《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》調(diào)研報(bào)告(現(xiàn)場(chǎng)采集圖版)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)調(diào)研報(bào)告 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)調(diào)研報(bào)告14屆土木工程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)驗(yàn)班指導(dǎo)老師：覃愛(ài)民小組成員指導(dǎo)老師：覃愛(ài)民組長(zhǎng)：趙勝光 組員：劉洋 馬晨旭 時(shí)晨 項(xiàng)興浩調(diào)研項(xiàng)目：合肥當(dāng)代MOMA咨詢(xún)：劉洋 馬晨旭 時(shí)晨 項(xiàng)興浩 趙勝光攝影：時(shí)晨記錄：馬晨旭 項(xiàng)興浩報(bào)告總結(jié)及感想：劉洋報(bào)告匯總及制作：馬晨旭咨詢(xún)對(duì)象：售樓部顧問(wèn)單女士（聯(lián)系方式目錄第一部分 調(diào)研項(xiàng)目介紹4 1、基本信息.42、銷(xiāo)售信息.4 3、建筑信息.54、物業(yè)信息.5第二部分 項(xiàng)目地理位置圖及周邊配套 1、地理位置圖.7 2、周邊配套信息8 第三部分 當(dāng)代MOMA規(guī)劃 .18 1、售樓部沙盤(pán)圖.1

2、8 2、產(chǎn)品戶(hù)型19 3、主題定位 31 第四部分 當(dāng)代置業(yè)十大科技系統(tǒng)32 1、智能家居系統(tǒng)32 2、同層排水系統(tǒng)32 3、隔音降噪系統(tǒng)33 4、天棚輻射系統(tǒng)34 5、地源熱泵系統(tǒng)34 6、外遮陽(yáng)系統(tǒng).35 7、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng).35 8、高性能門(mén)窗系統(tǒng).36 9、置換新風(fēng)系統(tǒng).36 10、水回收處理系統(tǒng).37第五部分 調(diào)研總結(jié)報(bào)告.38第六部分 調(diào)研行程感想.39附：調(diào)研小組成員合影.41 注：當(dāng)代旁天鵝湖外景一、調(diào)研項(xiàng)目介紹1、基本信息（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：當(dāng)代MOMA（2）樓盤(pán)地址：合肥市政務(wù)區(qū)懷寧路與休寧路交口匡河畔（3）所屬區(qū)縣：政務(wù)區(qū)（4）所屬商圈：天鵝湖萬(wàn)達(dá)（5）銷(xiāo)售狀態(tài)：在售（7

3、）項(xiàng)目特色：品牌開(kāi)發(fā)商、花園洋房、改善住宅、水景地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)（8）主打方向：恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、低密度精裝（9）開(kāi) 發(fā) 商：安徽摩碼置業(yè)有限公司（10）設(shè)計(jì)單位：地平線建筑設(shè)計(jì)等（11）施工單位：中國(guó)建筑第三工程局（總承包一級(jí)資質(zhì)）2、銷(xiāo)售信息（1）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2016年5月31日（2）入住時(shí)間：2017年6月30日（3）售樓地址：合肥市望江西路與岳西路交叉口南100米（4）預(yù) 售 證：合房預(yù)售證第20150953號(hào)3、 建筑信息（1）產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年、商鋪40年（2）裝修情況：精裝修（3）戶(hù) 型：二居100平米、三居103平米、三居132平米、三居143平米、三居153平米、四居16

4、9平米、四居172平米（4）建筑面積：180000平米（5）占地面積：85畝（6）建筑類(lèi)別：多層、板塔結(jié)合、板樓（7）樓層情況：共18棟住宅，其中8棟高層，10棟洋房。（8）總 戶(hù) 數(shù)：9154、 物業(yè)信息（1）物業(yè)公司：第一物業(yè)（2）物業(yè)類(lèi)型：住宅、商鋪（3）物 業(yè) 費(fèi)：3.5元/平方米*月（4）綠 化 率：40%（5）容 積 率：2.5（6）停 車(chē) 位：共1196個(gè)（地上222個(gè)，地下974個(gè)）2、 項(xiàng)目地理位置圖及周邊配套1、地理位置圖2、 周邊配套信息（1） 學(xué)校：合肥市五十中(望岳校區(qū))（118米），合肥市五十中學(xué)新校(望岳校區(qū))（256米），望岳中學(xué)（258米），春蕾幼兒園（722

