2008_北京偉業(yè)_北京_酒店式公寓及小戶型項目市場(精)

1、我們要做酒店式公寓嗎?本項目要做酒店式公寓嗎?客觀耍求“要求產(chǎn)品多樣化，避免 內(nèi)部競爭偉業(yè)顧問B-A.ConMiltingMM- MH偉業(yè)顧問B.?.Consulting本項目要做酒店式公寓嗎?檔次要求舒適精致高檔宜居社區(qū)縫適-建筑形態(tài)及戶型面積在合理性基礎上充分體現(xiàn)居住舒適度旃致-主要通過立面形象.戶型精細化處理和服務管理等綜合因素引 發(fā)價值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過 大面積戶型.奢侈材料等宜居-営造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套.人與自然社會和諧共 生酒店式公克旁*的淚店式配設ME為項目接飯賽適度潛店式公育的巧、 髙品JR.便撞解將點盡顯H致生活本質(zhì)酒店武公夕的公本it為項目損供居住凰性/

2、在結合客觀要求的基礎上，考察滿足項目撻體定位需求的產(chǎn)品時，酒店式公寓的產(chǎn)品形 式可滿足對項目檔次定位的要求./本項目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢、展示性優(yōu)勢、私密性優(yōu)勢差異較大 號位受外部交通及鄰近競爭項目彩響，用地價值最低本項目要做酒店式公寓嗎?C偉業(yè)顧問B onsulting偉業(yè)顧問HA(on?q山噸外部景觀資源不足，內(nèi) 部眾觀資源豐富，廉 示性差.私密性好外部景觀資源豐富.私密性較好， 展示性不足展示性較好，私密性一 般，外部景觀資源較好與金領國際相鄰， 景觀資源相對不足. 私密性較差.展示 性較好私密性較好，農(nóng)示 性好，外部素觀資 源不足/對外部資源要求較低/可實現(xiàn)本項目土地價

3、值最大化丿 1 號位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開發(fā)受外部景觀資源影響不大朝向要求不明顯A 城市化區(qū)位方便、快捷的交通周到貼心的服務高檔全面的硬件設施本項目要做酒店式公寓嗎?風險要求項目名稱月均銷售速度 （平米/月）單價 （元/平米）銷售狀態(tài)金茂現(xiàn)場127509000在售誠基中心842110000在售龍悅國際酒店4000II000在侶后現(xiàn)代城40167000本項目要做酒 外部資源要求酒店式公寓需求聶點偉業(yè)顧問onsuli噸4偉業(yè)顧問onsuli噸酒店式公寓可實現(xiàn)高單價、低總價，對客戶支付能力限制低 /酒店式公寓銷售速度快，可實現(xiàn)迅速回款偉業(yè)顧問客觀要求客觀要求檔次要求檔次要求風瞼本項目要做酒店式公寓嗎

4、?綜合分析承載規(guī)模有限 舒適度不高市場競爭影響 內(nèi)部競爭影響本項目可以做酒店式公寓.且與項目整體定位 不矛質(zhì)外部外部本項目適合開發(fā)部分有產(chǎn)品特色的高檔次酒店式公寓69產(chǎn)品市場沿革上世紀九十年代初服務式公寓I 酒店產(chǎn)屈忑物業(yè)，公建立項.以外籍租客為主要服務對奴 2003fi|小戶型公寓|小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，昔遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭 投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高.2005 年超酒店式公寓-1- -介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品.公建或住宅立項.對于配套要求 及物業(yè)服務的妥求較高，單價較高，后期生活費用較高;200碎起產(chǎn)權式酒店純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務人群、產(chǎn)

5、品裝修標準、 配套設有很高的妥求，且對酒古公司的運營能力有一定更求，售 價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面I市場沿革市場分析綜合分析偉業(yè)顧問八.( (on山噸偉業(yè)顧問八.( (on山噸偉業(yè)顧問R A( QD0山噸窄偉業(yè)顧問R A( QD0山噸產(chǎn)品市場沿革1991年998年283年200住2005年2006年2007年之后 2006年后現(xiàn)代城的銷售火爆，進一步擴展小戶型產(chǎn)品發(fā)展，受“70/90”政策影響，小戶型產(chǎn)品集中2007年面世，將帶來市場競爭 加劇。國際大 JI奧林匹充大 JW空中供給部市坐標獨立時代舉登天空貯代奧城后現(xiàn)代城世紀泰達商務灑店SOMO龍悅海上國際城基中心弘澤國際市場供應量逐年増多;即

