第三章現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)

1、 第三章第三章 現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容： 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利 3 3、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度 第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成 原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢原始社會，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的

2、觀念。通常認洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通常認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，形成于奴隸社會。為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，形成于奴隸社會。在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于在奴隸社會，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴比倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代要，公元前兩千年的古巴比倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，

3、由于貫徹了“一物一權(quán)一物一權(quán)”主主義的原則，尤其是確認了所謂義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑建筑物所有權(quán)屬于建筑物物所附著之土地所有人所附著之土地所有人”或或“地上物屬土地所有人地上物屬土地所有人”的原的原則，則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日爾曼所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日爾曼 法，曾經(jīng)形成所謂的法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)階層所有權(quán)”，在某種程度上承認了建筑物，在某種程度上承認了建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。分所有權(quán)，但并不完整。 自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業(yè)

4、革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇等國先后進行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但起，多個業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。18041804年，年， 法國民法典法國民法典第第644644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后

5、，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。法律制度。 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展 進入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建進入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學(xué)技術(shù)的進步客致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學(xué)技術(shù)的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)

6、展提供了基本條件。觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。促進了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的概念與特征一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的概念與特征 1 1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義、建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑

7、物專有部分棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的所享有的專有所有權(quán)專有所有權(quán)，與建筑物共有部分所享有的共有部，與建筑物共有部分所享有的共有部分分持分權(quán)持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成成員權(quán)員權(quán)的總稱。的總稱。 2 2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體 “ “空間空間”是是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體 3 3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征 （1 1）復(fù)合性。）復(fù)合性。 （2 2）專有權(quán)的主導(dǎo)性。在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記）專有權(quán)的主導(dǎo)性。在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記上，只登記專有所有

8、權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨登記。登記。 （3 3） 一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離。一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離。 （4 4）登記公示性）登記公示性 （5 5）權(quán)利主體身份多重性。）權(quán)利主體身份多重性。 4 4、建筑物區(qū)分所有權(quán)種類、建筑物區(qū)分所有權(quán)種類 （1 1）縱切型區(qū)分所有權(quán)）縱切型區(qū)分所有權(quán) （2 2）橫切型區(qū)分所有權(quán)）橫切型區(qū)分所有權(quán) （3 3）混合型型區(qū)分所有權(quán)）混合型型區(qū)分所有權(quán) 第二節(jié)第二節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項權(quán)利一、專有所有權(quán)一、專有所有權(quán) 1 1、專有部分的要件、專有

9、部分的要件 構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性構(gòu)造上的獨立性、利用上的獨立性 2 2、專有部分的范圍、專有部分的范圍 （1 1）中心說；）中心說； （2 2）空間說；）空間說； （3 3）最后粉刷表層說；）最后粉刷表層說； （4 4）壁心和最后粉刷表層說。）壁心和最后粉刷表層說。 3 3、專有所有權(quán)的內(nèi)容、專有所有權(quán)的內(nèi)容 專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)專有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。 （1 1）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利包括：所有權(quán)、相鄰使用權(quán)。包括：所有

10、權(quán)、相鄰使用權(quán)。 （2 2）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)包括：包括：A A、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；、不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；B B、維、維持建筑物存在的義務(wù)；持建筑物存在的義務(wù)；C C、不得隨意變更通過其專有部分、不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；的電線、水管、煤氣管道等；D D、遵守公共秩序，維護住、遵守公共秩序，維護住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。二、共有所有權(quán)二、共有所有權(quán) 1 1、共有所有權(quán)的特征、共有所有權(quán)的特征 復(fù)合性、廣泛性、多重性、從屬性、不可分割性。復(fù)合性、廣泛性、

11、多重性、從屬性、不可分割性。 2 2、共有部分的范圍、共有部分的范圍 建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共有部分及附屬物。建筑物的基本構(gòu)造部分、建筑物的共有部分及附屬物。 3 3、共有所有權(quán)的形態(tài)、共有所有權(quán)的形態(tài) 總有、共同共有、按份共有?？傆?、共同共有、按份共有。 4 4、共有所有權(quán)的內(nèi)容、共有所有權(quán)的內(nèi)容 共有所有權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有共有所有權(quán)的內(nèi)容是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。所有權(quán)人所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。 權(quán)利權(quán)利對共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)。對共有部分的使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)。 義務(wù)義務(wù)按共有部分的本來用途使用共有部