5、米），洪崗幼兒園（754米），合肥市寧溪學(xué)校（2080米）合肥市第五十中學(xué)新校（望岳校區(qū)）稻香村小學(xué)（2） 購(gòu)物：軒彪百貨超市（347米），天徽超市(華地公館店)（399米），永芳超市（467米），世紀(jì)華聯(lián)(便利連鎖NO.4652)（482米），同樂(lè)匯廣場(chǎng)（490米），光明超市（490米）百大購(gòu)物中心大唐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)（TESCO樂(lè)購(gòu)）永輝超市（3） 醫(yī)院：安徽維多利亞整形外科醫(yī)院（494米），合肥市藝星醫(yī)療美容醫(yī)院（912米） 熙康健康管理、絲域養(yǎng)發(fā)館維多利亞整形醫(yī)院芝星整形Yestar安利體驗(yàn)館愛(ài)爾眼科醫(yī)院（4） 生活：招商銀行(望江西路支行)（521米），招商銀行24小時(shí)自助銀行(望江西路

6、支行)（537米），招商銀行24小時(shí)自助銀行(望江西路支行)（537米），上海浦東發(fā)展銀行24小時(shí)自助銀行(潛山路)（768米）吉的堡英語(yǔ)CITIC中信銀行中國(guó)人民保險(xiǎn)、中國(guó)民生銀行（5） 餐飲：印象徽州（374米），三分地食府(懷寧路店)（387米），塞納左岸華地新街店（409米），古麗巴格（434米），布萊卡咖啡（446米），瑞祥閣飯莊（449米）合肥綠地福朋酒店（6）娛樂(lè)：萬(wàn)達(dá)影城(天鵝湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店)（993米），洪石公園（1387米），中影·國(guó)際影城(合肥1912店)（1451米），活力天行電影城（1542米），橙天嘉禾影城（1546米），旭輝中央公園（1565米）月光歡樂(lè)谷

7、動(dòng)漫城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（6） 交通配套：8、129、124路公交到輕機(jī)廠站下；周邊規(guī)劃地鐵3號(hào)線和6號(hào)線望潛路口地鐵站望岳路口公交站（T20），望岳路口公交站（111,136,102），火車(chē)西站公交站（111,128,136），市政務(wù)辦公區(qū)北公交站（156,32,129,18,103,104,18A），彩虹站公交站（13,105,129,103）三、當(dāng)代MOMA規(guī)劃1、售樓部沙盤(pán)2、產(chǎn)品戶(hù)型高層戶(hù)型圖：A.100兩室兩廳一衛(wèi)該戶(hù)型適合新婚夫妻和老年夫婦居住，該戶(hù)型為該產(chǎn)品最小戶(hù)型，因此相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格便宜許多，對(duì)于剛剛結(jié)婚的夫妻來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)適當(dāng)合適些，并且該戶(hù)型有兩個(gè)房間，一個(gè)做臥室，一個(gè)做客房或書(shū)房

8、，也夠老年夫婦和新婚夫妻使用。B.103三室兩廳一衛(wèi)該戶(hù)型相對(duì)于A戶(hù)型來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)是非常明顯的，該戶(hù)型雖然只比A戶(hù)型多3平方米，但是卻多出了一個(gè)房間。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力不是特別好，但是家里卻有老人或小孩的家庭來(lái)說(shuō)確是充滿(mǎn)了誘惑力，該戶(hù)型也絕對(duì)適合搶購(gòu)。C.132三室兩廳兩衛(wèi)該戶(hù)型相對(duì)B戶(hù)型來(lái)說(shuō)，只多一個(gè)廁所，但是整體面積卻大了30平米，價(jià)格上也就差了好多，這樣的戶(hù)型適合對(duì)隱私非?？粗氐募彝ベ?gòu)買(mǎi)。D.153四室兩廳兩衛(wèi)該戶(hù)型屬于豪華型戶(hù)型了，無(wú)論是價(jià)格還是稅務(wù)都漲了許多，因此該戶(hù)型適合經(jīng)濟(jì)能力適中的人購(gòu)買(mǎi)，且該戶(hù)型擁有四室兩廳兩衛(wèi)卻只有153平米，屬于緊湊型豪華房了，也算非常值得購(gòu)買(mǎi)的房型了。E.17

