房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2

1、 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告二四年十一月 目 錄第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)3一、石家莊簡(jiǎn)介二、石家莊總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三.、石家莊城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析14一、2004年房地產(chǎn)的概況二、石家莊房地產(chǎn)總體態(tài)勢(shì)分析三、石家莊市場(chǎng)客戶整體特征第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊及典型個(gè)案分析23一、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型案例剖析三、2004年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)樓盤信息匯總 第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)一、石家莊簡(jiǎn)介石家莊河北省的省會(huì)，地處中國(guó)華北平原，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，全市總面積15848平方公里，總?cè)丝?10.5萬(wàn)，其中市區(qū)面積45

2、6平方公里，人口211.1萬(wàn)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、 文化的中心。 1、地理交通華北城市間的經(jīng)濟(jì)交流主要依靠鐵路、公路運(yùn)輸。石家莊市地處廣袤遼闊的華北平原中南部，位于東經(jīng)114°29，北緯38°04，北靠首都北京和港口城市天津，東臨渤海和華北油田，西依巍巍太行山脈并與全國(guó)煤炭基地山西省毗鄰，古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。2、科技教育 石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬(wàn)人，兩院院士5人。其中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所

3、等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測(cè)控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國(guó)家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專院校，在校學(xué)生18.6萬(wàn)人。3、國(guó)際合作石家莊市與美國(guó)得梅茵市、日本的長(zhǎng)野、韓國(guó)的天安、英國(guó)的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個(gè)國(guó)家的10個(gè)城市結(jié)為友好城市； 與100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了友好往來(lái)和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國(guó)際知名公司，如日本的富士通公司、美國(guó)的休斯公司、德國(guó)的赫斯特公司、英國(guó)的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來(lái)西亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。4、產(chǎn)業(yè)布局石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電

4、子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，是全國(guó)重要的紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)石家莊2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.4個(gè)百分點(diǎn)2003年人均GDP達(dá)到25508元。憑借緊鄰北京的位置優(yōu)勢(shì)，占據(jù)華北的交通樞紐之利，全市共有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國(guó)53家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)成果顯著。二、石家莊市總體社會(huì)及

5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2004年石家莊1-3季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、GDP指標(biāo)13季度全市GDP總量達(dá)到11585億元，同比增長(zhǎng)144，繼續(xù)保持著1999年以來(lái)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最高值。2、固定資產(chǎn)投資13季度，石家莊市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1499億元，增長(zhǎng)64；全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值5063億元，同比增長(zhǎng)20，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值3346億元，同比增長(zhǎng)255；石家莊市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)增加值563億元，增長(zhǎng)192。 ；  第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4456億元，實(shí)現(xiàn)了113的增速比去年同期非典過(guò)后的增速提高了24個(gè)百分點(diǎn)建筑業(yè)仍然保持良性合理的發(fā)展態(tài)勢(shì)批；13季度建筑業(yè)增

6、加值增長(zhǎng)126，較上半年回落02個(gè)百分點(diǎn)。3、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)今年以來(lái)，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，郵電通信業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，金融存款穩(wěn)步增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)稅收大幅增加，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)增勢(shì)顯著，同比分別增長(zhǎng)139、125，交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)和其他服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)幅度分別為10、108。（二）2003年石家莊總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、GDP指標(biāo) 2003年石家莊市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2003年GDP總值1376.6億元，同比增長(zhǎng)率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó)3.4個(gè)百分點(diǎn)。2003年人均G

7、DP達(dá)到25508元；同比增長(zhǎng)10.6%。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值180.5億元，比上年增長(zhǎng)5.2%,占GDP的比重為13.1%。第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值668.8億元，增長(zhǎng)15.5 %，占GDP的比重為48.6%。第三產(chǎn)業(yè)上半年受“非典”影響較大，但下半年恢復(fù)很快，全年呈現(xiàn)了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值527.3億元，增長(zhǎng)11.7%,占GDP的比重為38.3%。 2、固定資產(chǎn)投資2003年石家莊固定資產(chǎn)投資額560.2億元，比去年同期增長(zhǎng)36.9%，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資379.5億元，增長(zhǎng)48.6%，增速比上年提高38.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資完成2

8、12.0億元，增長(zhǎng)49.6%，更新改造投資完成105.4億元，增長(zhǎng)31.7%，房地產(chǎn)投資增勢(shì)迅猛，完成投資額62.1億元，增長(zhǎng)85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)有及其他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長(zhǎng)111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長(zhǎng)59.0%,第三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長(zhǎng)40.5%，增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個(gè)人投資完成33.3億元，比上年增長(zhǎng)2.2%。全市商品房銷售面積116.0萬(wàn)平方米，銷售收入 18.5億元，分別增長(zhǎng)16.0%和2.2%。3、消費(fèi)指數(shù)居民消費(fèi)需求明顯轉(zhuǎn)旺，2003度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年度增長(zhǎng)11.0%；人均可支配

