某建筑工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目總論第二章市場調(diào)查及需求預(yù)測第三章建設(shè)條件第四章工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案第五章投資估算第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃第七章資金籌措及用款計(jì)劃第八章經(jīng)濟(jì)分析第九章 結(jié)論1項(xiàng)目總論項(xiàng)目概要1.1.1 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目暫定名稱為 XXXXXXXXX1.1.2 項(xiàng)目承辦單位本項(xiàng)目由XXXXXXXI地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)承辦。公司董事長為XXX總經(jīng)理為XXX本項(xiàng)目由XXX總經(jīng)理總負(fù)責(zé)。1.1.3 項(xiàng)目主管部門本項(xiàng)目行政主管部門為XX市XX區(qū)人民政府，X市建委及其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的有關(guān) 部門，項(xiàng)目投資經(jīng)營主體為 xxxxx1地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)用地位XXXXSf東南，XXX

2、Xf XXXXK XXXXH與XXXXf寸交界地段。該建設(shè)場地 屬XX市XX區(qū)管轄。1.1.5 項(xiàng)目用地概況本項(xiàng)目建設(shè)用地面積為50.31公頃，部分為耕地，部分為荒地。場地內(nèi)有零星農(nóng)用蔬菜大棚， 場地基本平整，自然坡度為0.20-0.30%。1.1.6 項(xiàng)目可行性研究概況本項(xiàng)目可行性研究由XXXX0地產(chǎn)開發(fā)有限公司及XXXXS筑設(shè)計(jì)院共同承擔(dān)。可行性研究 的依據(jù)為國家現(xiàn)行工程規(guī)劃建設(shè)法規(guī)及規(guī)范、計(jì)劃開發(fā)土地的合同及權(quán)證文件。擬建場地 基礎(chǔ)技術(shù)資料，市場調(diào)查資料，政府有關(guān)主管部門指令，批準(zhǔn)文件以及國家相關(guān)的法律法 規(guī)?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括：投資開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場 調(diào)

3、查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項(xiàng)目是否可行的研 究結(jié)論。2項(xiàng)目背景1.2.1 項(xiàng)目提出背景“努力使本項(xiàng)目為XXXXg地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)。市、區(qū)兩級政府按照“十七大”指出全體人民學(xué)有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)?！钡木窈蚗XXX及XXX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，市，區(qū)兩級政府決定委托XXXX0地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)大型以老年公寓為中心 的綜合居住社區(qū)。該項(xiàng)目目前已完成土地征購，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。鑒于市區(qū) 兩級政府盡早開工的要求，目前基建項(xiàng)目已進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批，工程詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)等項(xiàng)工 作，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2008年初開工建設(shè)， 五年內(nèi)全部完成并交付使用。1.2.

4、2 承建投資方式本項(xiàng)目由XXXX0地產(chǎn)公司獨(dú)家承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)家籌措資金開發(fā)建設(shè)。投資方式全部為現(xiàn) 金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行信貸及商品房屋預(yù)售三條渠道解決。1.2.3 承建單位背景XXXXi團(tuán)下設(shè)XXXXB地產(chǎn)開發(fā)公司、XXXXS筑安裝工程公司、XXXXW業(yè)管理有限責(zé)任公 司、XXX冰牧林綜合開發(fā)有限責(zé)任公司及 XXXXI館有限責(zé)任公司。XX集團(tuán)注冊資本金為 人民幣¥2億元，年可完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資額為人民幣¥3億元。年開發(fā)及施工能力為100萬平方米。 第二章 市場調(diào)查及需求預(yù)測1 .XXXX市房地產(chǎn)形勢1.1 經(jīng)濟(jì)適用房情況經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大，1-9月