12、分、分擔(dān)共按共有部分的本來用途使用共有部分、分擔(dān)共同費用和負擔(dān)的義務(wù)。同費用和負擔(dān)的義務(wù)。 三、成員權(quán)三、成員權(quán) 1 1、成員權(quán)的概念、成員權(quán)的概念 成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。與承擔(dān)的義務(wù)。 2 2、成員權(quán)的內(nèi)容、成員權(quán)的內(nèi)容 （1 1）權(quán)利）權(quán)利 表決權(quán)、參與訂立規(guī)約權(quán)、選聘和解聘管理者的權(quán)表決權(quán)、參與訂立規(guī)約權(quán)、選聘和解聘管理

13、者的權(quán)利、請求權(quán)。利、請求權(quán)。 （2 2）義務(wù)）義務(wù) 執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務(wù)、執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務(wù)、遵守管理規(guī)約的義務(wù)、接受管理者管理的義務(wù)。遵守管理規(guī)約的義務(wù)、接受管理者管理的義務(wù)。 3 3、成員權(quán)的變動、成員權(quán)的變動 包括指建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得與滅失。包括指建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得與滅失。 第三節(jié)第三節(jié) 區(qū)分所有建筑物的管理制度區(qū)分所有建筑物的管理制度 區(qū)分所有建筑特的管理也就是我們所說的物業(yè)管理，區(qū)分所有建筑特的管理也就是我們所說的物業(yè)管理，是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機能，并充分發(fā)揮其社是指為維持區(qū)分所有建筑物的物理機能，并充

14、分發(fā)揮其社會的、經(jīng)濟的機能，而對其所進行的一切經(jīng)營活動。一般會的、經(jīng)濟的機能，而對其所進行的一切經(jīng)營活動。一般而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對而言，它包括建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維護。區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維護。一、管理內(nèi)容一、管理內(nèi)容 物的管理、人的管理。物的管理、人的管理。二、管理方式二、管理方式 1 1、自主管理方式與委托管理方式、自主管理方式與委托管理方式 2 2、管理人方式與非管理人方式、管理人方式與非管理人方式 3 3、法人管理方式與非法人管理方式、法人管理方式與非法人管理方式三、管理規(guī)約三、管理規(guī)約 管理規(guī)約是指全體區(qū)

15、分所有權(quán)人就建筑物的管理、使管理規(guī)約是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式形成的自治規(guī)則。用及所有關(guān)系，以書面形式形成的自治規(guī)則。 1 1、管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止；、管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止； 2 2、管理規(guī)約內(nèi)容；、管理規(guī)約內(nèi)容； 3 3、管理規(guī)約的效力、保管及閱覽。、管理規(guī)約的效力、保管及閱覽。四、管理團體四、管理團體 管理團體是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有管理團體是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有權(quán)人為進行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管權(quán)人為進行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管理組織。理組織。閱讀與討論：閱讀與討論： 物權(quán)法物權(quán)

16、法中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度缺陷中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度缺陷1 1、物權(quán)法物權(quán)法第七十二條規(guī)定第七十二條規(guī)定:“:“業(yè)主對建筑物專有部分業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分以外的共有部分, ,享有權(quán)利享有權(quán)利, ,承擔(dān)義務(wù)承擔(dān)義務(wù); ;不得以放棄權(quán)利不不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房, ,其對其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！?該條中該條中“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”應(yīng)該怎樣理解應(yīng)該怎樣理解呢呢? ?業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物

17、內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房, ,權(quán)利義務(wù)又如何權(quán)利義務(wù)又如何確定呢確定呢? ?我們可以理解為業(yè)主對小區(qū)共有部分的義務(wù)是絕我們可以理解為業(yè)主對小區(qū)共有部分的義務(wù)是絕對的對的, ,不能消滅除非他不再是小區(qū)的業(yè)主。而這里的不能消滅除非他不再是小區(qū)的業(yè)主。而這里的“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房”后權(quán)利義務(wù)分配有兩種不后權(quán)利義務(wù)分配有兩種不同的情況同的情況, ,如果只是用益物權(quán)如果只是用益物權(quán)( (如使用權(quán)等如使用權(quán)等) )的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓, ,譬如租譬如租賃賃, ,那么承租人除了享有使用權(quán)外那么承租人除了享有使用權(quán)外, ,他也可以享有參加業(yè)主他也可以享有參加業(yè)主大會也可以發(fā)表意見

