物業(yè)管理服務(wù)N

1、1 1 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容2 2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同3 3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4 4 物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用與維護(hù)第三篇第三篇 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)1掌握掌握1.什么是物業(yè)管理服務(wù)？它有哪些特點(diǎn)？什么是物業(yè)管理服務(wù)？它有哪些特點(diǎn)？2.物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容和具體內(nèi)容有哪些？物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容和具體內(nèi)容有哪些？3.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容有哪幾項(xiàng)？物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容有哪幾項(xiàng)？4.如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效？如何認(rèn)識(shí)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效？5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理秩序的主要方式有什么？物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理秩序的主要方式有什

2、么？6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法定義務(wù)有哪幾項(xiàng)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法定義務(wù)有哪幾項(xiàng)？7.怎樣理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害的法律責(zé)任？怎樣理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害的法律責(zé)任？熟悉熟悉1.合同生效的要件有哪些？合同生效的要件有哪些？2.無(wú)效的和可撤銷物業(yè)服務(wù)合同的情形有哪些？無(wú)效的和可撤銷物業(yè)服務(wù)合同的情形有哪些？3.哪些情形下業(yè)務(wù)委員會(huì)可以終止物業(yè)服務(wù)合同？哪些情形下業(yè)務(wù)委員會(huì)可以終止物業(yè)服務(wù)合同？2 1.1 物業(yè)管理服務(wù)及特點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)及特點(diǎn)（1 1）物業(yè)管理服務(wù)）物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通

3、過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的約定的公共性服務(wù)公共性服務(wù)。其對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。其對(duì)象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。（2 2）物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)）物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)l物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性l物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 l 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性l 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性1 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容3 1.2 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（1）物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) 基本內(nèi)容：基本內(nèi)容：l對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)

4、場(chǎng)地進(jìn)行維修、對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理；養(yǎng)護(hù)和管理；l維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。具體內(nèi)容：具體內(nèi)容：房屋公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修服務(wù)；物業(yè)裝飾

5、裝修服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理物業(yè)檔案資料管理專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。4（2）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù) 條例條例44條：條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。具體理解：具體理解：l提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)；業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)；l合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)服合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定；務(wù)企業(yè)另行約

6、定；l物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由雙服務(wù)報(bào)酬的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間等由雙方當(dāng)事人自主約定。方當(dāng)事人自主約定。5課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l1 1、物業(yè)管理主要是指向房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、物業(yè)管理主要是指向房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和（養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和（ ）的活動(dòng)。）的活動(dòng)。lA A 安全防范安全防范 B B 社會(huì)治安社會(huì)治安lC C 精神文明建設(shè)精神文明建設(shè) D D 公共秩序公共秩序l2 2、物業(yè)管理服務(wù)有（、物業(yè)管理服務(wù)

7、有（ ）特點(diǎn)？）特點(diǎn)？lA A 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性lB B 物業(yè)管理服務(wù)的受益主體的廣泛性和差異性物業(yè)管理服務(wù)的受益主體的廣泛性和差異性lC C 物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性lD D 物業(yè)管理服務(wù)的單一性和長(zhǎng)期性物業(yè)管理服務(wù)的單一性和長(zhǎng)期性l3 3、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)包、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)包括：（括：（ ）lA A 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理lB B 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)lC

8、C 接送業(yè)主的孩子上下學(xué)服務(wù)接送業(yè)主的孩子上下學(xué)服務(wù)lD D 專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)6 1.3 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)l2000年年5月月 ：關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知工作的通知；l2004年年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定普通住宅普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從物業(yè)管理制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維服務(wù)的基本要求、房屋

9、管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。作業(yè)作業(yè):標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)學(xué)習(xí)筆記。學(xué)習(xí)筆記。參考學(xué)習(xí)參考學(xué)習(xí)山東省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)山東省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)7 2.1 物業(yè)服務(wù)合同概述物業(yè)服務(wù)合同概述（1 1）物業(yè)服務(wù)合同的概念）物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)達(dá)成的權(quán)利義之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（2

