集團開發(fā)計劃管理實施細則

1、鍵入文字集團開發(fā)計劃管理實施細則(內部資料，注意保密)1、目的為貫徹落實集團戰(zhàn)略要求，推動集團開發(fā)計劃管理工作的規(guī)范化、標準化、科學化，加強對開發(fā)計劃分類、編制、審核、執(zhí)行、調整、監(jiān)督的控制力度，確保項目開發(fā)目標的實現，特制定本細則。集團開發(fā)計劃管理的基本原則是：分類編制、標準控制、監(jiān)督指導、嚴格執(zhí)行。2、適用范圍本細則適用于集團控股所有下屬項目公司。3、定義3.1開發(fā)計劃按編制深度分為兩級計劃體系，即項目一級開發(fā)計劃和項目二級開發(fā)計劃。3.2項目一級開發(fā)計劃是指項目概念設計、拿地、項目設計決策、總規(guī)劃設計、項目運營目標決策、土地證、建設用地規(guī)劃許可證、方案圖報建、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、

2、項目開工、招商展示區(qū)完成、主體開工、預售許可證、開盤、主體封頂、綜合驗收及竣工備案、入伙、項目結算、開業(yè)（商貿物流類）等重要開發(fā)里程碑節(jié)點計劃。項目一級開發(fā)計劃作為項目投資測算、項目前期策劃、規(guī)劃設計、開發(fā)報建、工程建設的時間控制依據。3.3項目二級開發(fā)計劃是指項目開發(fā)的具體執(zhí)行計劃，其內容包括自土地獲取后項目收地、設計、開發(fā)報建、工程建設、招投標、營銷銷售、招商、竣工入伙和開業(yè)等項目整體運營過程中的主要工作。編制深度應滿足用來指導、協(xié)調、考核各參與單位、部門月度工作的要求。具體按照附件集團控股項目二級開發(fā)計劃管理辦法。3.4項目一級開發(fā)計劃按照項目業(yè)態(tài)分為商鋪、賣場、倉儲物流、酒店、配套設施

3、類（19個節(jié)點）項目，和住宅、寫字樓類（18個節(jié)點）項目，具體節(jié)點內容及定義如下：概念設計：指完成與政府立項洽商所需的規(guī)劃方案的時間；拿地：指完成概念設計與政府溝通，完成選址、土地摘牌的時間；項目設計決策：即項目啟動時間，指概念設計經集團評審通過的時間；總規(guī)劃設計：指規(guī)劃設計完成時間，以上報規(guī)劃局的簽收時間為準；項目營運目標決策：指完成項目整體營運計劃并經集團評審通過的時間；土地證：指國有土地使用證的簽發(fā)時間；建設用地規(guī)劃許可證：指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間；方案圖報建：指建筑方案圖通過集團評審會批準，并取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準；建設工程規(guī)劃許可證：指建設工程規(guī)劃許

4、可證的簽發(fā)時間；施工許可證：指施工許可證的簽發(fā)時間；項目開工：指項目動土時間，土方開挖、基坑支護、樁基工程中的任一工程分項開工并得以持續(xù)，至少可用于招標及施工的樁基施工藍圖完成，即可視為項目開工；招商展示區(qū)完成：指招商展示區(qū)域內所有工程、物料、展示、銷售等工作內容完成的時間，原則上要求距開盤時間20天之前完成；主體開工：指總包單位進場施工時間，基礎承臺或底板開始綁扎鋼筋并得以持續(xù)，至少可用于招標及施工的施工藍圖完成，即可視為主體開工；預售許可證：指預售許可證的簽發(fā)時間；開盤：指取得預售證后，正式開盤銷售的時間；主體封頂：指主體屋面結構的完成時間，以屋面最后一塊區(qū)域混凝土澆筑完成時間為準；竣工備

