市場(chǎng)調(diào)研的本意如何撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_第1頁(yè)
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1、市場(chǎng)調(diào)研的本意市場(chǎng)調(diào)研的本意 如何撰寫房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 上海中原物業(yè)代理有限公司/研究咨詢部SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED/R&C Dept.保密保密本手冊(cè)及附件包括了中原地產(chǎn)研究咨詢部顧問(wèn)培訓(xùn)所需的基本資料,拿到本手冊(cè)的中原公司員工必須確保本手冊(cè)沒(méi)有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開(kāi)中原公司時(shí),有義務(wù)歸還本文件??偸隹偸龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)重要的組成部分,主要通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查和分析,了解宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)供需狀況,把握國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,預(yù)測(cè)市場(chǎng)走向,洞悉項(xiàng)目自身優(yōu)劣情況和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì),并最終確定項(xiàng)目

2、的市場(chǎng)定位,從而指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)推廣。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要分為如下幾個(gè)階段:我們?nèi)绾巫珜懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告:我們?nèi)绾巫珜懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告:1.中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的三個(gè)階段;2.中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫;3.中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的本意1. 1. 中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的三個(gè)階段中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的三個(gè)階段 1.1. 1.1. 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備 1.2. 1.2. 正式調(diào)研正式調(diào)研 1.3. 1.3. 結(jié)果處理結(jié)果處理1.1 1.1 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備確定市場(chǎng)調(diào)研的問(wèn)題及地域范圍,并對(duì)調(diào)研目標(biāo)進(jìn)行初 步分析,在此基礎(chǔ)上制定調(diào)研計(jì)劃(如方式及進(jìn)度、信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。1.2

3、 1.2 正式調(diào)研正式調(diào)研確定市調(diào)資料來(lái)源及方法。直接資料可采取訪談、電話、問(wèn)卷、觀察等方法;間接資料可采取交換、購(gòu)買、委托等方法。1.3 1.3 結(jié)果處理結(jié)果處理將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計(jì),得出結(jié)論,并在此基礎(chǔ)上撰寫調(diào)研報(bào)告。 2. 2. 中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫 2.1. 2.1. 宏觀市場(chǎng)部分宏觀市場(chǎng)部分 2.2. 2.2. 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析2.12.1宏觀市場(chǎng)部分宏觀市場(chǎng)部分2.1.12.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析主要分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來(lái)預(yù)測(cè);社會(huì)總需求發(fā)展?fàn)顩r;投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)

4、作用等。2.1.22.1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)分析主要包含土地開(kāi)發(fā)投資情況、項(xiàng)目供應(yīng)分布、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品趨勢(shì)等方面。2.1.32.1.3產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)政策及市政分析與預(yù)測(cè)主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的重大事項(xiàng)及產(chǎn)業(yè)政策。2.22.2區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析本部分是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的項(xiàng)目進(jìn)行縱向比較分析,首先解決供應(yīng)市場(chǎng)“是什么”的問(wèn)題,然后深入分析“為什么”,最后得出“怎么辦”的結(jié)論。分析區(qū)域市場(chǎng)上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況以及相互間的關(guān)系,弄清楚區(qū)域市場(chǎng)的整體情況,為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力的支撐。2.2.12.2

5、.1區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析在對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)分析前,首先分析項(xiàng)目所在地塊以及周邊的自然人文環(huán)境和市政、生活配套情況弄清項(xiàng)目自身情況及可借用的周邊配套設(shè)施,然后再揭示整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的情況。具體可引用【中原地產(chǎn)研究咨詢中心土地評(píng)估系統(tǒng)】及子系統(tǒng)。2.2.22.2.2項(xiàng)目選擇與分析方法說(shuō)明項(xiàng)目選擇與分析方法說(shuō)明2.2.2.12.2.2.1樣本選擇樣本選擇說(shuō)明調(diào)研項(xiàng)目選取的依據(jù),數(shù)據(jù)分析的原則和方法。為保證數(shù)據(jù)的全面性,區(qū)域市場(chǎng)分析采用普查法,根據(jù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段和甲方的具體的要求,設(shè)定調(diào)查范圍(如根據(jù)區(qū)域、開(kāi)盤時(shí)間、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類型、知名度、項(xiàng)目?jī)r(jià)位、檔次等)。2.2.2.12.2

