《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》調(diào)研報告(現(xiàn)場采集圖版)

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營調(diào)研報告 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營調(diào)研報告14屆土木工程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營實驗班指導老師：覃愛民小組成員指導老師：覃愛民組長：趙勝光 組員：劉洋 馬晨旭 時晨 項興浩調(diào)研項目：合肥當代MOMA咨詢：劉洋 馬晨旭 時晨 項興浩 趙勝光攝影：時晨記錄：馬晨旭 項興浩報告總結(jié)及感想：劉洋報告匯總及制作：馬晨旭咨詢對象：售樓部顧問單女士（聯(lián)系方式目錄第一部分 調(diào)研項目介紹4 1、基本信息.42、銷售信息.4 3、建筑信息.54、物業(yè)信息.5第二部分 項目地理位置圖及周邊配套 1、地理位置圖.7 2、周邊配套信息8 第三部分 當代MOMA規(guī)劃 .18 1、售樓部沙盤圖.1

2、8 2、產(chǎn)品戶型19 3、主題定位 31 第四部分 當代置業(yè)十大科技系統(tǒng)32 1、智能家居系統(tǒng)32 2、同層排水系統(tǒng)32 3、隔音降噪系統(tǒng)33 4、天棚輻射系統(tǒng)34 5、地源熱泵系統(tǒng)34 6、外遮陽系統(tǒng).35 7、外圍護結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng).35 8、高性能門窗系統(tǒng).36 9、置換新風系統(tǒng).36 10、水回收處理系統(tǒng).37第五部分 調(diào)研總結(jié)報告.38第六部分 調(diào)研行程感想.39附：調(diào)研小組成員合影.41 注：當代旁天鵝湖外景一、調(diào)研項目介紹1、基本信息（1）項目名稱：當代MOMA（2）樓盤地址：合肥市政務區(qū)懷寧路與休寧路交口匡河畔（3）所屬區(qū)縣：政務區(qū)（4）所屬商圈：天鵝湖萬達（5）銷售狀態(tài)：在售（7

3、）項目特色：品牌開發(fā)商、花園洋房、改善住宅、水景地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)（8）主打方向：恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、低密度精裝（9）開 發(fā) 商：安徽摩碼置業(yè)有限公司（10）設計單位：地平線建筑設計等（11）施工單位：中國建筑第三工程局（總承包一級資質(zhì)）2、銷售信息（1）開盤時間：2016年5月31日（2）入住時間：2017年6月30日（3）售樓地址：合肥市望江西路與岳西路交叉口南100米（4）預 售 證：合房預售證第20150953號3、 建筑信息（1）產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年、商鋪40年（2）裝修情況：精裝修（3）戶 型：二居100平米、三居103平米、三居132平米、三居143平米、三居153平米、四居16

4、9平米、四居172平米（4）建筑面積：180000平米（5）占地面積：85畝（6）建筑類別：多層、板塔結(jié)合、板樓（7）樓層情況：共18棟住宅，其中8棟高層，10棟洋房。（8）總 戶 數(shù)：9154、 物業(yè)信息（1）物業(yè)公司：第一物業(yè)（2）物業(yè)類型：住宅、商鋪（3）物 業(yè) 費：3.5元/平方米*月（4）綠 化 率：40%（5）容 積 率：2.5（6）停 車 位：共1196個（地上222個，地下974個）2、 項目地理位置圖及周邊配套1、地理位置圖2、 周邊配套信息（1） 學校：合肥市五十中(望岳校區(qū))（118米），合肥市五十中學新校(望岳校區(qū))（256米），望岳中學（258米），春蕾幼兒園（722

5、米），洪崗幼兒園（754米），合肥市寧溪學校（2080米）合肥市第五十中學新校（望岳校區(qū)）稻香村小學（2） 購物：軒彪百貨超市（347米），天徽超市(華地公館店)（399米），永芳超市（467米），世紀華聯(lián)(便利連鎖NO.4652)（482米），同樂匯廣場（490米），光明超市（490米）百大購物中心大唐國際購物廣場（TESCO樂購）永輝超市（3） 醫(yī)院：安徽維多利亞整形外科醫(yī)院（494米），合肥市藝星醫(yī)療美容醫(yī)院（912米） 熙康健康管理、絲域養(yǎng)發(fā)館維多利亞整形醫(yī)院芝星整形Yestar安利體驗館愛爾眼科醫(yī)院（4） 生活：招商銀行(望江西路支行)（521米），招商銀行24小時自助銀行(望江西路