10、 2）物業(yè)服務(wù)合同的特征）物業(yè)服務(wù)合同的特征l物業(yè)服務(wù)合同是典型的勞務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同是典型的勞務(wù)合同；l物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人都有特定的身份；物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人都有特定的身份； l物業(yè)服務(wù)合同是以約定當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)物業(yè)服務(wù)合同是以約定當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為主要內(nèi)容；系為主要內(nèi)容；l 物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、諾成合同、要式合同。物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、諾成合同、要式合同。2 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同8思考：思考： l物業(yè)服務(wù)合同是委托合同嗎？物業(yè)服務(wù)合同是委托合同嗎？l( (看教材看教材177177至至182182頁(yè)）頁(yè)） 9（3 3）物業(yè)服務(wù)合同的種類）物業(yè)

11、服務(wù)合同的種類 l前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同l物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同 l物業(yè)服務(wù)分包合同物業(yè)服務(wù)分包合同10案例一案例一 20082008年年9 9月月1 1日，徐某購(gòu)買了由某房地產(chǎn)公司開日，徐某購(gòu)買了由某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，同時(shí)在其買賣合同中約定，徐某同意發(fā)的商品房，同時(shí)在其買賣合同中約定，徐某同意房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。20082008年年1010月月1 1日，小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，要求重新日，小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，要求重新與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但由于雙方在收費(fèi)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但由于雙方在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

12、上未能達(dá)成共識(shí)，未能簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，標(biāo)準(zhǔn)上未能達(dá)成共識(shí)，未能簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，此后，此后，徐某以收費(fèi)過(guò)高且物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)過(guò)業(yè)主徐某以收費(fèi)過(guò)高且物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)委托并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為由委員會(huì)委托并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為由，一直沒(méi)，一直沒(méi)再繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其告上法庭。再繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其告上法庭。 業(yè)主是否可以以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕業(yè)主是否可以以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？11 2.2 物業(yè)服務(wù)合同的訂立物業(yè)服務(wù)合同的訂立（1）物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則 l平等原則；平等原則；l自愿原則；自愿原則；l公

13、平原則；公平原則；l誠(chéng)實(shí)信用原則；誠(chéng)實(shí)信用原則；l守法原則。守法原則。（2）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序 前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序；前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序； 物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序。物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序。12（3 3）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 l物業(yè)管理事項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)l物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 l物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用l雙方的權(quán)利義務(wù)雙方的權(quán)利義務(wù)l專項(xiàng)維修資金的管理與使用專項(xiàng)維修資金的管理與使用l物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房l合同期限合同期限l違約責(zé)任違約責(zé)任13案例二案例二 20082008年年8 8月末，陳某從外地回來(lái)，發(fā)現(xiàn)所在的小月末，陳某從外地回

14、來(lái)，發(fā)現(xiàn)所在的小區(qū)物業(yè)公司換了，細(xì)問(wèn)之下，才知道因?yàn)闃I(yè)主委員區(qū)物業(yè)公司換了，細(xì)問(wèn)之下，才知道因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)與老物業(yè)公司就合同是否續(xù)期協(xié)商了好幾個(gè)月，會(huì)與老物業(yè)公司就合同是否續(xù)期協(xié)商了好幾個(gè)月，未能達(dá)成一致意見(jiàn)。未能達(dá)成一致意見(jiàn)。7 7月底合同到期，老物業(yè)公司在月底合同到期，老物業(yè)公司在合同到期后就撤出了小區(qū)。業(yè)主委員會(huì)找了新的物合同到期后就撤出了小區(qū)。業(yè)主委員會(huì)找了新的物業(yè)企業(yè)并簽訂了合同。小區(qū)原來(lái)園藝景觀很漂亮，業(yè)企業(yè)并簽訂了合同。小區(qū)原來(lái)園藝景觀很漂亮，但由于新公司服務(wù)不到位，現(xiàn)在都長(zhǎng)滿了蟲子，而但由于新公司服務(wù)不到位，現(xiàn)在都長(zhǎng)滿了蟲子，而且保潔保安服務(wù)也大不如前。選物業(yè)公司是小區(qū)的且保潔