6、.2.1分析方法說(shuō)明分析方法說(shuō)明在調(diào)查范圍確定后,制定具體的數(shù)據(jù)分析方案,并對(duì)數(shù)據(jù)分析的方法進(jìn)行說(shuō)明。根據(jù)對(duì)樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料,首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作縱向的分析,明確以下的幾個(gè)問(wèn)題: 區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)格情況 產(chǎn)品銷售情況然后對(duì)有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評(píng)分析,更清楚地明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況,找出成功項(xiàng)目對(duì)本案的借鑒之處。通過(guò)上述分析,提出本案的初步市場(chǎng)定位。 2.2.3 2.2.3區(qū)域市場(chǎng)及產(chǎn)品分析區(qū)域市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 2.2.3.1 2.2.3.1項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的品質(zhì)

7、如何,是客戶和開(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題,位置交通、商務(wù)氛圍、整體規(guī)劃、戶型、小區(qū)配套、樓宇配套、物業(yè)管理水平等諸多因素都對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響。常規(guī)的辦法往往簡(jiǎn)單地依據(jù)價(jià)格進(jìn)行品質(zhì)的評(píng)定,缺乏客觀性和科學(xué)性。為了能準(zhǔn)確地反映各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)并將其量化,調(diào)研我們將應(yīng)用【中原地產(chǎn)研究咨詢中心住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)】,并結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)的自身特征,為本區(qū)域的住宅市場(chǎng)建立數(shù)學(xué)模型,對(duì)調(diào)研項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法(AHP)為基本原理,經(jīng)過(guò)分析論證確定了決定住宅綜合品質(zhì)的相互獨(dú)立的要素,用層次分析法確定其權(quán)重,然后運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)各項(xiàng)目各項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分,最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。有了

8、這個(gè)量化的指標(biāo),就可以更為深入地考查區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次,進(jìn)而發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與空白點(diǎn),指導(dǎo)本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。通過(guò)這一指標(biāo),還可以求出各項(xiàng)目性能價(jià)格比指標(biāo),深入分析產(chǎn)品品質(zhì)與銷售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系,為項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售策略的制定提供有力的支持。樣表樣表 :綜合品質(zhì)評(píng)測(cè)要素表:綜合品質(zhì)評(píng)測(cè)要素表要素要素說(shuō)明說(shuō)明權(quán)重權(quán)重位置交通項(xiàng)目所處的地理位置,目前的交通條件等30%外部環(huán)境項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境、人文環(huán)境、周邊配套等20%整體規(guī)劃項(xiàng)目的建筑布局、容積率、綠化率、園林規(guī)劃等10%產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目的樓體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、外立面、裝修情況等20%內(nèi)部配套項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)會(huì)所、體育休閑等生活配套及樓宇設(shè)備設(shè)施10%服務(wù)水平銷售服

9、務(wù)水平、物業(yè)管理水平等10%數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心備注:上述權(quán)重隨物業(yè)檔次及類型將有所不同;上述權(quán)重與產(chǎn)品定價(jià)因素權(quán)重建議保持一致性樣表:樣本項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)表樣表:樣本項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)表物業(yè)名稱物業(yè)名稱位置位置交通交通外部外部環(huán)境環(huán)境整體整體規(guī)劃規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)內(nèi)部?jī)?nèi)部配套配套服務(wù)服務(wù)水平水平綜合綜合指標(biāo)指標(biāo)P14.24.53.83.93.63.64.02 P24.44.23.53.63.83.63.98 P33.33.644.24.23.83.75 P43.8433.53.343.66 P53.84.22.53.2343.55 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心備注:上述評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可