9、收入7741元，同期增長(zhǎng)6.9%；人均消費(fèi)性支出6094元，增長(zhǎng)4.7%；城市居民人均消費(fèi)性支出食品占主導(dǎo)，娛樂(lè)教育文化用品支出比重占15%，是食品消費(fèi)之后的第二大消費(fèi)。衣著支出首次呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。居住消費(fèi)支出比重占10%。4、外資利用程度2003年新注冊(cè)三資企業(yè)93個(gè)，比上年增長(zhǎng)36.8%；新增利用外資合同總額7億美元，增長(zhǎng)192.4%，合同外資額3.7億美元，增長(zhǎng)134.2%。實(shí)際利用外資2.6億美元，增長(zhǎng)28.7%,其中外商直接投資2.4億美元，增長(zhǎng)34.6%，增速比上年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金102億元，比上年增加31.4億元，增長(zhǎng)44.5%。 “振興河北”戰(zhàn)略的提出，世界

10、及中國(guó)對(duì)石家莊這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度會(huì)越來(lái)越高，外資的吸引程度也將會(huì)提高。5、存貸款全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1932.3億元，增長(zhǎng)16.5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)增加，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額1044.5億元，比年初增長(zhǎng)13.5%，其中農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額290.4億元，比年初增長(zhǎng)7.2%。金融部門貸款余額1377.4億元，比年初增長(zhǎng)7.7%。其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長(zhǎng)，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳钣^念。6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)2.3%，居住價(jià)格指數(shù)下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)： Ä 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2003-2004年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。Ä

11、按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。Ä 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。Ä 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。（三）石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策：石家莊目前的產(chǎn)業(yè)政策紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地為主，石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。金融政策

12、：未來(lái)石家莊的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。利率的不斷上調(diào)，并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商融資，對(duì)于貸款買房的個(gè)人利率不上漲，使人們放心消費(fèi)。房地產(chǎn)政策：我國(guó)第一部物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施；國(guó)土資源部71號(hào)令的實(shí)施；石家莊已購(gòu)公房可以上市交易；石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府指導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，五年之內(nèi)完成 “城中村改造”； 石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法。人才政策：“振興華北”戰(zhàn)略提出，高新區(qū)的啟動(dòng)，人事部推出的人才開(kāi)發(fā)規(guī)劃、政策扶持、人事制度改革等措施將會(huì)吸引、提高石家莊的外來(lái)人口增長(zhǎng)速度，人口的增

13、長(zhǎng)將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。三、石家莊城市規(guī)劃及城市建設(shè)狀況（一）石家莊城市規(guī)劃1、城市發(fā)展定位區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。行政功能定位：河北省省會(huì)。產(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。交通功能定位：全國(guó)重要的鐵路、公路交通樞紐之一。商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。城市文化定位：燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。2、城區(qū)發(fā)展方向2003年，石家莊市聘請(qǐng)了中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、上海同濟(jì)大學(xué)和南京大學(xué)三個(gè)單位對(duì)省會(huì)的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行研究，在這三個(gè)國(guó)家頂尖級(jí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位的方案基礎(chǔ)上，北方設(shè)計(jì)院匯總編制了石家莊市的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在這個(gè)空間戰(zhàn)略發(fā)

14、展規(guī)劃中，明確強(qiáng)調(diào)今后石家莊市的空間發(fā)展方向是“西優(yōu)東拓南延北跨中疏”。“西優(yōu)”就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主；“東拓”，就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城；“南延”就是城市繼續(xù)延續(xù)原來(lái)的發(fā)展，向東南方向延續(xù)發(fā)展；“北跨”，指的是遠(yuǎn)期，跨過(guò)滹沱河向正定發(fā)展；“中樞”就是講要疏減城市中心區(qū)的人口。 3、城市發(fā)展目標(biāo)（1）立足冀中南，借助京津，步入更廣泛區(qū)域合作的開(kāi)放城市；（2）極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的活力城市；（3）回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市；（4）延古續(xù)今，燕趙文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市。4、城市發(fā)展戰(zhàn)略（1）“1+4”市區(qū)發(fā)展新體