15、保安服務(wù)也大不如前。選物業(yè)公司是小區(qū)的一件大事，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有和業(yè)主商量。此時(shí)，一件大事，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有和業(yè)主商量。此時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也后悔選錯(cuò)了物業(yè)公司。但物業(yè)公司聲業(yè)主委員會(huì)也后悔選錯(cuò)了物業(yè)公司。但物業(yè)公司聲稱：它們與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同合法有效，不是稱：它們與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同合法有效，不是業(yè)主說(shuō)換就能換的。業(yè)主說(shuō)換就能換的。 請(qǐng)問(wèn)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同是否有效？請(qǐng)問(wèn)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同是否有效？現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)這么差，業(yè)主是否有權(quán)換掉這家現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)這么差，業(yè)主是否有權(quán)換掉這家新物業(yè)公司？新物業(yè)公司？14 2.3 物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力 2.

16、3.1物業(yè)服務(wù)合同的履行物業(yè)服務(wù)合同的履行 （1）物業(yè)服務(wù)合同履行的概念）物業(yè)服務(wù)合同履行的概念 l指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定義務(wù)，以使指?jìng)鶆?wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定義務(wù)，以使債權(quán)人的債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。債權(quán)人的債權(quán)得到完全實(shí)現(xiàn)。l實(shí)際履行原則；實(shí)際履行原則；l全面履行原則。全面履行原則。 （2）物業(yè)服務(wù)合同履行中當(dāng)事人的附隨義務(wù)物業(yè)服務(wù)合同履行中當(dāng)事人的附隨義務(wù) 通知的義務(wù)；通知的義務(wù)； 協(xié)助的義務(wù)；協(xié)助的義務(wù)； 保密的義務(wù)。保密的義務(wù)。152.3.2物業(yè)服務(wù)合同的效力物業(yè)服務(wù)合同的效力 合同效力即合同的法律效力。就合同效力而言包括有合同效力即合同的法律效力。就合同效力而言包括有效合同、無(wú)

17、效合同、可撤銷合同、效力待定合同四種情況。效合同、無(wú)效合同、可撤銷合同、效力待定合同四種情況。（1）物業(yè)服務(wù)合同的生效）物業(yè)服務(wù)合同的生效 依法訂立的有效物業(yè)服務(wù)合同自訂立之日起依法訂立的有效物業(yè)服務(wù)合同自訂立之日起即生效。合同生效的要件包括：即生效。合同生效的要件包括： l 合同雙方當(dāng)事人具有相應(yīng)的締約能力；合同雙方當(dāng)事人具有相應(yīng)的締約能力；l 合同的全部條款均是雙方真實(shí)意思合意的結(jié)果；合同的全部條款均是雙方真實(shí)意思合意的結(jié)果；l 內(nèi)容不違反相關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不會(huì)對(duì)社內(nèi)容不違反相關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不會(huì)對(duì)社會(huì)公共利益造成潛在的損害；會(huì)公共利益造成潛在的損害；l 必須以書面的形式訂

18、立。必須以書面的形式訂立。16（2 2）無(wú)效合同情形）無(wú)效合同情形l一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國(guó)家利一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國(guó)家利益；益；l惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； l以合法形式掩蓋非法目的；以合法形式掩蓋非法目的；l損害社會(huì)公共利益；損害社會(huì)公共利益；l違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。17（3 3）可撤銷的物業(yè)服務(wù)合同情形）可撤銷的物業(yè)服務(wù)合同情形l物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得或者喪失相應(yīng)資質(zhì)時(shí)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得或者喪失相應(yīng)資質(zhì)時(shí)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；簽訂的物業(yè)服務(wù)合

19、同；l業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成的物業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成的物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議；業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議； l一方采取欺詐、脅迫等手段使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情一方采取欺詐、脅迫等手段使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下訂立的合同；況下訂立的合同；l物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同。并委托他人而簽訂的委托合同。l免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主責(zé)任、免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。注意：

