某市家居購物市場調查報告

1、嘉興好一家家居購物市場市場調查報告調研成員：調研時間：2004/11/182004/11/19調研地點：浙江省嘉興市前 言嘉興位于浙江省北部，離上海市約120公里，是長三角經濟圈的組成部分，近年來，嘉興市經濟取得飛速發(fā)展，其房地產業(yè)也緊跟潮流，取得了長足進步。日前，本部門一行兩人，對嘉興市大型專業(yè)市場進行了一次比較詳細的走訪。重點對嘉興的家居市場及市中心商業(yè)項目進行了比較細致的了解，并對市中心大型專業(yè)市場的部分業(yè)主進行了調查問卷，初步掌握了當地業(yè)主對產權式商鋪的態(tài)度。此次我小組一行四人參與“鞍山北方國際機電五金城”項目調研工作。本著實事求是、認真負責的態(tài)度，我小組就該項目的市場狀況與產品可行性

2、等問題進行匯總分析而出具本報告，以供公司領導決策也可為將來合作雙方進一步深入探討時的市場參考。項目篇一、嘉興市場狀況簡介二、本案狀況簡介1.項目現狀2.周邊環(huán)境3.交通條件4.市政配套三、項目分布地標圖詳見市場篇一、市場介紹1.項目名稱：嘉興商城1.項目名稱：華庭街3.項目名稱：嘉禾北京城4.項目名稱：江南摩爾6.項目名稱：嘉興建材陶瓷市場7.項目名稱：永泰廣場二、具體數據列表三、調查問卷信息分析1、對于是否愿意購買產權式商用物業(yè)的調查結果（以有效問卷為準）2、對于愿意購買產權式商用物業(yè)但是否愿意前往本案位置進行經商的調查結果（以有效問卷為準）3、對于不愿意購買或前往本案位置進行經商緣由的調查

3、結果（以有效問卷為準）調查問卷總體分析：項目建議篇二、項目綜合評定1、優(yōu)勢評述:2、劣勢評述：3、結論建議項目篇一、 嘉興市場狀況簡介嘉興市是中國東部沿海地區(qū)長江三角洲15城市之一，與上海接壤?，F轄平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市、嘉善縣、海鹽縣、秀城區(qū)、秀洲區(qū)。全市面積約4,000平方公里， 總人口332萬。2003年全年生產總值855.63億元，按可比價格計算，比上年增長16.9%。按戶籍人口計算，人均生產總值達到25720元，比上年增長16.7%，按當年基準匯率計算達3107美元。全年第一產業(yè)增加值66.05億元，比上年增長4.0%，占生產總值的比重由上年8.7%下降為7.7%；第二產業(yè)增加值50

4、7.46億元，比上年增長20.8%，所占比重比上年上升2.1個百分點；第三產業(yè)完成增加值282.12億元，比上年增長13.9%，占生產總值的比重為33.0%，比上年下降1.1個百分點。近年來，隨著嘉興市區(qū)舊城改造力度的加大，城市化進程的加快，基礎設施的高強度投入，帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產業(yè)呈現出持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。19月，市區(qū)房地產開發(fā)投資36.7億元，同比增長94.6%，增速比1-8月回落22.4個百分點，9月份當月投資同比下降15.2%。其中住宅投資27.9億元，同比增長95.8%，比1-8月回落26.2個百分點。2004年19月，市區(qū)房屋施工面積528.9萬平方米，增長86%，

5、比前8個月回落22.3個百分點，其中住宅面積421.8萬平方米，增長77.8%，回落23.5個百分點；房屋新開工面積190萬平方米，增長82.2%，其中住宅133.8萬平方米，增長52.6%；商品房竣工面積42.7萬平方米，增長15.1%，其中住宅竣工面積37.7萬平方米，增長13.9%。今年以來，商品房價格漲勢趨穩(wěn)，漲幅回落。據統(tǒng)計資料顯示，3季度市區(qū)商品房平均銷售價格比去年同季上漲17.7%，其中商品住宅銷售價格比去年同季上漲18.2%，同比漲幅較上季分別回落11和11.6個百分點。受國家宏觀調控政策的影響，房地產企業(yè)參與土地拍賣熱情銳減，土地市場交投清淡。19月，共購置土地面積34.6萬