9、2四室兩廳兩衛(wèi)該戶(hù)型和D戶(hù)型一樣擁有四室兩廳兩衛(wèi)，卻比D戶(hù)型大了20平米，但是對(duì)于能買(mǎi)的起該類(lèi)戶(hù)型的人來(lái)說(shuō)，大了20平米整體也大了許多，房間看起來(lái)也寬敞了許多 ?？偨Y(jié)：我個(gè)人推薦買(mǎi)經(jīng)濟(jì)能力不是特別強(qiáng)，多大戶(hù)型需求不是特別強(qiáng)的人可以購(gòu)買(mǎi)B戶(hù)型； 對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力稍強(qiáng)，但是卻需要較多房間的人購(gòu)買(mǎi)D戶(hù)型較合適；對(duì)于需要較多隱私但是是經(jīng)濟(jì)能力一般的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)C戶(hù)型比較合適；對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的人購(gòu)買(mǎi)E戶(hù)型最合適。洋房戶(hù)型圖：A.6#、7#洋房132三室兩廳兩衛(wèi)B.143三室兩廳兩衛(wèi)C.169四室兩廳三衛(wèi) D.建筑面積約201E.建筑面積約210F.建筑面積約246G.建筑面積約258總結(jié)：洋房為多層，公認(rèn)的

10、比高層住的舒適，但是高層視野好。對(duì)于洋房戶(hù)型的選擇應(yīng)根據(jù)客戶(hù)自己的需要，自行選擇。G.建筑面積約2583、 主題定位（1）主題思想：恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、低密度精裝品牌開(kāi)發(fā)商、科技豪宅、花園洋房、改善住宅、水景地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)（2）挖掘主題方式：結(jié)合科技發(fā)展技術(shù)挖掘方式（3）平均售價(jià)：2.52.6萬(wàn)元/（4）客戶(hù)定位：明星、房地產(chǎn)產(chǎn)商、從事金融行業(yè)人員、老師、教授、醫(yī)生、從事銷(xiāo)售醫(yī)療器械相關(guān)人員、從事整容行業(yè)人員等（5）營(yíng)銷(xiāo)模式：自行營(yíng)銷(xiāo)；前期由代理公司進(jìn)行推廣，包括散發(fā)傳單，call客，認(rèn)籌活動(dòng)，網(wǎng)絡(luò)宣傳等。四、當(dāng)代置業(yè)十大科技系統(tǒng)1、 智能家居系統(tǒng)其中包括社區(qū)一卡通、車(chē)輛圖像對(duì)比識(shí)別、樓宇

11、可視對(duì)講系統(tǒng)、戶(hù)內(nèi)多媒體箱、IC卡梯禁、電子脈沖圍欄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。2、 同層排水系統(tǒng)當(dāng)代MOMA同層排水系統(tǒng)主要技術(shù)特點(diǎn)：（1）將衛(wèi)生間個(gè)下水排水點(diǎn)支管隱藏于本層地面墊層匯中（2）排水立管封閉與衛(wèi)生間內(nèi)隔墻中，噪音無(wú)法傳出（3）上層排水支管產(chǎn)生的噪音阻隔與樓板之上，不向下層傳音（傳統(tǒng)的吊頂無(wú)法阻隔噪音）（4）排水支路埋于地面墊層中，不與外界空氣接觸，延長(zhǎng)使用壽命（5）通過(guò)防水層阻隔水，消除滲透隱患（傳統(tǒng)的方式容易在地漏、座便器支管穿過(guò)樓板的位置產(chǎn)生滲透。同時(shí)支管的接口會(huì)很多，接口處容易產(chǎn)生滲漏）（6）衛(wèi)生間無(wú)需再做各種吊頂來(lái)遮擋外露的管道3、 隔音降噪系統(tǒng)（1）雙層中空LOW-