20、部分條款無(wú)效，不會(huì)導(dǎo)致合同整體無(wú)效。注意：部分條款無(wú)效，不會(huì)導(dǎo)致合同整體無(wú)效。182.3.3物業(yè)服務(wù)合同的變更和終止物業(yè)服務(wù)合同的變更和終止 （1）物業(yè)服務(wù)合同的變更）物業(yè)服務(wù)合同的變更 指物業(yè)服務(wù)合同訂立后，雙方當(dāng)事人根據(jù)客觀情況的指物業(yè)服務(wù)合同訂立后，雙方當(dāng)事人根據(jù)客觀情況的變化，依照法律規(guī)定的條件和程序，對(duì)原已存在的合同進(jìn)變化，依照法律規(guī)定的條件和程序，對(duì)原已存在的合同進(jìn)行修改或者補(bǔ)充：物業(yè)服務(wù)合同變更的法律條件包括：行修改或者補(bǔ)充：物業(yè)服務(wù)合同變更的法律條件包括： l 原已存在有效的合同關(guān)系；原已存在有效的合同關(guān)系；l 合同的內(nèi)容發(fā)生了變化；合同的內(nèi)容發(fā)生了變化；l 合同的變更需依當(dāng)事

21、人協(xié)議或依法律規(guī)定及裁決機(jī)合同的變更需依當(dāng)事人協(xié)議或依法律規(guī)定及裁決機(jī)構(gòu)裁決；構(gòu)裁決；l 需遵守法律要求的方式。需遵守法律要求的方式。19（2）物業(yè)服務(wù)合同的終止）物業(yè)服務(wù)合同的終止 合同的終止是指由于一定的法律事實(shí)發(fā)生，合同的終止是指由于一定的法律事實(shí)發(fā)生，使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的法律現(xiàn)象。使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的法律現(xiàn)象。l 約定終止約定終止l法定終止法定終止20l 物業(yè)服務(wù)合同終止后的法律糾紛物業(yè)服務(wù)合同終止后的法律糾紛 三種情形：三種情形： l 合同到期終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠費(fèi)為合同到期終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠費(fèi)為由拒不撤離；由拒不撤離；l 前一物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤走后，后一物

22、業(yè)服務(wù)企業(yè)還前一物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤走后，后一物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒(méi)有選聘，出現(xiàn)服務(wù)空擋；沒(méi)有選聘，出現(xiàn)服務(wù)空擋；l 前一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離，沒(méi)有交接相關(guān)的物業(yè)前一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離，沒(méi)有交接相關(guān)的物業(yè)及服務(wù)資料，制造系列障礙導(dǎo)致居民生活面臨困及服務(wù)資料，制造系列障礙導(dǎo)致居民生活面臨困境。境。21案例三案例三 20082008年年1010月，某住宅區(qū)原物業(yè)公司因管理混亂，月，某住宅區(qū)原物業(yè)公司因管理混亂，造成對(duì)某小區(qū)房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，且擅造成對(duì)某小區(qū)房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，且擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主紛紛表示不滿，在業(yè)自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主紛紛表示不滿，在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上通過(guò)主大會(huì)會(huì)議上

23、通過(guò)2/32/3的業(yè)主同意之后，采取公開招的業(yè)主同意之后，采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。最有一家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。最有一家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與業(yè)主委員會(huì)簽訂了企業(yè)中標(biāo)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與業(yè)主委員會(huì)簽訂了管理合同，合同約定新老公司在管理合同，合同約定新老公司在1111月月3030日日2424時(shí)完成時(shí)完成交接，但到第二年交接，但到第二年2 2月份，老公司以部分業(yè)主拖欠物月份，老公司以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，不但不按期退出，而且給新物業(yè)公司留業(yè)費(fèi)為由，不但不按期退出，而且給新物業(yè)公司留下了一個(gè)下了一個(gè)“爛攤子爛攤子”：小區(qū)內(nèi)部分電線被挑斷，燈：小區(qū)內(nèi)部分電線

