中旅商業(yè)城廣場商場成功營銷架構(gòu)

1、商場成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實(shí)?？缮狭舜?，也不能等著往冰山上撞。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是0，即只要保本就算成功。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 第一段：項(xiàng)目概況 第二段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì)大綱 第三段：中旅城廣場概念設(shè)計(jì) 第四段：商場樓層功能定位的說明 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 第六段：穩(wěn)步贏得市場 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性

2、與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá)113萬人次。 中旅商業(yè)城總建筑面積12萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。地下2層到地面7層為5.6萬平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂中心，10層到17層為3.7萬平方米的現(xiàn)代化高級(jí)寫字樓，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高80米。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于

3、一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理： 1.裙房部分，利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； 2.上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象； 3.建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對(duì)比。 中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息

4、彌漫在廣闊的空間里。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。 1.商業(yè)形式。中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為31.24平方米，最大面積達(dá)228.53平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營手法。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引進(jìn)到商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，

5、這樣自然吸引了大量人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 成長動(dòng)力 2.商業(yè)布局。中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集“通”“透”之勢，使所有的店鋪都極盡便利。所謂通，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循環(huán)走道，不同層間則用多部自動(dòng)扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的每一個(gè)區(qū)域。所謂透，就是保持視覺的開闊性，讓來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了叫強(qiáng)的競爭力。 3.獨(dú)特構(gòu)想。中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相連，

6、臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。 myupup_com成長_動(dòng)力 整體偏淡而個(gè)盤熱賣的市場背景 中旅商業(yè)城入市時(shí)，廣州商鋪行情并不樂觀。 從1997年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。 商鋪空置量繼續(xù)上升。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。總體市場的淡市，并不排除局部市場的活躍。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 除了有利的地利位置之外，新中國大廈、天河城廣場等發(fā)展商靈活的招商策略是其商鋪熱銷的關(guān)鍵。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其

7、他商鋪的出售。 此外，商鋪的內(nèi)部規(guī)劃也是商鋪暢銷與否的重要因素。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。 局部走強(qiáng)的關(guān)鍵 可以預(yù)見，今后一段時(shí)間商鋪市場的熱點(diǎn)也只可能在局部個(gè)盤出現(xiàn)。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。 1.發(fā)展商的市場應(yīng)變能力 商鋪?zhàn)鳛橘I家的經(jīng)營用地，具有增值價(jià)值，同時(shí)又存在很大的經(jīng)營成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。 2.商鋪樓盤的素質(zhì) 商鋪的內(nèi)部間隔、空間和出口等的規(guī)劃的靈活合理，商鋪樓層功能規(guī)劃的實(shí)用而富于特色等都是

8、外銷商鋪所必須具備的基本素質(zhì)。 3.地理位置 位于新興商業(yè)文化中心，具有優(yōu)越的地理位置的所謂“旺鋪”，將仍然是市場追逐的熱點(diǎn)。廣州市地鐵一號(hào)線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。 4.營銷推廣策略 制造局部個(gè)盤熱點(diǎn)，除了商鋪本身的素質(zhì)和地理位置之外，發(fā)展商的推廣策略是能否營造市場熱點(diǎn)的重要因素。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。第二段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計(jì)大綱  一、建筑部分 （一）建筑的整體定位 1.中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置 2.衡量指標(biāo) A.吸引人流目標(biāo) B.延長顧客停留時(shí)間目標(biāo) C.提高顧客消費(fèi)率目標(biāo) D.提高銷售額目標(biāo)

9、 （二）建筑的風(fēng)格定位 1.整體建筑風(fēng)格 2.關(guān)于商業(yè)符號(hào) 3.商業(yè)、寫字樓、住宅部分的提示（外立面、騎樓） 二、功能部分 （一）關(guān)于人流 1.地下的人流 2.地面的人流 3.建筑物內(nèi)的垂直人流和水平人流 （二）關(guān)于物流 1.商場的物流 A.購物中心每日貨流量 B.貨流的水平通道和垂直通道（貨物的極限尺寸） C.貨物的運(yùn)輸 D.貨物的場外存放和場內(nèi)存放 E.停車位 2.寫字樓、豪宅住戶的物流 A.極限尺寸 B.運(yùn)輸通道 （三）關(guān)于車流 1.購物中心車流量（進(jìn)貨、出貨） 2.高峰期、高峰流量（日高峰、節(jié)日高峰） 3.裝卸車位、停車位分析 三、建筑內(nèi)部空間的組織 （一）商場 1.商業(yè)空間 A.如何