10、采用5級(jí)量表2.2.3.22.2.3.2供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模主要闡述區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布及規(guī)模特點(diǎn),分析各檔次的產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu),哪一檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈、未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題。 項(xiàng)目概況 通過(guò)項(xiàng)目概況我們可以了解到樣本項(xiàng)目的位置、開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間、入住時(shí)間等基本情況。然后,根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū),如核心區(qū)、外圍區(qū)等,使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析,使分析結(jié)果更加科學(xué);也可根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開(kāi),結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色。物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)位置物業(yè)位置發(fā)展商發(fā)展商開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間入住時(shí)間入住時(shí)間P1P2P3P4

11、P5 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目概況樣表:樣本項(xiàng)目概況 供應(yīng)情況通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量(包括項(xiàng)目的總建筑面積、在售面積及尚未售出面積即未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量)的統(tǒng)計(jì)分析,得出該區(qū)域現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)情況及未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱占地面積占地面積總建筑面積總建筑面積在售面積在售面積未推出面積未推出面積P131600P21.354.24.20P3103684P42.611110P528601032數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況樣表:樣本項(xiàng)目供應(yīng)情況 單位:?jiǎn)挝唬?萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米2.2.3.32.2.3.3供應(yīng)產(chǎn)品分析供應(yīng)產(chǎn)品分析區(qū)域市場(chǎng)提供了什么樣的產(chǎn)品?從整

12、體規(guī)劃、小區(qū)配套、樓型、戶型、裝修、物業(yè)等方面闡述,采用定性和定量相結(jié)合的辦法,對(duì)某些關(guān)鍵性因素采用適當(dāng)?shù)姆椒右粤炕瑥亩娴胤从彻?yīng)市場(chǎng)的情況。從市場(chǎng)反饋效果(即銷售情況)來(lái)考察產(chǎn)品的被認(rèn)同程度,如主力戶型是否是熱銷戶型、總額不變的資金在項(xiàng)目要素中如何分配才能最大限度迎合客戶需求,達(dá)到提高價(jià)格或是銷售速度的目的。整體規(guī)劃容積率通常情況下,容積率越低,產(chǎn)品居住的舒適度就越高。物業(yè)名稱物業(yè)名稱容積率容積率P15.33P23.11P33.60P44.23P52.14 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目容積率樣表:樣本項(xiàng)目容積率物業(yè)名稱物業(yè)名稱綠化率綠化率P133.00%P255.00

13、%P340.00%P431.00%P530.00%數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心 綠化率綠化率的高低可以反映出小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況,綠化率越高的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)也更加豐富多彩,使業(yè)主的居住品質(zhì)得到一定的提升。樣表:樣本項(xiàng)目綠化率樣表:樣本項(xiàng)目綠化率 樓體類型 容積率的高低在一定程度上決定了樓體的類型。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱樓體類型樓體類型P126層/28層塔樓P215-18層塔板結(jié)合P325層塔樓P416層板樓P51014層板樓 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目綠化率樣表:樣本項(xiàng)目綠化率戶型戶型設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)中很重要的組成部分,戶型面積是否合理,各種戶型的比例是否合

14、適會(huì)直接影響到項(xiàng)目的價(jià)格及銷售速度。我司在市場(chǎng)調(diào)研中會(huì)詳細(xì)了解各項(xiàng)目每種戶型(一居、二居、三居、四居、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層)的面積情況以及在整體中所占的比例,通過(guò)分析得出區(qū)域項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)方面的特點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心物業(yè)物業(yè)名稱名稱一居一居面積面積比比例例二居二居面積面積比比例例三居三居面積面積比比例例四居四居面積面積比比例例躍層躍層面積面積比比例例P175-98.1229%96.33-118.4350%119.21-153.4321%P2142.0020%167-17940%182.0040%P3109.0025%118.0025%134.0025%174.0025%P4138-1

15、7433%162-21034%215-24733%P574.04-80.798%96.07-122.3230%143.81-151.8250%217.77-217.812%327.56-216.1310% 樣表:樣本項(xiàng)目戶型面積及比例樣表:樣本項(xiàng)目戶型面積及比例 裝修情況裝修情況主要包括項(xiàng)目的樓體外立面裝修、公共部分裝修(主指大堂)及戶內(nèi)裝修,外立面是建筑的外表,裝修情況直接反映出項(xiàng)目的品質(zhì),中高檔項(xiàng)目的公共部分裝修通常采用精裝修,戶內(nèi)裝修則差異很大。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱外立面裝修外立面裝修公共部分裝修公共部分裝修戶內(nèi)裝修戶內(nèi)裝修P1面磚大堂精裝修毛坯房P21-2層石材, 3層以上玻璃幕墻大堂精

