房地產(chǎn)業(yè)增值稅相關業(yè)務核算指引講述

1、增值稅相關業(yè)務核算指引（暫行）（責任部門：財務會計部）編制日期審核日期審核日期審批日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人審批人1. 文件目的 為適用國家關于“營改增”的制度變化，符合財稅政策關于增值稅核算的要求，保障公司增值稅核算的清晰性、準確性、及時性，防范稅收風險，特制定本指引。2. 適用范圍適用于朗詩綠色地產(chǎn)所有公司。3. 術語與定義3.1增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務不同環(huán)節(jié)中新增價值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是價外稅，由最終消費者負擔的稅。對于生產(chǎn)、流通、服務的每個環(huán)節(jié)，有增

2、值才征稅，沒增值不征稅。進項稅額是指納稅人購進貨物或者接受應稅勞務支付或者負擔的增值稅額。銷項稅額是指納稅人銷售貨物或者應稅勞務，按照銷售額和適用稅率計算并向購買方收取的增值稅額.銷項稅額=不含稅銷售額*適用稅率=含稅銷售額/（1+適用稅率）*適用稅率3.2增值稅扣稅憑證。3.2.1增值稅專用發(fā)票。以經(jīng)防偽稅控系統(tǒng)認證通過的增值稅專用發(fā)票上記載的購入貨物（或勞務）已支付的稅額，作為扣稅和記賬的依據(jù)。3.2.2完稅憑證。進口貨物從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額做為扣稅和記賬的依據(jù)。3.2.3其他扣稅憑證，購進免稅農(nóng)產(chǎn)品的收購發(fā)票或者銷售發(fā)票、運費發(fā)票等。4. 職責描述4.1地

3、產(chǎn)公司營銷部：負責提供客戶銷售報表并申請開具發(fā)票。從合作單位取得增值稅專用發(fā)票及其他付款所需資料。除營銷部外的其他各業(yè)務部門：負責對接供應商，從供應商取得增值稅專用發(fā)票及付款管理制度要求的申請付款所需要的所有資料，并按照制度流程申請審批。4.2公司財務部：4.2.1根據(jù)付款資料中供應商開具的增值稅專用發(fā)票及付款申請所有資料，記錄應付賬款明細賬及進項稅額明細賬。4.2.2根據(jù)營銷部提供的客戶銷售報表及發(fā)票開具申請，開具增值稅發(fā)票。4.3公司稅務部:4.3.1負責及時在國家稅務機關的系統(tǒng)進行進項增值稅發(fā)票的認證；4.3.2領取增值稅發(fā)票。4.3.3按照國家稅務機關的要求按時進行稅務申報。4.4總部

4、財務管理中心財務會計部負責對本指引進行培訓、指導、執(zhí)行情況檢查和修訂。5. 關鍵活動描述-房地產(chǎn)銷售5.1相關會計賬戶設置在一級科目“2221應交稅費”下設“222109應交增值稅”和“222111未交增值稅”兩個二級科目核算增值稅，并在“222109應交增值稅”下設“22210901進項稅”、“22210902銷項稅”、“22210903進項稅轉(zhuǎn)出”、“22210904已交稅金”、“22210905轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“22210906轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“22210907減征稅額”、“22210908待抵扣進項稅”三級科目。各科目的核算內(nèi)容如下：科目代碼科目核算內(nèi)容22210901進項稅額平時

5、核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！斑M項稅額”主要記錄企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額（實務操作中應是反映已經(jīng)在稅局認證通過準予抵扣的進項稅額）。企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務支付的進項稅額，用藍字登記；退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用紅字登記。22210902銷項稅額平時核算（年末抵沖時除外，下同）只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “銷項稅額”專欄記錄企業(yè)銷售貨物或提供應稅勞務應收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應稅勞務應收取的銷項稅額，用藍字在貸方登記；退回銷售貨物應沖銷的銷項稅額，用紅字（負數(shù)）在貸方登記。 22210903進項稅額轉(zhuǎn)出平時核算只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “進項稅額轉(zhuǎn)出

