五星大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃定位報(bào)告(新)

1、五星大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃定位報(bào)告 深圳世方 成就鋪王五星大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃定位報(bào)告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2008年 2月目 錄第一部分：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)2一、惠州商業(yè)的現(xiàn)狀21、惠州市概況22、惠州市消費(fèi)水平23、惠州市商業(yè)發(fā)展概述2二、本項(xiàng)目基本情況31、本項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)32、本項(xiàng)目所處商圈概況43、項(xiàng)目周邊商圈情況調(diào)查54、項(xiàng)目周邊住宅及人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體調(diào)查11第二部分：本項(xiàng)目定位及規(guī)劃論證13第三部分：本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃14一、項(xiàng)目主題定位及功能14二、各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層分布14負(fù)一層平面圖：15一層平面圖：16二五層平面圖：17第四部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)群體定位18目標(biāo)商戶名錄：18第一部分：經(jīng)

2、營(yíng)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)一、惠州商業(yè)的現(xiàn)狀1、惠州市概況 惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，毗鄰深圳、香港，南臨南海大亞灣，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱，是中國(guó)大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袑儆诜褐槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)轄惠城、惠陽(yáng)兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)，陸地面積1.12萬(wàn)平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4?；葜菔谐Ｗ∪丝?21萬(wàn)，其中市區(qū)人口140萬(wàn)。2、惠州市消費(fèi)水平 2006年，惠州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額297.23億元，增長(zhǎng)18.2。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額217.98億元，增長(zhǎng)

3、21.9；農(nóng)村零售額79.24億元，增長(zhǎng)9.0。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)257.01億元，增長(zhǎng)18.5；餐飲業(yè)40.22億元，增長(zhǎng)16.1。2007年16月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額172.6億元，增長(zhǎng)17.6%，增幅比13月份上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，表明惠州商品市場(chǎng)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民收入水平的提高，發(fā)展后勁強(qiáng)勁。繁榮的經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，由此吸引了全國(guó)眾多零售巨頭紛紛進(jìn)入惠州市場(chǎng)淘金，搶占市場(chǎng)份額，并取得了巨額的利潤(rùn)回報(bào)。3、惠州市商業(yè)發(fā)展概述 2002年至今，經(jīng)過將近5年的發(fā)展，人人樂、麗日購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)佳百貨、百佳超市、世紀(jì)聯(lián)華、天虹商場(chǎng)、海雅百貨、時(shí)代百貨、民樂福

4、、女人世界、興城百貨、新一佳在惠州市區(qū)找準(zhǔn)地點(diǎn)站穩(wěn)了腳跟，這些都是營(yíng)業(yè)面積均超過1萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)。另外西湖步行街、數(shù)碼商業(yè)街、南壇商業(yè)街等商業(yè)街，國(guó)美、蘇寧、永樂、順電、名家電等專業(yè)店，快迪、美克、1+1、新一代等24小時(shí)便利店等，以及即將開業(yè)的康盈廣場(chǎng)、港惠新天地等，構(gòu)成了惠州現(xiàn)代商業(yè)的基本框架，而東平規(guī)劃12萬(wàn)平方米的零售業(yè)巨頭吉之島惠州店也在建設(shè)之中。二、本項(xiàng)目基本情況1、本項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置：惠州市河南岸演達(dá)一路與石湖路交匯處占地面積：4450平方米商場(chǎng)總建筑面積：9769.3平方米樓層建筑面積（平方米）地下1層2691.31層1014.02層15163層15164層15165層