6、支行)（537米），招商銀行24小時自助銀行(望江西路支行)（537米），上海浦東發(fā)展銀行24小時自助銀行(潛山路)（768米）吉的堡英語CITIC中信銀行中國人民保險、中國民生銀行（5） 餐飲：印象徽州（374米），三分地食府(懷寧路店)（387米），塞納左岸華地新街店（409米），古麗巴格（434米），布萊卡咖啡（446米），瑞祥閣飯莊（449米）合肥綠地福朋酒店（6）娛樂：萬達影城(天鵝湖萬達廣場店)（993米），洪石公園（1387米），中影·國際影城(合肥1912店)（1451米），活力天行電影城（1542米），橙天嘉禾影城（1546米），旭輝中央公園（1565米）月光歡樂谷

7、動漫城萬達廣場（6） 交通配套：8、129、124路公交到輕機廠站下；周邊規(guī)劃地鐵3號線和6號線望潛路口地鐵站望岳路口公交站（T20），望岳路口公交站（111,136,102），火車西站公交站（111,128,136），市政務辦公區(qū)北公交站（156,32,129,18,103,104,18A），彩虹站公交站（13,105,129,103）三、當代MOMA規(guī)劃1、售樓部沙盤2、產(chǎn)品戶型高層戶型圖：A.100兩室兩廳一衛(wèi)該戶型適合新婚夫妻和老年夫婦居住，該戶型為該產(chǎn)品最小戶型，因此相對來說價格便宜許多，對于剛剛結(jié)婚的夫妻來說，經(jīng)濟壓力會適當合適些，并且該戶型有兩個房間，一個做臥室，一個做客房或書房

8、，也夠老年夫婦和新婚夫妻使用。B.103三室兩廳一衛(wèi)該戶型相對于A戶型來說，優(yōu)勢是非常明顯的，該戶型雖然只比A戶型多3平方米，但是卻多出了一個房間。這對于經(jīng)濟能力不是特別好，但是家里卻有老人或小孩的家庭來說確是充滿了誘惑力，該戶型也絕對適合搶購。C.132三室兩廳兩衛(wèi)該戶型相對B戶型來說，只多一個廁所，但是整體面積卻大了30平米，價格上也就差了好多，這樣的戶型適合對隱私非常看重的家庭購買。D.153四室兩廳兩衛(wèi)該戶型屬于豪華型戶型了，無論是價格還是稅務都漲了許多，因此該戶型適合經(jīng)濟能力適中的人購買，且該戶型擁有四室兩廳兩衛(wèi)卻只有153平米，屬于緊湊型豪華房了，也算非常值得購買的房型了。E.17

9、2四室兩廳兩衛(wèi)該戶型和D戶型一樣擁有四室兩廳兩衛(wèi)，卻比D戶型大了20平米，但是對于能買的起該類戶型的人來說，大了20平米整體也大了許多，房間看起來也寬敞了許多 ?？偨Y(jié)：我個人推薦買經(jīng)濟能力不是特別強，多大戶型需求不是特別強的人可以購買B戶型； 對于經(jīng)濟能力稍強，但是卻需要較多房間的人購買D戶型較合適；對于需要較多隱私但是是經(jīng)濟能力一般的人來說，購買C戶型比較合適；對于經(jīng)濟能力強的人購買E戶型最合適。洋房戶型圖：A.6#、7#洋房132三室兩廳兩衛(wèi)B.143三室兩廳兩衛(wèi)C.169四室兩廳三衛(wèi) D.建筑面積約201E.建筑面積約210F.建筑面積約246G.建筑面積約258總結(jié)：洋房為多層，公認的

10、比高層住的舒適，但是高層視野好。對于洋房戶型的選擇應根據(jù)客戶自己的需要，自行選擇。G.建筑面積約2583、 主題定位（1）主題思想：恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、低密度精裝品牌開發(fā)商、科技豪宅、花園洋房、改善住宅、水景地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)（2）挖掘主題方式：結(jié)合科技發(fā)展技術挖掘方式（3）平均售價：2.52.6萬元/（4）客戶定位：明星、房地產(chǎn)產(chǎn)商、從事金融行業(yè)人員、老師、教授、醫(yī)生、從事銷售醫(yī)療器械相關人員、從事整容行業(yè)人員等（5）營銷模式：自行營銷；前期由代理公司進行推廣，包括散發(fā)傳單，call客，認籌活動，網(wǎng)絡宣傳等。四、當代置業(yè)十大科技系統(tǒng)1、 智能家居系統(tǒng)其中包括社區(qū)一卡通、車輛圖像對比識別、樓宇