12、E玻璃當(dāng)代MOMA采用5-12A-5mm中空LOW-E鍍膜玻璃，傳熱系數(shù)小于2.5W/m2*k，冬季阻止室內(nèi)熱量流失，夏季有效阻隔強(qiáng)紫外線射入，保留適當(dāng)對(duì)身體有益的弱紫外線。當(dāng)代MOMA高性能門(mén)窗與中空LOW-E玻璃，為我們創(chuàng)造溫暖，安靜，適光的室內(nèi)環(huán)境，尤其是對(duì)成長(zhǎng)期的小孩、中年女性與安享晚年的老人好處極多（） 雙層中空LOW-鍍膜玻璃優(yōu)點(diǎn)：隔音性：毫米空氣間層，遠(yuǎn)超普通中空玻璃隔熱性：LOW-鍍膜，阻隔熱量輻射攝入與流失密封性：雙層密封膠確保密封穩(wěn)定性隔條連續(xù)彎折，邊緣密封效果好明亮度：分子篩技術(shù)，有效純化間層空氣，保證中空層光潔明亮4、 天棚輻射系統(tǒng)5、 地源熱泵系統(tǒng)（）當(dāng)代采用的是清潔

13、可再生的地源熱泵能源技術(shù)。以地下米處大地土壤為低位熱源，由地源熱泵機(jī)組，地?zé)崮芙粨Q系統(tǒng)，建筑內(nèi)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)組成的能源系統(tǒng)，為室內(nèi)采暖與制冷（天棚輻射采暖與制冷系統(tǒng)），提供低成本、清潔環(huán)保、可再生的能源供應(yīng)。（）世界著名地源熱泵建筑：迪拜帆船酒店，新奧爾良劇院，美國(guó)帝國(guó)大廈，北京當(dāng)代6、 外遮陽(yáng)系統(tǒng)除客廳外所有西，南朝向的房間都會(huì)有電動(dòng)外遮光系統(tǒng)，采用集安全，防盜，遮陽(yáng)，保護(hù)隱私于一體的鋁合金外遮陽(yáng)卷簾。7、 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)（） 當(dāng)代MOMA，獨(dú)具革新精神，打破傳統(tǒng)三道外墻結(jié)構(gòu)，采用高性能加厚外保溫系統(tǒng)，精耕細(xì)作9道高性能外保溫施工工藝，外墻厚度均大于340mm，較傳統(tǒng)住宅多出100mm，

14、其中保溫層為100mm；樓板厚度130mm，均超出傳統(tǒng)樓板30mm。并采用英國(guó)IES軟件，美國(guó)TRNSYS軟件，清華大學(xué)軟件，參照過(guò)去十年氣象數(shù)據(jù)，進(jìn)行全年小時(shí)精確模擬計(jì)算，精心打造集節(jié)能、保溫、隔音、裝飾效果于一體的新一代高性能外保溫系統(tǒng)。（） 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)：節(jié)能：減少建筑對(duì)能源的損耗保質(zhì)：對(duì)主體結(jié)構(gòu)有保護(hù)作用，延長(zhǎng)建筑的使用壽命保溫：保溫蓄熱能力強(qiáng)，避免冷熱過(guò)于波動(dòng)，保溫性能好隔熱：隔熱減少局部熱橋作用，避免熱工缺陷隔音：減少噪音傳入室內(nèi)，隔音效果明顯8、 高性能門(mén)窗系統(tǒng)9、 置換新風(fēng)系統(tǒng)（1）置換系統(tǒng)體統(tǒng)：當(dāng)代項(xiàng)目，利用24h全置換新風(fēng)系統(tǒng)，采集室外新鮮空氣，經(jīng)新風(fēng)機(jī)組進(jìn)行除

15、塵（經(jīng)過(guò)無(wú)紡布膜，過(guò)濾網(wǎng)，噴膠棉三層，層層除塵）、過(guò)濾、加溫/除濕、加溫制冷、熱回收處理，以每秒0.3m的無(wú)風(fēng)感低速，從房間底部送風(fēng)口送入室內(nèi)。（小房間一個(gè)出風(fēng)口，大房間兩個(gè)）（2）原理：利用熱空氣輕，冷空氣重的原理，使送風(fēng)溫度低于室內(nèi)溫度2-4，這樣自下而上層層疊加新鮮空氣，有秩序的將室內(nèi)異味和臟空氣通過(guò)頂部回風(fēng)裝置送出室外10、 水回收處理系統(tǒng)五、調(diào)研總結(jié)報(bào)告 當(dāng)代MOMA采用科技手段創(chuàng)造“恒溫、恒氧、恒濕、低噪、適光”的生態(tài)科技系統(tǒng)，給人們一個(gè)健康舒適的室內(nèi)環(huán)境。同時(shí)，采用新型節(jié)能?chē)o(hù)體系和綜合節(jié)能技術(shù)措施，使采暖地區(qū)的住宅采暖能耗降低，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的節(jié)能目標(biāo)，并具有良好的居住功能和環(huán)境