5、XXXXT在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長迅速， 比重加大，完成投資36778萬元，比上年增長287.5%,占商品住宅投資的比重為 7.56%, 比上年提高了 4.02個(gè)百分點(diǎn)，是XXXX歷史上對經(jīng)濟(jì)適用房投資最多的一年。1-9月經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為114.38萬平方米，與上年同比增長196.6%;占住宅施工面 積的13.85%,比上年提高3. 59個(gè)百分點(diǎn)。在施工面積中新開工面積 6.36萬平方米，與 上年同比下降58.4%;竣工面積14.53萬平方米，與上年同比增長 69.54%。1-9月，XXXXSf經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際銷售面積1.45萬平方米，與上年同比下降 78.86%;（去 年重點(diǎn)

6、解決舊城區(qū)拆遷改造安置用房量大），空置一年以上面積0.95萬平方米，與上年同 比下降了 48.9%。1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1.2.1 完成投資情況1-9月XXXXSf完成房地產(chǎn)開發(fā)投資63.1億，比去年同期增長65.18%,比上月增長61% 其中，商品房建設(shè)投資48.68億元，占完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的 77.15%,比去年同期增長1.1.1 ;1.1.2 投資用途構(gòu)成1-9月，XXXXf房地產(chǎn)投資才成為：住宅48.68億元，占房地產(chǎn)投資的77.14%,比去年同 期增加6.93個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓2.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.66%;商業(yè)營業(yè)用房9.81億 元，占房地產(chǎn)投資的15.54%;其他2

7、.31億元，占房地產(chǎn)投資的3.65%,比去年同期分別增 長17.85%、56.96%?口下P1了 27.1%;新增固定資產(chǎn)27.37億元，比去年同期增加 23.28億 元。1.1.3 當(dāng)年資金到位情況1-9月，XXXXSf房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年到位資金 757668萬元，比上年同期增長85.67%。從資金 來源情況看，國內(nèi)貸款79035萬元，占到位資金的10.43%;企業(yè)自籌資金382914萬元， 占到位資金的50.4%;其他資金292519萬元，占到位資金的38.61%;利用外資占到位資金 的0.42%。國內(nèi)貸款和自籌資金比去年同期分別下降 2.92和11.11個(gè)百分點(diǎn)，其他資金增 長幅度較大為13

8、.63%。與上年同比國內(nèi)貸款增長112%利用外資增長100%自籌資金增 長52.2%;其他資金增長186.81%=1.3 土地供應(yīng)情況1-9月，土地開發(fā)投資2.57億元，與上年同比增長 6.53%;購置土地費(fèi)10.98億元，與上 年同比下降15.46%。1-9月完成開發(fā)土地面積140.35萬平方米，購置土地面積134.34萬平方米，待開發(fā)土地 面積298.17萬平方米。與上年同比完成開發(fā)土地面積和購置土地面積分別減少10.41和121.64萬平方米，待開發(fā)土地面積增長 92.02萬平方米。（表1）表1 2007年9月與2006年9月土地供應(yīng)增長情況單位：萬平方米2007年9月2006年9月20

9、07年比2006年增減本年完成開發(fā)土地面積140.35150.76-10.41待開發(fā)土地面積298.17206.1592.02本年購置土地面積134.34255.98-121.641.4商品房施工、新開工及竣工情況1-9月，XXXXSf房屋施工面積為1112.56萬平方米，與上年同比增長93.15%。其中，商品 住宅施工面積為825.95萬平方米，占施工面積的74.24%,與上年同比增長119.74%;辦公 樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房施工面積分別為 62.74、170和53.87萬平方米，與上年同比 分別增長 23.33%、41.37%?口 85.63%。1-9月，在商品房施工面積中新開工面積

10、 255.15萬平方米，與上年同比下降20.26%。其中， 商品住宅為225.13萬平方米，與上年同比下降12.93%;辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用 房分別為8.34、12.78和8.89萬平方米，與上年同比辦公樓增長 77%商業(yè)營業(yè)用房和其 他用房分別下降72.18%?口 17.76%。1-9月商品房竣工面積159.97萬平方米，與上年同比增長 278.54%其中，商品住宅竣工 面積為106.65萬平方米，與上年同比增長 282.4%;辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分 另I為21.97、24.25和7.09萬平方米，與上年同比分別增長1404.79% 106.03%?口 521.93%。（表