5、1516層數(shù)：6層（其中地下1層，地上5層）停車位：226（其中地下停車位205個(gè)，地上停車位21個(gè)）建筑密度：45.6%綠化率：33.3%項(xiàng)目外觀：2、本項(xiàng)目所處商圈概況項(xiàng)目位于惠州市級(jí)商圈麥地演達(dá)商圈的核心地段，與人人樂、天虹、沃爾瑪?shù)却笮蜕虉?chǎng)一路之隔。商圈范圍麥地演達(dá)商圈以花邊嶺廣場(chǎng)為中心。是惠州目前商業(yè)最密集的黃金地段。商圈北至下埔，南到三環(huán)，西至汽車總站，東到河南岸。其中麥科特大道和演達(dá)一路是惠州目前的兩條黃金商業(yè)長(zhǎng)廊。商圈內(nèi)人口概況麥地演達(dá)商圈是惠州市級(jí)商業(yè)中心，交通便利，商業(yè)、住宅、辦公、酒店等各類設(shè)施林立，是惠州商業(yè)最集中的地區(qū)，也是人流量最大的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商圈內(nèi)目前日均人流

6、量超過8萬(wàn)人次。麥地演達(dá)商圈是惠州中心城區(qū)，周邊居住人口密集，住宅小區(qū)分布集中，并且隨著商圈范圍的不斷擴(kuò)大，新建社區(qū)日益增多，人口密度也越來越大。商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀、特點(diǎn)及存在的問題現(xiàn)狀及特點(diǎn)：現(xiàn)在的“麥地演達(dá)商圈”，已發(fā)展成為惠州人流最旺、最繁榮的商貿(mào)中心，匯聚了國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)龍頭人人樂、天虹、海雅（2007年元旦開業(yè)）、百佳、萬(wàn)佳、世紀(jì)聯(lián)華等大型百貨超市零售企業(yè)，以及以女人世界、國(guó)美電器，蘇寧電器，永樂電器，順電家電，中域電訊，合聯(lián)通訊，旺達(dá)通訊等為主的主題零售商城，商業(yè)街有數(shù)碼商業(yè)街，原東商業(yè)街，南壇商業(yè)街等。世界零售業(yè)巨頭也紛紛把“麥地演達(dá)商圈”作為在惠州發(fā)展的新起點(diǎn)。天虹商場(chǎng)、世貿(mào)中心海

7、雅百貨相繼開業(yè)，新一佳進(jìn)駐東江明珠花園，沃爾瑪簽約港惠新天地等，使得這一帶形成了名副其實(shí)的“金三角”。目前商圈內(nèi)的商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施齊全，交通便利，人流量大，是惠州最成熟的商業(yè)中心。整個(gè)商圈呈現(xiàn)出百貨超市數(shù)量多、規(guī)模大，主題商城類別較豐富、臨街店鋪生意好，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)達(dá)，人口集中，消費(fèi)群體消費(fèi)檔次高的特點(diǎn)。 存在的問題： 麥地演達(dá)商圈主要存在三個(gè)問題：一是交通擁擠的問題。由于麥地演達(dá)商圈處于惠州市區(qū)與各縣區(qū)交通要道上，交通擁擠、交通設(shè)施不完善，停車場(chǎng)的不足嚴(yán)重制約了商圈的繁榮發(fā)展。如人人樂，萬(wàn)佳百貨都是比鄰路邊建設(shè)的，沒地方停車導(dǎo)致商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境較差，難以吸引有車一族的消費(fèi)；二是商圈內(nèi)各商場(chǎng)競(jìng)

8、爭(zhēng)無(wú)序，定位過于相似，不能很好的將惠州零售共同做大。商圈未來規(guī)劃和發(fā)展趨勢(shì)隨著惠州經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為惠州市級(jí)第一大商圈的麥地演達(dá)商圈正急速膨脹，不斷向河南岸、黃田崗、三環(huán)等一帶擴(kuò)張，商圈半徑日益增大，已經(jīng)趨于飽和的狀態(tài)。未來的規(guī)劃主要以完善商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施的規(guī)模，改善整體的購(gòu)物環(huán)境為主。隨著商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的增加，再加上交通、規(guī)劃、商業(yè)、文化等多重優(yōu)勢(shì)，“麥地演達(dá)商圈”將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步地發(fā)展，從而成為深圳、惠州兩地投資者所關(guān)注的焦點(diǎn)。項(xiàng)目周邊現(xiàn)有零售商業(yè)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有人人樂、世紀(jì)聯(lián)華、新一佳等超市，天虹、海雅等超市百貨，數(shù)碼街、三環(huán)裝飾城等主題商城，國(guó)美、蘇寧等家電市場(chǎng)以及即將開業(yè)的沃