6、”專欄記錄企業(yè)的購進貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因（比如出口退稅稅率差引起的轉(zhuǎn)出）而不應從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。22210904已交稅金平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！耙呀欢惤稹睂谟涗浧髽I(yè)本月預繳本月增值稅額，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關公司根據(jù)預收款預繳的增值稅。22210905轉(zhuǎn)出未交增值稅平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。 “轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄記錄企業(yè)月終將當月發(fā)生的應交未交增值稅的轉(zhuǎn)出額。22210906轉(zhuǎn)出多交增值稅平時核算只允許貸方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！稗D(zhuǎn)出多交增值稅”專欄記錄企業(yè)月終將當月多交的增值稅的轉(zhuǎn)出額。22210907減征稅款平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)?！?/p>

7、減免稅款”專欄記錄企業(yè)經(jīng)主管稅務機關批準，實際減免的增值稅額。22210908待抵扣進項稅平時核算只允許借方出現(xiàn)數(shù)據(jù)。“待抵扣進項稅”專欄用于核算月底收到的采購增值稅發(fā)票但未來得及拿到稅局認證的的進項稅額。次月待增值稅票拿到稅局認證后，需要將對應的進項稅額從該科目轉(zhuǎn)到“進項稅額”專欄。也用于核算不動產(chǎn)進項稅分期抵扣的待抵扣稅額（后40%部分），待取得扣稅憑證的第13個月需將對應的進項稅額從該科目轉(zhuǎn)到“進項稅額”專欄。22210909營改增抵減的銷項稅額核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售額中扣減的土地款等對應的銷項稅額，由于國家尚未出細則，因此暫在此科目中核算，后期根據(jù)細則進行調(diào)整。222111未交增值稅

8、核算企業(yè)月份終了從“應交稅費應交增值稅”科目轉(zhuǎn)入的當月未交或多交的增值稅。5.2采購過程的相關操作5.2.1發(fā)票取得增值稅是根據(jù)進銷差額來征稅的，采購時所支付的進項稅額作為銷項稅的抵減額，直接影響了應納稅的金額。根據(jù)財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第二十五條的規(guī)定可以用于抵扣的憑證為：（一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。（三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購

9、發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額?！眹叶悇湛偩株P于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知“（國稅函2009617號）規(guī)定：“增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應在開具之日起180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額?！币虼藢τ谌〉冒l(fā)票的要求如下：必須是符合上述規(guī)定的各種票據(jù)。增值稅普通發(fā)票和普通銷售發(fā)票不能做為抵扣稅款

10、的憑證，所以原則上不允許索取這種發(fā)票。發(fā)票開具日期必須是在180天內(nèi)方可認證予以在銷項稅中抵扣。由于強調(diào)核算的及時準確性，因此對于取得的發(fā)票要求在開具發(fā)票之日起30天內(nèi)提交到財務部。5.2.2發(fā)票認證，該環(huán)節(jié)由財務部負責辦理，確保當月取得的增值稅專用發(fā)票能在當月全部認證通過。5.2.3記帳5.2.3.1工程類、材料類，支付工程款時。由于增值稅是價外稅，所以入成本的金額為不含稅的金額。例如：支付一張發(fā)票金額是111000元（其中銷售額100000元、增值稅額11000元）的工程款。一般納稅人的核算如下：借：開發(fā)成本-相關明細科目 10000應交稅費-應交增值稅-進項稅 11000貸：應付賬款 1

11、11000采取簡易計稅辦法的房地產(chǎn)老項目及小規(guī)模納稅人的核算如下：借：開發(fā)成本-相關明細科目 111000貸：應付賬款 1110005.2.3.2費用類，核算除將借方的“開發(fā)成本”換成“管理費用”和“銷售費用”等費用類科目外，其他核算與上款相同。借：管理費用/銷售費用-相關明細科目 100000應交稅費-應交增值稅-進項稅 11000貸：應付賬款 1110005.2.3.3固定資產(chǎn)，對于可抵扣進項稅的固定資產(chǎn)購入，根據(jù)國家稅務總局【2016】年第15號不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法的公告，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016