24、被挑斷，燈泡被卸掉，防盜門的泡被卸掉，防盜門的ICIC卡被帶走，電梯和監(jiān)控內(nèi)的卡被帶走，電梯和監(jiān)控內(nèi)的報(bào)警電話短路等。報(bào)警電話短路等。 請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)公司做法對(duì)嗎？業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)公司做法對(duì)嗎？業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？己的權(quán)益？22課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l1.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)下列哪些內(nèi)容進(jìn)行約定：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)下列哪些內(nèi)容進(jìn)行約定：（ ）lA 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 B 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量lC 物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房 lD 專項(xiàng)維修資金的管理與使用專項(xiàng)維修資金的管理與使用 l2.前期物業(yè)服務(wù)合同有以下哪些特征前期物業(yè)服務(wù)合同有以下哪些特征? ( )l A前期物業(yè)服務(wù)合同是

25、單務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同l B前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂企業(yè)簽訂l C前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同l D前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性23 2.4 前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約 2.4.1前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同 （1）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念及特征）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念及特征 l前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企

26、業(yè)并與之簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)合同。l前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期物業(yè)服務(wù)合同的特征l前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性；前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性；l前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；l前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 （2）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效l前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；l前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止義務(wù)的合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止義務(wù)的合同。24（3）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

27、 2004年年9月月6日，建設(shè)部制定并發(fā)布了日，建設(shè)部制定并發(fā)布了前期物業(yè)服前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本），根據(jù)該文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)務(wù)合同（示范文本），根據(jù)該文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：包括以下內(nèi)容：l合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；l物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；l物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；l物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容；物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容；l物業(yè)的承接查驗(yàn)；物業(yè)的承接查驗(yàn)；l物業(yè)的使用與維護(hù)；物業(yè)的使用與維護(hù)；l專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金；l違約責(zé)任；違約責(zé)任；l其他事項(xiàng)。其他事項(xiàng)。 25 2.4.2臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約l臨時(shí)管理

28、規(guī)約是建設(shè)單位根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的臨時(shí)管理規(guī)約是建設(shè)單位根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照原建設(shè)部法規(guī)政策，依照原建設(shè)部臨時(shí)管理規(guī)約（示范文臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）本）的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實(shí)際情的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實(shí)際情況制定的管理規(guī)約。況制定的管理規(guī)約。l2004年年9月月6日，建設(shè)部制定并印發(fā)日，建設(shè)部制定并印發(fā)臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）（示范文本）。l臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）的主要內(nèi)容有：臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）的主要內(nèi)容有：l總則；總則；l物業(yè)基本情況；物業(yè)基本情況；l物業(yè)的使用；物業(yè)的使用；l物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；l業(yè)主的共同利益；業(yè)主

29、的共同利益；l違約責(zé)任；違約責(zé)任；l附則。附則。 26案例四案例四 某住宅小區(qū)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)某住宅小區(qū)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員下成立了業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為目前由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)會(huì)。業(yè)主大會(huì)認(rèn)為目前由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差，于是大會(huì)通過(guò)了另服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差，于是大會(huì)通過(guò)了另聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定?？墒?，業(yè)主委聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定?？墒?，業(yè)主委員會(huì)要求解除合同時(shí)，遭到了原物業(yè)服務(wù)企員會(huì)要求解除合同時(shí)，遭到了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拒絕。它們的理由是他們受開發(fā)商聘請(qǐng)業(yè)的拒絕。它們的理由是他們受開發(fā)商聘請(qǐng)進(jìn)行管理

30、的，雙方簽訂的合同期限為進(jìn)行管理的，雙方簽訂的合同期限為3 3年，目年，目前尚未到期。前尚未到期。 請(qǐng)問(wèn)，前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)到期，業(yè)主請(qǐng)問(wèn)，前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)到期，業(yè)主能另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？能另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？27 2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 2.4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) （1）業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的主要表現(xiàn)）業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的主要表現(xiàn) l 侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；侵占公共場(chǎng)地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；l 違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患；違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成

31、財(cái)產(chǎn)損害和安全隱患；l 安裝設(shè)施設(shè)備，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；安裝設(shè)施設(shè)備，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；l 違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；l 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活或經(jīng)營(yíng)造成損害；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活或經(jīng)營(yíng)造成損害；l 使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；使用房屋、陽(yáng)臺(tái)荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；l 使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；安全隱患；l 占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使