11、2）表2 2007年9月、2006年9月房屋施工、新開工、竣工情況施工、及工房屋向積及竣工價(jià)值施工時(shí)積（力平方米）新開工（力平方米）竣工時(shí)積（力平方米）2007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月2007 年 9月2006 年 9月房屋建筑面積合計(jì)1112.56576.02255.15319.98159.9742.26按用途分：1、住宅825.95375.87225.13258.55106.6527.892、辦公樓62.7450.878.344.6921.971.463、商業(yè)營業(yè)用房170120.2512.7845.9324.2511.774、其他53.8729.0

12、28.8910.817.091.141.5房屋銷售情況1-9月，XXXXf商品房實(shí)際銷售面積63.42萬平方米，與上年同比增長1.63%,與1-8月 相比增長18.65%。其中，商品住宅銷售面積 48.45萬平方米，同比增長7.1 %,與1-8月 相比增長20.37%。商品房竣工面積比銷售面積多 96.55萬平方米；商品住宅竣工面積比銷售面積多 58.2萬平 方米。與1-8月相比，商品房銷售面積增加9.97萬平方米；商品住宅銷售面積增加8.2萬平方米； 辦公樓實(shí)際銷售面積增加0.77萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房實(shí)際銷售面積增加 0.92萬平方米； 其他用房銷售面積增加0.03萬平方米。1.6商品房空

13、置面積截至9月底，商品房空置一年以上面積為 29萬平方米，與去年同比增長2.69%,與8月底 相比增加了 5.48萬平方米。其中，商品住宅空置一年以上面積14.04萬平方米，占商品房 空置面積的48.41%;同比增長了 30.56%;辦公用房空置一年以上面積 4.83萬平方米，占 商品房空置面積的16.66%;同比下降了 37%商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上面積 8.81萬平 方米，占商品房空置面積的32.58%;同比增長了 3.16%;其他用房空置一年以上面積1.32 萬平方米，占商品房空置面積的 4.55%,同比增長了 7.3%。2.銷售價(jià)格根據(jù)xxxx場狀況及xxxXi團(tuán)近幾年來各小區(qū)，各種等

14、級和功能房屋的銷售經(jīng)驗(yàn)綜合分 析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下：經(jīng)濟(jì)適用住宅銷售價(jià)格：2000元/米2老年公寓銷售價(jià)格：3000元/米2多層商品住宅銷售價(jià)格：3000元/米2高層商品住宅銷售價(jià)格：4000元/米2商業(yè)建筑銷售價(jià)格：6000元/米2學(xué)校幼兒園假定出讓價(jià)格：2500元/米23建設(shè)條件1.1 建設(shè)條件1.1.1 場地條件XXXXX程建設(shè)場地基本平整,場地南北長度約1000米，東西長度約500米，場地北高南低，自然坡度基本在0. 3 %范圍內(nèi)，場地東為擬建 20M紅線的規(guī)劃路，場地南為擬建 40M 紅線的世紀(jì)十路，場地西為100M紅線的二環(huán)路，場地北為擬建 40M紅線的濱河路及擬建 20

15、M紅線的黨校北路，擬建24M紅線的黨校南路東西向橫穿地塊，場地內(nèi)無應(yīng)拆除的建筑 物及構(gòu)筑物。工程建設(shè)場地緊臨城市主干道，項(xiàng)目建成后交通將極為便捷。1.1.2 供水條件本項(xiàng)目供水水源為城市自來水供水管網(wǎng)，目前二環(huán)路已建成自來水城市管道，建設(shè)時(shí)及建 成后可直接接入使用。1.1.3 污水排放條件本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)及建成后所排放污水為生活污水，生活污水經(jīng)化糞池處理后直接排入城市污水管道。在已建成設(shè)有城市污水排水管道可供污水排放使用。1.1.4 雨水排放條件本項(xiàng)目不設(shè)雨水排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水利用地面坡度排至小區(qū)道路，而后排向城市道路，由 城市道路雨水收集系統(tǒng)匯入城市雨水管網(wǎng)。1.1.5 供熱條件本項(xiàng)目利用城市集