16、裝修廚衛(wèi)精裝P31-3層花崗巖,3層以上面磚大堂精裝修毛坯房P4石材大堂精裝修多種形式裝修P5面磚大堂精裝修精裝數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目裝修情況樣表:樣本項(xiàng)目裝修情況 配套情況 外部配套 物業(yè)物業(yè)名稱名稱郵局郵局銀行銀行餐飲餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)商業(yè)商業(yè)體育體育場(chǎng)館場(chǎng)館幼兒園幼兒園中小學(xué)中小學(xué)醫(yī)院醫(yī)院P1有有有有有有有有P2有有有有有有有有P3有有有有有有有有P4有有有有有有有有P5有有有有有有有有數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目外部配套情況樣表:樣本項(xiàng)目外部配套情況區(qū)內(nèi)配套區(qū)內(nèi)配套是對(duì)周邊配套的補(bǔ)充,規(guī)模較大項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套通常較齊全。物業(yè)名稱物業(yè)名稱幼兒園幼兒園中小學(xué)中

17、小學(xué)商業(yè)商業(yè)會(huì)所會(huì)所P1有有有有P2/有P3有/有有P4有/有P5/有有數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況樣表:樣本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套情況樣表:樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施樣表:樣本項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施物業(yè)名稱物業(yè)名稱羽毛羽毛球場(chǎng)球場(chǎng)網(wǎng)球網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)游泳游泳館館臺(tái)球臺(tái)球室室壁球壁球場(chǎng)場(chǎng)健身健身房房餐餐飲飲網(wǎng)吧網(wǎng)吧/ /書吧書吧P1有有/有/有/P2/有/有有有P3/有有/有有/有P4/P5/有有/有有/ 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樓宇配套通過(guò)下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情 況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱通訊系統(tǒng)通訊系統(tǒng)供電系統(tǒng)供電系統(tǒng)電梯電梯P1IDD雙路供電三菱P2寬帶雙路供電

18、廣日P3IDD雙路供電三菱P4IDD雙路供電迅達(dá)部P5寬帶雙路供電富士達(dá)樣表:樣本項(xiàng)目樓宇配套情況樣表:樣本項(xiàng)目樓宇配套情況數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心車位情況通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的車位數(shù)量分析出區(qū)域項(xiàng)目車位提供情況。物業(yè)名稱物業(yè)名稱車位數(shù)量(位車位數(shù)量(位/ /戶)戶)P11P21P31P41P51.4數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目車位情況樣表:樣本項(xiàng)目車位情況 物業(yè)管理通過(guò)區(qū)域項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理公司和選擇情況和物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì),分析出區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的水平,從另一角度說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)中客戶對(duì)物業(yè)管理的接受程度。 物業(yè)名稱物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)( (

19、元元/ /月月/ /平方米平方米) )P11.8P21.8P31.5P41P51.5數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況樣表:樣本項(xiàng)目物業(yè)管理情況 2.2.3.42.2.3.4銷售、價(jià)格銷售、價(jià)格在整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)分析中,價(jià)格與銷售是核心。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷售狀況外,還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對(duì)價(jià)格和銷售的影響,尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù),這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分,因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要,必需經(jīng)過(guò)技術(shù)處理,如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷售速度等。 價(jià)格分析價(jià)格無(wú)疑是客戶選擇住宅產(chǎn)品時(shí)考慮的主要因