32、用或通行；占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用或通行；l 阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；l 其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。28 （2）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 l履行告知義務(wù)履行告知義務(wù)l履行制止義務(wù)履行制止義務(wù)l履行報(bào)告義務(wù)履行報(bào)告義務(wù)（3）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 l民法通則民法通則對(duì)侵權(quán)責(zé)任的規(guī)

33、定（對(duì)侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定（83條、條、117條）條）l住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定（規(guī)定（33條、條、34條）條）292.4.2物業(yè)管理區(qū)域的安全防范物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助協(xié)助義務(wù)義務(wù) （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù) 條例條例47條：條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取緊急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助緊急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。做好救

34、助工作。 發(fā)生安全事故應(yīng)履行三項(xiàng)義務(wù)：發(fā)生安全事故應(yīng)履行三項(xiàng)義務(wù)： l 發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失；發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失；l 及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故；及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故；l 協(xié)助做好救助工作。協(xié)助做好救助工作。30 （2）物業(yè)保安人員的職責(zé)）物業(yè)保安人員的職責(zé) 條例條例47條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合

35、法權(quán)益。 保安人員應(yīng)履行的職責(zé)：保安人員應(yīng)履行的職責(zé)： l 執(zhí)行任務(wù)時(shí)，必須著統(tǒng)一的保安制服，佩戴統(tǒng)一的保安專執(zhí)行任務(wù)時(shí)，必須著統(tǒng)一的保安制服，佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志；用標(biāo)志；l 保安人員在執(zhí)勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應(yīng)保安人員在執(zhí)勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應(yīng)迅速制止；迅速制止；l 在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)；客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)；l 物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；物業(yè)

36、保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；l 不得搜查他人的身體或者扣押他人的合法證件和財(cái)產(chǎn)；不得搜查他人的身體或者扣押他人的合法證件和財(cái)產(chǎn)；l 不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。保安服務(wù)管理?xiàng)l例保安服務(wù)管理?xiàng)l例2009年年10月公布，月公布，2010年年1月月1日起施日起施行。行。31課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)是：（行的義務(wù)是：（ ）lA 采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失 lB 及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告事故及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告事故lC 追查事故原

37、因追查事故原因 lD 協(xié)助做好救助工作協(xié)助做好救助工作l2.為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的正常秩序，條例條例規(guī)定對(duì)規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使物業(yè)管理區(qū)域違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下（ ）義務(wù)。）義務(wù)。lA 告知義務(wù)告知義務(wù) B 制止義務(wù)制止義務(wù)lC 報(bào)告義務(wù)報(bào)告義務(wù) D 勒令強(qiáng)制其執(zhí)行的義務(wù)勒令強(qiáng)制其執(zhí)行的義務(wù)323 3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4 4 物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用與維護(hù)l關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法規(guī)：關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法規(guī)：l物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

38、辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 20042004年年1 1月月1 1日起施行日起施行l(wèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定20042004年年1010月月1 1日起施行日起施行l(wèi)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法20072007年年1010月月1 1日起施行日起施行第三篇第三篇 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)33物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)維護(hù)使用部分問(wèn)答題物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)維護(hù)使用部分問(wèn)答題掌握掌握1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則有哪些？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則有哪些？2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成有哪些？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成有哪些？3.什么是酬金制和包干制？分析其利弊。什么是酬金制和包干制？分析其利弊。

39、4. 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的原則利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的原則是什么？是什么？熟悉熟悉1.實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)？實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)？2.什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本定價(jià)監(jiān)審？什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本定價(jià)監(jiān)審？3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容和方式？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容和方式？34 條例條例41條：條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按

40、照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。條例條例45條：條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶氣、供熱、通訊、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)35課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l 1 1為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序

41、，為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，條例條例和和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法管理辦法均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，( )( )應(yīng)當(dāng)督促其限期交應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。l A A業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì) B B物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)l C C業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) D D建設(shè)單位建設(shè)單位l 2 220042004年年1010月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布( )( )明明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于價(jià)格法價(jià)格法調(diào)整范圍，調(diào)整范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)

42、企業(yè)應(yīng)在物業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。lA A物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) B B物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例lC C物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法D D物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定l3 3實(shí)行實(shí)行( )( )的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。l A A物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