16、中供熱系統(tǒng)做為熱源，目前二環(huán)路已鋪設(shè)有熱力二期供熱管道可以使用。1.1.6 燃?xì)夤?yīng)條件本項(xiàng)目以天然氣做為居民生活燃料，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶 使用。1.1.7 供電、電訊條件本項(xiàng)目利用城市高壓供電系統(tǒng)供電，目前項(xiàng)目周邊及區(qū)內(nèi)的城市道路城市高壓電纜均已建 成，本社區(qū)設(shè)開閉所一座，高壓電網(wǎng)經(jīng)箱式變壓器降壓后直接進(jìn)入用戶。城市通訊及寬帶 網(wǎng)情況大致相同。4 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.1 工程規(guī)劃4.1.1 規(guī)劃布局xxxxg季居住社區(qū)是一個(gè)綜合居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)兼有老年公寓及為老年公寓提供醫(yī)療保健 服務(wù)的配套設(shè)施、學(xué)校、幼兒園、商業(yè)建筑、經(jīng)濟(jì)適用住宅和商品住宅用房。根據(jù)巨華 居 雅

17、四季居住社區(qū)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，該區(qū)段主要為住宅建筑，結(jié)合城市商業(yè)布局，臨街布 置商業(yè)建筑，其主要功能為餐飲、商品零售及服務(wù)行業(yè)。4.1.2 給水工程規(guī)劃巨華居雅四季居住社區(qū)工程設(shè)計(jì)供水量為 8000M3/日設(shè)計(jì)每小時(shí)最高用水量為670 M3/時(shí)給水管道采用PPR合水塑料管道，直埋敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)供水。高層建筑高層部分另 網(wǎng)供水。4.1.3 熱力工程規(guī)劃XXXX3季居住社區(qū)工程供熱總負(fù)荷為 82.60MW利用城市熱力管網(wǎng)做為熱源，設(shè)換熱站二 座，室外管線采用無縫鋼管，硬聚氨脂發(fā)泡塑料保溫，硬塑料套筒保護(hù)套，直埋敷設(shè)。4.1.4 電氣工程規(guī)劃本項(xiàng)目用電總負(fù)荷47200KW由城市高壓網(wǎng)直接引入，

18、經(jīng)箱式變壓器降壓后入各樓。4.1.5 通信工程規(guī)劃固定電話配置標(biāo)準(zhǔn)按60線/百人標(biāo)準(zhǔn)配置，通信線路包括電信業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)通信，移動通信, 有線電視，交通監(jiān)管及小區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)通信等線路，通信線路采用直埋方式敷設(shè)。4.2 建筑設(shè)計(jì)按國家建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定 AA級標(biāo)準(zhǔn)考慮盡量采用成套技術(shù)按節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)4.3 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3.1 技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：50.31公頃建筑總面積：1180000M2容積率2.34綠地率35%5 投資估算5.1 投資估算范圍：本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如 煤氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項(xiàng)

19、目設(shè)施不列入投資 估算范圍。5.2 投資估算5.2.1 土地購置費(fèi)用土地購置費(fèi)用包括土地征購，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)软?xiàng)費(fèi)用。為簡化計(jì)算，各種費(fèi)用 一并并入單價(jià)。呼和浩特巨華居雅四季工程土地購置費(fèi)用如下表。土地征地費(fèi)用估算表單位：萬元保全莊征地費(fèi)4870.50古路板村征地費(fèi)600.00西把柵村征地費(fèi)4642.50小計(jì)10113.00征地費(fèi)單價(jià)13.41出讓金37710.0050.00萬元/畝土地總費(fèi)用47823.00土地單方成本63.415.2.2工程前期費(fèi)用估算前期工程費(fèi)估算表單位：萬元J*六 丁 P項(xiàng)目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、口耕費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)2

