某樓盤項目市場調(diào)查分析報告

1、中天星城項目市場調(diào)查分析報告目 錄調(diào)查綜述3第一章 衡陽宏觀市場分析41.1  城市與片區(qū)概況41.2 經(jīng)濟概況61.3 房地產(chǎn)市場概述111.3.1 衡陽房地產(chǎn)市場供求特征131.3.2 各板塊開發(fā)及主要特點131.3.3 衡陽市房地產(chǎn)存在的主要問題15第二章 衡陽商品住宅市場專項分析202.1  調(diào)研范圍202.2 物業(yè)類型212.3 建筑規(guī)模222.4 戶型構(gòu)成232.5 價格構(gòu)成242.6 產(chǎn)品特色262.6 配套設施262.7 物業(yè)管理272.8 車位狀況292.9 客戶細分292.10 營銷水平302.11 銷售價位322.12 銷售速度342.13 廣告媒體3

2、4第三章 競爭樓盤分析363.1  競爭性樓盤選用原則363.2 競爭性樓盤個盤分析37調(diào)查總結(jié)1總體評價60 誠 蒙 金璧（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司和衡陽市中天建設開發(fā)總公司就衡陽中天國際星城（原名）與我司達成全程策劃與營銷總代理合作，2003年6-7月，我司進行了第一次深入地調(diào)查，并形成文字和撰寫了第一本策劃方案；2004年，現(xiàn)我司本著負責、客觀、全面、深入、有效的原則對衡陽房地產(chǎn)市場再一次進行了有針對性的調(diào)查研究分析，最終形成第二部的項目市場調(diào)查分析報告將為本項目的定位論證、營銷執(zhí)行、廣告推廣等提供決策參考依據(jù)。調(diào)查綜述1.1. 調(diào)查目的：對衡陽房地產(chǎn)市場進行

3、針對性的調(diào)查研究分析，全面了解衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征，分析其供需平衡關(guān)系，描述目標客戶群特征及需求；最終形成分析成果，旨在為本項目的定位論證、價值論證、概念設計、營銷推廣提供決策參考依據(jù)。1.2. 調(diào)查原則：客觀、全面、深入、有效。1.3. 調(diào)查方式：文獻調(diào)查、實地考察、消費者深度訪談、業(yè)內(nèi)人士深度訪談、潛在消費群體座談會。1.4. 調(diào)查范圍：n        區(qū)域范圍：衡陽市整個市區(qū)規(guī)模較大、影響力較大的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。n     

4、0;  涵括內(nèi)容：城市發(fā)展、市場特征、行業(yè)政策、客戶需求、競爭物業(yè)等。1.5. 調(diào)查時間：第一次：2003年6月6日8月6日第二次：2004年11月10日23日n        文獻調(diào)查：11月10日11月20日n        競爭樓盤調(diào)查：11月13日11月28日n        深度訪談、座談會：11月17日11月23日第一章 衡陽宏觀市場分析1.1 城市與片區(qū)概況1.1

5、.1 城市概況n       歷史沿革:衡陽位于湖南省南部，自古為湖南重鎮(zhèn)，兩廣門戶，現(xiàn)轄耒陽、常寧二市和衡南、衡東、衡山、衡陽、祁東縣及珠暉、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五區(qū)，總面積1.53萬平方千米。衡陽是一座有2000多年歷史的古城，因“雁陣驚寒，聲斷衡陽之浦”得名雁城。n       地理位置：衡陽地處東經(jīng)110°32'16"113°16'32"，北緯26°07'05"27°28&

6、#39;02"。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。東西寬173公里、南北長150公里。n       土地面積：衡陽市總面積15310.20平方公里。合153.10萬公頃，占全省土地總面積7.32%，在全省各地、州、市中，幅員位第7位。 >>衡陽市各轄區(qū)土地面積地區(qū)土地面積地區(qū)土地面積地區(qū)土地面積地區(qū)土地面積珠暉區(qū)24.9市郊南338.9常寧市2046.6衡東縣933.2雁峰區(qū)17.0南岳區(qū)181.5衡陽縣2647衡東縣1924.0石鼓區(qū)13.7耒