18、大會也可以發(fā)表意見, ,但是他的表決權(quán)應(yīng)該有所限制。同但是他的表決權(quán)應(yīng)該有所限制。同時，承租人也應(yīng)該享有一定的義務(wù)時，承租人也應(yīng)該享有一定的義務(wù), ,比如應(yīng)該繳納相應(yīng)的比如應(yīng)該繳納相應(yīng)的水電費等。但公共維修基金是不該他繳納的。因為承租人水電費等。但公共維修基金是不該他繳納的。因為承租人只是房屋的使用人而非真正的業(yè)主只是房屋的使用人而非真正的業(yè)主, ,他只享有部分權(quán)利他只享有部分權(quán)利, ,那那么他也就只履行與之對應(yīng)的義務(wù)。但如果是對其全部的專么他也就只履行與之對應(yīng)的義務(wù)。但如果是對其全部的專有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓, ,即房屋的買賣即房屋的買賣, ,那么房主的其它所有的權(quán)利那么房主的其它所有的權(quán)

19、利及義務(wù)也都同時自動一并轉(zhuǎn)讓。及義務(wù)也都同時自動一并轉(zhuǎn)讓。2 2、物權(quán)法物權(quán)法第七十三條規(guī)定第七十三條規(guī)定,“,“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路建筑區(qū)劃內(nèi)的道路, ,屬屬于于業(yè)主共有業(yè)主共有, ,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地地, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房務(wù)用房, ,屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有?！?法條中雖然規(guī)定了道路法條中雖然規(guī)定了道路, ,綠地及其他公共場所、公用綠地及其他

20、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但未明確說明公共但未明確說明公共場所、公用設(shè)施場所、公用設(shè)施, ,物業(yè)服務(wù)用房具體指的是那些部分，例物業(yè)服務(wù)用房具體指的是那些部分，例如如, ,本條雖明確規(guī)定本條雖明確規(guī)定, ,建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地, ,屬于業(yè)主共有屬于業(yè)主共有, ,但但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。但其中的屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。但其中的“明示屬于個人的除外明示屬于個人的除外”就沒有明確界定就沒有明確界定, ,于是就可能產(chǎn)于是就可能產(chǎn)生生種種問題。在現(xiàn)實生活中種種問題。在現(xiàn)實生活中, ,開發(fā)商往往為了售

21、房而將屋頂開發(fā)商往往為了售房而將屋頂作為附贈或以低價出售的方式轉(zhuǎn)讓給購買頂層住房的業(yè)主作為附贈或以低價出售的方式轉(zhuǎn)讓給購買頂層住房的業(yè)主, ,又或者將底層周圍的部分綠地作為小花園出售給底樓業(yè)又或者將底層周圍的部分綠地作為小花園出售給底樓業(yè)主。開發(fā)商的這種種行為到底是否合法主。開發(fā)商的這種種行為到底是否合法? ?開發(fā)商與購房者開發(fā)商與購房者能否以其購房合同的載明作為能否以其購房合同的載明作為“明示明示”的證據(jù)的證據(jù)? ?本人認為本人認為這這均應(yīng)均應(yīng)視作無處分權(quán)的行為視作無處分權(quán)的行為, ,因為其所售出的部分均為業(yè)主因為其所售出的部分均為業(yè)主共有。一方面共有。一方面, ,開發(fā)商無權(quán)在房屋買賣合同中

22、開發(fā)商無權(quán)在房屋買賣合同中“明示明示”將將其其單獨轉(zhuǎn)讓給某一業(yè)主單獨轉(zhuǎn)讓給某一業(yè)主, ,另一方面另一方面, ,購房業(yè)主也無權(quán)購房業(yè)主也無權(quán)“明示明示”這這些綠地和頂樓屬于其個人。針對這種現(xiàn)象些綠地和頂樓屬于其個人。針對這種現(xiàn)象, ,需要立法上的需要立法上的完善完善。3 3、物權(quán)法物權(quán)法第七十四條規(guī)定第七十四條規(guī)定;“;“建筑區(qū)劃內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi), ,規(guī)劃用于規(guī)劃用于停停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi), ,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬, ,由當(dāng)事人通過由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式