20、076.80472.00100.00可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的 0.15%0.2%+,住宅設(shè)抽5程 概算投資額的2.2%3.5M按工程概算投資額的0.3%0.8%7其他合計(jì)2648 805.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元*六建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用1供電工程1200.002供水排污工程525.001393.003供氣工程975.003000.004供暖工程525.009440.005小區(qū)道路工程837.006路久工程637.507小區(qū)綠化工程（含環(huán)衛(wèi)）1408.688通訊工程9智能化工程1770.0010其他（有線工程）11消防工程1602.00合計(jì)9480.1813833.0023

21、313.185.2.4建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬元項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備米購費(fèi)安裝工程費(fèi)費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額老年公寓300009502850.00200.03050.00經(jīng)濟(jì)適用住房20000090018000.018000.00多層商品住宅40000095038000.038000.00圖層商品住宅400000140056000.02800.58800.00商店130000150019500.01400.20900.00中小學(xué)校50001000500.00150.0650.00幼兒園50001000500.00150.0650.00其余配套建筑10000

22、120012000.012000.00合計(jì)147350.4700.152050.05.2.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬元廳P項(xiàng)目金額估算說明1居委會85.002派出所200.003托兒所4幼兒園5公共廁所115.006停車場7其他合計(jì)400.005.2.6開發(fā)期稅費(fèi)開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元廳P項(xiàng)目金額估算說明1土地使用稅2市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)3供電貼費(fèi)4用電權(quán)費(fèi)5分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1888.006綠化建設(shè)費(fèi)7電話初裝費(fèi)8墻改基金9散裝水泥保證金10建安工程勞保調(diào)節(jié)費(fèi)2322.5011人防費(fèi)2360.00合計(jì)6570.505.2.7其它費(fèi)用其它費(fèi)用估算表單位：萬元序

23、號項(xiàng)目金額（萬元）估算說明1臨時(shí)用地133.502臨建費(fèi)141.603定額編制費(fèi)568.654工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)663.305招標(biāo)管理費(fèi)227.406總承包管理費(fèi)2950.007合同公證費(fèi)225.008施工執(zhí)照費(fèi)9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)568.6510工程監(jiān)理費(fèi)1231.9511竣工圖編制費(fèi)337.2012工程保險(xiǎn)費(fèi)13基樁檢測費(fèi)合計(jì)7047.255.2.8總投資匯總投資匯總表單位：萬元序號項(xiàng)目金額（萬元）估算說明1土地費(fèi)用47823.002工程前期費(fèi)用2648.803基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9480.184建筑安裝工程費(fèi)用152050.005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用400.006開發(fā)期稅費(fèi)6570.507其

24、它費(fèi)用7047.258小計(jì)226019.78/、口預(yù)見費(fèi)6780.59合計(jì)232800.325.2.7靜態(tài)投資總額靜態(tài)直接投資總額：232800.32萬元單方直接投資：1972.88元/米2單方可售房屋直接投資2076.72元/米2 扣除土地款項(xiàng)后單方投資：1567.60元/米扣除土地款項(xiàng)后單方可售房屋直接投資：1650.11元/米2第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃6.1 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃總體劃分構(gòu)想XXXX§住社區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分五年完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步 交工。第六年僅做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。6.2 二零零八年度工程計(jì)劃2008年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)，前期手