15、系石家莊城市未來(lái)將構(gòu)建以石家莊主城區(qū)(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系。（2）打造“雙核”中心城市主城區(qū)由中心城區(qū)和新城區(qū)(石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和石化區(qū))組成。（3）整合舊城區(qū)現(xiàn)有資源發(fā)揮老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)強(qiáng)化市級(jí)商業(yè)，文化、體育、行政等中心建設(shè)，完善中心功能。打造主城區(qū)園林城市空間結(jié)構(gòu)，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，全面整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、石油化工區(qū)，規(guī)劃建設(shè)百萬(wàn)人口的以新經(jīng)濟(jì)為中心的石家莊現(xiàn)代化新城區(qū)。全面整合

16、現(xiàn)有園區(qū)，合理組織新區(qū)功能。建立南北軸向中心，導(dǎo)引新城區(qū)發(fā)展。（二）石家莊城市建設(shè)狀況1、側(cè)重城中村改造工程石家莊市二環(huán)路以內(nèi)45個(gè)城中村占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬(wàn)平方米，居住著4.77萬(wàn)戶14.93萬(wàn)人。2002年初石家莊市正式啟動(dòng)城中村改造工程，預(yù)計(jì)到年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村莊基本改造完畢。到2004年10月石家莊已完成城中村改造投資近四億元。部分啟動(dòng)改造早的城中村，目前基本處于建設(shè)、拆遷階段。二環(huán)路內(nèi)45個(gè)城中村開(kāi)工建設(shè)的達(dá)28個(gè)，拆遷騰地160.18公頃，完成拆遷面積98.45萬(wàn)平方米，竣工86.42萬(wàn)平方米。正在拆遷建設(shè)的有休門、東三教、姚栗村、談固、方北、城角

17、莊等14個(gè)村。2、新行政區(qū)（裕華區(qū)）的成立裕華區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)于2001年3月21日成立的行政區(qū)。裕華區(qū)，位于石家莊市區(qū)東南部，是省會(huì)城市總體規(guī)劃未來(lái)發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，面積10145平方公里，人口40萬(wàn)，轄9個(gè)鎮(zhèn)、街道辦事處。新設(shè)立的裕華區(qū)土地資源豐富，擁有近7萬(wàn)畝土地可供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)，是全市的投資熱點(diǎn)區(qū)域。裕華區(qū)功能定位鮮明，發(fā)展思路清晰。今后510年建設(shè)以“四區(qū)一城”(高科技工業(yè)園區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化居住區(qū)和大學(xué)城)為標(biāo)志的“商貿(mào)會(huì)展發(fā)達(dá)、科技教育領(lǐng)先、體閑娛樂(lè)高雅、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)，使新區(qū)成為能夠

18、充分展現(xiàn)石家莊現(xiàn)代化大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。3、大型的城市改造與建設(shè)相對(duì)集中在石家莊的東南部2000年至2004年石家莊市相繼完成了城市重要干道中山路、體育大街、槐南路、吳家莊立交橋、倉(cāng)豐路立交橋、石紡路立交橋的改造與建設(shè)；完成了民心河、人民廣場(chǎng)、綠蔭廣場(chǎng)、明珠公園、世紀(jì)公園、歐韻公園等市容建設(shè)項(xiàng)目。近期大型的城市改造與建設(shè)相對(duì)集中在石家莊的東南部，順應(yīng)了石家莊東南部為主要城市發(fā)展方向的規(guī)劃。4、城市環(huán)保缺乏地表水資源的石家莊，常年靠超量開(kāi)采地下水維持城市發(fā)展，以至地下水漏斗逐年擴(kuò)大。水資源的匱乏，造成了生態(tài)環(huán)境的連鎖惡化。滹沱河常年年斷流，河床裸露，黃沙漫漫，成為塵土飛揚(yáng)的策源地；嚴(yán)重干旱，

19、環(huán)境惡化引發(fā)的“熱島效應(yīng)”，把石家莊推進(jìn)了全國(guó)夏季氣溫最高的“火爐城”；市區(qū)和近郊的幾條排水明渠，污水橫流。市政府聘請(qǐng)專家經(jīng)過(guò)了反復(fù)論證，投巨款引水入市民心河，民心河環(huán)繞石家莊市城區(qū)，凈化空氣，改善環(huán)境。 今年7月13日，國(guó)家環(huán)?？偩止剂?003年國(guó)家環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)城市環(huán)境管理綜合整治年度報(bào)告，石家莊是惟一一家列入大氣污染嚴(yán)重城市后10名的省會(huì)城市。面對(duì)來(lái)自社會(huì)各方面的巨大壓力，石家莊市市委、市政府把環(huán)境保護(hù)的弦繃得更緊。7月23日，石家莊市市長(zhǎng)臧勝業(yè)率有關(guān)負(fù)責(zé)同志到市環(huán)保局現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查指導(dǎo)，研究確定了推廣使用優(yōu)質(zhì)低硫煤、十大污染企業(yè)限期治理、繼續(xù)拆除燃煤鍋爐、強(qiáng)化建筑施工揚(yáng)塵管理等7條治理措施。