23、約定。占用業(yè)主共有的道路或出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位者其他場地用于停放汽車的車位, ,屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有?！?條文中條文中“首先滿足業(yè)主的需要首先滿足業(yè)主的需要”, ,即是指即是指“建筑區(qū)劃建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi), ,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”應(yīng)當(dāng)首先或優(yōu)先滿足業(yè)應(yīng)當(dāng)首先或優(yōu)先滿足業(yè)主的需要主的需要, ,而且而且“首先首先”區(qū)別于區(qū)別于“優(yōu)先優(yōu)先”。優(yōu)先是指在同。優(yōu)先是指在同等條等條件下的優(yōu)先件下的優(yōu)先, ,而首先則是不區(qū)分條件的首先。當(dāng)小區(qū)規(guī)劃而首先則是不區(qū)分條件的首先。當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車庫不足

24、的時候的用于停放汽車的車位、車庫不足的時候, ,小區(qū)業(yè)主享有小區(qū)業(yè)主享有“首先首先”權(quán)權(quán), ,即使外界給予何等優(yōu)厚的條件即使外界給予何等優(yōu)厚的條件, ,車位、車庫都車位、車庫都應(yīng)應(yīng)先提供給業(yè)主先提供給業(yè)主; ;而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車庫有富余的時候庫有富余的時候( (滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余),),則小區(qū)業(yè)主對其享有則小區(qū)業(yè)主對其享有“優(yōu)先優(yōu)先”權(quán)權(quán), ,即在同等的條件即在同等的條件, ,車位、車位、車車庫都應(yīng)先提供給業(yè)主庫都應(yīng)先提供給業(yè)主; ;而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位

25、、車庫有富余的時候位、車庫有富余的時候( (滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有滿足了小區(qū)業(yè)主的基本需要后有剩余剩余),),則小區(qū)業(yè)主對其享有則小區(qū)業(yè)主對其享有“優(yōu)先優(yōu)先”權(quán)權(quán), ,即在同等條件下即在同等條件下, ,小小區(qū)業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)首先滿足。如一個區(qū)業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)首先滿足。如一個8080戶的小區(qū)配有戶的小區(qū)配有100100個車位個車位, ,則對于這則對于這100100個車位業(yè)主都享有首先權(quán)個車位業(yè)主都享有首先權(quán), ,即在已滿即在已滿足所有業(yè)主一戶一位的基本需要后剩余的足所有業(yè)主一戶一位的基本需要后剩余的2020個車位個車位, ,業(yè)主業(yè)主依舊可以在相同的條件下首先獲得多余車位。同時考慮到依舊可以在相

26、同的條件下首先獲得多余車位。同時考慮到開發(fā)商的利益開發(fā)商的利益, ,對富余車位業(yè)主的首先權(quán)可以給予一定期對富余車位業(yè)主的首先權(quán)可以給予一定期限的限制限的限制, ,即在一定期限內(nèi)開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求即在一定期限內(nèi)開發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需求, ,這樣就確保了每個業(yè)主均有機會享有優(yōu)先選擇多余的車位這樣就確保了每個業(yè)主均有機會享有優(yōu)先選擇多余的車位的權(quán)利的權(quán)利, ,也方便了小區(qū)的統(tǒng)一管理和維護也方便了小區(qū)的統(tǒng)一管理和維護; ;在超過約定的期在超過約定的期限后限后, ,視為業(yè)主棄權(quán)視為業(yè)主棄權(quán), ,其對于富余車位的優(yōu)先權(quán)消滅其對于富余車位的優(yōu)先權(quán)消滅, ,這時這時開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要處理富余的

27、車位開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要處理富余的車位, ,這樣一方面這樣一方面平衡了開發(fā)商的利益平衡了開發(fā)商的利益, ,同時又可以敦促業(yè)主積極行使自己同時又可以敦促業(yè)主積極行使自己的權(quán)利。的權(quán)利。4 4、物權(quán)法物權(quán)法第七十七條規(guī)定第七十七條規(guī)定,“,“業(yè)主不得違反法律、法業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)以及管理規(guī)約, ,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的改變?yōu)榻?jīng)營性用房的, ,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外, ,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?對房屋改變用途的這一問題上對房屋改變用途的這一問

