不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序和破產(chǎn)程序中的運(yùn)用（谷風(fēng)課堂）

1、因?yàn)閷I(yè) 所以杰出安杰律師事務(wù)所 北京上海深圳北京辦公室中國北京朝陽區(qū)東方東路19號(hào)亮馬橋外交辦公大樓D1座19層 郵編:10060019/F, Tower D1, Liangmaqiao Diplomatic Office Building, No. 19 DongfangdongluChaoyang District, Beijing 100600, P.R.China總機(jī)：+86 10 8567 5988 傳真：+86 10 8567 1聽雨書屋B對(duì)于保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理辦法的法律解讀日期：2017.4.17不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序和破產(chǎn)程序中的運(yùn)用2聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期

2、待權(quán)的概念與類型1不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用2不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的運(yùn)用3目目錄錄CONTENTS3聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念014聽雨書屋B 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)是指權(quán)利人已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之部分要件，對(duì)將來取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)全部要件所享有的受法律保護(hù)的合理期待權(quán)的利益。 在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，買受人在合同訂立后只取得了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的部分要件，而要完全取得所有權(quán)，必須要經(jīng)過登記。在合同訂立至登記完成過程中，買受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)享有特定的期待利益。對(duì)于買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除

3、執(zhí)行、不納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等物權(quán)效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念簽簽訂訂合合同同登登記記完完成成5聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的概念簽訂合同登記完成債權(quán)物權(quán)物權(quán)期待權(quán)6聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的運(yùn)用027聽雨書屋B 【法律依據(jù) 】u 最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定 2015.5.6 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余

4、價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。u 最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)2002.6.27 二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。受受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。償權(quán)不得對(duì)抗買受人。 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用-產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行的效力8聽雨書屋B 【法律依據(jù) 】u 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定2008.12.16 第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

5、的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。u 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋2008.11.3 第十五條 案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用-產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行的效力9聽雨書屋B 【案例】2009年8月3日，姜霞與金富源房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定：姜霞購買金富源房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于?？谑泻５閸u東部開發(fā)區(qū)第

6、八區(qū)（海景路86號(hào)海景花園）E型公寓第1幢20層2002號(hào)房（以下簡稱涉案房屋）。簽訂合同的當(dāng)天，姜霞向金富源房地產(chǎn)公司支付了全部購房款20萬元和稅費(fèi)，金富源房地產(chǎn)公司將涉案房屋交付給姜霞使用，姜霞亦向物業(yè)公司交付了水電周轉(zhuǎn)金、管道燃?xì)忾_通費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。金富源房地產(chǎn)公司未為姜霞辦理過戶登記。海南省第一中級(jí)人民法院于2014年9月11日作出（2014）海南一中民一初字第30號(hào)民事調(diào)解書確認(rèn)：捷聯(lián)公司欠兆南公司借款本金人民幣1000萬元及逾期還款利息，金富源房地產(chǎn)公司對(duì)捷聯(lián)公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。該調(diào)解書發(fā)生法律效力后，因捷聯(lián)公司及承擔(dān)連帶清償責(zé)任的金富源房地產(chǎn)公司均未履行還款義務(wù)，2

7、014年12月5日，海南省第一中級(jí)人民法院查封了登記于金富源房地產(chǎn)公司名下的涉案房屋。 【裁判】姜霞基于享有的物權(quán)期待權(quán)及合法占有權(quán)能夠排除涉案房屋的執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行的效力10聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生對(duì)抗執(zhí)行的效力 構(gòu)成對(duì)抗執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動(dòng)執(zhí)行標(biāo)的物所有權(quán)為目的的合同；（二）已經(jīng)履行買賣合同的全部價(jià)款支付義務(wù)，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（三）對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對(duì)外公示；（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不

8、可歸責(zé)于案外人。 四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。11聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用問題1：根據(jù)物權(quán)期待權(quán)提起確權(quán)之訴可否對(duì)抗執(zhí)行？ 最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干解釋第二十六條：審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書。確權(quán)之訴確權(quán)之訴執(zhí)行異議執(zhí)行異議12聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)用問題2：以物抵債協(xié)議能否形成物權(quán)期待權(quán)？案例索引：孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公