20、截至10月15日，省會(huì)市區(qū)綜合達(dá)標(biāo)天數(shù)(即二級(jí)和好于二級(jí)以上好天氣)在全國(guó)47個(gè)重點(diǎn)城市中，位列第37位。在這230天中，一級(jí)天氣達(dá)到16天，比去年增加了15天；空氣中三項(xiàng)主要污染物可吸入顆粒物、二氧化硫和二氧化氮平均濃度同比分別下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距離年底還有77天的時(shí)間，有關(guān)方面估計(jì)，到年底，省會(huì)市區(qū)二級(jí)天氣有望突破250天。據(jù)了解，自2001年起，石家莊市區(qū)二級(jí)以上好天氣分別為：95天，181天，211天，今年任務(wù)目標(biāo)是230天。 第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析一、2004年石家莊房地產(chǎn)概況1、 近千萬(wàn)平方米的省直已購(gòu)公房上市交易工作已全面啟動(dòng)。 來(lái)自省直房

21、改辦的消息表明，河北省省直已購(gòu)公有住房上市交易管理暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）已于近日公布。辦法規(guī)定，省直已購(gòu)公房上市后，該家庭不得再按房改價(jià)購(gòu)買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房。在省城，房源總量近千萬(wàn)平方米的省直已購(gòu)公房上市交易工作已全面啟動(dòng)。辦法規(guī)定，對(duì)于省直已購(gòu)公房的上市實(shí)行交易備案制度。已購(gòu)公房上市交易政策改變，隨之為久已缺少活力的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了新的氣息。2、石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，該辦法自7月1日起實(shí)施。辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。這一辦法，使消費(fèi)者在物業(yè)收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)等方面都可有章可循，保護(hù)自己的利益不受侵犯。3、石家莊房

22、地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)盤多個(gè)別墅項(xiàng)目，反響效果不錯(cuò)，堪稱“2004石家莊別墅年”。但是，房地產(chǎn)別墅市場(chǎng)還是幾家歡喜幾家愁，7月上市的納帕溪谷一期TOWNHOUSE 1136套銷售一空，而天山集團(tuán)推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE卻是無(wú)人問(wèn)津。 4、據(jù)專家分析指出，在順馳集團(tuán)以5.97億元的天價(jià)拍得石家莊009號(hào)地之后，石家莊的土地價(jià)格一路上揚(yáng)，加大了建筑成本，隨之商品房?jī)r(jià)格也是不斷上漲，近一兩年不會(huì)有太大的變化。5、18月統(tǒng)計(jì)情況：據(jù)石家莊市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中心統(tǒng)計(jì)分析， 18月交易面積97.8萬(wàn)平方米，成交額25.07億，去年同期交易面積為74.4萬(wàn)平方米，成交額19億，分別增長(zhǎng)31.5和3

23、1.9；存量房交易，增幅較大，18月交易面積103萬(wàn)平方米，交易額10.4億，分別增長(zhǎng)57和52.8。今年18月我市商品房平均價(jià)格2562.4元平方米，比去年（2400.8元平方米）同期增長(zhǎng)161.6元平方米，增幅為6.7。其中商品住宅均價(jià)2296.0元平方米，同比增長(zhǎng)（2206.6元平方米）89.4元平方米，增幅為4.05。6、火爆的7月房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年多個(gè)項(xiàng)目都選擇了在7月開(kāi)盤，其中以國(guó)際城和納帕溪谷最為搶眼，兩個(gè)項(xiàng)目都依托自己的優(yōu)勢(shì)，都在短時(shí)間內(nèi)形成了快速銷售。在本地明星樓盤強(qiáng)勢(shì)高調(diào)的同時(shí)，其他各個(gè)項(xiàng)目都保持了自己的個(gè)性。自由港，小戶型，主打投資和低首付、低月供概念，燕都·金地