28、題上, ,大多數(shù)物業(yè)、小區(qū)一大多數(shù)物業(yè)、小區(qū)一般是不允許業(yè)主隨意將其居住的住宅房改變用途。如果要般是不允許業(yè)主隨意將其居住的住宅房改變用途。如果要改變改變, ,一般要經(jīng)過相關(guān)行政部門以及物業(yè)公司的同意一般要經(jīng)過相關(guān)行政部門以及物業(yè)公司的同意, ,在獲在獲得批準(zhǔn)之后得批準(zhǔn)之后, ,才能把住宅性用房改為經(jīng)營性用房。在業(yè)主才能把住宅性用房改為經(jīng)營性用房。在業(yè)主進行經(jīng)營性使用時進行經(jīng)營性使用時, ,常?？赡墚a(chǎn)生一些問題常常可能產(chǎn)生一些問題, ,如噪音、灰塵如噪音、灰塵等等, ,可能會影響相關(guān)業(yè)主的權(quán)利。此時可能會影響相關(guān)業(yè)主的權(quán)利。此時, ,法律的規(guī)定是什么法律的規(guī)定是什么? ?利害關(guān)系人有權(quán)對其進行

29、解決。這時利害關(guān)系人有權(quán)對其進行解決。這時, ,會產(chǎn)生一個問題會產(chǎn)生一個問題利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)如何進行界定利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)如何進行界定? ?利害關(guān)系人和相鄰關(guān)利害關(guān)系人和相鄰關(guān)系有何區(qū)別系有何區(qū)別? ?我們認為我們認為, ,對利害關(guān)系人的界定應(yīng)該比相鄰關(guān)對利害關(guān)系人的界定應(yīng)該比相鄰關(guān)系更為廣泛系更為廣泛, ,只要其相關(guān)權(quán)利受到影響的就可以成為利害只要其相關(guān)權(quán)利受到影響的就可以成為利害關(guān)系人。關(guān)系人。 此外此外, ,建議要完善登記制度建議要完善登記制度, ,通過登記的范圍來確定權(quán)通過登記的范圍來確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系利義務(wù)關(guān)系, ,以減少不必要的糾紛?？梢赃m當(dāng)借鑒德國以減少不必要的糾紛?？梢赃m當(dāng)借鑒德國法、

30、英美法的相關(guān)規(guī)定法、英美法的相關(guān)規(guī)定, ,引入排除妨害請求權(quán)等引入排除妨害請求權(quán)等, ,盡量保證盡量保證業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的權(quán)利, ,同時促進小區(qū)和諧。同時促進小區(qū)和諧。5 5、物權(quán)法物權(quán)法第八十三條規(guī)定第八十三條規(guī)定,“,“業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會和業(yè)主委員會, ,對任意棄置垃圾、排放污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)對任意棄置垃圾、排放污染物、施放噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為權(quán)益的行為, ,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約, ,要求行為要求行為人停止侵害、消除危險、排

31、除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為害自己合法權(quán)益的行為, ,可以依法向人民法院提起訴訟。可以依法向人民法院提起訴訟?！?根據(jù)第八十三條規(guī)定根據(jù)第八十三條規(guī)定, ,業(yè)主委員會是否享有訴權(quán)呢業(yè)主委員會是否享有訴權(quán)呢? ? 目前目前, ,無論是理論界還是實務(wù)界對業(yè)主委員會是否具無論是理論界還是實務(wù)界對業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格都存在很大爭議。一種觀點認為備訴訟主體資格都存在很大爭議。一種觀點認為, ,根據(jù)上根據(jù)上述規(guī)定述規(guī)定, ,小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會的合法授權(quán)后享有訴小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會的合法授權(quán)后享有訴權(quán)權(quán), ,可以向法院起

