中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債融資分析

1、教學(xué)中心：_分 數(shù)：_北京大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育作業(yè)論文論文題目中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債融資分析課程名稱_年 級(jí)_專業(yè)層次_學(xué) 號(hào)_學(xué)生姓名_ 年 月 日目錄一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資水平現(xiàn)狀3（一）房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資現(xiàn)狀4（二）中國(guó)房地產(chǎn)上市公司債務(wù)資金來源4（三）中國(guó)房地產(chǎn)上市公司與全行業(yè)負(fù)債融資水平比較5（四）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司與其他類型上市公司債務(wù)融資水平比較6二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資現(xiàn)狀成因分析6（一）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)模式6（二）企業(yè)資源狀況和盈利能力6（三）房地產(chǎn)金融政策7（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系8三、中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司債務(wù)融資影響分析8（一）負(fù)債融資對(duì)公司盈利

2、的影響8（二）負(fù)債融資趨同性對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響9四、結(jié)論10參考文獻(xiàn)12摘要文章通過對(duì)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)債融資狀況：上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平偏高且負(fù)債融資趨同，負(fù)債融資來源主要是銀行借款、預(yù)收賬款有應(yīng)付款；公司的經(jīng)營(yíng)模式和融資模式、公司資源和盈利能力等公司自身因素及金融政策、金融體系等外部環(huán)境因素是這種融資狀況產(chǎn)生的根本原因。文章還進(jìn)一步分析了負(fù)債水平對(duì)公司盈利水平的影響及對(duì)外部金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。 【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 負(fù)債融資分析 盈利水平 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率即負(fù)債占其資產(chǎn)總量的比重，是表示企業(yè)負(fù)債融資水平的重要指標(biāo)。它也用來表示企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)

3、。房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資水平現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)上市公司負(fù)債融資現(xiàn)狀 本文按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類確定的20072009年房地產(chǎn)開發(fā)上市公司為對(duì)象，通過對(duì)各年房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，分析房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債融資狀況。如表1所示，2009年87家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，有61家公司的負(fù)債率在50%80%之間，其中資產(chǎn)負(fù)債率介于50%60%、60%70%和70%80%之間的分別有17家、27家和17家：即負(fù)債率在50%80%之間的房地產(chǎn)上市公司占所有被考察對(duì)象的70.11%。從上面數(shù)據(jù)還可以看出，2009年中國(guó)房

4、地產(chǎn)開發(fā)上市公司負(fù)債率水平比2008年和2007年高。（二）中國(guó)房地產(chǎn)上市公司債務(wù)資金來源 房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債來源主要包括： 1.從金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)借入資金而形成的長(zhǎng)期借款和短期借款； 2.在開發(fā)過程中因產(chǎn)品、技術(shù)和勞務(wù)的結(jié)算而形成的應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款； 3.其他應(yīng)付款； 4.部分企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券形成的負(fù)債。 根據(jù)表2上市房地產(chǎn)開發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)可以看出，2001年銀行貸款約占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的26.08%，2008年銀行貸款約占企業(yè)本年資金來源的23.23%。相比而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的應(yīng)付債券始終比較小，多數(shù)年度沒有超過企業(yè)資金來源的1%。由表2可見，應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款依然是

5、房地產(chǎn)開發(fā)公司的重要資金來源，2001年兩項(xiàng)合計(jì)為9.59%，而2008年兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)19.65%，呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；銀行貸款中，短期貸款比重明顯高于長(zhǎng)期貸款。但自2004年以來短期借款呈下降趨勢(shì)，而長(zhǎng)期借款呈上升趨勢(shì)；預(yù)收賬款呈上升趨勢(shì)。（三）中國(guó)房地產(chǎn)上市公司與全行業(yè)負(fù)債融資水平比較 表3列示了上市房地產(chǎn)開發(fā)公司和全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)。從中可以看出，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率水平呈降低趨勢(shì)，這主要是應(yīng)歸因于房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展和資本市場(chǎng)的日趨成熟。從表3可以看出，近年來上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于全國(guó)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍水平并呈波動(dòng)增長(zhǎng)趨勢(shì)。這是因?yàn)樯鲜蟹康禺a(chǎn)開發(fā)公司股

6、權(quán)融資渠道優(yōu)于非上市企業(yè)，隨著上市房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和股權(quán)融資的增長(zhǎng)，其負(fù)債融資的能力也更高了。另外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的周期性對(duì)上市房地產(chǎn)公司的融資水平也有影響。總之，在中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不完善和自有資金短期內(nèi)難以大幅增加的情況下，房地產(chǎn)占用資金大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)上市公司的債務(wù)水平在一定時(shí)期內(nèi)仍有可能提高。（四）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司與其他類型上市公司債務(wù)融資水平比較 表4通過將上市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等行業(yè)比較可以看出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平除了低于業(yè)務(wù)特殊的金融類上市公司外，均高于其他類型上市公司的負(fù)債率。二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司