24、城主打入住和生活氛圍，花樣年華則向人們展示了一幅美好的繽紛的生活畫卷。7月石家莊的廣告有很重的北京風(fēng)格，以“東方新世界”這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為代表，恢弘大氣的視覺(jué)效果，出位震撼的語(yǔ)言運(yùn)用，表示石家莊的地產(chǎn)正在逐步融入等多樣的元素，嘗試借鑒更多的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)7、10月石家莊市秋季住交會(huì)，地產(chǎn)大閱兵。10月4-7日，在石家莊市省博物館廣場(chǎng)舉辦了石家莊市秋季住交會(huì)。順馳、卓達(dá)、天山等近20家參展企業(yè)上演了一場(chǎng)品牌、形象大戰(zhàn)。順馳集團(tuán)借助現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的順馳集團(tuán)、順馳置業(yè)、順馳藍(lán)郡三大展臺(tái)，對(duì)順馳的企業(yè)和品牌形象進(jìn)行整體宣傳。卓達(dá)的“星辰一號(hào)”、“太陽(yáng)城”和“山水園林”分別以商業(yè)、住宅、別墅等形式參加房展?！疤焐剿?/p>

25、榭花都”在促銷手段上別出心裁，雖然沒(méi)有設(shè)立展位，但他們搬來(lái)袋鼠模型游走會(huì)場(chǎng)吸引市民的眼球。銷售形勢(shì)看好的“香榭里”沒(méi)有任何促銷的意思，他們以房展會(huì)為契機(jī)，突出展現(xiàn)品牌形象。在本屆房展會(huì)上，還有多家二手房置業(yè)中介公司和裝飾裝修公司也來(lái)參展。天昊房產(chǎn)、順馳置業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)售房吸引了眾多市民。業(yè)之峰、東易日盛等多家裝飾裝修公司的現(xiàn)場(chǎng)洽談也吸引了不少客戶。8、10月28日，第二屆中國(guó)·石家莊國(guó)際健康節(jié)全面啟動(dòng)，七個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“健康家園”。中國(guó)·石家莊國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)暨第二屆中國(guó)·石家莊國(guó)際健康節(jié)全面啟動(dòng)。大會(huì)包括投資項(xiàng)目洽談、商貿(mào)展覽與交易、旅游展覽與推介和健康節(jié)活動(dòng)四個(gè)方面

26、的內(nèi)容?！耙惶厝　苯】诞a(chǎn)業(yè)推介周將從10月28日到11月4日在省會(huì)文化廣場(chǎng)進(jìn)行。內(nèi)容包括特色醫(yī)療、健康食品、健身器材、健康家園四類宣傳展覽推介。平安·萬(wàn)河園、卓達(dá)太陽(yáng)城、天山水榭花都、珠峰國(guó)際花園等七個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“健康家園”。9、10月12月，中國(guó)住交會(huì)（河北區(qū)）評(píng)選活動(dòng)開(kāi)始，活動(dòng)持續(xù)到12月。經(jīng)過(guò)中國(guó)住交會(huì)（河北區(qū)）組委會(huì)和中國(guó)住交會(huì)（河北區(qū)）三名評(píng)選專家委員會(huì)的緊張工作，結(jié)合讀者的投票結(jié)果，在諸多參評(píng)單位中評(píng)選出“2004年中國(guó)住交會(huì)·河北地產(chǎn)英雄榜”，共產(chǎn)生“精品樓盤、最佳別墅、最佳商業(yè)地產(chǎn)、明星企業(yè)、風(fēng)云人物、最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、最佳營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)”七個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。精品樓盤

27、：卓達(dá)星辰花園、濱海城、順馳·藍(lán)郡、聯(lián)邦名都、平安·萬(wàn)河園、珠峰國(guó)際花園；最佳別墅：納帕溪谷；最佳商業(yè)地產(chǎn)：新休門·燕趙財(cái)富中心、卓達(dá)星辰商業(yè)廣場(chǎng)；明星企業(yè)：卓達(dá)集團(tuán)、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、石家莊市愛(ài)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；風(fēng)云人物：卓達(dá)集團(tuán)總裁楊卓舒、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁吳振山、河北濱江置業(yè)有限公司湯英松；最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：河北順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；最佳營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：海那恒企劃顧問(wèn)有限公司、石家莊新風(fēng)格視覺(jué)營(yíng)銷顧問(wèn)公司。本次榮獲殊榮的樓盤和企業(yè)代表著河北的最高水平，同全國(guó)各地入圍項(xiàng)目一起，共同展示2004年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最終成果和整體形象。10、

28、2004年省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)分析：第一，商品住宅需求逐漸增大；第二，住房供應(yīng)趨弱；第三，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升；第四，新建商品住房以二室、三室面積在70130平方米之間的住房為主要銷售戶型。二、石家莊房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 1、總體投資 石家莊市房地產(chǎn)投資從1999年到2003年連續(xù)逐年增加，尤其是2003年石家莊市房地產(chǎn)投資增勢(shì)非常迅猛，2003年全年完成投資額62.1億元，增長(zhǎng)85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的11%。 2、供應(yīng)量石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量與銷售量相對(duì)持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅總供給量達(dá)到83.73萬(wàn)，需求量則在99.95

