營(yíng)改增全面試點(diǎn)后-個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉稅分析.

1、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉稅政策培訓(xùn)課程授課老師：莫友建授課老師：莫友建個(gè)人轉(zhuǎn)讓房個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)種類(lèi)地產(chǎn)種類(lèi)房地房地產(chǎn)產(chǎn)商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)土地土地住房住房非非住住房房轉(zhuǎn)讓方營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加（城建、教育（城建、教育費(fèi)、地方教育）費(fèi)、地方教育）個(gè)人所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地增值稅、印花稅印花稅受讓方契稅契稅印花稅印花稅轉(zhuǎn)讓方及受讓方分別涉及的稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓方及受讓方分別涉及的稅費(fèi)說(shuō)明：說(shuō)明：2016年年5月月1日后營(yíng)業(yè)稅改征增值稅日后營(yíng)業(yè)稅改征增值稅一、轉(zhuǎn)讓方一、轉(zhuǎn)讓方增值稅增值稅及附加稅費(fèi)有關(guān)規(guī)定及附加稅費(fèi)有關(guān)規(guī)定（一）、增值稅納稅人（一）、增值稅納稅人關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征

2、增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件號(hào)）附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第一條第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）銷(xiāo)售銷(xiāo)售服務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)（以下稱(chēng)應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，（以下稱(chēng)應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。（自業(yè)稅。（自2016年年5月月1日起實(shí)施）日起實(shí)施）轉(zhuǎn)讓方涉稅政策轉(zhuǎn)讓方涉稅政策第十四條第十四條下列情形下列情形視同銷(xiāo)售視同銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資

3、產(chǎn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者不動(dòng)產(chǎn)：（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。營(yíng)改增全面試點(diǎn)后，無(wú)償贈(zèng)送也視同銷(xiāo)售交稅營(yíng)改增全面試點(diǎn)后，無(wú)償贈(zèng)送也視同銷(xiāo)售交稅財(cái)稅財(cái)稅201636號(hào)附件號(hào)附件3：一、（十五）：一、（十五）個(gè)人個(gè)人銷(xiāo)銷(xiāo)售售自建自用住房自建自用住房暫免增值稅暫免增值稅（銷(xiāo)售非自用、非（銷(xiāo)售非自用、非住宅的自建房要住宅的自建房要交增值稅）交增值稅） 個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房涉及增值稅的最新規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房涉及增值稅的最新規(guī)定

4、 財(cái)稅財(cái)稅201636號(hào)文附件號(hào)文附件3-營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定過(guò)渡政策的規(guī)定 五、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)五、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足不足2年年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率的征收率全額全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以年以上上（含（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征免征增值稅。增值稅。上上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外之外的地區(qū)。的地區(qū)。 （北、上、廣、深以外的城市，（北、上、廣、深以外的城市，“5改改2”政策沒(méi)有政策沒(méi)有普通住宅與非普通住宅之分，符合都可享受）

5、普通住宅與非普通住宅之分，符合都可享受）個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足不足2年年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率的征收率全額全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含年以上（含2年）的年）的非普通非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額差額按照按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以年以上（含上（含2年）的年）的普通普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征免征增增值稅。值稅。上述政策上述政策僅適用于僅適用于北京市、上海市、北京市、上海市、廣州市和深圳市。廣州市和深

6、圳市。（掌握免征、差額征、全（掌握免征、差額征、全額征三種情況的前提條件、適用地區(qū)）額征三種情況的前提條件、適用地區(qū)）上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知意見(jiàn)的通知(國(guó)辦發(fā)國(guó)辦發(fā)200526號(hào)號(hào)）規(guī)定，普通住房原）規(guī)定，普通住房原則上應(yīng)則上應(yīng)同時(shí)滿足同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)

7、格格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。倍以下。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額的確定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額的確定 財(cái)稅財(cái)稅201636號(hào)附件號(hào)附件2-營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：一、（八）、有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定：一、（八）、11其他個(gè)人銷(xiāo)其他個(gè)人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買(mǎi)的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的的余額為銷(xiāo)售額，按照余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 （