20、素之一,在很多情況下價(jià)格往往超越其它因素而成為購(gòu)買行為的決定性因素;同時(shí),價(jià)格及銷售也直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益??蛻舻男枨筇卣鳎▽?duì)產(chǎn)品硬件、軟件的要求)也正是通過(guò)價(jià)格及銷售情況體現(xiàn)的,通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上各項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷售情況的深入分析,可以有效彌補(bǔ)需求調(diào)研的不足,更為準(zhǔn)確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。我們對(duì)選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組,通過(guò)分析各組別的價(jià)格特征,從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。銷售分析商品房在銷售時(shí)一般分為導(dǎo)入期、強(qiáng)銷期以及持銷期三個(gè)階段,各個(gè)階段的銷售率是有很大差異的。并且由于銷售率本身就是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),因此研究咨詢中心為了更加科學(xué)合理的表示各項(xiàng)

21、目的銷售情況,把選定的樣本項(xiàng)目按開(kāi)盤時(shí)間段進(jìn)行分組,然后求得平均銷售速度。并依據(jù)上述的分組原則,對(duì)不同組別的平均銷售速度進(jìn)行比較分析,得出影響項(xiàng)目銷售速度的主要因素。樣表:項(xiàng)目銷售概況樣表:項(xiàng)目銷售概況物業(yè)名稱物業(yè)名稱建筑面積建筑面積( (萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米) )在售面積在售面積( (萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米) )銷售均價(jià)銷售均價(jià)( (元元/ /平方米平方米) )銷售率銷售率(% %)P16010571870P24.24.2810050P3368680030P416168500100P51111680070排名排名物業(yè)名稱物業(yè)名稱在售面積在售面積( (萬(wàn)平米萬(wàn)平米) )均價(jià)均價(jià)( (元元/ /平米平米)

22、 )銷售率銷售率(%)(%)修正銷售速度修正銷售速度( (平米平米/ /月月) )1116800705500.00286800304800.0031685001004320.434105718704030.7154.28100503073.17數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心樣表:項(xiàng)目加權(quán)銷售速度表樣表:項(xiàng)目加權(quán)銷售速度表 性價(jià)比分析為了更加深入考察銷售與價(jià)格和項(xiàng)目綜合品質(zhì)的關(guān)系,我們引入了性價(jià)比這一概念,即用項(xiàng)目綜合評(píng)定得分除以項(xiàng)目均價(jià)的數(shù)值。根據(jù)上述各組別性價(jià)比、銷售速度與價(jià)格及項(xiàng)目綜合品質(zhì)三者間的相關(guān)關(guān)系,我們可以得到購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和綜合品質(zhì)的敏感度,為今后

23、項(xiàng)目定價(jià)和制定銷售計(jì)劃提供建議。 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心 根據(jù)上圖所示,項(xiàng)目的性價(jià)比與銷售速度基本呈正相關(guān)的關(guān)系(即性價(jià)比高的項(xiàng)目銷售速度也較快),但相關(guān)關(guān)系不明顯樣圖:項(xiàng)目性價(jià)比分析表樣圖:項(xiàng)目性價(jià)比分析表2.2.3.52.2.3.5宣傳推廣分析宣傳推廣分析主要針對(duì)選擇項(xiàng)目的報(bào)紙廣告發(fā)布情況,我們?cè)噲D解決如下問(wèn)題:項(xiàng)目?jī)r(jià)格與廣告投放量的聯(lián)系項(xiàng)目檔次與投放量的聯(lián)系項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)與廣告投放量的關(guān)系各子區(qū)域的廣告投放總量及投放媒體 廣告的主題及訴求點(diǎn) 樣表:樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況樣表:樣本項(xiàng)目廣告發(fā)布情況項(xiàng)目項(xiàng)目頻頻次次最早最早最晚最晚時(shí)間時(shí)間密度密度( (次次/ /月月) )費(fèi)用費(fèi)用( (元元) )月均廣告費(fèi)月均廣告費(fèi)(元(元/ /月)月)P18201-1-302-10-166513.787,287,170 335814 P21202-4-1802-10-171821.98841,070 138638 P34001-3-1602-10-315942.023,833,920 193632 P41201-1-1801-10-22571.401,207,990 141011 P51202-5-2902-10-161402.571,514,960 324634 數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原研究咨詢中心2.2.42.2.4客群分

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