6、平方米，同比下降67.4%。三季度房地產業(yè)的企業(yè)家信心指數由高景氣區(qū)間快速進入景氣臨界點，與二季度相比下降44.4個百分點。樓盤銷售進度也放緩，預售增幅回落。19月，市區(qū)商品房預售面積102萬平方米，增長17.4%，增幅同比回落45.3個百分點。其中：住宅用房預售93萬平方米，增長20%，同比回落47.2個百分點。二、 本案狀況簡介1.項目現狀項目名稱：好一家家居廣場開發(fā)商:嘉興嘉甌置業(yè)有限公司項目地理位置:嘉興秀洲路南(中山西路延伸段)項目屬性:綜合(商業(yè),辦公,住宅)商業(yè)部分經營業(yè)態(tài):一樓為裝飾,燈具建材城二樓為家具城三樓為辦公用品家居藝術家裝公司規(guī)劃占地：147畝，總面積95576總投資

7、額：一期2.9億元規(guī)劃建筑面積：一期152575，其中主樓85573，8-10號樓63051，共4棟主樓容積率：1.57 建筑密度45.9%綠化率30%物業(yè)：好一家家居購物廣場有限公司統(tǒng)一管理營業(yè)時間：2005.07.28（計劃）廣場規(guī)模：137000（主廣場），中心廣場5000，地下停車場4300停車泊位：1500輛，24小時服務項目概況:本案目前建設進入一期的中期階段，現場開始對外預定，目前定價一樓6000-7000元/平方米，二樓5000元/平方米，三四樓3980元/平方米。該案有回租協(xié)議,如商業(yè)部分,5年期的回租保證每年8%的回報率,10年期的回租率從第6到第10年每年9-10%.目前

8、商業(yè)部分已經預定了 大約30%,，前來參觀或預定的客戶溫州人占了很大一部分比例.說明該項目市場有一定認可度，具有一定的商業(yè)投資價值.本案主樓三層均為商鋪，四五層為辦公用房.8-9號樓一二層為商鋪，三四層規(guī)劃用途為辦公樓和商務公寓。售樓處外景 物流中心2.周邊環(huán)境本項目周邊所處地區(qū)西方為工業(yè)用地，東部為一級住宅用地，北側至中山西路為商業(yè)金融用地。周邊環(huán)境幽靜，道路平整開闊，生態(tài)環(huán)境良好。但是周邊人流車流較少,難以聚集人氣,缺少商業(yè)氛圍. 期待周邊住宅小區(qū)建成和交通配套完善后能使這一狀況得到改觀.3.交通條件目前項目附近主要道路是北側得中山西路及西面的乍嘉蘇高速公路。乍嘉蘇高速公路交通路況較好，路

9、面開闊，車流量較多。中山西路西延伸段至市區(qū)約5公里路程，道路狀況良好，目前車流量很少。4.市政配套本區(qū)域屬新開發(fā)區(qū)域，由于遠離市中心區(qū)域目前附近尚沒有大型配套設施,生活及商業(yè)配套較為匱乏,而且交運也不便利.目前秀州工業(yè)區(qū)的開發(fā)較成熟的地區(qū)位于320國道東側部分，是秀州新區(qū)區(qū)政府所在地。項目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開發(fā)進程影響，此狀況將很大程度上影響到本案的銷售及未來業(yè)主經營狀況，是本案必須面對的棘手問題。三、項目分布地標圖詳見市場篇一、市場介紹1.項目名稱：嘉興商城項目位置：建國路、中山西路面 積：11.7-200營業(yè)規(guī)模：7000租 金： 1F:4.77.4元/·天 2