10、適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)的需要 B.如何適應(yīng)第一主力店的需要 C.如何適應(yīng)食品超市的需要 2.公共空間 A.每層停留空間的設(shè)計(jì) B.中廳 C.邊廳 3.服務(wù)空間 A.各層存貨空間 B.臨時(shí)加工空間 C.保安、銷售人員信息 D.公共廁所等 （二）寫字樓 1.寫字樓型式安排 A.大型 B.中型 C.小型 2.寫字樓公共空間 A.中廳 B.綠化及小品 （三）空中豪宅 1.戶型 2.會(huì)所、架空層空中花園的提示 3.豪宅的要素及提示 四、關(guān)于環(huán)境 （一）外部環(huán)境 1.廣場 A.廣場的風(fēng)格 B.小品、雕塑 C.硬地 D.綠化 2.出入口 A.地鐵出入口與商場出入口關(guān)系及處理 B.商場出入口 3.本建筑與周邊建筑的關(guān)系

11、 A.風(fēng)格 B.體量 C.本項(xiàng)目對(duì)人們的吸引力 4.外部環(huán)境的延展 A.路沿石、道路 B.立交橋 C.地鐵 5.燈光 （二）內(nèi)部環(huán)境 五、營銷環(huán)境的營造 （一）銷售中心 1.銷售中心提示 2.銷售中心的布置（二）樣板房 1.豪宅 2.商場 第三段：中旅商業(yè)城廣場概念設(shè)計(jì) 一、建筑部分 （一）中旅商業(yè)城廣場在廣州商圈中的位置 中旅商業(yè)城是以商業(yè)為主，含商住寫字樓、空中花園豪宅的綜合性商業(yè)建筑。 根據(jù)中旅商業(yè)城所處的地緣優(yōu)勢，中旅商業(yè)城極有可能與新大新、廣百形成廣州市600米黃金走廊，并成為該走廊最大的綜合購物中心。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅。 （二

12、）總體目標(biāo) 使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商圈中“最可去”的地方。 “休閑日哪里去 廣州中旅商業(yè)城”成為眾人皆知的廣告語 中旅商業(yè)城有什么 只要你能想到的，它都有 （三）分目標(biāo) 1.最可逛 2.最可購 3.最可吃 4.最可玩 成長動(dòng)力 （四）具體衡量指標(biāo) 1.提高日均吸引人流目標(biāo) A.中旅商業(yè)城對(duì)顧客要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜 B.中旅商業(yè)城對(duì)顧客要求強(qiáng)烈的吸引力：本省人、外省人、旅游者、外國人 C.中旅商業(yè)城要充分利用地鐵最大的出口站。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來。 2.延長顧客人均停留時(shí)間目標(biāo) 家庭集體購物：留住小孩、留住丈夫、留住夫婦、留住老人 對(duì)非家庭購物 A.當(dāng)

13、地人（可玩、可吃、可看、可買） B.外地人（可玩、可吃、可看、可買、可?。?a.中旅商業(yè)城的可去點(diǎn)要盡量增多 b.走累了有地方休息 c.小孩子有地方玩 d.餓了有地方吃 e.有地方娛樂 C.提高顧客消費(fèi)率目標(biāo) a.該買的能買到 b.該玩的能玩到 c.想吃的能吃到并且干凈、價(jià)格可接受 d.想看的能看到 3.提高日均銷售額及利潤目標(biāo) 多元化的價(jià)格策略 平價(jià) A：堅(jiān)持薄利多銷 中檔價(jià) B：想買的、能買到、價(jià)不貴 高價(jià) C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 二、建筑的風(fēng)格定位 （一）建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。用獨(dú)特風(fēng)格來對(duì)應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的

14、商業(yè)業(yè)態(tài)。 （二）選用城堡式的復(fù)合建筑。 使商場、寫字樓、空中花園式豪宅形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識(shí)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。 （三）采取三段式的結(jié)合。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。 三、功能部分 （一）關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場的人流 1.