29、萬(wàn)，說(shuō)明市場(chǎng)已在逐步消化質(zhì)素較低的部分存量房，而在住宅施工面積中，別墅施工面積相對(duì)較小，別墅產(chǎn)品相對(duì)供應(yīng)不足，市場(chǎng)供應(yīng)仍以市區(qū)普通住宅為主。3、銷售量 房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長(zhǎng)，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)的需求對(duì)于產(chǎn)品、配套平庸的項(xiàng)目已經(jīng)趨于理性，同時(shí)將市場(chǎng)空白點(diǎn)表露清晰。以上表格可以看出市場(chǎng)對(duì)商品房的需求是比較旺盛的，甚至出現(xiàn)了需求量大于供應(yīng)量的情況。 4、銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入在穩(wěn)定增長(zhǎng)，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數(shù)據(jù)表明，銷售面積增加了16.05萬(wàn)平方米，而銷售收入僅增加0.4億元。 5、價(jià)格分析石家莊近年來(lái)

30、的房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，在經(jīng)過(guò)2001年和2002年的高速增長(zhǎng)期后，2003年的增長(zhǎng)趨于緩和。2003年的增長(zhǎng)比率的下降，表明市場(chǎng)正處于一個(gè)蓄勢(shì)階段，也表明了不規(guī)范的銷售行為已經(jīng)逐漸的被市場(chǎng)所放棄，但現(xiàn)在仍然是市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，意味著巨大的市場(chǎng)空間。據(jù)相關(guān)資料顯示，石家莊2003年的平均房?jī)r(jià)為2000元/，低于同期全國(guó)大中城市平均房?jī)r(jià)2200元/，作為省會(huì)城市，這種現(xiàn)象在全國(guó)較少見(jiàn)，隨著城市人口的逐步增長(zhǎng)，可開(kāi)發(fā)土地的不斷下降，預(yù)示著石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有巨大的上升空間。 三、石家莊市場(chǎng)客戶整體特征為了對(duì)石家莊住宅市場(chǎng)消費(fèi)者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運(yùn)用多種

31、方法和形式，梳理出以下特征：1、消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有目前石家莊已有71的家庭自購(gòu)房，其中購(gòu)房改房的家庭占98.3，購(gòu)商品房的占1.7。2、現(xiàn)住房面積在40-60平米最多消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在40-60平方米的最多，占43.3%，20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。3、住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞據(jù)調(diào)查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。其次100平方米以上和60至80平方米的住房也擁有一定的喜愛(ài)度。按年齡分析，30至40歲家庭打算購(gòu)買住房面積在80至100平方米的居多。4、住宅建筑式樣兩居室居多石家莊市目前家庭單元

32、配套式住房率達(dá)到84.1，其中以二居室所占比重最大為52.5；其次為三居室，占21.8；一居室7.5；四居室1.9。配套設(shè)施不完善的普通樓房和平房分別為3.0和12.9。5、 消費(fèi)者最希望的戶型二室二廳 戶型選擇上，石家莊人青睞二室二廳的占31.6，其次為三室一廳和三室二廳分別為25.5和23.5。 6、市民對(duì)住宅面積不滿意的居多目前石家莊市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過(guò)去一間半和二間半的老戶型。對(duì)現(xiàn)有住房有9成的消費(fèi)者不甚滿意。其中對(duì)住房面積不滿意的居多，占39.2。其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占13.4、12.4和10.3。7、 擴(kuò)大居住面積是買房的首選增加住房

33、面積、改善居住環(huán)境已成當(dāng)今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房（19.8家庭打算購(gòu)買現(xiàn)有公房）。在有意購(gòu)商品房的家庭中，35.7的家庭想擴(kuò)大居住面積，27.6的家庭則希望購(gòu)買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。8、消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)首先考慮的是價(jià)格、環(huán)境房?jī)r(jià)和環(huán)境二者密切相關(guān)，地段好、環(huán)境好則房?jī)r(jià)高，看重價(jià)格和環(huán)境的人占30左右。購(gòu)房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占37.8；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占32和41；50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占35.7。9、一套商品房10萬(wàn)元左右是普通工薪家庭期望的房?jī)r(jià)就石家莊市目前的居民家庭戶均收入1.9萬(wàn)元的水平與