10、F:1.32.0元/·天租 賃 率：100經營業(yè)態(tài)：服裝、鞋業(yè)、家居、娛樂物業(yè)屬性：綜合市場市場簡述：該案97年開業(yè)，2001年時租金一層為90-120元/月/平方米，二層為14元/月/平方米，現在租金有很大程度上漲，1F上漲到5.5元/月/左右。該商城經營品種檔次不高，針對本市場所做的調研組群為14組；其中有效問卷為8組2.項目名稱：華庭街項目位置：建國路、環(huán)城北路面 積：23-799 建筑面積：100000租 金：1F:4.8-5.0/·天 2F:1.93.8元/·天售 價：1F：27000/租 賃 率：約90經營業(yè)態(tài)：服飾、休閑娛樂、百貨、超市等物業(yè)屬性：綜

11、合商業(yè)項目市場簡述：該案地處市中心，是嘉興市中心最大的商業(yè)項目，集百貨、超市、寫字樓、服飾市場、娛樂等為一體，有太平洋百貨和肯德基等品牌店入駐。該案地理位置優(yōu)越，其價格為目前市內最高，目前僅剩余四套商鋪，面積在23-60，該案不提供返租服務。針對本市場所做的調研組群為10組；其中有效問卷為6組。3.項目名稱：嘉禾北京城項目位置：建國路北京路面 積：40-150建筑面積：商業(yè)面積47000，住宅73000租 金：1F：3.5-4.5 2F：1.2-3.0售 價：1F：15000-270002F：7000-8000租 賃 率：85經營業(yè)態(tài)：家居、小商品，電器物業(yè)屬性：綜合市場市場簡述：該商業(yè)項目另

12、有住宅項目，該案地處建國路商圈北側，人流量尚可，但是目前在經營上受到華庭街沖擊，已改變?yōu)榧揖雍托∩唐方洜I為主，另有永樂家電經營中。針對本商鋪所做的調研組群為8組，其中有效問卷4組。4.項目名稱：江南摩爾項目位置：秀州新區(qū)區(qū)政府對面（洪興路、新秀路）建筑面積：200000面 積：50-200租 金：未定售 價：1F：12000元/ 2F：8000元/包租情況：前3年7% 后2年1011%（可不選，選擇只能簽5年）經營業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑、游樂、商務、文化物業(yè)屬性：綜合市場綜述：該案是目前嘉興最大的綜合商業(yè)項目，目前江南摩爾整個項目中有70%多的商業(yè)物業(yè)自留，并規(guī)劃成國際一流大賣場、品牌百貨、大

13、型3C賣場和家居大賣場四大主力業(yè)態(tài)，目前國際品牌大賣場美國普爾斯馬特、金海馬家居、銅鑼灣集團等都正與江南摩爾緊密接觸，目前四大業(yè)態(tài)的招商可以說已經基本落定，歡樂摩天輪、激光水幕電影、兒童翻斗樂、下沉式演繹廣場為主的四大景觀靚點將成為新的旅游景點。5.項目名稱：嘉興萬好家居購物廣場項目位置：中環(huán)南路五星路口建筑面積：200000面 積: 80 可以自由分割售 價：1F 60008000元/，2F 4000元/租賃率： 20%包租狀況：7年8%-10%回報率經營業(yè)態(tài)：五金、電器、陶瓷、家居、裝飾物業(yè)屬性：專業(yè)市場市場綜述：該案位于秀城新區(qū)，與本案無論在定位、規(guī)模、建設進度上都很類似類似，該案提供返