15、常規(guī)人流密度 2.根據(jù)中旅商業(yè)城廣場的商業(yè)區(qū)位，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭取達(dá)到北京百貨大樓、西單商場10萬人/日的水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬人/日的水平則更理想。對(duì)永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 工農(nóng)業(yè)面積（平方米） 客流量 平均日（萬人） 節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場人流密度 商場名稱 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 5.6人/m2日 11.2人/m2日 北京西單商場 5人

16、/m2日 10人/m2日 上海一百 11.8人/m2日 17.6人/m2日 上海巴黎春天 3.3人/m2日 5.4人/m2日 （二）關(guān)于物流 購物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的空間，每日巨大的人流帶來了大量的購買；大量的購買帶來了大量的物品的流動(dòng)。物品由倉庫到商店到消費(fèi)者的流動(dòng)是購物中心發(fā)展商和設(shè)計(jì)者必需考慮的問題。 1.庫房 購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。庫房一般可分為城市儲(chǔ)運(yùn)公司和商場專有倉庫，而商場專有倉庫又分為銷售現(xiàn)場倉庫和店外倉庫。 城市儲(chǔ)運(yùn)部門的倉庫面積一般為：平均每萬元庫存商品需12m2。 而對(duì)于商店庫房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)

17、有關(guān)，國內(nèi)一般為40天。國內(nèi)一些大型百貨商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。 國內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫房面積分配表（單位：m2） 商場名稱 營業(yè)面積 庫房面積 庫營比 備注 上海一百 17800 8500 0.48:1 北京王府井 14390 9562 0.66:1 北京西單 10407 9673 0.93:1 店外700（倉庫） 深圳萬佳 17300 7500 0.43:1 店內(nèi)600（倉庫） 深圳萬佳百貨的店外倉庫為7500m2，與營業(yè)面積之比為0.43:1，萬佳的店內(nèi)倉庫為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積。尤其是對(duì)第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的店內(nèi)

18、倉庫，以免因考慮不周影響今后的招商。 2.車流 國內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車11部、貨運(yùn)三輪5部。 據(jù)商業(yè)部門過去的統(tǒng)計(jì)，百貨商店每一萬元商品裝載一卡車。隨著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對(duì)中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對(duì)幾類商品的測算，平均約為人民幣10萬元商品裝載一卡車。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機(jī)動(dòng)車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化

19、裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號(hào)表現(xiàn) 正二層 正一層 負(fù)一層 平價(jià)商場 大通透 后現(xiàn)代：簡潔、平價(jià)概念物化表現(xiàn) 負(fù)二層 分層功能定位 正九層 美食城以垂直電梯與滾梯雙線路到達(dá) 正八層 正七層 正六層 精品店已達(dá)5、6、7層，屬商業(yè)死亡線，為克服人的疲勞，必需在裝飾上給予符號(hào)強(qiáng)化 正五層 正四層 正三層 盡量保留百貨公司的基本性質(zhì)，并插入適量的娛樂功能 正二層 正一層 負(fù)一層 追求回頭客，熟客，裝修層注意弱化“高檔高價(jià)”感覺 負(fù)二層 樓層功能分布示意表

20、（如下） 樓層 主題功能 主營項(xiàng)目 九層 飲食城 廣東粥博物館、海洋博物館 八層 娛樂城 1.電子類：游戲機(jī)、雀牌機(jī)2.文體類：臺(tái)球、保齡球、健身中心、粵劇戲臺(tái)、音樂中心3.影像類：家庭影院、自助影院4.兒童游戲：游戲場、旱冰5.高新技術(shù)產(chǎn)品展示：電腦、DVD6.攝影：個(gè)人寫真、MTV、攝影棚 七層 兒童用品 童裝、鞋、帽、玩具、體育用品、食品、文化用品、樂器 六層 大眾文化城 精品圖書、雜志（含港、臺(tái)）、電子圖書、CD、字畫（中外）、文房四寶、郵品、VCD、古玩、樂器、文具、體育、健身用品 五層 家電城 電視、視盤機(jī)、音響、攝錄機(jī)、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、微波爐、名牌店、專賣店 四層 皮具城 包

21、、箱、鞋、專賣店、精品屋 三層 男士世界 男士服裝、專用品、專賣店、精品店 二層 女人世界 女士服裝、專用品、專賣店、精品店 一層 化妝品飾品大全 化妝品、首飾、飾品、專賣店、精品店 負(fù)一 地方品牌店專業(yè)店 分類百貨、服裝品牌店、專業(yè)店 負(fù)二 食品超市 水果蔬菜、鮮活魚、蝦、肉、冷凍食品、半成品、熟食、面包、精品糧油、煙酒、飲料、干果、調(diào)味品 第四段：商場樓層功能定位的說明 逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一大型購物中心以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購買。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%

22、。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為4060分鐘，成人為90150分鐘。按此推算：顧客在商場停留的時(shí)間不會(huì)超過2.5小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動(dòng)。 基于上述兩點(diǎn)，購物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動(dòng)。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧客的疲勞，延長了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貨商店所不能比擬的。 專題式商場的概念 近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分流了購買力。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場