34、合理的房?jī)r(jià)收入比（一般房?jī)r(jià)為家庭年收入3至6倍時(shí)較為合適）看，10萬(wàn)元左右一套房子是普通工薪家庭期望的價(jià)位。10、購(gòu)房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多在家庭購(gòu)房資金來(lái)源上，有42.9的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，占46.7。這部分家庭儲(chǔ)蓄尚不充裕，但觀念超前，樂(lè)于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91.8。小結(jié)：l 居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有； l 現(xiàn)住房面積以40-60平米的兩房為主；在將來(lái)的購(gòu)房中有31.6%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場(chǎng)需求；l 房屋環(huán)境、價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)是購(gòu)房考慮的主要因素；l 10萬(wàn)元是普通大

35、眾能夠支付的最高房?jī)r(jià)；選銀行貸款的家庭所占比例大。 第三部分 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊及典型個(gè)案分析一、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析目前的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)被劃分為6大版塊：中心區(qū)版塊、東部版塊、南部版塊、西部版塊、北部版塊和開(kāi)發(fā)區(qū)版塊。從城市發(fā)展來(lái)看，沿著城市發(fā)展的方向，開(kāi)發(fā)區(qū)、東部?jī)纱蟀鎵K發(fā)展速度較塊，新增供應(yīng)產(chǎn)品素質(zhì)較高，市場(chǎng)形象逐步提升，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；中心區(qū)域及北部區(qū)域發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，中心區(qū)域目前住宅供應(yīng)量不大，多以商服物業(yè)為主，而北部版塊經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，已逐步得到石家莊人的認(rèn)可，形成了一定的居住氛圍，區(qū)域市場(chǎng)日益成熟。而相對(duì)西部版塊，多以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)為主，棚戶區(qū)較多，市場(chǎng)形象較

36、差。隨著眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域市場(chǎng)潛力將逐步體現(xiàn)，區(qū)域房?jī)r(jià)具有較大的上升空間。從圖表來(lái)看，中心版塊價(jià)最高，為3200元/平方米，北部版塊價(jià)格因供應(yīng)量增多為2000元/平方米左右的產(chǎn)品，將價(jià)格拉低，開(kāi)發(fā)區(qū)版塊均價(jià)超過(guò)東南部版塊成為均價(jià)第二的版塊。（一） 中心版塊2003年中心區(qū)住宅項(xiàng)目新增供應(yīng)量較少，主要項(xiàng)目國(guó)際自由港、時(shí)代方舟等為中小規(guī)模，市場(chǎng)表現(xiàn)一般。寫字間和商業(yè)項(xiàng)目較為集中，2004年新增供應(yīng)為：福郡、君創(chuàng)商務(wù)花園、東方新世界、聯(lián)邦名都等，對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其它傳統(tǒng)的中山路、市中心等仍然以庫(kù)存供應(yīng)為主。（二） 東部版塊2003年的東部開(kāi)發(fā)熱度明顯增強(qiáng)，新增中檔項(xiàng)目依水苑、和平世家、龔

37、尚苑等，中高檔項(xiàng)目國(guó)際城帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升和區(qū)域開(kāi)發(fā)熱度。2004年?yáng)|部將以中檔及中高檔項(xiàng)目供應(yīng)為主，隨著國(guó)際城三期的即將開(kāi)盤，又將為本市的房地產(chǎn)帶來(lái)一股生命力。（三） 東南部版塊2003年南部延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，是表現(xiàn)最“火”的版塊，重心由翟營(yíng)大街轉(zhuǎn)移到了308國(guó)道與京珠高速公路交匯的卓達(dá)太陽(yáng)城，2004年?yáng)|南部依然延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，卓達(dá)太陽(yáng)城一期住宅將直接影響該版塊的銷售速度。商品房表現(xiàn)亮點(diǎn)主要是海天陽(yáng)光源、九鼎星園、花府園等，市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。石家莊東南版塊是目前石家莊市場(chǎng)的區(qū)域熱點(diǎn)，供銷兩旺，居各版塊之首；2004年中高檔產(chǎn)品供應(yīng)豐富：新自然·康城、香榭里、凱萊金第等。（四） 西部版塊西