16、質(zhì)量的住宅，這樣的住宅被稱(chēng)為科技節(jié)能住宅。當(dāng)代MOMA項(xiàng)目充分利用環(huán)境自然資源和科技手段，以有益于生態(tài)、健康、節(jié)能、舒適為宗旨，確保生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，確保居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)人與自然、科技的融合，達(dá)到人與自然、科技多贏的局面。科技住宅項(xiàng)目充分響應(yīng)了國(guó)家提出的節(jié)能減排的政策，進(jìn)一步推進(jìn)建筑節(jié)能降碳，是深入開(kāi)展綠色建筑行動(dòng)，深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重大舉措，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的必然選擇，對(duì)于提高人民生活質(zhì)量，維護(hù)中華民族長(zhǎng)遠(yuǎn)利益具有深遠(yuǎn)意義。我們相信合肥當(dāng)代MOMA科技住宅項(xiàng)目將會(huì)成為合肥生態(tài)社區(qū)的典范之作并為安徽省綠色建筑的發(fā)展

17、指明了方向。 報(bào)告人：劉洋 2016年12月11日6、 調(diào)研行程感想 為期一天的合肥當(dāng)代MOMA房地產(chǎn)調(diào)研活動(dòng)在我們調(diào)研小組的辛苦努力下取得了圓滿(mǎn)的成功，在調(diào)研過(guò)程中我們相互配合克服困難勇于專(zhuān)研感受頗多，對(duì)此我粗略的進(jìn)行相應(yīng)的總結(jié)如下：1這次調(diào)研活動(dòng)使我深刻的感受到了團(tuán)隊(duì)合作的重要性，在調(diào)研過(guò)程中我們分工合作，有負(fù)責(zé)咨詢(xún)售樓部人員的，有負(fù)責(zé)拍照采集資料的，也有負(fù)責(zé)記錄調(diào)研資料，后期的更要感謝我們的文檔制作同學(xué)。小組成員并非熟識(shí)，但是我相信自此之后我們之間的互信程度將大大提升。大家的互相密切配合，方能夠使此次調(diào)研成果如此完善，這更進(jìn)一步使我們認(rèn)識(shí)到團(tuán)隊(duì)精神和魅力所在，感受了協(xié)作所帶來(lái)的巨大潛力。

18、2.實(shí)踐方可出真知，特別是對(duì)于學(xué)習(xí)本專(zhuān)業(yè)，正如老師所述，在我國(guó)房地產(chǎn)體系還尚未完善，我們的課程也處于探索階段，很多的知識(shí)需要我們學(xué)生自己去親身體驗(yàn)，房產(chǎn)這一行業(yè)的實(shí)踐性極強(qiáng)，很多知識(shí)是無(wú)法通過(guò)課本文字所表達(dá)出來(lái)的必須要去感受才能進(jìn)一步深入。（舉例：認(rèn)籌這種方式是我們課本上所未提及的，但在我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)還是存在著這種方式）3.在調(diào)研的過(guò)程中，我們進(jìn)一步提升了我們的口才，從而在實(shí)踐過(guò)程中做到大膽的問(wèn)自信的說(shuō)而不失文雅，充分的展現(xiàn)了我校在校生的高素質(zhì)。同時(shí)在調(diào)研的過(guò)程中我們也發(fā)現(xiàn)了自身的不足以及相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的缺失，在一些問(wèn)題上也遇到了無(wú)從下手的挫折，但在大家精誠(chéng)合作在借助各種助力最終解決。4.堅(jiān)持才能笑到最后，為了拍攝周邊配套圖片，小組成員沿著周邊尋找標(biāo)志性建筑，徒步行至安徽電視臺(tái)附近方返回，路途中盡管大家