23、普遍經(jīng)營無特色，價(jià)格偏高是生意冷淡的重要因素。 香港是世界著名的旅游、購物中心，零售業(yè)向來發(fā)達(dá)。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導(dǎo)地位。近年來，專題式商場卻出奇制勝，在競爭中突圍而出。 專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識(shí)。例如“黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個(gè)專題式商場：占地4000平方米的“文化城”是一個(gè)展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；“時(shí)尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時(shí)裝名牌；“良緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、家具、電器和床上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；“熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中心；“中央汽車世界廣場”只賣一種商品 汽車。這種

24、商場將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場的個(gè)性，提供了一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加了顧客的購買興趣和欲望?？偟膩碚f，專題式商場有一定的發(fā)展空間。 近年來，臺(tái)灣最大的零售商也在一些大型購物中心里，吸收了專題式概念。 成長動(dòng)力 中旅商業(yè)城的體重較大，考慮到購物方便和功能配套，使每一層的功能盡可能清晰，走專業(yè)化的道路，減少不必要的重復(fù)，減少人流交叉，節(jié)省消費(fèi)者的時(shí)間。 中旅商業(yè)城“食品城”負(fù)二層概念設(shè)計(jì) 一、負(fù)二層特點(diǎn)： 負(fù)二層面積7206平方米，與地鐵公園前站直接連接，便于人流聚散。把負(fù)二層定位成食品城，其輻射范圍可沿地鐵1、2號(hào)線展開，具有得天獨(dú)厚的條件。完全有可能把中旅商業(yè)

25、城負(fù)二層辦成中心區(qū)功能完備、環(huán)境舒適、品種齊全、超大規(guī)模的一流食品城 m二、食品城概念 “民以食為天”，隨著人們收入的增加和生活的提高，人們的飲食結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣正在發(fā)生變化，消費(fèi)方式以逐步從糧店、菜市場向自選食品超市轉(zhuǎn)移。倉儲(chǔ)式自選食品超市經(jīng)營的品種、加工方式、儲(chǔ)存方法越來越為生活在快節(jié)奏中的人們所接受。面對(duì)這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負(fù)二層定位為倉儲(chǔ)式自選食品城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。 三、負(fù)二層鋪面劃分原則： 1.倉儲(chǔ)式自選方式是國內(nèi)外流行的購物方式，建議采用這種方式。 2.為了實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)式自選，無論是一家經(jīng)營，還是散買，在管理上必需統(tǒng)一。即：統(tǒng)一進(jìn)出、統(tǒng)一計(jì)價(jià)、統(tǒng)一收銀。 3.考慮到食品

26、專賣的特點(diǎn)，應(yīng)該有必要的貨品倉庫。貨梯與倉庫的關(guān)系應(yīng)便捷。 4.廁所目前的位置有礙交通聯(lián)系，也不利于貨梯與倉庫管理，將其位置調(diào)整到東南角處。 5.自動(dòng)扶梯對(duì)地鐵人流方向，與負(fù)一層、地鐵車站的聯(lián)系便捷、順暢。管理的矛盾，使負(fù)二層形成有集中出入口的收銀區(qū)。 6.食品區(qū)的布局將頻繁上貨的品種靠近庫區(qū)和貨梯。 7.除北側(cè)兩個(gè)交通井外，關(guān)閉其余各井在負(fù)二層的出口，需開通的設(shè)保安人員看守。 8.引入“現(xiàn)場分類、加工、切分、展示、售賣”的作業(yè)方式，保證貨品新鮮、食用方便。 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 一、編輯目的 中旅商業(yè)城是一個(gè)12萬平方米的單位建筑。近期開始做商場部分的推廣。商場為6萬平方米的購物中心，其建筑風(fēng)格為歐陸式風(fēng)格，商場由約300家左右的商店集合而成。本折頁是中旅商業(yè)城的形象宣傳品，具有招商性質(zhì)。通過本折頁，使讀者對(duì)中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。 二、折頁閱讀對(duì)象 中旅商業(yè)城購買者和潛在的購買者。 1.第一主力店，需1萬平方米左右的大型百貨公司業(yè)主（海內(nèi)外） 2.國外名牌店主（國外、港、臺(tái)） 3.國內(nèi)名牌店主（國內(nèi)） 4.百貨、飲食、娛樂業(yè)、私人業(yè)主（廣州及珠江三角洲） 上述購買者或決策者為具有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士或投資者。年齡約為3050。 三、編輯風(fēng)格 1.大氣。