2008_北京偉業(yè)_北京_酒店式公寓及小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)(精)

1、我們要做酒店式公寓嗎?本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎?客觀耍求“要求產(chǎn)品多樣化，避免 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)偉業(yè)顧問(wèn)B-A.ConMiltingMM- MH偉業(yè)顧問(wèn)B.?.Consulting本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎?檔次要求舒適精致高檔宜居社區(qū)縫適-建筑形態(tài)及戶型面積在合理性基礎(chǔ)上充分體現(xiàn)居住舒適度旃致-主要通過(guò)立面形象.戶型精細(xì)化處理和服務(wù)管理等綜合因素引 發(fā)價(jià)值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過(guò) 大面積戶型.奢侈材料等宜居-営造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套.人與自然社會(huì)和諧共 生酒店式公克旁*的淚店式配設(shè)ME為項(xiàng)目接飯賽適度潛店式公育的巧、 髙品JR.便撞解將點(diǎn)盡顯H致生活本質(zhì)酒店武公夕的公本it為項(xiàng)目損供居住凰性/

2、在結(jié)合客觀要求的基礎(chǔ)上，考察滿足項(xiàng)目撻體定位需求的產(chǎn)品時(shí)，酒店式公寓的產(chǎn)品形 式可滿足對(duì)項(xiàng)目檔次定位的要求./本項(xiàng)目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢(shì)、展示性優(yōu)勢(shì)、私密性優(yōu)勢(shì)差異較大 號(hào)位受外部交通及鄰近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目彩響，用地價(jià)值最低本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎?C偉業(yè)顧問(wèn)B onsulting偉業(yè)顧問(wèn)HA(on?q山噸外部景觀資源不足，內(nèi) 部眾觀資源豐富，廉 示性差.私密性好外部景觀資源豐富.私密性較好， 展示性不足展示性較好，私密性一 般，外部景觀資源較好與金領(lǐng)國(guó)際相鄰， 景觀資源相對(duì)不足. 私密性較差.展示 性較好私密性較好，農(nóng)示 性好，外部素觀資 源不足/對(duì)外部資源要求較低/可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目土地價(jià)

3、值最大化丿 1 號(hào)位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)受外部景觀資源影響不大朝向要求不明顯A 城市化區(qū)位方便、快捷的交通周到貼心的服務(wù)高檔全面的硬件設(shè)施本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎?風(fēng)險(xiǎn)要求項(xiàng)目名稱月均銷售速度 （平米/月）單價(jià) （元/平米）銷售狀態(tài)金茂現(xiàn)場(chǎng)127509000在售誠(chéng)基中心842110000在售龍悅國(guó)際酒店4000II000在侶后現(xiàn)代城40167000本項(xiàng)目要做酒 外部資源要求酒店式公寓需求聶點(diǎn)偉業(yè)顧問(wèn)onsuli噸4偉業(yè)顧問(wèn)onsuli噸酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)高單價(jià)、低總價(jià)，對(duì)客戶支付能力限制低 /酒店式公寓銷售速度快，可實(shí)現(xiàn)迅速回款偉業(yè)顧問(wèn)客觀要求客觀要求檔次要求檔次要求風(fēng)瞼本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎

4、?綜合分析承載規(guī)模有限 舒適度不高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)影響本項(xiàng)目可以做酒店式公寓.且與項(xiàng)目整體定位 不矛質(zhì)外部外部本項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)部分有產(chǎn)品特色的高檔次酒店式公寓69產(chǎn)品市場(chǎng)沿革上世紀(jì)九十年代初服務(wù)式公寓I 酒店產(chǎn)屈忑物業(yè)，公建立項(xiàng).以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)奴 2003fi|小戶型公寓|小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，昔遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭 投資為主要購(gòu)買目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高.2005 年超酒店式公寓-1- -介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品.公建或住宅立項(xiàng).對(duì)于配套要求 及物業(yè)服務(wù)的妥求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高;200碎起產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)