7、債務(wù)融資現(xiàn)狀成因分析 造成中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)債水平高于其他行業(yè)上市公司負(fù)債水平的原因主要有上市房地產(chǎn)開發(fā)公司自身因素與外部融資環(huán)境因素。房地產(chǎn)開發(fā)公司自身因素主要包括房地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和企業(yè)的資源狀況等因素；外部融資環(huán)境因素主要包括房地產(chǎn)金融政策的影響、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的狀況。（一）上市房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)模式 房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，其融資模式是由房地產(chǎn)開發(fā)模式所決定的。20年來中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)攬土地>融資>規(guī)劃>施工>銷售>物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，土地是房地產(chǎn)開發(fā)商能夠進(jìn)行開發(fā)的原始支點(diǎn)，融資只不過是

8、整個(gè)運(yùn)作的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。按法律規(guī)定，企業(yè)用自有資金拿到地后，就可以通過這塊地的項(xiàng)目做抵押或擔(dān)保去融資開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售狀態(tài)即開始銷售，銷售回款進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目。在這個(gè)過程中，銀行貸款的支持是這種運(yùn)作模式得以持續(xù)的基礎(chǔ)。因此，包括上市房地產(chǎn)開發(fā)公司在內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款水平都比較高。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性的特點(diǎn)，這使上市房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)不穩(wěn)定，使企業(yè)很難利用增發(fā)新股取得股權(quán)資金。因而房地產(chǎn)上市公司從股市上獲得的資金總量占資產(chǎn)的比例很可能低于其他行業(yè)的企業(yè)。（二）企業(yè)資源狀況和盈利能力 公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源狀況、品牌和信譽(yù)等有形資源和無形資源對(duì)公司的融資都有影響。但

9、影響上市房地產(chǎn)企業(yè)融資最重要的資源是土地資源。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性和產(chǎn)品的不可流動(dòng)性，擁有土地決定著房地產(chǎn)企業(yè)占有市場(chǎng)，同時(shí)，土地作為企業(yè)資產(chǎn)可進(jìn)行抵押貸款。因此房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備量的大小影響著房地產(chǎn)企業(yè)的再融資能力。首先是可增加權(quán)益融資，權(quán)益融資的增加又?jǐn)U大了公司的負(fù)債融資能力，進(jìn)一步導(dǎo)致負(fù)債水平的提高。這可以從表2的數(shù)據(jù)看出：2007年總負(fù)債水平和長(zhǎng)期貸款水平達(dá)到了2001年以來的最高峰。這是因?yàn)?007年上市房地產(chǎn)開發(fā)公司通過增發(fā)等方式增加自有資本增加土地儲(chǔ)備，進(jìn)而使得負(fù)債水平大幅度提高。 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也影響著負(fù)債融資水平。企業(yè)的盈利能力是償債的保障，是公司取得債務(wù)資本的前提條

10、件。盈利能力強(qiáng)時(shí)股東更愿意采用負(fù)債融資以增加股東投資收益。 另外，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司多為業(yè)績(jī)優(yōu)異的企業(yè)，當(dāng)盈利水平高時(shí)，能夠較容易地從銀行獲得貸款，而其不會(huì)通過股權(quán)來籌集資金，以維持較高的股本回報(bào)率。因此其資產(chǎn)負(fù)債率水平也相對(duì)較高。 此外，公司規(guī)模、成長(zhǎng)性、公司的控股股東及管理當(dāng)局對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度等因素都對(duì)公司負(fù)債水平有影響。（三）房地產(chǎn)金融政策 從2003年起，中國(guó)為了調(diào)控房地產(chǎn)投資過熱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，從土地政策和金融政策上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)頻頻出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式產(chǎn)生了較大的影響。如2004年4月27日，國(guó)務(wù)院要求提高房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，（房地產(chǎn)開發(fā)不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目），資金比例均由

11、20%及以上提高到35%及以上。正是這些金融政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)企業(yè)去尋求其他融資方式。2004年后信托融資大幅度增加、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者融資增加及銀行短期借款減少而長(zhǎng)期借款增加主要是由于金融信貸政策變化導(dǎo)致。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2009年5月再次調(diào)整了房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例，其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平。其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。配合其他金融信貸政策，使2009年房地產(chǎn)信貸水平大幅提高。整體上看，房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資水平影響比較大。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系 房地產(chǎn)企業(yè)的融資與金融市場(chǎng)體系

12、的完善有很大的關(guān)系。從發(fā)達(dá)國(guó)家的情況看，完備的房地產(chǎn)金融體系是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)共同構(gòu)建的。房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)是指圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌融資所產(chǎn)生的資金初始交易市場(chǎng)，包括以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)的信貸、房地產(chǎn)企業(yè)證券、債券、信托、基金等籌融資活動(dòng)；房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)是建立在一級(jí)市場(chǎng)之上，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)中的產(chǎn)品進(jìn)行再次交易流通的市場(chǎng)，主要指房地產(chǎn)抵押信貸資產(chǎn)證券化（Mortgage-backed securities，MBS）。 發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的資本市場(chǎng)能為企業(yè)融資提供各種便捷而適宜的渠道，而中國(guó)房地產(chǎn)金融起步比較晚，目前仍處于初級(jí)階段，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇。如中