43、承包制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承包制 B B物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制l C C物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 D D物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制364 4當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，用繳納的約定時(shí)，( )( )負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。l A A物業(yè)使用人物業(yè)使用人 B B業(yè)主業(yè)主l C C業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) D D物業(yè)公司物業(yè)公司5 5物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)買受人的

44、物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由( )( )交納交納。l A A物業(yè)買受人物業(yè)買受人 B B業(yè)主業(yè)主l C C業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) D D建設(shè)單位建設(shè)單位6 6我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式的種類有：我國(guó)目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式的種類有：( )( )。l A A業(yè)主定價(jià)業(yè)主定價(jià) B B市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)l D D政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià) D D政府定價(jià)政府定價(jià)37 3.1 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)概述物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)概述（1 1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、約

45、定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。（2 2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則l合理原則；合理原則；l公開原則；公開原則； l收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。38案例五案例五 浦東某住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同于浦東某住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同于20052005年年6 6月底到期。月底到期。20052005年年2 2月底，業(yè)主委員月底，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)決議，擬保持物業(yè)管理費(fèi)每月每平米會(huì)通過(guò)決議，擬保持物業(yè)管理費(fèi)每月每平米2 2元不變，并提議采取公開招聘方式

46、選聘物業(yè)元不變，并提議采取公開招聘方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)意見(jiàn)征詢單下發(fā)后，部分業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)意見(jiàn)征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，主提出，2 2元物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，元物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，不合理，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)保持這一標(biāo)準(zhǔn)，由不合理，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)保持這一標(biāo)準(zhǔn)，由此業(yè)主分為兩派，一派要求降低為此業(yè)主分為兩派，一派要求降低為1.51.5元，一元，一派要求派要求2 2元不變。元不變。 請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)請(qǐng)問(wèn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)2 2元與元與1.51.5元哪個(gè)合理？元哪個(gè)合理？應(yīng)該怎么確定這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？應(yīng)該怎么確定這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？39 3.2 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（1 1）物業(yè)服

47、務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（2 2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計(jì)費(fèi)方式）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計(jì)費(fèi)方式）（3 3）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審（4 4）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（5 5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容和方式和方式（6 6）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定40 3.2 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（1 1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式l政府指導(dǎo)價(jià)；政府指導(dǎo)價(jià)；l市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。41 （2 2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計(jì)費(fèi)方式）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計(jì)費(fèi)方式）酬金制酬金制酬金制指在預(yù)收的物業(yè)

48、服務(wù)資金中按約定比例或者酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。包干制包干制包干制指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)包干制指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。42 酬金制費(fèi)用組成酬金制費(fèi)用組成l實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金

49、制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出物業(yè)服務(wù)支出和和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況；業(yè)服務(wù)資金收支情況；業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢

50、時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的支出情況進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)資金的支出情況進(jìn)行審計(jì)。43 包干制費(fèi)用組成包干制費(fèi)用組成l實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。包干制的特點(diǎn)包干制的特點(diǎn)收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高；收費(fèi)形式比較簡(jiǎn)捷，但交易透明度不高；在收費(fèi)率

51、偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損；在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損；在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)減少在市場(chǎng)不規(guī)范時(shí)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)減少物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受物業(yè)服務(wù)成本來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。到侵害。44課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l 1條例條例第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循( )原則。原則。”l A合理原則合理原則l B物業(yè)收費(fèi)與收入水平相適應(yīng)原則物業(yè)收費(fèi)與收入水平相適應(yīng)原則l C全體業(yè)主滿意原則全體業(yè)主滿意原則l D公開原則公開原則452.根據(jù)

52、根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行（用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行（ ）義務(wù)。）義務(wù)。lA 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于二次公布物業(yè)服務(wù)資務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于二次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況金的收支情況lB 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)當(dāng)及時(shí)答

53、復(fù)lC 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)隨時(shí)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)隨時(shí)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況及違紀(jì)違法行為，并直接向主管行業(yè)部門報(bào)告及違紀(jì)違法行為，并直接向主管行業(yè)部門報(bào)告lD 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)金的收支情況進(jìn)行審計(jì)46 （3 3）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部