9、爾瑪，商業(yè)設(shè)施林立，商業(yè)氣氛濃厚。本項(xiàng)目未來的發(fā)展可充分利用周邊旺盛的人流、發(fā)達(dá)的公共交通以及完善的商業(yè)設(shè)施，發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)。3、項(xiàng)目周邊商圈情況調(diào)查超市、百貨類1）天虹購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目位置：惠州市商業(yè)中心麥地路60號(hào)經(jīng)營(yíng)面積：23000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：女鞋、化裝品2F：超市、茶葉專柜、煙酒專柜、數(shù)碼電子產(chǎn)品專柜3F：女裝、飾品4F：女裝、家居服飾、針織類、女士包5F：男裝、皮具箱包、休閑服裝6F：童裝、兒童樂園、運(yùn)動(dòng)服裝、健身器材、床上用品經(jīng)營(yíng)狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：必勝客（約300平方米）；佐登妮美容SPA館（100-200平方米）2）人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)（麥地店）項(xiàng)目位置

10、：惠州市河南岸鎮(zhèn)麥地路30號(hào)國(guó)商大廈經(jīng)營(yíng)面積： 21000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：超市、生鮮區(qū)2F：超市3F：女裝、床上用品、童裝4F：男裝、運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服裝5F：男裝、體育用品、數(shù)碼電子產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中低檔產(chǎn)品周邊配套：麥當(dāng)勞（約300平方米） 3）海雅百貨項(xiàng)目位置：惠州市河南岸新岸路與麥地路交匯處經(jīng)營(yíng)面積：30000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：黃金珠寶、化妝品、女鞋2F：超市、數(shù)碼電子區(qū)3F：女裝、女包4F：女裝、床上用品、童裝5F：男裝、體育用品、休閑服裝、皮具箱包經(jīng)營(yíng)狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：麥當(dāng)勞（約300平方米）；中影南國(guó)影城；運(yùn)動(dòng)健身瑜伽會(huì)所；樂樂電玩娛樂城

11、；東京恐怖鬼屋；麗莎發(fā)廊；寶視眼鏡4）人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)（演達(dá)店）項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)路汽車大市場(chǎng)一號(hào)經(jīng)營(yíng)面積：15000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：喜慶用品、女鞋、女裝2F：品牌女裝、鞋類、皮具、洗化用品、圖書、家電、音像制品、床用、箱包3F：休閑運(yùn)動(dòng)系列、超市（飲料、煙酒、滋補(bǔ)品、糖果、食品、糧油調(diào)料、面包、生鮮、熟食、鮮魚、鮮肉）經(jīng)營(yíng)狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：中低檔產(chǎn)品周邊配套：麗都酒店5）世紀(jì)聯(lián)華（帝景購(gòu)物廣場(chǎng)）項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)大道與三環(huán)路交匯處經(jīng)營(yíng)面積：20000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：超市2F：女裝、女性內(nèi)衣、美容美體、婚紗攝影、化妝品、珠寶首飾、家居服飾、床上用品、精品家俬、皮鞋皮

12、具3F：ITAT國(guó)際會(huì)員店、男裝、休閑裝、數(shù)碼產(chǎn)品、家具精品、兒童世界、運(yùn)動(dòng)裝、琴行、家用電器、體育用品、童裝童玩、精品家俬4F：大型西餐咖啡廳經(jīng)營(yíng)狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：高中低檔產(chǎn)品周邊配套：麥當(dāng)勞；西餐廳； 咖啡廳主題商城1）女人世界項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)麥地路海雅百貨旁經(jīng)營(yíng)面積：9000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：化妝品、飾品、精品2F：休閑女裝3F：時(shí)尚女裝4F：箱包，女鞋和童裝5F：餐飲及美容會(huì)所經(jīng)營(yíng)狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：中低檔服裝周邊配套：麥當(dāng)勞（約300平方米）；餐飲；美容美發(fā) 2）數(shù)碼商業(yè)街項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)麥地路與橫江三路交匯處經(jīng)營(yíng)面積：20000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：分南北區(qū)；北區(qū)：1F