14、租選擇是7年8%-10%的回報率，其一期已經結構封頂，預計它將成為本案主要競爭項目。該案位于市中心東南部，在交通上比本案略有不足，而其售價1F與本案類似，2F和本案3F類似，價格上有一定優(yōu)勢，而看其周邊狀況可發(fā)現也是新興地區(qū)，周邊有不少房產在建，也都還沒有銷售，總體上與本案存在重復建設，將形成爭搶客源的慘烈競爭。6.項目名稱：嘉興建材陶瓷市場項目位置：環(huán)城南路與320國道的交界地段建筑面積：140000面 積: 50142 可以自由分割租 金： 1.3元/·天；售 價：不售租 賃 率：75經營業(yè)態(tài)：衛(wèi)陶、木材地板、五金，家具、燈飾、窗簾等軟裝飾家居配套物業(yè)屬性：商貿集市市場綜述：該市

15、場是從原有市場搬遷而來，原市場面積近8萬，300余經營戶，這些經營者都將搬入新市場，是市場客源的主要保證。該案目前交通不便，環(huán)城路到該市場前仍未建成，周邊住宅項目也未興建成型，預計其未來定位將以批發(fā)中心為主。該案北側另有大型農貿批發(fā)市場在建，估計該地區(qū)總體定位將是批發(fā)集散中心。 7.項目名稱：永泰廣場項目位置：中山西路新秀路路口建筑面積：40000面 積: 80200（上下兩層）售 價：6000元/（上下兩層）租 賃 率：80經營業(yè)態(tài)：服裝，休閑娛樂等物業(yè)屬性：商業(yè)裙房市場綜述：該項目是永泰廣場住宅的配套裙房，該案住宅建面在22萬平方米左右，將有大量居民入住，未來人氣有保證。該案北側約500米

16、是在建的大型shopping mall江南摩爾，西側臨近大潤發(fā)賣場，因此周邊商業(yè)氛圍濃厚，且交通便捷，因此其未來發(fā)展看好。目前所售的裙房是上下兩層小開間的商鋪，位于小區(qū)南側，離中山西路有一定距離，所以價格相對便宜，其二期臨中山路的商鋪還未開盤，預計單價將達到8000元/以上 二、具體數據列表調研項目信息匯總表如下：（表一）項目名稱地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2·天）售價（元/M2）回租年限及回報率面積（M2）貸款成數幅射范圍銷售率經營業(yè)態(tài)開盤時間物業(yè)屬性備注永泰廣場中山西路新秀路路口永泰房地產有限公司40000(商業(yè))6000（上下兩層）80200（上下兩層）6成中山西

17、路大潤發(fā)周邊80服裝，休閑娛樂等綜合（辦公、商業(yè)、住宅）該項目二期臨近山西路商業(yè)裙房明年開盤嘉興萬好家居購物廣場中環(huán)南路五星路口億源置業(yè)開發(fā)有限公司120000未定1F600080002F40007年7880可以自由分割5成市政府周邊20%五金電器陶瓷家居裝飾2004.07綜合（辦公、商業(yè)、住宅）該項目一期已經封頂嘉興建材陶瓷市場環(huán)城南路與320國道的交界地段1400001.350142可以自由分割環(huán)城南路及320國道周邊75衛(wèi)陶、木材地板、五金，家具、燈飾、窗簾等綜合（辦公、商業(yè)）市場是在原有市場搬遷而來，原市場面積近8萬，300余經營戶江南摩爾秀洲區(qū)行政中心對面浙江金泰陽房地產開發(fā)有限公司

18、2000001F120002F8000前3年7后2年1011502006成中山西路大潤發(fā)周邊50百貨及娛樂2004.09商業(yè)、酒店式商務公寓江南Mall是嘉興有史以來規(guī)模最大的復合型商業(yè)項目調研項目信息匯總表如下：（表二）項目名稱地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2·天）售價（元/M2）回租年限及回報率面積（M2）貸款成數幅射范圍銷售率經營業(yè)態(tài)開盤時間物業(yè)屬性備注嘉興商城中山西路建國南路約70001F:4.77.42F:1.32.0/11.7-200/中山路建國路商圈100家具、燈飾、窗簾布藝及服飾現房商業(yè)該市場地處市中心，已經相當成熟華亭街建國中路環(huán)城北路約1000001F