5、品裝修標(biāo)準(zhǔn)、 配套設(shè)有很高的妥求，且對(duì)酒古公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定更求，售 價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面I市場(chǎng)沿革市場(chǎng)分析綜合分析偉業(yè)顧問(wèn)八.( (on山噸偉業(yè)顧問(wèn)八.( (on山噸偉業(yè)顧問(wèn)R A( QD0山噸窄偉業(yè)顧問(wèn)R A( QD0山噸產(chǎn)品市場(chǎng)沿革1991年998年283年200住2005年2006年2007年之后 2006年后現(xiàn)代城的銷售火爆，進(jìn)一步擴(kuò)展小戶型產(chǎn)品發(fā)展，受“70/90”政策影響，小戶型產(chǎn)品集中2007年面世，將帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 加劇。國(guó)際大 JI奧林匹充大 JW空中供給部市坐標(biāo)獨(dú)立時(shí)代舉登天空貯代奧城后現(xiàn)代城世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)灑店SOMO龍悅海上國(guó)際城基中心弘澤國(guó)際市場(chǎng)供應(yīng)量逐年増多;即

6、將入市10產(chǎn)品市場(chǎng)沿革偉業(yè)顧問(wèn)龍悅海上EB 際非常公館中央戀城kg 天空 I|世紀(jì)泰達(dá)荷務(wù)酒店后現(xiàn)代城別館公寓奧林匹中城豪苑1W*：I第二家 J JS S務(wù)式公岀理于五大田際誠(chéng)墓中心烘曰錢20CXMF：小戶公出 位于 I IB B開(kāi)&河區(qū)JPAO獨(dú)立時(shí)代2004*:小戶型公申于開(kāi) 82005*:為 H H 升事冃品認(rèn)知小戶 6 6 公和 9MK9MK 氏務(wù)公真廣旺劉 t t 為時(shí)代奧域中新城上城偉業(yè)顧問(wèn)R A( QD0山噸空中供給公寓類產(chǎn)品類型逐漸増多并開(kāi)始從城市中心區(qū)向環(huán)城四區(qū)發(fā)展產(chǎn)品類比分產(chǎn)品基調(diào)確立tt 因素項(xiàng)目舖、地理位宣區(qū)域環(huán)境連筑形式配套標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)客群范囤市場(chǎng)認(rèn)可廈服

7、務(wù)氏公寓 無(wú)無(wú)小戶型公寓* * * 灑広式公寓 * 產(chǎn)權(quán)式酒店 *服務(wù)式公寓需開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，本專題不作重點(diǎn)研究A 產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報(bào)率，且要求開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作關(guān)系A(chǔ) 針對(duì)酒店式公寓，本專題將現(xiàn)實(shí)竜義下的酒店式公寓和小戶型公寓作為主要研究對(duì)象偉業(yè)顧問(wèn).八（on山噸市場(chǎng)供應(yīng)12偉業(yè)顧問(wèn).八（on山噸偉業(yè)顧問(wèn)B.?. Consulting市場(chǎng)分一可售供應(yīng)本專題下“酒店式公寓”的概念所指為酒店式公寓與小戶型公寓區(qū)別明顯從品質(zhì)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶單公寓從服務(wù)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶型公寓從售價(jià)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶型公寓從物業(yè)費(fèi)上講，酒店式服務(wù)公寓

8、高于小戶型公寓從產(chǎn)品形式上講，酒店式服務(wù)公寓相似于小戶型公寓市場(chǎng)分一可售供應(yīng)項(xiàng)目定 位項(xiàng)目名 稱區(qū)域開(kāi) 0 時(shí)闿價(jià)（元/*）在罠 積IHtt*（元公司希業(yè)摘用（元/平米/ 月）產(chǎn)權(quán)年眼時(shí)代奐 城南開(kāi) 區(qū)2005-12/oooo/ 力 5 萬(wàn)!95%f41500 察行5/ / 、/ 950 |鐵基中 心和平 區(qū)2005-9尸；1100001; :f111 20 萬(wàn) 1180%L|11|800Iw.物業(yè)I2 1170小戶顯 公寓用英匯河?xùn)| 區(qū)2005-10111 9000I11 45 萬(wàn) /60%i1i:無(wú)；高力2150 :煥曰統(tǒng)河?xùn)|72OO5-S90900 / / /98%V瞽住飭業(yè)2!/7目前