13、：品牌女裝、鞋帽、皮具、珠寶 2F：潮流服飾、飲食、童裝、美容美發(fā)、玩具城南區(qū)：1F：品牌男裝、休閑裝、鞋城、眼鏡 2F：運(yùn)動(dòng)城（運(yùn)動(dòng)服裝、鞋帽及運(yùn)動(dòng)器材）、連鎖餐飲 3F：美食娛樂廣場(chǎng)、電玩游樂場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：肯德基（約200平方米）；美食娛樂廣場(chǎng)；電玩游樂場(chǎng)3）港惠新天地項(xiàng)目位置：演達(dá)一路與石湖路交匯處經(jīng)營(yíng)面積：一期商業(yè)面積10萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：集超市、百貨、餐飲休閑娛樂于一體的大型購(gòu)物中心-1F：蘇寧電器、世宇樂園、餐飲、運(yùn)動(dòng)服裝器材1F：品牌餐飲、名店、女鞋、女包、珠寶首飾2F：沃爾瑪、味千拉面、青春女裝、飾品、美容院3F：巴西烤肉、壽司、淑女裝、沃爾瑪、

14、內(nèi)衣4F：萬(wàn)達(dá)電影院、男裝、男鞋、皮具、書城、溜冰場(chǎng)5F：萬(wàn)達(dá)電影院、餐飲、美食廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：未開業(yè)業(yè)態(tài)檔次：高檔購(gòu)物中心周邊配套：海福大酒樓專業(yè)市場(chǎng)類1）麗園居項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)大道經(jīng)營(yíng)面積：4500平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：太陽(yáng)能、廚柜、瓷磚、門業(yè)2F：天花、五金潔具、涂料、藝術(shù)玻璃、窗簾、木地板、廚柜、魚缸、飾品、墻紙、衣柜3F：壁柜、家具經(jīng)營(yíng)狀況：一般2）泰安居項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)大道經(jīng)營(yíng)面積：8500平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：1F：建筑陶瓷2F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴3F：地板、天花、藝術(shù)玻璃、工藝品、廚柜、廚房電器、凈水器、水族4F：壁柜、墻紙、窗簾布藝、地毯、工藝品、五金衛(wèi)浴超市

15、、玻璃制品5F：裝飾公司、門窗大世界經(jīng)營(yíng)狀況：一般3）三環(huán)裝飾材城項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)大道經(jīng)營(yíng)面積：50000平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：分為ABCD四個(gè)區(qū)A區(qū)：1F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴、工藝品、天花、墻紙、廚柜、玻璃、實(shí)木門、塑鋼門、涂料、太陽(yáng)能熱水器、夾板、廚具2F：木地板、潔具、五金、衛(wèi)浴、地毯、墻紙、實(shí)木門、塑鋼門3F：大型裝飾、家具、窗簾布藝4F：精品家俬、窗簾布藝、窗簾布藝、地毯、工藝品、五金衛(wèi)浴超市、玻璃制品B區(qū)：廚具、潔具、五金、天花C區(qū)：1F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴、天花、地毯、墻紙、玻璃、廚柜2F：陶瓷、石材、木地板、窗簾、水族、塑鋼門、辦公家具、實(shí)木板、樓梯、燈飾、玻璃D區(qū)

16、：材料裝飾總匯經(jīng)營(yíng)狀況：一般4）九聰廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：惠州市惠城區(qū)演達(dá)大道經(jīng)營(yíng)分區(qū)：A區(qū)：九聰燈飾界 B區(qū)：幸福家具經(jīng)營(yíng)面積：12600平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：A區(qū)：2F：水晶燈、古典工藝燈、現(xiàn)代工藝燈、酒店工藝燈專業(yè)照明燈B區(qū)：2F：板式套房、品牌沙發(fā)、家居飾品、餐臺(tái)系列、軟件家居經(jīng)營(yíng)狀況：一般酒店賓館項(xiàng)目1）好悅大酒店項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道建筑面積：16000平方米配套情況：會(huì)議室、西餐廳、商務(wù)中心客房套數(shù)：108套2）魯惠國(guó)際飯店項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道與麥地東路交匯處建筑面積：20000平方米配套情況：會(huì)議室、西餐廳、桑拿區(qū)（三層）、KTV保包間（73間）客房套數(shù)：210套4、項(xiàng)目周邊住宅及人口