19、:4.8-5.02F:1.93.81F：2700023-7996成中山路建國路商圈90品牌服飾及休閑娛樂等現房綜合該項目規(guī)模體量較大，雖然地處市中心區(qū)域但是人氣尚顯不足嘉禾北京城建國路北京路浙江東方萊茵達置業(yè)有限公司470001F：3.5-4.52F：1.2-31F：15000-270002F：7000-8000/40-1506成建國路北商圈85%家居、小商品、蘇寧電器現房綜合該案另有住宅，經營狀況不是很好好一家家居購物廣場秀園南路近乍嘉蘇高速嘉甌置業(yè)有限公司2000006（暫定）1F:6000-70002F:50005年期的8%10年期額9%50(可自由分割)6成中山西路乍嘉蘇高速預約30%

20、左右衛(wèi)陶、木材地板、五金，家具、燈飾、窗簾等軟裝飾家居配套未定綜合（辦公、商業(yè)）該項目規(guī)模體量較大，地處較為偏遠三、調查問卷信息分析本小組對鞍山市各類專業(yè)市場進行了問卷調查，其中調查問卷總量共為32組，其中有效問卷達到18組，占總體調查問卷數量的56.3%。1、對于是否愿意購買產權式商用物業(yè)的調查結果（以有效問卷為準）（1）、愿意購買產權式商用物業(yè)的調查問卷達到6份，占總體有效問卷數的33.3%。（2）、不愿意購買產權式商用物業(yè)的調查問卷達到了8份，占總體有效問卷的44.4%。（3）、對于購買產權式商用物業(yè)無所謂的調查問卷達到了4份，占總體有效問卷的22.2%。2、對于愿意購買產權式商用物業(yè)但

21、是否愿意前往本案位置進行經商的調查結果（以有效問卷為準）（1）、愿意前往本案位置經商的調查問卷達到1份，占總體有效問卷的16.7%。（2）、不愿意前往本案位置經商的調查問卷達到了2份，占總體有效問卷的33.3%。（3）、對于前往本案位置經商無所謂的調查問卷達到了3份，占總體有效問卷的50%3、對于不愿意購買或前往本案位置進行經商緣由的調查結果（以有效問卷為準）（1）、提到因本案位置太偏太遠的調查問卷達到2份，占總體有效問卷的25%。（2）、提到因本案周邊無較好的商業(yè)氛圍的調查問卷達到了1份，占總體有效問卷的12.5%。（3）、提到對本案商用物業(yè)無力購買的調查問卷達到了1份，占總體有效問卷的12

22、.5%（4）、提到寧愿選擇租賃方式獲得商鋪使用權的問卷達到4份，占總體有效問卷的50%調查問卷總體分析：本次問卷調查的對象主要是市中心區(qū)域兩個市場的經營業(yè)者，并且在總量上比較小，因此調查結論可能不十分準確。但是，分析調查結果可以發(fā)現當地經營業(yè)者們對產權式商鋪的態(tài)度，其中約50%的業(yè)者寧愿采用租賃的方式獲得商鋪的使用權，并且在實際的調查中我們也發(fā)現，當地的經營者們大多只有對商鋪的使用權，購買物業(yè)后自用的比例不足20%。分析本次市調問卷可以得出如下幾點結論：（1） 當地經營者更傾向于以租賃方式獲得商鋪使用權而非購買產權（2） 愿意前往本案經營的業(yè)者只有16.7%，近期的租售情況可能前景堪憂（3） 本案在當地經營者中有一定知名度，但是具體情況了解者甚少（4） 預計本案的客戶群將主要是投資客戶，而非買了自用的經營者項目建議篇二、項目綜合評定總建22萬，其中一期15萬，如此大體量的工程如招商經營順利,將發(fā)揮良好