7、陽市2656.0衡南縣2688.3祁東縣1872.0  <<資料來源：2003衡陽統(tǒng)計年鑒1.1.2 行政劃分n        衡陽市轄雁峰、珠暉、蒸湘、石鼓、南岳5區(qū)和耒陽市、常寧2市和衡陽、衡南、衡東、衡山、祁東5縣。全市共有104個鎮(zhèn)、75個鄉(xiāng)、l個民族自治區(qū)、23個街道辦事處、564個居民委員會、4903個村民委員會1.1.3 人口規(guī)模n       2003年，全市總?cè)丝跒?13.9萬人，比上年末凈增人口4.44萬人，增長0

8、.60%；2004年10月底，全城區(qū)人口已達89萬人。n       其中市鎮(zhèn)人口206.43萬人，增長5.7%，占總?cè)丝诘?8.92%；鄉(xiāng)村人口507.47萬人，減少1.3%，占總?cè)丝诘?1.08%；n       年平均人口711.78萬人，比上年增長0.35%；n       年末總戶數(shù)為201.31萬戶，比上年增長4.62萬戶；>>2003年衡陽市區(qū)人口分布情況地區(qū)年末總戶數(shù)（戶）年末總?cè)丝冢ㄈ耍?/p>

9、衡陽市2,013,1517,139,250市轄區(qū)287,830923,438珠暉區(qū)82,566268,083雁峰區(qū)61,309200,595石鼓區(qū)65,240197,708蒸湘區(qū)60,089206,555 <<資料來源：2003衡陽統(tǒng)計年鑒 1.1.4 華新開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀：n        衡陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（華新開發(fā)區(qū)）是1992年成立的省級重點開發(fā)區(qū)。高新區(qū)位于市區(qū)西部，規(guī)劃總面積為15平方公里，首期開發(fā)5平方公里。高新區(qū)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷，基礎設施易于配套，鄰近眾多政府機關(guān)、大專院校等；n 

10、;      市政府的整體搬遷至華新區(qū)，對衡陽整體形象的改善和品質(zhì)提升起到關(guān)鍵的促進作用。并向其周邊輻射，形成一個由酒店、金融、貿(mào)易、辦公、商業(yè)、文娛等活動場所的“心臟”區(qū)位。 1.2 經(jīng)濟概況n       概況：2003年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值444.18億元，按可比價格計算，比上年增長10.0%，增幅比上年快0.6個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值105.13億元，增長13.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值154.9億元，增加13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184.15億元，增長11.2%，從衡陽

11、經(jīng)濟發(fā)展來看，經(jīng)濟不發(fā)達，工業(yè)基礎薄弱，經(jīng)濟發(fā)展速度偏慢，沒有良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。n       產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進展，經(jīng)濟運行總體質(zhì)量和效益不斷改善。二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，農(nóng)業(yè)比重下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。n       市場物價:2003年,衡陽市市場物價穩(wěn)中有升，城市居民消費價格總水平比上年上升1.9個百點；n       財政收入：全年財政收入良好。全市實現(xiàn)財政總收入21.45億元，增長11.07%；n&

12、#160;      固定資產(chǎn)投資：固定投資規(guī)模擴大，固定資產(chǎn)投資完成額保持快速增長。 2003年全年共完成固定資產(chǎn)投資110.7億元（不含跨區(qū)項目），比上年同期增長19.96%。全年城鎮(zhèn)投資中用于城市基礎設施建設投資32.79億元，比上年同期增長19.5%，用于更新改造投資22.35億元，比上年同期增長36.1%；>>近年衡陽固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）n       進出口貿(mào)易：近幾年來，衡陽市進出口貿(mào)易持續(xù)增長。2003年，衡陽市全年進出口總額10788萬美元，比上年

13、增長18.9%，其中出口總額8068萬美元，比上年增長11.9%；進口總額2720萬美元，比上年增長46.3%；n       外資利用：外資利用成效顯著。全年新批準利用外資項目102個，比上年增長17.2%；批準合同外資金額18672萬美元，比上年增加24.2%；實際利用外資15208萬美元，比上年同期增加38.0%；n       社會消費品零售總額：消費市場活躍,全年社會消費品總額達到156.03億元，比上年增加了10.3%，其中市區(qū)零售額85.74，比上年增長11.2