8、注意：銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房需參考前述（注意：銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房需參考前述“2年以上、年以上、2年以下年以下”稅收規(guī)定）稅收規(guī)定）因此，差額征稅扣除項(xiàng)目?jī)H是購(gòu)置或受讓原因此，差額征稅扣除項(xiàng)目?jī)H是購(gòu)置或受讓原價(jià)的原價(jià)，相關(guān)費(fèi)用和稅金均不能作為扣除價(jià)的原價(jià)，相關(guān)費(fèi)用和稅金均不能作為扣除項(xiàng)目（即我們平常所說(shuō)的項(xiàng)目（即我們平常所說(shuō)的計(jì)營(yíng)業(yè)稅時(shí)計(jì)營(yíng)業(yè)稅時(shí)稅費(fèi)買(mǎi)稅費(fèi)買(mǎi)入不加、賣(mài)出不減入不加、賣(mài)出不減）這個(gè)這個(gè)要要點(diǎn)不點(diǎn)不能能應(yīng)用到個(gè)人所得稅計(jì)算中應(yīng)用到個(gè)人所得稅計(jì)算中特別特別提醒提醒：參照參照國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200589號(hào)號(hào)文規(guī)定，在向地方稅文規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)房

9、屋價(jià)款后的房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項(xiàng)目要有充分的依據(jù)。因此，納稅人差額征稅扣除項(xiàng)目要有充分的依據(jù)。個(gè)人銷(xiāo)售非住房稅收政策個(gè)人銷(xiāo)售非住房稅收政策個(gè)人轉(zhuǎn)讓個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房非住房類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)（商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)（商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)、土地），不享受財(cái)稅庫(kù)、土地），不享受財(cái)稅201636號(hào)文號(hào)文免稅政策優(yōu)惠，免稅政策優(yōu)惠，可享受差額征稅政策可享受差額征稅政策，能提供，能提供證明房地產(chǎn)原值的合法有效憑證，則以差額征證明房地產(chǎn)原值的合

10、法有效憑證，則以差額征稅，計(jì)稅依據(jù)為：稅，計(jì)稅依據(jù)為：轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)-購(gòu)入價(jià)購(gòu)入價(jià)，否，否則應(yīng)以營(yíng)業(yè)額全額計(jì)征增值稅。則應(yīng)以營(yíng)業(yè)額全額計(jì)征增值稅。差額征稅必備資料差額征稅必備資料-證明原值的合法有效憑證。包括發(fā)證明原值的合法有效憑證。包括發(fā)票、土地出讓金票據(jù)、法院判決文票、土地出讓金票據(jù)、法院判決文書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)、實(shí)際抵償債務(wù)書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)、實(shí)際抵償債務(wù)的證明材料等的證明材料等，（注意前面所說(shuō)的，（注意前面所說(shuō)的購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)買(mǎi)的住房，必須提供發(fā)票住房，必須提供發(fā)票）二、繳納增值稅附征的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加：(1)城建稅城建稅=實(shí)繳增值實(shí)繳增值稅額稅率（稅稅額稅率（稅率

11、分三檔：市區(qū)率分三檔：市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)其他地區(qū)1%。）。）(2)教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅稅額營(yíng)業(yè)稅稅額3%(3)地方教育附加地方教育附加=營(yíng)業(yè)稅稅額營(yíng)業(yè)稅稅額2%三、三、（一）、個(gè)稅法律依據(jù)（一）、個(gè)稅法律依據(jù)中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法及中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅（二）、個(gè)人所得計(jì)稅有關(guān)

12、規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知知國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)規(guī)定，號(hào)規(guī)定，計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中讓住房過(guò)程中繳納的稅金繳納的稅金及有關(guān)合及有關(guān)合理費(fèi)用。理費(fèi)用。個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)房個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅屋原值轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅（費(fèi)）