13、國(guó)的債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券融資水平很低。除了股市融資之外，房地產(chǎn)上市公司主要通過銀行貸款來滿足其資金需求，這也在一定程度上提高了房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率。三、中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司債務(wù)融資影響分析（一）負(fù)債融資對(duì)公司盈利的影響 根據(jù)國(guó)泰安研究中心上市房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年財(cái)務(wù)分析指標(biāo)數(shù)據(jù)庫整理的不同資產(chǎn)負(fù)債率水平公司平均資產(chǎn)負(fù)債率與相關(guān)平均報(bào)酬率數(shù)據(jù)得到圖1和圖2。從圖1可見，在一定范圍內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率提高，公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也在提高；當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率高于65%左右時(shí)，隨著資產(chǎn)負(fù)債率的上升，公司息稅前利潤(rùn)與資產(chǎn)總額比及總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)；圖2顯示30%40%負(fù)債率水平公司息稅前利潤(rùn)與資

14、產(chǎn)總額比及總總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率最大，而圖2顯示處于60%70%負(fù)債率水平公司凈資產(chǎn)報(bào)酬率達(dá)到高于30%40%負(fù)債率水平公司的凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這應(yīng)歸因于負(fù)債融資帶來的納稅效應(yīng)提高了股東權(quán)益報(bào)酬率。 圖1和圖2驗(yàn)證了資產(chǎn)負(fù)債率和公司績(jī)效的關(guān)系，在一定的臨界點(diǎn)之內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率和公司績(jī)效正相關(guān)，當(dāng)超過這個(gè)臨界點(diǎn)以后，繼續(xù)增加債務(wù)融資，提高資產(chǎn)負(fù)債率，不但不會(huì)提高公司績(jī)效，還有可能會(huì)增加公司的破產(chǎn)成本，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)加大，公司績(jī)效下降。 根據(jù)表1可以看出中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)公司有近1/3的公司資產(chǎn)負(fù)債率超過了70%。這表明房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。遇上經(jīng)濟(jì)變動(dòng)或金融政策調(diào)整，公司資金鏈就會(huì)緊張，導(dǎo)致公司財(cái)

15、務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。（二）負(fù)債融資趨同性對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響 從前面數(shù)據(jù)可以看出，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金來源單一，股權(quán)資本的增加主要來源于增發(fā)配股。2006年5月中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布上市公司證券發(fā)行管理辦法，首次允許上市公司公開發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券，同時(shí)全面放開了定向增發(fā)。這在一定程度上擴(kuò)展了上市房地產(chǎn)公司的股權(quán)融資途徑，但負(fù)債融資仍主要來源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款（這主要是客戶的定金和預(yù)售款，這部分資金實(shí)際上是個(gè)人消費(fèi)貸款轉(zhuǎn)化而來，主要來源于銀行）及應(yīng)付賬款（主要是建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款）。債券融資比例仍然很低。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資的趨同容易引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，公司銷售下滑，

16、公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性就會(huì)增大。這不僅可能導(dǎo)致土地閑置、爛尾樓，還將導(dǎo)致銀行壞賬增加，甚至引發(fā)金融危機(jī)。中國(guó)19921993年海南的“房地產(chǎn)熱”就是一個(gè)教訓(xùn)，海南“房地產(chǎn)泡沫破裂”給占全國(guó)0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?guó)10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18 834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問題。但僅僅兩年零十個(gè)月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風(fēng)波。1998年6月21日，央行不得不宣布關(guān)

17、閉海發(fā)行，這也是新中國(guó)首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級(jí)商業(yè)銀行。四、結(jié)論本文搜集并詳細(xì)分析了上市房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。作者認(rèn)為，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)債融資情況不容樂觀。具體而言，上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平偏高且負(fù)債融資偏高的情況趨同；各公司負(fù)債融資的主要來源是銀行借款、預(yù)收賬款與應(yīng)付賬款、經(jīng)過分析，作者認(rèn)為如下三條因素是造成上述現(xiàn)象的主要原因。（1）房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)的“統(tǒng)攬土地>融資>開發(fā)房地產(chǎn)>歸還資金”的特有模式和房地產(chǎn)行業(yè)特有的不穩(wěn)定性以及其周期性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司必然靠借貸尤其是銀行借貸來獲取資金的融資模式。（2）中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司最重要的是土地資源，房地產(chǎn)商很大程度上會(huì)以獲取土地為首要目標(biāo)，而其途徑就是在獲取土地后以土地作為抵押向銀行獲得大量貸款，并進(jìn)一步購買土地。此外，房地產(chǎn)公司的高盈利性也導(dǎo)致了其傾向于債務(wù)融資而非股權(quán)融資。（3）政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策和中國(guó)發(fā)展不完全的金融市場(chǎng)也在很大程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平過高。最后，本文分析了負(fù)債融資對(duì)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的影響和負(fù)債融資趨同對(duì)我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。作者認(rèn)為，負(fù)債融資對(duì)房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)水平有正向的