12、年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。待抵扣進項稅額記入“應交

13、稅費-應交增值稅-待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應交稅費應交增值稅（進項稅額）”科目。例如：一般納稅人購進固定資產(chǎn)，應付款項117000元，其中增值稅17000元,60%的部分10200元于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣，剩余40%的部分6800元于取得扣稅憑證后的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。核算如下：借：固定資產(chǎn) 100000應交稅費-應交增值稅-進項稅 10200應交稅費-應交增值稅-待抵扣進項稅 6800貸：應付賬款 117000注：計入固定資產(chǎn)卡片的金額為價稅分離扣除增值稅后的不含稅價款，本例為100000元。取得扣稅憑證后的第13個月，核算如下：借：應交稅費

14、-應交增值稅-進項稅 6800借：應交稅費-應交增值稅-待抵扣進項稅 -6800納稅人應建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬（見9.1），分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳?。用于不得抵扣進項稅項目的，核算如下：借：固定資產(chǎn) 117000貸：應付賬款 1170005.2.4付款付款所需要的附件（除發(fā)票外的附件），參見LSDC-ZBCW-ZD04付款管理制度第5.4.1條規(guī)定。核算分錄如下：借：應付賬款 111000貸：銀行存款 111000成本類和費用類合同付款的核算，必須通過“應付賬款”科目進行過渡，以便于付款的查詢與統(tǒng)計。5.2.5不予抵扣項目的

15、核算屬于稅法規(guī)定不予抵扣的購入項目，其增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額 ，直接計入相對應的成本費用科目。若已在“進項稅”中核算并已認證抵扣，則需做進項稅轉(zhuǎn)出核算借：相關的成本費用科目貸：應交稅費-應交增值稅-進項稅轉(zhuǎn)出5.3銷售過程的相關操作5.3.1預繳稅款根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第十條-第十二條規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款/(1+適用稅率或征收率)*3%，適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算

16、；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。例如，一般納銳人銷售住宅預收房款555萬元，應預繳稅款=555/(1+11%)*3%=15萬,核算如下：借：銀行存款 555萬貸：預收賬款 555萬次月預繳稅款時,核算如下：借：應交稅費-應交增值稅-已交稅金 15萬應交稅費-應交城市維護建設稅 1.05萬應交稅費-應交教育費附加 0.45萬貸：銀行存款 16.5萬如果是采取簡易計稅辦法的房地產(chǎn)老項目及小規(guī)模納稅人，應預繳稅款=555/(1+5%)*3%=15.86，核算如下：借：銀行存款 555萬貸：預收賬款 555萬次月預繳稅款時

17、,核算如下：借：應交稅費-應交增值稅 15.86萬應交稅費-應交城市維護建設稅 1.11萬元應交稅費-應交教育費附加 0.48萬元貸：銀行存款 17.45萬5.3.2銷售報表銷售報表中的合同金額一欄，需要分解為“合同價款”、“增值稅款”與“合同價稅合計”三欄，其中“合同價款”一列是將來在財務報表中的“主營業(yè)務收入”中體現(xiàn)的數(shù)據(jù)。5.3.3開具發(fā)票根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第十六條和第十八條規(guī)定：一般納銳人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。5.

18、3.4發(fā)票簽收，各項目應做好增值稅發(fā)票的簽收登記工作。5.3.5房屋交付核算。國家稅務總局公告2016年第18號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法第四條和第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許抵扣的土地價款）/(1+11%)當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款例如，當期增值稅納

19、稅義務發(fā)生時點（即結(jié)轉(zhuǎn)收入時）銷售住宅555萬元，假設當期允許扣除的土地款111萬，應稅銷售額=（555-111）/(1+11%)=400萬，銷項稅額=400*11%=44萬，核算如下：借：預收賬款 555萬貸：主營業(yè)務收入 500萬應交稅費-應交增值稅-銷項稅 44萬應交稅費-應交增值稅-營改增抵減的銷項稅額 11萬借：應交稅費-應交增值稅-營改增抵減的銷項稅額 11萬借：主營業(yè)務成本 -11萬如果是采取簡易計稅辦法的房地產(chǎn)老項目及小規(guī)模納稅人，應繳納增值稅=555/(1+5%)*5%=26.43萬，核算如下：借：預收賬款 555萬貸：主營業(yè)務收入 528.57萬應交稅費-應交增值稅 26.