17、結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體調(diào)查項(xiàng)目周邊住宅情況調(diào)查1）恒和金谷項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道樓層狀況：24層（含四層商業(yè)群樓）建筑面積：45571平方米項(xiàng)目狀況：在建,共兩期開盤時(shí)間：2008年3月總戶數(shù)：540戶2）南翠花園項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道建筑面積：86000平方米項(xiàng)目狀況：已入住總戶數(shù)：650戶3）森林美域項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道河南岸16號(hào)小區(qū)樓層狀況：7棟,其中3棟17層,4棟12層建筑面積：50000平方米項(xiàng)目狀況：未入住,一期開發(fā)開盤時(shí)間：2007年12月30日總戶數(shù)：822戶4）南山花園項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道河南岸10號(hào)小區(qū)建筑面積：98605平方米項(xiàng)目狀況：已入住總戶數(shù)：616戶5）教

18、師新村商住大廈項(xiàng)目位置：惠城區(qū)演達(dá)大道與三環(huán)路交匯處建筑面積：26000平方米項(xiàng)目狀況：已入住總戶數(shù)：246戶6）石湖苑項(xiàng)目地址：惠州市演達(dá)一路（三環(huán)裝飾城對(duì)面）總建筑面積：39297平方米總戶數(shù)：250套左右小區(qū)內(nèi)部配套：羽毛館,咖啡廳,康樂室,閱覽室,健身室,洗衣室等配套服務(wù)7）世紀(jì)新天項(xiàng)目地址：惠城區(qū)河南岸小石湖總建筑面積：57932平方米總戶數(shù)：350戶左右8）風(fēng)華世家項(xiàng)目地址：惠城區(qū)惠州市河南岸演達(dá)一路總建筑面積：58380平方米總戶數(shù)：350戶左右人口結(jié)構(gòu)年齡段20歲以下2030歲3040歲4050歲50歲以上占人口比例5%40%30%10%15%消費(fèi)群體分析 該商圈消費(fèi)群體主要以

19、中青年為主，消費(fèi)觀念比較時(shí)尚，消費(fèi)能力高。 綜合分析 從以上住宅情況分析，未來該項(xiàng)目周邊主要以高檔社區(qū)為主，高檔住宅人口達(dá)到2萬(wàn)人左右。未來該地段將成為惠州高檔購(gòu)物休閑的地方。 從該區(qū)居住年齡結(jié)構(gòu)上看，該商圈居住人口主要以中青年為主，此類消費(fèi)群體具有消費(fèi)觀念時(shí)尚、消費(fèi)能力高等特征。 該商圈屬于繁華地段邊緣，繁華商圈主要消費(fèi)群體為年輕消費(fèi)者，周邊聚集大量中高檔商場(chǎng)，消費(fèi)群體主要為有一定消費(fèi)能力的年輕白領(lǐng)和成功人士。第二部分：本項(xiàng)目定位及規(guī)劃論證 通過分析比較，根據(jù)惠州現(xiàn)有消費(fèi)人口的狀況，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目地理位址、物業(yè)條件、周邊人口、商業(yè)體量以及周邊商業(yè)現(xiàn)狀等因素綜合考慮，進(jìn)行本商業(yè)定位及規(guī)劃論證。è 周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：大型中高檔百貨、超市林立、大型專業(yè)市場(chǎng)繁多。è 物業(yè)條件：環(huán)境優(yōu)越、交通方便、停車方便；廣場(chǎng)聚集人車的能力較強(qiáng)。è 開發(fā)商目標(biāo)：整層出租，單一業(yè)態(tài)組合模式，不參與管理。è 本