54、門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。服務(wù)社會(huì)平均成本。物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。為。物業(yè)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)證與賬冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料47 （4 4）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成

55、）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

56、設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。48課堂提問(wèn)：課堂提問(wèn)：l 1在物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成項(xiàng)目中，下在物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成項(xiàng)目中，下列列( )屬于它的組成部分。屬于它的組成部分。l A地下獨(dú)立核算停車場(chǎng)服務(wù)人員的工地下獨(dú)立核算停車場(chǎng)服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金、福利資、獎(jiǎng)金、福利l B物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用l C物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用l D物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用49 （5 5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容和方）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容和方式式

57、明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容：明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話價(jià)格舉報(bào)電話1235812358等。等。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)同時(shí)標(biāo)明實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度及實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。明碼標(biāo)價(jià)方式：明碼標(biāo)價(jià)方式：在其服務(wù)區(qū)域顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取在其服務(wù)區(qū)域顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單

58、、收費(fèi)公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。手冊(cè)、多媒體終端查詢方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。50 （6 6）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定l業(yè)主和使用人的交費(fèi)責(zé)任業(yè)主和使用人的交費(fèi)責(zé)任l未交付房屋的交費(fèi)主體未交付房屋的交費(fèi)主體l特約性服務(wù)收費(fèi)特約性服務(wù)收費(fèi)l業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)主體的督促義務(wù)業(yè)主委員會(huì)對(duì)欠費(fèi)主體的督促義務(wù)l代收代交費(fèi)用代收代交費(fèi)用51案例五案例五 一心園的業(yè)主李某家里的廚房漏水，因?yàn)榉课菀恍膱@的業(yè)主李某家里的廚房漏水，因?yàn)榉课莸孛嬉呀?jīng)過(guò)了保修期，想委托物業(yè)公司維修，當(dāng)物地面已經(jīng)過(guò)了保修期，想委托物業(yè)公司維修，當(dāng)物業(yè)公司維修工查看情

59、況后給出維修報(bào)價(jià)后，業(yè)主感業(yè)公司維修工查看情況后給出維修報(bào)價(jià)后，業(yè)主感到維修費(fèi)用高，而且材料費(fèi)的報(bào)價(jià)也不規(guī)范，于是到維修費(fèi)用高，而且材料費(fèi)的報(bào)價(jià)也不規(guī)范，于是想另聘維修隊(duì)來(lái)維修。但物業(yè)公司工作人員卻告訴想另聘維修隊(duì)來(lái)維修。但物業(yè)公司工作人員卻告訴該業(yè)主。如果請(qǐng)外面的維修隊(duì)來(lái)維護(hù)，物業(yè)公司將該業(yè)主。如果請(qǐng)外面的維修隊(duì)來(lái)維護(hù)，物業(yè)公司將收取相應(yīng)的維修管理費(fèi)。李某不理解，認(rèn)為地面維收取相應(yīng)的維修管理費(fèi)。李某不理解，認(rèn)為地面維修不影響消防，也不影響其他人的公共利益，只是修不影響消防，也不影響其他人的公共利益，只是樓上樓下兩家的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，物業(yè)公司的額外收樓上樓下兩家的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題，物業(yè)公司的額外收費(fèi)給人強(qiáng)買強(qiáng)賣的感覺(jué)。與物業(yè)公司交涉提出意見(jiàn)，費(fèi)給人強(qiáng)買強(qiáng)賣的感覺(jué)。與物業(yè)公司交涉提出意見(jiàn)，希望物業(yè)公司不要在業(yè)主不情愿的情況下非要提供希望物業(yè)公司不要在業(yè)主不情愿的情況下非要提供此項(xiàng)服務(wù)。此項(xiàng)服務(wù)。 請(qǐng)分析李某的想法是否有道理。請(qǐng)分析李某的想法是否有道理。52（1 1）公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅）公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變自改變規(guī)劃的法定性規(guī)劃的法定性改變規(guī)劃的程序性改變規(guī)劃的程序性業(yè)主大會(huì)、規(guī)劃部門、相關(guān)部門業(yè)主大會(huì)、規(guī)劃部門、相關(guān)部門（2 2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道