20、43萬5.4月末科目結(jié)轉(zhuǎn)及報表5.4.1月末若計算出當月需要交納增值稅時，計算出當月應交未交的增值稅，做分錄：借：應交稅費-應交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅 （銷項余額-進項余額-預交稅金余額）貸：應交稅費-未交增值稅 并計算稅金及附加：借方：營業(yè)稅金及附加 貸方：應交稅費應交城鎮(zhèn)維護建設稅 應交稅費應交教育費附加注：該部分金額分兩種情況分別核算：對于按一般計稅方法計稅的新項目分錄如上，按當期交付部分計算出的增值稅（銷項稅金減去進項稅金，不扣已交稅金）對應的城建稅及附加計入“營業(yè)稅金及附加”，如果計算出的增值稅為負數(shù)，則不需要做該筆分錄。對于2016年5月1日之前就已開始預售的房地產(chǎn)老項目按簡易計稅

21、辦法計算增值稅的，需要在房地產(chǎn)老項目收款統(tǒng)計備查表中詳細記錄精確到房號的預售款信息。2016年5月1日之后收到的預售房款比照上文增值稅的處理方法。2016年5月1日之前收到的預售房款預繳的營業(yè)稅記錄在應交稅費-營業(yè)稅的借方，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時，依據(jù)每個房號實際對應的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加計入營業(yè)稅金及附加，分錄如下：借方：營業(yè)稅金及附加 貸方：應交稅費應交城鎮(zhèn)維護建設稅（包含營業(yè)稅及增加對應的部分）應交稅費應交教育費附加（包含營業(yè)稅及增加對應的部分）應交稅費營業(yè)稅當月多交的增值稅，做分錄：借：應交稅費-未交增值稅貸：應交稅費-應交增值稅-轉(zhuǎn)出多交增值稅 （當月已交稅金大于應交稅金的金額如當月有留

22、抵金額則應交稅金的金額按零計）5.4.2月末若計算出當月不需要交納增值稅時（通常情況下，是指進項稅額等借方科目發(fā)生數(shù)大于銷項稅額等貸方科目發(fā)生數(shù)），不需要做賬務處理，留底待以后抵扣就可以了。 5.4.3若需要交納增值稅的情況下，次月交納增值稅時，應做分錄： 借：應交稅費-未交增值稅 應交稅費應交城鎮(zhèn)維護建設稅應交稅費應交教育費附加貸：銀行存款 經(jīng)過結(jié)轉(zhuǎn)后，月末“應交稅費-應交增值稅”科目余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值5.5過渡過程中注意事項5.5.1收入類合同須在合同中約定，未執(zhí)行完的合同金額為不含稅合同額。支出類合同在合同中約定對于未執(zhí)行完的合同金額為含稅合同。6. 關鍵活動描述-裝修業(yè)務6.

23、1相關會計賬戶設置參考5.16.2 采購過程相關操作6.2.1發(fā)票取得參考5.2.16.2.2發(fā)票認證參考5.2.26.2.3記賬參考5.2.36.2.4付款參考5.2.46.2.5不予抵扣項目的核算參考5.2.56.3銷售過程的相關操作6.3.1預繳稅款根據(jù)國家稅務總局公告2016年第17號納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法第四條-第五條規(guī)定，納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下規(guī)定預繳稅款：一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率計算應預繳稅款。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建

24、筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應預繳稅款。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%；適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預繳稅款時繼續(xù)扣除。例如，一般納銳人在異地提供裝修業(yè)務收到款項555萬元，其中支付分包款111萬元，應預繳稅款=（555-111）/(1+11%)*2%=8萬