11、可視對講系統(tǒng)、戶內(nèi)多媒體箱、IC卡梯禁、電子脈沖圍欄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。2、 同層排水系統(tǒng)當代MOMA同層排水系統(tǒng)主要技術特點：（1）將衛(wèi)生間個下水排水點支管隱藏于本層地面墊層匯中（2）排水立管封閉與衛(wèi)生間內(nèi)隔墻中，噪音無法傳出（3）上層排水支管產(chǎn)生的噪音阻隔與樓板之上，不向下層傳音（傳統(tǒng)的吊頂無法阻隔噪音）（4）排水支路埋于地面墊層中，不與外界空氣接觸，延長使用壽命（5）通過防水層阻隔水，消除滲透隱患（傳統(tǒng)的方式容易在地漏、座便器支管穿過樓板的位置產(chǎn)生滲透。同時支管的接口會很多，接口處容易產(chǎn)生滲漏）（6）衛(wèi)生間無需再做各種吊頂來遮擋外露的管道3、 隔音降噪系統(tǒng)（1）雙層中空LOW-

12、E玻璃當代MOMA采用5-12A-5mm中空LOW-E鍍膜玻璃，傳熱系數(shù)小于2.5W/m2*k，冬季阻止室內(nèi)熱量流失，夏季有效阻隔強紫外線射入，保留適當對身體有益的弱紫外線。當代MOMA高性能門窗與中空LOW-E玻璃，為我們創(chuàng)造溫暖，安靜，適光的室內(nèi)環(huán)境，尤其是對成長期的小孩、中年女性與安享晚年的老人好處極多（） 雙層中空LOW-鍍膜玻璃優(yōu)點：隔音性：毫米空氣間層，遠超普通中空玻璃隔熱性：LOW-鍍膜，阻隔熱量輻射攝入與流失密封性：雙層密封膠確保密封穩(wěn)定性隔條連續(xù)彎折，邊緣密封效果好明亮度：分子篩技術，有效純化間層空氣，保證中空層光潔明亮4、 天棚輻射系統(tǒng)5、 地源熱泵系統(tǒng)（）當代采用的是清潔

13、可再生的地源熱泵能源技術。以地下米處大地土壤為低位熱源，由地源熱泵機組，地熱能交換系統(tǒng)，建筑內(nèi)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)組成的能源系統(tǒng)，為室內(nèi)采暖與制冷（天棚輻射采暖與制冷系統(tǒng)），提供低成本、清潔環(huán)保、可再生的能源供應。（）世界著名地源熱泵建筑：迪拜帆船酒店，新奧爾良劇院，美國帝國大廈，北京當代6、 外遮陽系統(tǒng)除客廳外所有西，南朝向的房間都會有電動外遮光系統(tǒng)，采用集安全，防盜，遮陽，保護隱私于一體的鋁合金外遮陽卷簾。7、 外圍護結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)（） 當代MOMA，獨具革新精神，打破傳統(tǒng)三道外墻結(jié)構(gòu)，采用高性能加厚外保溫系統(tǒng)，精耕細作9道高性能外保溫施工工藝，外墻厚度均大于340mm，較傳統(tǒng)住宅多出100mm，

14、其中保溫層為100mm；樓板厚度130mm，均超出傳統(tǒng)樓板30mm。并采用英國IES軟件，美國TRNSYS軟件，清華大學軟件，參照過去十年氣象數(shù)據(jù)，進行全年小時精確模擬計算，精心打造集節(jié)能、保溫、隔音、裝飾效果于一體的新一代高性能外保溫系統(tǒng)。（） 外圍護結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)的優(yōu)點：節(jié)能：減少建筑對能源的損耗保質(zhì)：對主體結(jié)構(gòu)有保護作用，延長建筑的使用壽命保溫：保溫蓄熱能力強，避免冷熱過于波動，保溫性能好隔熱：隔熱減少局部熱橋作用，避免熱工缺陷隔音：減少噪音傳入室內(nèi)，隔音效果明顯8、 高性能門窗系統(tǒng)9、 置換新風系統(tǒng)（1）置換系統(tǒng)體統(tǒng)：當代項目，利用24h全置換新風系統(tǒng)，采集室外新鮮空氣，經(jīng)新風機組進行除