5、案：指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間；入伙：指第一批辦理集中交付的時間；項目結算：指最后一批結算辦理完的時間；開業(yè)：指商業(yè)取得消防二次驗收證明，具備開業(yè)條件并開業(yè)的時間；4、職責4.1集團工程管理中心：4.1.1、負責收集項目開發(fā)條件，據此編制、調整、解釋項目一級開發(fā)計劃；4.1.2、負責審核項目二級開發(fā)計劃、負責編制、修訂、解釋二級計劃標準模板；4.1.3、負責一級開發(fā)計劃和二級開發(fā)計劃的執(zhí)行檢查和預警，月度考核；4.2集團其他各部門：設計中心、采購招標中心、營銷中心、營運中心、財務資金中心、人力資源中心等參與一級開發(fā)計劃和二級開發(fā)計劃的評審，參與一級開發(fā)計劃和二級開發(fā)計劃分管職責部分的執(zhí)行；4

6、.3項目公司：1、負責一級開發(fā)計劃的提出；2、負責編制二級開發(fā)計劃，并上報集團工程管理中心審核；3、負責一級開發(fā)計劃和二級開發(fā)計劃的執(zhí)行；5、開發(fā)計劃的制定和報送時間5.1項目一級開發(fā)計劃的編制5.1.1項目一級開發(fā)計劃參見附件一項目一級開發(fā)計劃模版編制。5.1.2項目一級開發(fā)計劃參照附件四附件八中的標準工期進行編排；設計及開發(fā)報建時間的確定參見附件四集團項目設計及開發(fā)報建標準工期，合約招標時間的確定參見附件六集團招標合約時間標準，工程建設時間的確定參見附件七集團項目建設標準工期。項目一級計劃各節(jié)點時間原則上只能提前，不得推遲。5.2項目二級開發(fā)計劃的編制5.2.1項目二級計劃必須參見附件二二

7、級計劃標準模版編制，結合本項目具體情況可對二級計劃模板子項進行增減調整； 5.2.2項目二級開發(fā)計劃編制時，時間的確定參見附件四附件八，二級開發(fā)計劃中的一級計劃節(jié)點時間不得突破掛網執(zhí)行的一級開發(fā)計劃。5.3項目一級開發(fā)計劃在項目啟動會召開后7天內，由項目公司提出，報集團工程管理中心；若不提出則由集團工程管理中心按附件四附件八中的標準工期進行編排，經集團各職能部門和項目公司共同評審后報集團總裁審批并掛網公示執(zhí)行。5.4項目二級開發(fā)計劃自項目進場后開始組織編制，項目設計方案確定、工程地質勘探完成后15天內編制完成或在集團掛網一級開發(fā)計劃后15天內編制完成，經征求集團各職能部門意見統(tǒng)一調整后，并由項

8、目公司領導簽字確認報集團工程管理中心。集團工程管理中心核定后，掛網公布執(zhí)行。二級計劃提交時間最遲不得晚于一級計劃中樁基圖紙出圖時間。6、開發(fā)計劃的調整6.1項目一級開發(fā)計劃的調整分為主動性調整和被動性調整。6.1.1主動性調整：6.1.1.1因集團發(fā)展戰(zhàn)略、經營策略等因素的變化而導致的計劃調整；6.1.1.2因市場情況發(fā)生較大變化，或重新調整市場定位而導致計劃調整；6.1.2 被動性調整:6.1.2.1因土地法律歸屬、土地付款等問題，導致項目無法按原計劃執(zhí)行而被迫調整開發(fā)計劃；6.1.2.2因項目開發(fā)實際進度已明顯嚴重滯后，后續(xù)節(jié)點無法執(zhí)行，經集團對項目公司掛網通報批評并考核后，被迫調整開發(fā)計

9、劃；6.1.2.3因發(fā)生嚴重自然災害、特大型社會活動等不可抗力因素而導致關鍵線路上計劃嚴重滯后，開發(fā)計劃需被迫調整。6.1.3項目一級開發(fā)計劃主動性調整必須由集團發(fā)起，征求項目公司及集團相關部門意見，經集團總裁審批后掛網公布執(zhí)行。下屬公司不得擅自調整一級開發(fā)計劃。如對一級開發(fā)計劃需作被動性調整，由項目公司申報oa形式審批至集團總裁，同意后，由集團工程管理中心進行計劃調整，經審批掛網后公布執(zhí)行。6.2項目一級開發(fā)計劃在首次掛網公示后至主體開工之前，若發(fā)生滯后情況，原則上不允許對一級開發(fā)計劃進行調整，首次掛網公示的一級開發(fā)計劃中的建筑工程施工許可證完成時間作為四證獲得階段獎金的考核依據。6.3在主