14、%；2004年19月份，全市社會消費品零售總額已達129.01億元，同比增長12.8%；>>近年衡陽市社會消費品零售總額（單位：億元）  儲蓄余額：截止至2002年8月，衡陽市各項人民幣存款達到407.36億元，比年初增加61.9億元，增加了17.92%。居民儲蓄存款達到了323.48億元，比年初增長了17.35%；>>近年來衡陽儲蓄余額(單位:億元) n       居民可支配收入：2003年，全市城鎮(zhèn)居民可支配收為7205元，比上年增長10.41%，考慮價格因素，實際增長8.36%，其中

15、居民人均工薪收入5106元，增長4.32%。從以上數(shù)據(jù)來看，居民普遍的收入不高，仍停留在普遍低收入階段，消費能力比較低，對高價、大資金投入性商品接受能力有限；n        居民消費性支出： 2003年，全市居民消費性支出為5799元，增長12.06%，扣除物價因素，實際增長9.95%，說明衡陽居民消費逐年增加，購買力逐年增長。2001年，衡陽的恩格爾系數(shù)為35.6%，比上年減少了2.3個百分點，恩格爾系數(shù)連年減少，說明衡陽人的生活水平不斷提高；>>2001年衡陽與全省14個地級城市比較位次:生產(chǎn)總值（億元）總

16、量±%全省4663.739.6長沙市928.2214.0岳陽市493.610.8常德市485.0311.0衡陽市444.1810.0株州市383.0911.1郴州市324.2211.2邵陽市285.429.3永州市284.3210.6湘潭市267.0511.0懷化市249.619.8益陽市239.889.4婁底市209.929.0湘西市82.368.1張家界81.9110.3  衡陽各項經(jīng)濟指標在全省14個地級城市中經(jīng)濟總量居第四位，強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭是衡陽房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎，形成有力的市場支撐；  1.3 房地產(chǎn)市場概述1、房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2003年

17、房地產(chǎn)投資再創(chuàng)11.51億元歷史新高，同比增長56.1%，高于同期基本建設投資和更新改造投資的增長幅度；>>近年衡陽房地產(chǎn)開發(fā)情況年份（單位）20022003房地產(chǎn)開發(fā)（億元）7.3711.51 2003年，是房地產(chǎn)業(yè)在衡陽市全面復蘇、進入快速發(fā)展以來，形勢發(fā)展最好的一年；但與此同時，2003年第4季度以來商品房和商品住宅兩項銷售指標增長減緩的勢頭又表明，經(jīng)過上世紀90年代、特別是近4年來的快速發(fā)展，衡陽市的房地產(chǎn)業(yè)也正在步入新一輪調(diào)整階段。2、房屋施工面積2003年，衡陽市商品房施工面積211.68萬平方米，同比增長16.37%。3、房屋竣工面積2003年全市竣工面積為84.58

18、萬平方米，比上年同期增長18.7%。4、房屋銷售面積2003年全市銷售面積為43.58萬平方米，比上年同期增長15.4%。5、居民人均住房使用面積2003年，衡陽市城區(qū)人均住房使用面積達到了24.48平方米，比上年增長21.57%，建筑面積突破30平方米，在湖南省乃至全國（2003年數(shù)據(jù)：全國人均住房使用面積為22平方米），已經(jīng)達到了中等偏上水平。 >>宏觀市場n        2003年，衡陽市告別了住房短缺時代，市區(qū)人均住房面積達24.48平方米, 建筑面積突破30平方米，在我省乃至全國已經(jīng)達到了中

19、等偏上水平，房地產(chǎn)市場進入新一輪調(diào)整階段；n         2003年是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)、投資幅度增長最大的一年。112月，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額達到11.51億元，比上年同期增長56.1%。商品房施工面積211.68萬平方米，與上年同比增長16.37%；竣工和銷售面積分別為84.58萬平方米和43.58萬平方米，分別比上年同期增長18.7%和15.4；n          在銷售出去的商品住宅中，個人購買商品住宅的比重

20、達到了100%；n         隨著開發(fā)量的增加，積壓商品房總量也仍在繼續(xù)增加，據(jù)統(tǒng)計：2003年末空置房屋面積為39.75萬平方米，增幅達到了112.1%；n        外地策劃代理公司如深圳新業(yè)、長沙等地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)已進軍衡陽；n        城市發(fā)展西移明顯，華新開發(fā)區(qū)已成為城市重點發(fā)展區(qū)域；n      