9、司、葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案【（2016）最高法民申3620號(hào)】團(tuán)購商品房預(yù)購協(xié)議團(tuán)購商品房預(yù)購協(xié)議（以物抵債）（以物抵債）資金借貸合同資金借貸合同執(zhí)行異議執(zhí)行異議中業(yè)公司中業(yè)公司（以物抵債債務(wù)人）（以物抵債債務(wù)人）孫寶剛孫寶剛（借貸債權(quán)人）（借貸債權(quán)人）恒遠(yuǎn)公司恒遠(yuǎn)公司（以物抵債債權(quán)人、（以物抵債債權(quán)人、借貸債務(wù)人）借貸債務(wù)人）中業(yè)：房子是我的！13聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的運(yùn)用0314聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的效力【法律依據(jù)】 最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定2002.7.30 第六十八條 債務(wù)人

10、的財(cái)產(chǎn)被采取民事訴訟執(zhí)行措施的，在受理破產(chǎn)案件后尚未執(zhí)行的或者未執(zhí)行完畢的剩余部分，在該企業(yè)被宣告破產(chǎn)后列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。因錯(cuò)誤執(zhí)行應(yīng)當(dāng)執(zhí)行回轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)，在執(zhí)行回轉(zhuǎn)后列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 第七十一條 下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：“(五)特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物;(六)尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn);(七)債務(wù)人在所有權(quán)保留買賣中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。” 15聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的效力【法律依據(jù)】 最高人民法院關(guān)于如何理解最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)法司法解釋第68條的請(qǐng)示的答復(fù) 2004.12.22 人民法院受理破產(chǎn)案件

11、前，針對(duì)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)啟動(dòng)了執(zhí)行程序，但該執(zhí)行程序在人民法院受理破產(chǎn)案件后僅作出了執(zhí)行裁定，尚未將財(cái)產(chǎn)交付給申請(qǐng)人的，不屬于司法解釋指的執(zhí)行完畢的情形，該財(cái)產(chǎn)在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)注意以下情況： 一、正在進(jìn)行的執(zhí)行程序不僅作出了生效的執(zhí)行裁定，而且就被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處理履行了必要的評(píng)估程序，相關(guān)人已支付了對(duì)價(jià)，此時(shí)雖未辦理變更登記手續(xù)，且非該相關(guān)人的過錯(cuò)，應(yīng)視為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)已向申請(qǐng)人交付，該執(zhí)行已完畢，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 二、人民法院針對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)采取了相應(yīng)執(zhí)行措施，該財(cái)產(chǎn)已脫離債務(wù)人實(shí)際控制，視為已向權(quán)利人交付，該執(zhí)行已完畢，該財(cái)產(chǎn)不應(yīng)被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 16聽雨書屋B不動(dòng)

12、產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的效力【案例案例】孫集英與金壇奧金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清算小組物權(quán)確認(rèn)糾紛案 （2014）蘇審二民申字第01593號(hào)孫集英（債權(quán)人、抵押權(quán)人）馮永?。▊鶆?wù)人）奧金房地產(chǎn)（抵押人）借款合同68套商品房購房預(yù)售合同 （未抵押登記）民事調(diào)解書68套房屋預(yù)告登記破產(chǎn)清算虹亞房產(chǎn)（購房人）17聽雨書屋B不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在破產(chǎn)程序中的應(yīng)用 -產(chǎn)生不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的效力 本院認(rèn)為，首先，我國基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效主義，未經(jīng)依法登記的不產(chǎn)生法律效力。預(yù)告登記系在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而進(jìn)行的登記，區(qū)別于現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。訟爭財(cái)產(chǎn)系通過湖州中院執(zhí)行措施預(yù)告登記至孫集英名下，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故孫集英主張享有訟爭財(cái)產(chǎn)的物權(quán)，于法無據(jù)。 本案中，在金壇法院受理破產(chǎn)案件前