīng)該盡量規(guī)避，在推廣及修建的過程中要注意克服，以使這些問題而不要暴露出來。3、主力戶型（1）、主力戶型設(shè)計(jì)提示A、 主力戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)該遵照功能完善的原則，即不論那種戶型結(jié)構(gòu)，都應(yīng)盡量包含各種功能間；B、 設(shè)置無遮擋景觀陽臺(tái)。購買此處物業(yè)的消費(fèi)者，多半比較看中該區(qū)域優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，因而要在戶型的設(shè)計(jì)中尊重這一先天優(yōu)勢(shì)，將其發(fā)揮到極至；C、 主臥設(shè)計(jì)采用流行的“四合一”方式，即臥室、衣帽間、衛(wèi)生間和書房融為一體，既然保證了主人私密空間的統(tǒng)一，又能節(jié)約出書房的面積，換做他用，例如增加一個(gè)次

44、臥或者用做健身房，使房型的功能更趨強(qiáng)大和完善；D、 建議客衛(wèi)、廚房與生活陽臺(tái)通風(fēng)口一致，保證室內(nèi)空氣暢通，干濕分區(qū)明顯。（2）、對(duì)現(xiàn)有既出戶型的幾點(diǎn)意見：（見圖）A、 A1棟標(biāo)準(zhǔn)層C型房中，客衛(wèi)的設(shè)計(jì)不夠合理，位于入戶客廳處，不符合現(xiàn)在人們對(duì)客廳的設(shè)計(jì)要求，會(huì)對(duì)主客造成不便的影響；B、 通病一：在于各房型自然銜接處浪費(fèi)明顯，同樣以A1標(biāo)準(zhǔn)層A型房為例，在錯(cuò)層處，連接主臥和書房的面積竟然達(dá)到了近9平米的程度，甚至超過了適用功能頻率非常高的書房，產(chǎn)生喧兵奪主的嫌疑。同樣的，A7棟B型房也存在這樣的問題，和室部分?jǐn)[放鋼琴的地方太寬敞，但使用的實(shí)際意義卻不大；C、 通病二：衛(wèi)生間存在“暗室現(xiàn)象”。以A

45、2棟A型房為例，客衛(wèi)沒有窗戶。對(duì)于傳統(tǒng)意義上最顯著的濕區(qū)功能房來講，如果不設(shè)置相應(yīng)合理的通風(fēng)口，會(huì)給濕區(qū)造成各種不良影響，例如導(dǎo)致霉菌問題，給日常起居帶來不便，形成健康隱患；D、 通病三：無論是主臥還是客廳，這部分既處戶型設(shè)計(jì)中都存在觀眾與電視柜不成正視的情況發(fā)生。以A2棟A型房的主臥為例，由于衛(wèi)生間的大門設(shè)計(jì)太過居中，導(dǎo)致電視柜被迫擱置在靠近墻角的地方，這樣一來就使得電視和床出現(xiàn)一個(gè)巨大的錯(cuò)位，令居住者不能很舒適的看電視；E、 三角形客廳：對(duì)于比較傳統(tǒng)的購房者而言，方正、實(shí)用的矩形客廳會(huì)讓他們覺得大氣實(shí)惠，而在本次的戶型設(shè)計(jì)中，A3棟六層的躍層一樓卻出現(xiàn)了三角形客廳，讓人頓生局促感和畸形感，

46、而且面積也較小，不便于使用者步行活動(dòng)；F、 A4棟A型及B型房都出現(xiàn)餐廳定位摸棱兩可的尷尬情況。從設(shè)計(jì)的位置來看，餐廳的擺放地點(diǎn)既不便于就餐者就餐，活動(dòng)范圍較小，而且更重要的是，由于處于銜接部分，會(huì)嚴(yán)重影響和阻擋居住者前往其他功能房的路線；G、 A四棟A型房的主臥有一堵凹?jí)Γ瑥亩鴮?dǎo)致只能將電視柜被迫嵌入其內(nèi)，非常影響主臥的美觀，并大大縮小使用者的自主設(shè)計(jì)余地；H、 廚房設(shè)計(jì)不科學(xué)：以A11棟B型房為例，廚房與餐廳沒有合理連接在一起，這樣一來就會(huì)出現(xiàn)家庭主婦或保姆買完菜后將食物當(dāng)著客人的面提進(jìn)廚房的狀況，同樣的，當(dāng)菜做好后，又要當(dāng)著客人的面端出來一次，不僅影響客廳的使用，而且路線過長也不便于食物

47、的端放；I、 臥室衣柜的擺放比較勉強(qiáng)：在A8棟B型房的主臥中，入戶門和衛(wèi)生間的門將擺放衣柜的位置縮得非常狹窄，以至衣柜只能擱置在兩扇門之間，不僅阻擋了進(jìn)門的人，同樣的，也使得空間一時(shí)變得比較小，給人帶來壓抑感；附件：香港美聯(lián)物業(yè)1、美聯(lián)概況美聯(lián)物業(yè)于1973年在香港成立，并于1995年成功上市。同年6月8日聯(lián)合交易所正式持牌買賣，成為香港唯一從事專業(yè)中介代理服務(wù)的上市公司。美聯(lián)憑借其業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)性、知名度、公信力及影響力，成為地產(chǎn)代理行業(yè)個(gè)中翹楚。歷經(jīng)30余載的穩(wěn)步發(fā)展，恪守“顧客為主，服務(wù)為先”的宗旨，美聯(lián)物業(yè)已擁有近三百間分行。它們遍布香港、加拿大、英國及中國內(nèi)陸諸多城市。美聯(lián)所倡導(dǎo)的“你所委托，我必承諾”的服務(wù)理念，已成為全香港市民無人不知的美聯(lián)服務(wù)精神與經(jīng)營哲學(xué)。美聯(lián)物業(yè)