13、金（費(fèi)）金-合理費(fèi)用）合理費(fèi)用）20%，其中，其中，購(gòu)置原價(jià)購(gòu)置原價(jià)、稅（費(fèi)）金稅（費(fèi)）金、合理合理費(fèi)用費(fèi)用的確定方法的確定方法有如下規(guī)定有如下規(guī)定：個(gè)稅個(gè)稅計(jì)算計(jì)算公式公式1、房屋原值具體為：(1)商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅）?；ǘ悾?2)自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)（土地價(jià)款、土地出讓金、自建建筑費(fèi)（土地價(jià)款、土地出讓金、自建建筑營(yíng)業(yè)稅及附加）。營(yíng)業(yè)稅及附加）。(3)經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房(含

14、集資合作建房、安含集資合作建房、安居工程住房居工程住房)：原購(gòu)房人實(shí)際支付價(jià)款。：原購(gòu)房人實(shí)際支付價(jià)款。2、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅（費(fèi)）轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅（費(fèi)）金金是指：是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。加、土地增值稅、印花稅等稅金。3、合理費(fèi)用合理費(fèi)用是指：是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝裝修費(fèi)用修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。公證費(fèi)等費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用 支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)支

15、付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：內(nèi)扣除：（1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝納

16、稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條和國(guó)稅收征收管理法第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例在定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)，由的幅度內(nèi)，由省級(jí)地方稅務(wù)局或者

17、省級(jí)地方稅務(wù)省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局確定。局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局確定。（三）、核定征收計(jì)稅方法（轉(zhuǎn)讓房屋）個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓房屋）個(gè)人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)價(jià)1.5%（肇慶地區(qū)）（肇慶地區(qū)）個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)取得的房屋個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)取得的房屋拍賣(mài)收入拍賣(mài)收入，如不能提供證明財(cái)產(chǎn)原值的合法有效憑如不能提供證明財(cái)產(chǎn)原值的合法有效憑證的，按轉(zhuǎn)讓收入的證的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%征收個(gè)人所得稅。征收個(gè)人所得稅。（轉(zhuǎn)讓土地）個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓土地）個(gè)人所得稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定轉(zhuǎn)讓價(jià)或核定價(jià)價(jià)1%（四）、轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房免征個(gè)稅規(guī)定1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用自用5年以上年以上

18、、并且并且是家庭唯一生活用房取得的所得，是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。（關(guān)鍵字：免征個(gè)人所得稅。（關(guān)鍵字：五年五年且唯一且唯一）免稅！免稅！2、根據(jù)、根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅財(cái)稅200978號(hào)號(hào)）規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)與，對(duì)當(dāng)事雙方當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅不征收個(gè)人所得稅：（1）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、母、

19、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。兄弟姐妹。（2）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。（3）.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。繼承人或者受遺贈(zèng)人。3、根據(jù)、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知人所得稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)2009121號(hào)號(hào)）規(guī)定，通過(guò)）規(guī)定，通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫分割房屋產(chǎn)

20、權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅不征收個(gè)人所得稅。4、財(cái)稅、財(cái)稅201094號(hào)，號(hào)，2010年年10月月1日日起，對(duì)出售自有住房并在起，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅不再減免個(gè)人所得稅。5、個(gè)人出售、個(gè)人出售商業(yè)用房商業(yè)用房（商鋪、車(chē)庫(kù)）（商鋪、車(chē)庫(kù)）取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅，得稅，不得享受不得享受自用自用5年以上的家庭年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。唯一生活用房免稅的政策。（以上文件所稱(chēng)（以上

21、文件所稱(chēng)“購(gòu)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)2年以上年以上”、“自用自用5年以上年以上”，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)2年或年或5年以上。年以上。個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。按照孰先原則確定

22、。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。）1、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財(cái)稅財(cái)稅2008137號(hào)號(hào)）規(guī)定，為適當(dāng)）規(guī)定，為適當(dāng)減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支減輕個(gè)人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，自持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房，自2008年年11月月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。房暫免征收印花稅。對(duì)對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值暫免征收土地增值稅。稅。四、土地增值稅及印花稅四、土地增值稅及印花