21、;  目前影響衡陽市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的矛盾和問題，從供給層面來說，一是房價高；二是質(zhì)量低；三是服務差。從消費層面來說，主要是實際購買力不足。從市場管理層面來說，主要是法律、法規(guī)不健全，自身管理行為不規(guī)范。>>行業(yè)法規(guī)n        ，市政府與國家開發(fā)銀行達成49億元貸款（20032007）的協(xié)議，用于強化城市基礎設施建設；n        采取十大強硬措施，加強建設工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)監(jiān)督管理工作；n  

22、0;     政府在規(guī)范建筑市場責任主體，加大建筑市場稽查力度和開展建設領域?qū)ｍ椪喂ぷ髦邢铝舜罅猓籲        強化建設工程招標投標監(jiān)管工作：一是建立健全配套管理規(guī)章，以市建筑業(yè)協(xié)會的名義制定關(guān)于衡陽市建筑企業(yè)不得低于成本價參與競爭的行業(yè)公約。>>市場特征n        衡陽房地產(chǎn)市場有創(chuàng)新趨勢，發(fā)展商開始重視產(chǎn)品綜合素質(zhì)的提升（如香江城市花園、都市春天、雁城世家）；n  &

23、#160;     衡陽發(fā)展商逐漸增強品質(zhì)意識，知名建筑規(guī)劃設計公司、專業(yè)地產(chǎn)代理公司、知名物業(yè)管理公司逐步得到本地開發(fā)商的接受；n        衡陽的房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)趨勢不明顯，一般都是中小型規(guī)模樓盤，市場上鮮有規(guī)?；蟊P出現(xiàn)（僅有一個占地250畝，總建筑面積25.的蒸湘奧運世紀城）；n        商品房銷售速度緩慢，銷售周期較長（通常在1年半以上），市場需求不足，消化能力較差；n  &#

24、160;     商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，戶型面積偏大，大量樓盤推出的均為大戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品單一，中小戶型產(chǎn)品的開發(fā)存在市場機會；n        市場出現(xiàn)多層、小高層及高層三足鼎立的態(tài)勢；n        樓盤中鮮有出現(xiàn)會所等娛樂配套設施，置業(yè)者受消費水平的限制，在購房時也并不看重會所等娛樂設施的設置與否；n        衡陽市目前的購房熱點區(qū)域集中

25、在華新開發(fā)區(qū)和老城區(qū)，華新開發(fā)區(qū)成為衡陽市民購房置業(yè)的重點考慮區(qū)域，但在房地產(chǎn)市場需求有限的情況下，隨著華新區(qū)推盤量的增多，片區(qū)市場競爭漸趨激烈。>>產(chǎn)品特征n        產(chǎn)品具有明顯的地域特征；n        三房、四房是住宅市場的主力戶型；n        從各板塊的平均容積率來看，主城區(qū)的容積率最高，平均達到 5.2以上；n   &#

26、160;    100平方米左右的兩房和130平方米左右的小三房供不應求；n        戶型設計單一，很多戶型設計面積偏大、布局不合理，結(jié)構(gòu)不分區(qū)，普遍存在開發(fā)商片面追求利潤最大化而忽略了住宅最基本的功能；n        物業(yè)類型逐漸由多層向小高層和高層過渡，但小高層、高層與多層物業(yè)的區(qū)別往往只在于是否有電梯，樓盤檔次和品質(zhì)未上去；n        高

27、綠化率、大園林、有會所等功能設施及其較大的樓間距以及大客廳、大居室、大陽臺、內(nèi)部空間通透等成為當?shù)貢充N樓盤的普遍特征。>>需求偏好n        小區(qū)環(huán)境（主要考慮的是綠地、樓間距、生活配套）和物業(yè)品質(zhì)已成為影響購房的重要因素；n        客戶購房時偏好南北朝向； n        各種新穎的戶型（如錯層、躍層等）越來越被市場接受，并且受到客戶的歡迎；n &

28、#160;      建筑面積在100 左右的兩房、面積在120的三房成為市場的熱銷戶型，受到市場的熱烈追捧；>>消費市場習慣n        消費者比較務實，比較理性，對期房購買存在顧慮；n        購房看重工程質(zhì)量，對房地產(chǎn)開發(fā)商普遍不信任；n        對商品房價格相當敏感；>>營銷手段n        本地的置業(yè)顧問缺乏基本的行業(yè)素質(zhì)，對專業(yè)知識