25、續(xù)審批，項(xiàng)目可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，部分開工地 段工程地質(zhì)勘察，開工地段土地整理，部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施m o6.3 二零零九年度工程計(jì)劃2009年度內(nèi)計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.4 二零一零年度至二零一二年度工作計(jì)劃各年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售。室外配套項(xiàng)目同步施工。6.5 二零一三年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。各年度計(jì)劃完成開發(fā)量項(xiàng) 目規(guī)模08年完成量09年完成量10年完成量11年完成量12年完成量1老年公寓3000020000100002經(jīng)濟(jì)適用住房200000500005000050000500003多層商品住

26、宅40000080000800008000080000800004圖層商品住宅40000080000800008000080000800005商店13000010000300003000030000300006中小學(xué)校5000200030007幼兒園5000200030008其余配套建筑10000500050009合計(jì)249000252000240000240000190000第七章資金籌措及用款計(jì)劃7.1用款計(jì)劃估算方式為簡化各年度用款計(jì)劃的計(jì)算，各年度用款按以下原則計(jì)算：建安工程資金投入量按單方成本與完成工作量之積確定。計(jì)價(jià)用單方成本不含土地購置費(fèi)用。當(dāng)年開工而且當(dāng)年竣工的項(xiàng)目按該項(xiàng)目全價(jià)

27、投入計(jì)入投資資金。當(dāng)年開工次年竣工項(xiàng)目，當(dāng)年投入資金量按該項(xiàng)目投資價(jià)款百分之五十計(jì)入投資，其余百分之五十計(jì)入次年資金投入。為簡化計(jì)算起見，計(jì)價(jià)單方成本按綜合單方成本計(jì)算，不另區(qū)分結(jié)構(gòu)形式。單方含地價(jià)成本為1972.88元/米2 （見第五章5.2.7 ）,扣除地價(jià)后計(jì)價(jià)單方成本為 1567.60元/米2 7.2用款計(jì)劃各年度用款計(jì)劃表表7.2 單位:萬元1用款項(xiàng)目名稱總用款量08年用款09年用款10年用款11年用款12年用款2土地費(fèi)用47823.0047823.003老年公寓4702.803135.201567.604經(jīng)濟(jì)適用住房31352.007838.007838.007838.007838

28、.005多層商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.806圖層商品住宅62704.0012540.8012540.8012540.8012540.8012540.807商店20378.801567.604702.804702.804702.804702.808中小學(xué)校783.80313.52470.289幼兒園783.80313.52470.2810其余配套建筑1567.60783.80783.8011合計(jì)23280086856.2440914.3637622.437622.429784.47.3資金籌措方案本項(xiàng)目計(jì)劃以三條渠道籌集解

29、決建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。按一般籌資慣例，銀行信貸占總投資百分之四十。本項(xiàng)目靜態(tài)直接投資總額為232800.0萬元，計(jì)劃通過銀行信貸解決90000.00萬元，信貸比例為38.66%;其次是由企業(yè)自籌資金方式解決部份資金。本 項(xiàng)目計(jì)劃通過企業(yè)自籌解決 50000.00萬元，其中2008年度籌款50000.00萬元；2009年 度后不再籌款，自籌資金共占投資比例為21.48%;第三是房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)。本項(xiàng)目房 屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。7.3資金現(xiàn)金流量計(jì)劃各年度現(xiàn)金流量計(jì)劃表表7.3 單位：萬元用款項(xiàng)目名稱2008 年2009 年2010 年2011 5201252013

30、 年合計(jì)1靜態(tài)開發(fā)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.02建設(shè)期貸款利息7200.007200.007200.007200.007200.003售房營業(yè)稅金2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.504所得稅4747.0510988.2012040.2411355.3039130.485銀行還貸款90000.006抽回自有資金50000.007現(xiàn)金流出96201.2452706.8654354.9060430.60143369.6313390.008現(xiàn)金流入179000.001662