9、市場(chǎng)可售體量不大.大部分處于尾盤銷售情況，且供應(yīng)集中在市內(nèi)小戶型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價(jià)格與住宅用地產(chǎn)品價(jià)格差異不明顯酒店式服務(wù)公寓就業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，其銷售價(jià)格、物業(yè)費(fèi)用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品價(jià)格方面，在天津住宅整體市場(chǎng)很難突破10000元/平米的現(xiàn)狀下，小戶型產(chǎn)品已成功實(shí)現(xiàn)偉業(yè)顧問(wèn)B.A. Consulting市場(chǎng)分一可售供應(yīng)巧目 定位項(xiàng)目EM主力比例_居 面積比例二居面 積比列面積比例面積比例平JR形式標(biāo)準(zhǔn)（元/）沼幺式 朋勢(shì)公時(shí)代ili開(kāi) 區(qū)80- M0/ / - %9803080. 100.1203CM110-16010/戶 /、小戶型 公覇中心相半 區(qū)50 60so

10、-eo190%1110010/ X6糅；62戶% 無(wú)公館河?xùn)|50-6150-7811 100%1戶800匯河?xùn)|8080.105Iso：96% 7080%10010%50、60、7010%WH0USS未開(kāi)但40、50、6040- 50,6080%120- 19010%120-19010%別館公寓未開(kāi)血10. 50、6040、50.60100%00堂（耒開(kāi)盤50, 7050. 7050：95% 70：5%中術(shù)潑苑51-8$一朋51-8850%82-9330%113-16320%市場(chǎng)分析一潛在供應(yīng)偉業(yè)顧問(wèn)B.A.Consulting偉業(yè)顧問(wèn)目前市場(chǎng)潛在供應(yīng)中零居產(chǎn)品仍以高比例占主導(dǎo)地位，面積在50平

11、米左右但隨市場(chǎng)對(duì)小戶型產(chǎn)品舒適度的要求，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)實(shí)用性、多樣化更強(qiáng)的多居室產(chǎn)品，且小躍 層產(chǎn)品比例逐漸增多市場(chǎng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)合理的60平米左右一居和小躍層、80平米兩居.110平米三居市場(chǎng)分析一潛在供應(yīng)瑣口定位氏口名稱付款方氏生活費(fèi)熠口忖比例(萬(wàn)元分朗年 18用水性 JR用電性険狹方式誦店戒公窩弘滌國(guó)際A / 930%、! 16.539.630忌用民用民用. 地板采躡Btflbd 際1未定；未定未定禾定未定未定白 0 小公橙孫 OUSE150%14.653.215f場(chǎng)業(yè)商業(yè)中央空 iR別館公寓20%3-7.330靈用民用民用. 地檢采毀QQS.1 20% 11 未定氏用民用民用. 地檢采貶I城韋

12、純1 / . /未定未定氏用民用民用. 地檢采履潛在市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品低總價(jià).低首付.仍以具備投資型產(chǎn)品特點(diǎn) ”潛在市場(chǎng)產(chǎn)品大部分具備普通住宅生活設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)分潛在供應(yīng)蠹儘業(yè)幌問(wèn)D八(onsuMwig偉業(yè)顧問(wèn)HAlonsi山噸潛在市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類型趨于“多元化”，各產(chǎn)品類型在未來(lái)市場(chǎng)上均有供應(yīng)；戶型面積區(qū)間集中在400平米零居.60-80平米一居.120平米三居.60-100小躍 層，且以零居和一居為主要供應(yīng)項(xiàng)目所在區(qū)域集中于南開(kāi)區(qū)和河?xùn)|區(qū)，且以北部中心區(qū)供應(yīng)為主：未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)上，小戶型公寓產(chǎn)品依舊占據(jù)主要地位，應(yīng)與“70/90”政策有關(guān)23偉業(yè)顧問(wèn)產(chǎn)品對(duì)比分市場(chǎng)需求 在售項(xiàng)目成交分析本區(qū)域內(nèi)將同一