6、將入市10產(chǎn)品市場沿革偉業(yè)顧問龍悅海上EB 際非常公館中央戀城kg 天空 I|世紀泰達荷務酒店后現(xiàn)代城別館公寓奧林匹中城豪苑1W*：I第二家 J JS S務式公岀理于五大田際誠墓中心烘曰錢20CXMF：小戶公出 位于 I IB B開&河區(qū)JPAO獨立時代2004*:小戶型公申于開 82005*:為 H H 升事冃品認知小戶 6 6 公和 9MK9MK 氏務公真廣旺劉 t t 為時代奧域中新城上城偉業(yè)顧問R A( QD0山噸空中供給公寓類產(chǎn)品類型逐漸増多并開始從城市中心區(qū)向環(huán)城四區(qū)發(fā)展產(chǎn)品類比分產(chǎn)品基調(diào)確立tt 因素項目舖、地理位宣區(qū)域環(huán)境連筑形式配套標準服務標準目標客群范囤市場認可廈服

7、務氏公寓 無無小戶型公寓* * * 灑広式公寓 * 產(chǎn)權式酒店 *服務式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營，本專題不作重點研究A 產(chǎn)權式酒店須承諾相應回報率，且要求開發(fā)商與酒店管理公司等相關單位的合作關系和操作關系A 針對酒店式公寓，本專題將現(xiàn)實竜義下的酒店式公寓和小戶型公寓作為主要研究對象偉業(yè)顧問.八（on山噸市場供應12偉業(yè)顧問.八（on山噸偉業(yè)顧問B.?. Consulting市場分一可售供應本專題下“酒店式公寓”的概念所指為酒店式公寓與小戶型公寓區(qū)別明顯從品質(zhì)上講，酒店式服務公寓高于小戶單公寓從服務上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓從售價上講，酒店式服務公寓高于小戶型公寓從物業(yè)費上講，酒店式服務公寓

8、高于小戶型公寓從產(chǎn)品形式上講，酒店式服務公寓相似于小戶型公寓市場分一可售供應項目定 位項目名 稱區(qū)域開 0 時闿價（元/*）在罠 積IHtt*（元公司希業(yè)摘用（元/平米/ 月）產(chǎn)權年眼時代奐 城南開 區(qū)2005-12/oooo/ 力 5 萬!95%f41500 察行5/ / 、/ 950 |鐵基中 心和平 區(qū)2005-9尸；1100001; :f111 20 萬 1180%L|11|800Iw.物業(yè)I2 1170小戶顯 公寓用英匯河東 區(qū)2005-10111 9000I11 45 萬 /60%i1i:無；高力2150 :煥曰統(tǒng)河東72OO5-S90900 / / /98%V瞽住飭業(yè)2!/7目前

9、市場可售體量不大.大部分處于尾盤銷售情況，且供應集中在市內(nèi)小戶型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價格與住宅用地產(chǎn)品價格差異不明顯酒店式服務公寓就業(yè)態(tài)的特點，其銷售價格、物業(yè)費用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品價格方面，在天津住宅整體市場很難突破10000元/平米的現(xiàn)狀下，小戶型產(chǎn)品已成功實現(xiàn)偉業(yè)顧問B.A. Consulting市場分一可售供應巧目 定位項目EM主力比例_居 面積比例二居面 積比列面積比例面積比例平JR形式標準（元/）沼幺式 朋勢公時代ili開 區(qū)80- M0/ / - %9803080. 100.1203CM110-16010/戶 /、小戶型 公覇中心相半 區(qū)50 60so

10、-eo190%1110010/ X6糅；62戶% 無公館河東50-6150-7811 100%1戶800匯河東8080.105Iso：96% 7080%10010%50、60、7010%WH0USS未開但40、50、6040- 50,6080%120- 19010%120-19010%別館公寓未開血10. 50、6040、50.60100%00堂（耒開盤50, 7050. 7050：95% 70：5%中術潑苑51-8$一朋51-8850%82-9330%113-16320%市場分析一潛在供應偉業(yè)顧問B.A.Consulting偉業(yè)顧問目前市場潛在供應中零居產(chǎn)品仍以高比例占主導地位，面積在50平