32、訴可以向法院起訴, ,來制止那些損害小區(qū)公共利益的侵來制止那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)行為權(quán)行為, ,追索損害賠償?shù)纫愿玫木S護小區(qū)的利益。另一追索損害賠償?shù)纫愿玫木S護小區(qū)的利益。另一種觀點則認為種觀點則認為, ,業(yè)主委員會雖然可以要求行為人停止侵業(yè)主委員會雖然可以要求行為人停止侵害、排除妨礙害、排除妨礙, ,但這只是屬于管理職能但這只是屬于管理職能, ,況且業(yè)主委員會沒況且業(yè)主委員會沒有自己的獨立財產(chǎn)有自己的獨立財產(chǎn), ,所以不享有訴權(quán)。所以不享有訴權(quán)。 大多數(shù)人認為大多數(shù)人認為, ,我們應(yīng)當(dāng)擺脫那種我們應(yīng)當(dāng)擺脫那種“重管理重管理, ,輕賦權(quán)輕賦權(quán)”的的傳統(tǒng)傳統(tǒng), ,業(yè)主委員會雖然是小區(qū)成立

33、的自治性組織業(yè)主委員會雖然是小區(qū)成立的自治性組織, ,但它作為但它作為一個機構(gòu)一個機構(gòu), ,一個部門一個部門, ,享有相應(yīng)的職權(quán)與職責(zé)是它的應(yīng)有之享有相應(yīng)的職權(quán)與職責(zé)是它的應(yīng)有之義。我們應(yīng)該承認義。我們應(yīng)該承認, ,依法成立的小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)過該小依法成立的小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)過該小區(qū)業(yè)主大會的合法授權(quán)區(qū)業(yè)主大會的合法授權(quán), ,對那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)對那些損害小區(qū)公共利益的侵權(quán)行為可以行使訴權(quán)行為可以行使訴權(quán), ,向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。其向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。其必要性主要基于以下幾點必要性主要基于以下幾點: : 首先首先, ,業(yè)主委員會若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會若不享有訴權(quán), ,

34、將不利于保護業(yè)主的將不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益。雖然合法權(quán)益。雖然物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例賦予了業(yè)賦予了業(yè)主相當(dāng)?shù)臋?quán)利主相當(dāng)?shù)臋?quán)利, ,但相當(dāng)一部分實體上權(quán)益都要依靠業(yè)主大但相當(dāng)一部分實體上權(quán)益都要依靠業(yè)主大會或業(yè)主委員會來實現(xiàn)與保護。若業(yè)主的權(quán)益遭到侵害會或業(yè)主委員會來實現(xiàn)與保護。若業(yè)主的權(quán)益遭到侵害, ,而此時業(yè)主委員會又不能很好的保護業(yè)主的權(quán)益而此時業(yè)主委員會又不能很好的保護業(yè)主的權(quán)益, ,因為它因為它不享有訴權(quán)不享有訴權(quán), ,可以想像可以想像, ,那將是一件非常麻煩的事情那將是一件非常麻煩的事情, ,而且而且很有可能為公平付出更大的代價。很有可能為公平付出更大的代價。 其

35、次其次, ,業(yè)主委員會若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會若不享有訴權(quán), ,將不利于保護小區(qū)的將不利于保護小區(qū)的合法權(quán)益。小區(qū)的違章擴建、侵占道路或綠地等合法權(quán)益。小區(qū)的違章擴建、侵占道路或綠地等, ,相鄰權(quán)相鄰權(quán)無法救濟無法救濟, ,物業(yè)公司也不予理睬物業(yè)公司也不予理睬, ,這些確實是現(xiàn)實存在而又這些確實是現(xiàn)實存在而又非常令人頭疼的非常令人頭疼的, ,僅僅因為業(yè)主委員會若不享有訴權(quán)。如僅僅因為業(yè)主委員會若不享有訴權(quán)。如果業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間有了糾紛果業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間有了糾紛, ,損害了廣大業(yè)損害了廣大業(yè)主的合法權(quán)益主的合法權(quán)益, ,此時若賦予業(yè)主委員會訴訟權(quán)利此時若賦予業(yè)主委員會訴訟權(quán)利, ,就能很好就能很好的解決這些問題的解決這些問題, ,而且還可以節(jié)約大量的人力物力以及本而且還可以節(jié)約大量的人力物力以及本已緊張的司法資源已緊張的司法資源, ,有利于小區(qū)的管理與合法權(quán)益的維有利于小區(qū)的管理與合法權(quán)益的維護。護。 第三第三, ,業(yè)主委員會若不享有訴權(quán)業(yè)主委員會若不享有訴權(quán), ,將出現(xiàn)業(yè)主委員會的將出現(xiàn)業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)不對稱的現(xiàn)象。歷來權(quán)