15、塵（經(jīng)過無紡布膜，過濾網(wǎng)，噴膠棉三層，層層除塵）、過濾、加溫/除濕、加溫制冷、熱回收處理，以每秒0.3m的無風感低速，從房間底部送風口送入室內(nèi)。（小房間一個出風口，大房間兩個）（2）原理：利用熱空氣輕，冷空氣重的原理，使送風溫度低于室內(nèi)溫度2-4，這樣自下而上層層疊加新鮮空氣，有秩序的將室內(nèi)異味和臟空氣通過頂部回風裝置送出室外10、 水回收處理系統(tǒng)五、調(diào)研總結(jié)報告 當代MOMA采用科技手段創(chuàng)造“恒溫、恒氧、恒濕、低噪、適光”的生態(tài)科技系統(tǒng)，給人們一個健康舒適的室內(nèi)環(huán)境。同時，采用新型節(jié)能圍護體系和綜合節(jié)能技術措施，使采暖地區(qū)的住宅采暖能耗降低，達到國家規(guī)定的節(jié)能目標，并具有良好的居住功能和環(huán)境

16、質(zhì)量的住宅，這樣的住宅被稱為科技節(jié)能住宅。當代MOMA項目充分利用環(huán)境自然資源和科技手段，以有益于生態(tài)、健康、節(jié)能、舒適為宗旨，確保生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，確保居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好狀態(tài)，從而實現(xiàn)人與自然、科技的融合，達到人與自然、科技多贏的局面?？萍甲≌椖砍浞猪憫藝姨岢龅墓?jié)能減排的政策，進一步推進建筑節(jié)能降碳，是深入開展綠色建筑行動，深入貫徹科學發(fā)展觀構(gòu)建社會主義和諧社會的重大舉措，是建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇，對于提高人民生活質(zhì)量，維護中華民族長遠利益具有深遠意義。我們相信合肥當代MOMA科技住宅項目將會成為合肥生態(tài)社區(qū)的典范之作并為安徽省綠色建筑的發(fā)展

17、指明了方向。 報告人：劉洋 2016年12月11日6、 調(diào)研行程感想 為期一天的合肥當代MOMA房地產(chǎn)調(diào)研活動在我們調(diào)研小組的辛苦努力下取得了圓滿的成功，在調(diào)研過程中我們相互配合克服困難勇于專研感受頗多，對此我粗略的進行相應的總結(jié)如下：1這次調(diào)研活動使我深刻的感受到了團隊合作的重要性，在調(diào)研過程中我們分工合作，有負責咨詢售樓部人員的，有負責拍照采集資料的，也有負責記錄調(diào)研資料，后期的更要感謝我們的文檔制作同學。小組成員并非熟識，但是我相信自此之后我們之間的互信程度將大大提升。大家的互相密切配合，方能夠使此次調(diào)研成果如此完善，這更進一步使我們認識到團隊精神和魅力所在，感受了協(xié)作所帶來的巨大潛力。

18、2.實踐方可出真知，特別是對于學習本專業(yè)，正如老師所述，在我國房地產(chǎn)體系還尚未完善，我們的課程也處于探索階段，很多的知識需要我們學生自己去親身體驗，房產(chǎn)這一行業(yè)的實踐性極強，很多知識是無法通過課本文字所表達出來的必須要去感受才能進一步深入。（舉例：認籌這種方式是我們課本上所未提及的，但在我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)還是存在著這種方式）3.在調(diào)研的過程中，我們進一步提升了我們的口才，從而在實踐過程中做到大膽的問自信的說而不失文雅，充分的展現(xiàn)了我校在校生的高素質(zhì)。同時在調(diào)研的過程中我們也發(fā)現(xiàn)了自身的不足以及相關實踐經(jīng)驗的缺失，在一些問題上也遇到了無從下手的挫折，但在大家精誠合作在借助各種助力最終解決。4.堅持才能笑到最后，為了拍攝周邊配套圖片，小組成員沿著周邊尋找標志性建筑，徒步行至安徽電視臺附近方返回，路途中盡管大家