11、米左右但隨市場對小戶型產(chǎn)品舒適度的要求，市場逐漸出現(xiàn)實用性、多樣化更強的多居室產(chǎn)品，且小躍 層產(chǎn)品比例逐漸增多市場出現(xiàn)設計合理的60平米左右一居和小躍層、80平米兩居.110平米三居市場分析一潛在供應瑣口定位氏口名稱付款方氏生活費熠口忖比例(萬元分朗年 18用水性 JR用電性険狹方式誦店戒公窩弘滌國際A / 930%、! 16.539.630忌用民用民用. 地板采躡Btflbd 際1未定；未定未定禾定未定未定白 0 小公橙孫 OUSE150%14.653.215f場業(yè)商業(yè)中央空 iR別館公寓20%3-7.330靈用民用民用. 地檢采毀QQS.1 20% 11 未定氏用民用民用. 地檢采貶I城韋

12、純1 / . /未定未定氏用民用民用. 地檢采履潛在市場小戶型產(chǎn)品低總價.低首付.仍以具備投資型產(chǎn)品特點 ”潛在市場產(chǎn)品大部分具備普通住宅生活設施標準市場分潛在供應蠹儘業(yè)幌問D八(onsuMwig偉業(yè)顧問HAlonsi山噸潛在市場供應產(chǎn)品類型趨于“多元化”，各產(chǎn)品類型在未來市場上均有供應；戶型面積區(qū)間集中在400平米零居.60-80平米一居.120平米三居.60-100小躍 層，且以零居和一居為主要供應項目所在區(qū)域集中于南開區(qū)和河東區(qū)，且以北部中心區(qū)供應為主：未來市場供應上，小戶型公寓產(chǎn)品依舊占據(jù)主要地位，應與“70/90”政策有關23偉業(yè)顧問產(chǎn)品對比分市場需求 在售項目成交分析本區(qū)域內(nèi)將同一

13、時間銷售的富力城（精裝）和金茂現(xiàn)場（毛坯）兩項目銷售情況，可發(fā)現(xiàn)：占精裝修產(chǎn)品銷售速度快于毛坯產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品售價適合高開平走，毛坯適合低開高走；精裝修產(chǎn)品適合在初期投入市場.拉高價格3500025000200001500010000Hr.u:-:e107V2005ien2X40”2005OioH20052005 012nsooenni2000I2Hooorr3H2000 2000-fixefrJ20007n2000elH20052000 rioJI2000讐200020075200720072212212672223 JMOO 7301135315205y： e12512 15376 1295

14、21W70/b4 720372!O 73!Mrzx) ra74 Al8!EZ3EZ3E3E37W AHOnonaibl11/12 iCZlLma/zrUU/7 at02197772037126017373211174615120110E3KHIE3KHIs11192112000015000100001，55a09565I嚴758 357S92.077875.888325.287M2.558963098245.84674745000nn35963316.Hin n _ Fl n0)06m| T簿691 3843691/49護 D屮.20064 9JJ1II2(J1II2007X3 mu 2007

15、4 4nni20074 5Mill WK叩啟7552.42156543596.633316.87691.38438.91749 69877.316841.22E=們作旳價7437.197458.357892.077875.88832S.287882.558963.098245.848842.7481167353064766818016014012010080604020 0150 ioo sofflWlHllM吊0f均價產(chǎn)品對比分9ouu2402taOA37I5000偉業(yè)顧問HAlonsi山噸9000O7X：f| l300：I 1-1850080007500700065006000XCC I1

16、21偉業(yè)顧問HAlonsi山噸產(chǎn)品對比分市場需求在售項目成交產(chǎn)品金茂規(guī)場06咸交產(chǎn)品戶型iSWtt根據(jù)市場監(jiān)測，酒店式公寓產(chǎn)品暢銷戶型面積區(qū)間為零居（40-60平米）.一居（60-80平米）、兩居（90平米左右）市場分市場需求 在售項目成交客戶項目名稱主旻客戶3MS焙恂家麼月收入*購買目的QBI康時代製城外30%.地50% 外 區(qū)域25%、外地*43口15000以上30-50外企高級白銭、環(huán)企業(yè)主、白住50%、 投 資50%區(qū)位淞 力、投 資回根1S誠驀中心地外BIO% 外 絕8% 外館2%1 2口9000以上30-50髙白領.粘營業(yè)主自住70%.投 資30%區(qū)位、 住宅品 戻小戶室.低惡價拿