31、98.76200591.90230236.99248806.38142436.709自有資金50000.0010銀行貸款90000.001銷售收入39000.083500.087000.084000.079000.037000.01000000上年轉(zhuǎn)入82798.76113591.90146236.99169806.38105436.7579046.70第八章經(jīng)濟(jì)分析8.1銷售收入分析8.1.1銷售價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用住宅銷售價(jià)格：2000元/米2老年公寓銷售價(jià)格：3000元/米2多層商品住宅銷售價(jià)格：3000元/米2高層商品住宅銷售價(jià)格：4000元/米2商業(yè)建筑銷售價(jià)格：6000元/米2學(xué)校幼兒園假

32、定出讓價(jià)格：2500元/米28.1.2銷售收入分析根據(jù)實(shí)際銷售情況看，一般情況當(dāng)年竣工現(xiàn)房當(dāng)年可銷售量為3060%次年銷售量可達(dá)到4070%銷售計(jì)算表詳見表8.1，銷售利潤詳見表8.2 o為簡化計(jì)算起見，本項(xiàng)目按以下原則計(jì)定銷量：即當(dāng)年竣工面積可銷售一百分之五十，余百分之五十轉(zhuǎn)入下年度銷售。計(jì)劃銷售量計(jì)算表表8.1 單位：萬元老年公寓經(jīng)濟(jì)適用住房多層商品住宅高層商品住宅商店中小學(xué)校幼兒園合計(jì)2008年銷售量100002500040000400005000120000度銷售金額3000.005000.0012000.0016000.003000.0039000.002009年銷售量1500050

33、00080000800002000020002000249000度銷售金額4500.0010000.0024000.0032000.0012000.00500.00500.0083500.002010年度銷售量50005000080000800003000030003000251000銷售金額1500.0010000.0024000.0032000.0018000.00750.00750.0087000.002011年度銷售量50000800008000030000240000銷售金額10000.0024000.0032000.0018000.0084000.002012年度銷售量250008

34、00008000030000215000銷售金額5000.0024000.0032000.0018000.0079000.002013年度銷售量40000400001500095000銷售金額12000.0016000.009000.0037000.00合計(jì)9000.0040000.00120000.0160000.078000.001250.001250.00409500.0銷售利潤預(yù)測表2008 年2009 年2010 年2011 52012 年2013 年合計(jì)1銷售收入39000.0083500.0087000.0084000.0079000.0037000.00409500.02銷售稅

35、金5.5%2145.004592.504785.004620.004345.002035.0022522.503靜態(tài)建設(shè)投資86856.2440914.3637622.437622.429784.4232800.04建設(shè)期貸款利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.005銷售費(fèi)用585.001252.501305.001260.001185.00555.006142.50表8.2 單位：萬元1.5%6總支出96786.253896.344432.450702.442514.42590.00290921.46000807當(dāng)年銷售利潤-57786.29

36、603.642567.633297.636485.634410.024400008累計(jì)銷售利潤-57786.-28182.14385.047682.584168.1118578.118578.246000010109所得稅(33%)4747.0510988.212040.211355.0430累計(jì)所得稅4747.0515735.227775.439130.45981稅后利潤9637.9531947.256392.679447.679447.6041111稅前投資總利50.93%1潤率1稅后投資總利34.13%2潤率1稅前自有資金237.15%3投資總利潤率1稅后自有資金158.89%4投資總利

37、潤率8.2銀行貸款還本付息計(jì)劃整個(gè)項(xiàng)目自2008年至2012年均屬投資階段，真正獲利年度為2012年，因而，項(xiàng)目計(jì)劃2012 年內(nèi)一次償清全部銀行貸款本金，銀行貸款利息按年度償還。還本付息計(jì)算表表8.3單位：萬元項(xiàng)目2008 年2009 年2010 年2011 52012 年合計(jì)1年初借款累計(jì)90000.0090000.0090000.0090000.0090000.0090000.002當(dāng)年借款90000.0090000.0090000.0090000.0090000.003本年應(yīng)付利息7200.007200.007200.007200.007200.0036000.004本年還本付息7200.007200.007200.007200.0097200.004.1本年還本