13、時(shí)間銷售的富力城（精裝）和金茂現(xiàn)場(chǎng)（毛坯）兩項(xiàng)目銷售情況，可發(fā)現(xiàn)：占精裝修產(chǎn)品銷售速度快于毛坯產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品售價(jià)適合高開(kāi)平走，毛坯適合低開(kāi)高走；精裝修產(chǎn)品適合在初期投入市場(chǎng).拉高價(jià)格3500025000200001500010000Hr.u:-:e107V2005ien2X40”2005OioH20052005 012nsooenni2000I2Hooorr3H2000 2000-fixefrJ20007n2000elH20052000 rioJI2000讐200020075200720072212212672223 JMOO 7301135315205y： e12512 15376 1295

14、21W70/b4 720372!O 73!Mrzx) ra74 Al8!EZ3EZ3E3E37W AHOnonaibl11/12 iCZlLma/zrUU/7 at02197772037126017373211174615120110E3KHIE3KHIs11192112000015000100001，55a09565I嚴(yán)758 357S92.077875.888325.287M2.558963098245.84674745000nn35963316.Hin n _ Fl n0)06m| T簿691 3843691/49護(hù) D屮.20064 9JJ1II2(J1II2007X3 mu 2007

15、4 4nni20074 5Mill WK叩啟7552.42156543596.633316.87691.38438.91749 69877.316841.22E=們作旳價(jià)7437.197458.357892.077875.88832S.287882.558963.098245.848842.7481167353064766818016014012010080604020 0150 ioo sofflWlHllM吊0f均價(jià)產(chǎn)品對(duì)比分9ouu2402taOA37I5000偉業(yè)顧問(wèn)HAlonsi山噸9000O7X：f| l300：I 1-1850080007500700065006000XCC I1

16、21偉業(yè)顧問(wèn)HAlonsi山噸產(chǎn)品對(duì)比分市場(chǎng)需求在售項(xiàng)目成交產(chǎn)品金茂規(guī)場(chǎng)06咸交產(chǎn)品戶型iSWtt根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，酒店式公寓產(chǎn)品暢銷戶型面積區(qū)間為零居（40-60平米）.一居（60-80平米）、兩居（90平米左右）市場(chǎng)分市場(chǎng)需求 在售項(xiàng)目成交客戶項(xiàng)目名稱主旻客戶3MS焙恂家麼月收入*購(gòu)買目的QBI康時(shí)代製城外30%.地50% 外 區(qū)域25%、外地*43口15000以上30-50外企高級(jí)白銭、環(huán)企業(yè)主、白住50%、 投 資50%區(qū)位淞 力、投 資回根1S誠(chéng)驀中心地外BIO% 外 絕8% 外館2%1 2口9000以上30-50髙白領(lǐng).粘營(yíng)業(yè)主自住70%.投 資30%區(qū)位、 住宅品 戻小戶室.低惡價(jià)拿

17、常公館地arg.外區(qū) 域20%.外地10%2口:000以上2-35小白領(lǐng).3 琶業(yè)主、政府公 務(wù)員學(xué)生白住50%、投 資 3%但位、小戶型. 低總價(jià)1*英工地JT6U處ES20% 外 地10%1 2口：000以上2-35小白領(lǐng).和琶業(yè)主、政府公 務(wù)員學(xué)生白住50%、 投 資50%小戶型 低單價(jià)令茂現(xiàn)場(chǎng)地70%.外 區(qū)域20%、外1-2口200以上小白甸L(zhǎng)粘當(dāng)業(yè)主、政府公 雋員、醫(yī)生自住：0V投 資逝區(qū)位. 小戶型、低單價(jià)浜日線地70%.外 區(qū)域20%、外 地他1 2口7000以上30-50小白荻、舉41業(yè)主.政府公 雋員、學(xué)生自?。?* 投 資30%區(qū)位. 小戶型、低單價(jià)本專題下產(chǎn)品的購(gòu)買客戶

