個(gè)人住房按揭貸款

1、學(xué)習(xí)個(gè)人住房貸款一、定義：個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。二、個(gè)人住房貸款的分類1、根據(jù)貸款資金的來(lái)源分為1）住房公積金貸款2）商業(yè)性貸款3）組合貸款2、根據(jù)借款人類型分為1）本地人士貸款2）外地人士貸款3）港澳臺(tái)和外籍人貸款3、根據(jù)貸款用途分為1）個(gè)人購(gòu)房貸款2）個(gè)人自建住房貸款3）個(gè)人大修住房貸款三、商業(yè)性貸款1、商業(yè)貸款：商業(yè)貸款是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行 和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。2、商貸流程：1）提交貸款申請(qǐng)：當(dāng)簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款。無(wú)論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認(rèn)可的

2、齊全材料遞交給銀行審核，主要包括身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件；外地戶籍需要提供暫住證或者居住證；工作單位出具的收入證明；買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù)；近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。除了以上資料外，不同銀行對(duì)商業(yè)貸款要求有一定的差異，還要詳細(xì)詢問貸款銀行要求的其他資料。2）銀行受理調(diào)查：銀行收到貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料后，就會(huì)對(duì)其材料進(jìn)行審核，商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日，最長(zhǎng)不超過1個(gè)月。在銀行受理調(diào)查期間，會(huì)根據(jù)情況要求貸款申請(qǐng)人補(bǔ)充一些資料，因此，這段時(shí)間貸款申請(qǐng)人需與銀行保持聯(lián)絡(luò)。3）銀行核實(shí)審批：貸款銀行會(huì)針對(duì)幾方面進(jìn)行核實(shí)：房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款

3、流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請(qǐng)人的信用不良，會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請(qǐng)的失敗，因此生活中積累良好的個(gè)人信用是很重要的。4）雙方辦理相關(guān)手續(xù)：銀行通知貸款申請(qǐng)人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí)，辦理抵押、保證、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理?yè)?dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。5）銀行發(fā)放貸款：所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會(huì)將貸款資金打入到房產(chǎn)開發(fā)商的賬戶（一手房），借貸關(guān)系成立，貸款人按規(guī)定償還貸款。3、利率中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)

4、利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整,并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款一）活期存款0.35%0.35%二）整存整取定期存款3個(gè)月2.60%2.35%6個(gè)月2.80%2.55%一年3.00%2.75%二  年3.75%3.35%三年4.25%4.00%二、各項(xiàng)貸款一年以內(nèi)（含一年）6.00%5.60%一至五年（含五年）6.40%6.00 % 五年以上6.55%6.15

5、0;%三、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）4.003.75五年以上4.504.25基準(zhǔn)利率：是金融市場(chǎng)上具有普遍參照作用的利率，從某種意義上講，基準(zhǔn)利率是利率市場(chǎng)化機(jī)制形成的核心。在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上各大銀行又有各自的上浮值，例如工行上浮10%、15%、20%，目前上浮是10%，外地戶口按揭利率上浮也是10%；建行上浮10%，外地戶口是上浮15%；中信上浮10%，外地戶口按揭利率是上浮25%。四、住房公積金貸款 住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。1、住

6、房公積金貸款的類別有：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。2、申請(qǐng)住房公積金的條件：1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。2）申請(qǐng)貸款前需連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。（之前是1年以上）。3）配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。4）貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。3、貸款額度及期限 大部分城市都規(guī)定了單筆住房公積金貸款的最高額度，例如：成都個(gè)人單筆住房

7、公積金貸款最高額度為40萬(wàn)元;廣州市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50萬(wàn)元，北京市住房公積金貸款額度最高是80萬(wàn)。而涿州本地個(gè)人單筆最高可貸30萬(wàn)，夫妻雙方最高可貸40萬(wàn)。貸款期限最長(zhǎng)為30年。4、辦理住房公積金流程1) 借款人提出書面貸款申請(qǐng)并提交有關(guān)資料，可以向貸款銀行提出，由貸款銀行受理后交住房公積金管理部門審批，也可以直接向住房公積金管理部門申請(qǐng)、等待審批;2)經(jīng)住房公積金管理部門審批通過的借款人，與貸款銀行簽訂借款合同和擔(dān)保合同，辦理抵押登記、保險(xiǎn)、公證等相關(guān)手續(xù);3)貸款銀行按借款合同約定，將貸款一次或分次劃入開發(fā)商在貸款銀行設(shè)立的售房款專用帳戶;（二手房則將貸款劃撥到原房主在貸款銀

8、行設(shè)立的賬戶中）4)借款人在貸款銀行開立還款帳戶，按借款合同約定的還款方式和還款計(jì)劃，如期歸還貸款本息;5)貸款結(jié)清后，借款人從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)5、利率五年以下（含五年）住房公積金基準(zhǔn)利率3.75%（4.00%）五年以上住房公積金基準(zhǔn)利率4.25%（4.5%）6、還款方式:等額本息和等額本金 1)等額本息特點(diǎn)：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。但

9、由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計(jì)劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因?yàn)殡S著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加。2）等額本金特點(diǎn)：每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數(shù)均分（等額本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一個(gè)月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多 ，爾后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時(shí)間還款額較高，適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，年齡大的可采用本金法，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。7、住房公積金的提取條件1）購(gòu)買自住住房的，提供購(gòu)房合同、協(xié)議或者其他證明；2）購(gòu)買自住住房的，提供建設(shè)、土地等行政主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；3）翻建、大修自住住房的，提供規(guī)劃行政等主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；4）退休的，提供退休證明；5）完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，提供完全喪失勞動(dòng)能力鑒定證明和終止勞動(dòng)關(guān)系證明；6）與單位終止勞動(dòng)關(guān)系后，未重新就業(yè)滿五年的，提