23、稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房（商鋪、寫(xiě)字樓、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房（商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)、土地），應(yīng)依法繳納土地增車(chē)庫(kù)、土地），應(yīng)依法繳納土地增值稅和印花稅，值稅和印花稅，2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅計(jì)算、個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅計(jì)算方法：方法：轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于扣除項(xiàng)目的，不征土轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于扣除項(xiàng)目的，不征土地增值稅，轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于扣除項(xiàng)目地增值稅，轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于扣除項(xiàng)目的，按照土地增值稅的稅率據(jù)實(shí)計(jì)的，按照土地增值稅的稅率據(jù)實(shí)計(jì)算。算。土地增值稅計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)確定問(wèn)題：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知地增值稅個(gè)人

24、所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知(財(cái)稅財(cái)稅201643號(hào)號(hào) 一是收入確定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一是收入確定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅的收入。為不含增值稅的收入。 二是扣除項(xiàng)目確定，土地增值稅暫行條例等規(guī)定的扣二是扣除項(xiàng)目確定，土地增值稅暫行條例等規(guī)定的扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額中除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目；不允許在增值計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目；不允許在增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。但對(duì)非正常損

25、失等對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，土地增值稅。但對(duì)非正常損失等對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，土地增值稅不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)個(gè)人對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房住房（個(gè)人贈(zèng)與、（個(gè)人贈(zèng)與、受贈(zèng)住房視同銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房）受贈(zèng)住房視同銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房）暫暫免免征收印花稅。征收印花稅。個(gè)人出售個(gè)人出售非住房非住房，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)貼花，稅率為萬(wàn)分之五。貼花，稅率為萬(wàn)分之五。計(jì)算公式：計(jì)算公式：印花稅合同所載金額印花稅合同所載金額0.05%。印花稅印花稅印花稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題印花稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依

26、據(jù)問(wèn)題的產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知通知(財(cái)稅財(cái)稅201643號(hào)號(hào) 這次兩部委下發(fā)的通知中沒(méi)有提到印花這次兩部委下發(fā)的通知中沒(méi)有提到印花稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。主要是營(yíng)改增之前，這一稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題。主要是營(yíng)改增之前，這一問(wèn)題就已明確，沒(méi)有變化。各地執(zhí)行口徑仍問(wèn)題就已明確，沒(méi)有變化。各地執(zhí)行口徑仍按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確按照印花稅條例規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計(jì)稅依據(jù)。定計(jì)稅依據(jù)。合同中所載金額和增值稅分開(kāi)合同中所載金額和增值稅分開(kāi)注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅注明的，按不含增值稅的合同金額確定計(jì)稅依據(jù)，未分開(kāi)注明的，以合同所載金額為計(jì)依據(jù)，未分開(kāi)注明的，以合同所載金

27、額為計(jì)稅依據(jù)。稅依據(jù)。受讓方繳納地方稅費(fèi)的征免稅規(guī)定及各稅種計(jì)算方法受讓方受讓方繳納地方稅費(fèi)的征免稅規(guī)定一、住房契稅政策最新規(guī)定財(cái)稅201623號(hào) （一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為積為90平方米及以下的，減按平方米及以下的，減按1%的稅率征收契的稅率征收契稅；面積為稅；面積為90平方米以上的，減按平方米以上的，減按1.5%的稅率征的稅率征收契稅。收契稅。 （二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，（二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為面積為90平方米及以

28、下的，減按平方米及以下的，減按1%的稅率征收的稅率征收契稅；面積為契稅；面積為90平方米以上的，減按平方米以上的，減按2%的稅率的稅率征收契稅。征收契稅。 家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。（2）、）、契稅契稅特殊優(yōu)惠政策中華人民共和國(guó)契稅暫行條例中華人民共和國(guó)契稅暫行條例因不可抗力因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住住房的，免征契稅。房的，免征契稅。（財(cái)稅（財(cái)稅201132號(hào)文件規(guī)號(hào)文件規(guī)定：對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)定：對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記

29、前在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已契稅退房的，退還已契稅；在辦理房屋；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。已納契稅。個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個(gè)體工商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下商戶名下，或個(gè)體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下，人名下，免征契稅免征契稅。合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅免征契稅。（依據(jù)：依據(jù)：財(cái)稅財(cái)稅