18、高于普通住宅客戶投資比例此類產(chǎn)品的購(gòu)買客戶差異較大，酒店式公寓產(chǎn)品客戶相對(duì)高端，關(guān)注產(chǎn)品舒適度，購(gòu)買力相對(duì) 較強(qiáng)，比較關(guān)注投資回報(bào)率；小戶型公寓產(chǎn)品客戶相對(duì)低端，購(gòu)買力相對(duì)較弱，且比較注意投資成本及生活成本偉業(yè)顧問(wèn)偉業(yè)顧問(wèn)宏觀環(huán)境發(fā)展預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)一剛性需求依然是住宅咸交的主要原因大規(guī)模的拆遷促進(jìn)了住宅市場(chǎng)剛性需求的增加，伴隨著天津城市改造的進(jìn)程拆遷規(guī)模仍將維持 在較高水平 2005年夭津常住人口1043萬(wàn)人，計(jì)劃2020年人口規(guī)模達(dá)到1350萬(wàn)人，按人均30平米住宅面積計(jì) 算，平均年新增住宅需求614萬(wàn)平米28偉業(yè)顧問(wèn)夭津歷年拆遷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間拆遷面積（萬(wàn)平方米戶數(shù) （萬(wàn)戶） 居民 （萬(wàn)人）

19、數(shù)拯來(lái)源：偉業(yè)顧問(wèn)33數(shù)據(jù)來(lái)源：天津、北京.上海統(tǒng)計(jì)年鑒A 天津城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖較弱，但近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 速度卻處于較高的水平，利好的宏觀經(jīng)濟(jì)政策 將促使天津更加快速的發(fā)展，從而直接帶動(dòng)居 民購(gòu)買力的提升宏觀環(huán)境發(fā)展預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)三客戶對(duì)城區(qū)間的心理認(rèn)知差距縮小西站複圈建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃用地面積：約 310 公頃，發(fā)展戰(zhàn)略垂新定位天津市商務(wù)副中心.城市西北部的商業(yè)核心區(qū).其以京 津滬城際高速交通為依托，發(fā)展針對(duì)誠(chéng)市間商業(yè)往來(lái)的 高檔商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)和相應(yīng)的配套設(shè)施，發(fā)揮快速 交通和城市公共交通樞紐優(yōu)勢(shì)，輻射市區(qū)西北部城區(qū)， 與小白樓.南站中心商務(wù)區(qū)遙相呼應(yīng)。商務(wù)中心由子牙 河和南運(yùn)河兩片商務(wù)區(qū)構(gòu)成以

20、西站樞紐為中心的城市 商業(yè)服務(wù)區(qū).利用交通樞紐的人流優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊地區(qū)商 業(yè).服務(wù)業(yè)發(fā)展.充分利用南運(yùn)河、子牙河的自然優(yōu)勢(shì) 發(fā)展休閑、 娛樂(lè)產(chǎn)業(yè).形成獨(dú)具特色的兩河商業(yè)區(qū).其 中西站為城市主要對(duì)外交通和公共交通樞紐.是連接南 北地區(qū)的重要樞紐站.同時(shí)又是區(qū)域性的快速公交、地 鐵.長(zhǎng)途客運(yùn)換乘樞紐A 本項(xiàng)目所在紅橋區(qū)在天津城區(qū)中的區(qū)位形彖較低， 表現(xiàn)在市政建設(shè).配套條件等方面， 造成本區(qū) 域中高端客戶的逃離及外區(qū)域客戶購(gòu)房客戶比例始終較低A 但隨著西客站改造、 交通路網(wǎng)建設(shè).海河整體改造工程等城市改造工程的宏觀環(huán)境發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)二：經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)購(gòu)買力提升22%*01*02*03*04*05偉業(yè)顧問(wèn)B./Xon5iiltingJU偉業(yè)顧問(wèn)八（onsi山噸大胡同商圏光榮道科技 工業(yè)園子牙河南市五完成，區(qū)域整體形象將 有很大的提升，客戶對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知差距縮小偉業(yè)顧問(wèn)33綜合分析供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論:戶型：/酒店式公寓產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍以零居為主，丿擴(kuò)大一居比例，增加舒適性/兼顧小躍層產(chǎn)品推出裝修：以精裝修產(chǎn)品為主要供應(yīng)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)10007L/平米左右竊求市場(chǎng):戶型：丁酒店式公寓產(chǎn)品戶型需求以4060平米零居為主居面積60平米左右“兩居面積以緊湊的90平米為主裝修：精裝修產(chǎn)品銷售速度快