17、常公館地arg.外區(qū) 域20%.外地10%2口:000以上2-35小白領.3 琶業(yè)主、政府公 務員學生白住50%、投 資 3%但位、小戶型. 低總價1*英工地JT6U處ES20% 外 地10%1 2口：000以上2-35小白領.和琶業(yè)主、政府公 務員學生白住50%、 投 資50%小戶型 低單價令茂現(xiàn)場地70%.外 區(qū)域20%、外1-2口200以上小白甸L粘當業(yè)主、政府公 雋員、醫(yī)生自?。?V投 資逝區(qū)位. 小戶型、低單價浜日線地70%.外 區(qū)域20%、外 地他1 2口7000以上30-50小白荻、舉41業(yè)主.政府公 雋員、學生自?。?* 投 資30%區(qū)位. 小戶型、低單價本專題下產(chǎn)品的購買客戶

18、高于普通住宅客戶投資比例此類產(chǎn)品的購買客戶差異較大，酒店式公寓產(chǎn)品客戶相對高端，關注產(chǎn)品舒適度，購買力相對 較強，比較關注投資回報率；小戶型公寓產(chǎn)品客戶相對低端，購買力相對較弱，且比較注意投資成本及生活成本偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問宏觀環(huán)境發(fā)展預測市場需求預測一剛性需求依然是住宅咸交的主要原因大規(guī)模的拆遷促進了住宅市場剛性需求的增加，伴隨著天津城市改造的進程拆遷規(guī)模仍將維持 在較高水平 2005年夭津常住人口1043萬人，計劃2020年人口規(guī)模達到1350萬人，按人均30平米住宅面積計 算，平均年新增住宅需求614萬平米28偉業(yè)顧問夭津歷年拆遷數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間拆遷面積（萬平方米戶數(shù) （萬戶） 居民 （萬人）

19、數(shù)拯來源：偉業(yè)顧問33數(shù)據(jù)來源：天津、北京.上海統(tǒng)計年鑒A 天津城市經(jīng)濟基礎雖較弱，但近年的經(jīng)濟增長 速度卻處于較高的水平，利好的宏觀經(jīng)濟政策 將促使天津更加快速的發(fā)展，從而直接帶動居 民購買力的提升宏觀環(huán)境發(fā)展預測市場需求預測三客戶對城區(qū)間的心理認知差距縮小西站複圈建設規(guī)劃規(guī)劃用地面積：約 310 公頃，發(fā)展戰(zhàn)略垂新定位天津市商務副中心.城市西北部的商業(yè)核心區(qū).其以京 津滬城際高速交通為依托，發(fā)展針對誠市間商業(yè)往來的 高檔商務辦公、商務服務和相應的配套設施，發(fā)揮快速 交通和城市公共交通樞紐優(yōu)勢，輻射市區(qū)西北部城區(qū)， 與小白樓.南站中心商務區(qū)遙相呼應。商務中心由子牙 河和南運河兩片商務區(qū)構成以

20、西站樞紐為中心的城市 商業(yè)服務區(qū).利用交通樞紐的人流優(yōu)勢帶動周邊地區(qū)商 業(yè).服務業(yè)發(fā)展.充分利用南運河、子牙河的自然優(yōu)勢 發(fā)展休閑、 娛樂產(chǎn)業(yè).形成獨具特色的兩河商業(yè)區(qū).其 中西站為城市主要對外交通和公共交通樞紐.是連接南 北地區(qū)的重要樞紐站.同時又是區(qū)域性的快速公交、地 鐵.長途客運換乘樞紐A 本項目所在紅橋區(qū)在天津城區(qū)中的區(qū)位形彖較低， 表現(xiàn)在市政建設.配套條件等方面， 造成本區(qū) 域中高端客戶的逃離及外區(qū)域客戶購房客戶比例始終較低A 但隨著西客站改造、 交通路網(wǎng)建設.海河整體改造工程等城市改造工程的宏觀環(huán)境發(fā)展預測 市場需求預測二：經(jīng)濟發(fā)展帶動購買力提升22%*01*02*03*04*05偉業(yè)顧問B./Xon5iiltingJU偉業(yè)顧問八（onsi山噸大胡同商圏光榮道科技 工業(yè)園子牙河南市五完成，區(qū)域整體形象將 有很大的提升，客戶對區(qū)域的心理認知差距縮小偉業(yè)顧問33綜合分析供應市場結論:戶型：/酒店式公寓產(chǎn)品未來市場供應結構仍以零居為主，丿擴大一居比例，增加舒適性/兼顧小躍層產(chǎn)品推出裝修：以精裝修產(chǎn)品為主要供應，精裝修標準10007L/平米左右竊求市場:戶型：丁酒店式公寓產(chǎn)品戶型需求以4060平米零居為主居面積60平米左右“兩居面積以緊湊的90平米為主裝修：精裝修產(chǎn)品銷售速度快