10、體開工后，當項目實際進度與首次掛網的一級開發(fā)計劃嚴重不符時，下屬公司可申請調整，經集團總裁審批后掛網公示，調整后的一級開發(fā)計劃原則上不允許再次調整，并作為項目建設階段的獎金考核及年終考核依據。6.4若發(fā)生不可抗力調整因素，項目公司可申請開發(fā)計劃調整，并經集團主席審批后掛網公示執(zhí)行。在發(fā)生不可抗力調整因素后7天內上報新一級開發(fā)計劃，逾期未上報按原開發(fā)計劃進行項目獎金考核及年終考核。7、開發(fā)計劃的執(zhí)行、跟蹤、預警處理7.1開發(fā)計劃一經集團審批掛網后，項目公司必須嚴格執(zhí)行。在開發(fā)建設計劃執(zhí)行過程中，項目公司于當月25日之前將本月計劃進度執(zhí)行情況、偏差分析、擬采取措施、下個本月工作計劃、需集團協(xié)調解決

11、問題報集團工程管理中心備案，具體填寫參照附件九項目工程月報模版格式。如發(fā)生突發(fā)事件或關鍵工作嚴重滯后，引起開發(fā)計劃重大變動時，項目公司工程中心應第一時間通知項目公司負責人，并同時通知集團工程管理中心，項目公司應立即采取必要措施確保計劃執(zhí)行。7.2 集團對開發(fā)計劃中“項目開工”、招商展示區(qū)完成、“四證取得”“開盤”、“入伙”五個節(jié)點實行計劃執(zhí)行獎懲制度及問責制。集團工程管理中心對五大節(jié)點的執(zhí)行情況進行跟蹤，并在節(jié)點完成時間提前30天予以集團公文掛網預警，項目公司對五大節(jié)點落實情況進行風險通報。7.2.1節(jié)點延誤10天以內，項目公司分析原因并提出具體補救措施，上報集團工程管理中心，進入項目獎金扣減

12、階段，處理結果集團公文掛網公布；7.2.2節(jié)點延誤10天以上20天以內，集團工程管理中心公文掛網預警，由項目公司分管領導親自向集團分管領導、總裁匯報進展情況，提出書面應急措施，進入輕度處罰階段，處理結果集團公文掛網公布；7.2.3節(jié)點延誤20天以上30天以內，由項目公司董事長、總經理或首席副總經理親自向集團總裁匯報進展情況，進入重度處罰階段，處理結果集團公文掛網公布；7.2.4節(jié)點延誤30天以上，由項目公司董事長、總經理或首席副總經理親自向集團主席匯報進展情況，進入問責處罰階段，處理結果集團公文掛網公布。7.3對于快速開發(fā)項目（指套用成熟建筑圖、立面、平面方案項目，屬快速復制類型），項目設計及

13、開發(fā)報建時間嚴格按照附件四中集團設計及項目開發(fā)報建標準工期進行考核，要求項目土地合同簽訂至取得施工許可證原則上不允許超過5個月。項目開盤前建設工期按照附件五中快速開發(fā)首期項目開盤前標準工期進行考核，務必保證在收地后八個月內達到開盤條件。具體各階段的獎懲辦法詳見控股集團項目開發(fā)獎罰管理辦法8、開發(fā)計劃的考核 8.1集團工程管理中心對各項目公司項目一級開發(fā)計劃進行年度考核，其中項目開工、招商展示區(qū)完成、四證獲得、開盤、首次入伙的實際完成時間與項目獎金掛鉤，其他一級節(jié)點作為集團工程管理中心對項目公司工程口年終績效考核的指標之一。8.2下屬公司對于四證獲得、開盤、首次入伙按時完成申請項目獎金的，應在該節(jié)點完成后7日內向集團工程管理中心提供以下資料,逾期提交的將以實際提交日期作為項目獎金的考核日期：節(jié)點應提供資料考核標準四證獲得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證掃描件四證完成，以施工許可證證載時間為四證獲得節(jié)點考核時間開盤預售許可證以及可證明為當日的現場開盤照片取得預