38、部版塊低檔項(xiàng)目以海龍花園、鳳凰城、綠水康城等為代表，區(qū)域價(jià)值發(fā)展?jié)摿^高。2004年新增的高檔項(xiàng)目有：納帕溪谷、山水清音等。（五） 北部版塊北部版塊在區(qū)域和產(chǎn)品上，以經(jīng)營(yíng)適用房或相類似小面積住房為主，供應(yīng)集中，銷化量旺盛，中檔商品房存在市場(chǎng)需求，新推出的康莊植物園旁的鄉(xiāng)村別墅對(duì)石家莊聚合項(xiàng)目有一定的影響。 （六） 開(kāi)發(fā)區(qū)版塊開(kāi)發(fā)區(qū)版塊這兩年的發(fā)展是世人矚目，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也是異常迅速，擁有眾多中高檔項(xiàng)目：筑業(yè)花園、心海假日、梧桐苑、天山花園等。2004年又陸續(xù)推出了卓達(dá)星辰花園、高檔住宅天山·水榭花都，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)新增住宅供應(yīng)總量保持適度增長(zhǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，供應(yīng)

39、集中在中高檔和高檔項(xiàng)目。l 城市發(fā)展方向帶動(dòng)住宅市場(chǎng)新的供應(yīng)方向，東南及東部版塊成為地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇。l 中低檔市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，中高檔供應(yīng)相對(duì)、市場(chǎng)的爭(zhēng)奪異常激烈。高檔市場(chǎng)供應(yīng)在有所增加的基礎(chǔ)上也保持了良好的消化率。二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型個(gè)案剖析（一）天山·水榭花都 物業(yè)名稱天山·水榭花都地址石家莊開(kāi)發(fā)區(qū)珠峰大街218號(hào)開(kāi)發(fā)商河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積1000余畝規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司總建筑面積93700平方米景觀設(shè)計(jì)美國(guó)貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司（BELT COLLINS）容積率容積率為1.07物業(yè)管理香港中海物管綠化率42.

40、5% 開(kāi)盤日期04年4月28日銷售熱線5901333/666/777/999戶型類別TOWNHOUSE、洋房會(huì)所項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有會(huì)所，包括：豪華燈光游泳池、迷你高爾夫、攀巖、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施.內(nèi)部環(huán)境景觀世界級(jí)大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個(gè)園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀，開(kāi)創(chuàng)省會(huì)親水景觀。豪宅的藝術(shù)典范。整合數(shù)萬(wàn)平米流水園林，七百種珍貴樹(shù)種，上千株成年喬木和遍布園區(qū)的情景雕塑，鑄就天山·水榭花都核心魅力。內(nèi)部配套1萬(wàn)平米超大禮賓廣場(chǎng)、5000平米會(huì)所、2條國(guó)際商街、25000平米幼兒園、400平米游泳池、5000平米格里芬湖 。外部配套項(xiàng)目周邊有石家莊師范?？茖W(xué)院

41、、私立一中、河北科技大學(xué)、石家莊54中學(xué)等知名學(xué)府。公交有：28路戶型類型建筑面積/平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130平米復(fù)式三房?jī)蓮d兩衛(wèi)210平米聯(lián)排別墅294平米聯(lián)排別墅380平米價(jià)格體系均價(jià)3800元/平米銷售情況一期已售完，二期正在熱賣，三期在即。營(yíng)銷手法廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)、燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)創(chuàng)石家莊第一高尚社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與聚合、卓達(dá)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，逐步形成三大項(xiàng)目領(lǐng)舞東南版塊的局勢(shì)，做為東南片區(qū)一個(gè)高端樓盤，具有很強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。建筑構(gòu)成豐富，小區(qū)整體展示與建筑質(zhì)量良好。項(xiàng)目劣勢(shì)天山項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部空間相對(duì)獨(dú)立，沒(méi)有形成較好的公

42、共關(guān)系?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目是目前石家莊市場(chǎng)知名度較高的項(xiàng)目之一，是天山項(xiàng)目在品牌、服務(wù)等方面需要關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目。（二）納帕溪谷 物業(yè)名稱納帕溪谷（山水家園）地址石家莊市九龍湖附近發(fā)展商河北國(guó)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積423畝銷售電話5208866/99 7811891 8008038896 開(kāi)盤日期04年7月18日戶型類別聯(lián)排別墅容積率0.7內(nèi)部配套規(guī)劃有一較大人工湖位于項(xiàng)目中；西餐館、咖啡廳、花店、書吧；會(huì)所內(nèi)設(shè)室內(nèi)泳池、SPA浴館、美容室、小型影院等高尚服務(wù)；配套健身房、桌球、壁球、攀巖等高尚室內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施；社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，至高規(guī)格的教育體系；超市、銀行、家政服務(wù)，提供完整秘密的生活配套；社區(qū)

43、專有巴士，與市中心暢意通達(dá)；寬帶入戶，高科技安全防范系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏。外部配套近鄰石清公路，道路兩旁綠蔭如蓋；兩道水渠相鄰，終年波光粼粼，珍貴的水岸宅?。磺坝信R寺風(fēng)水相佑，傳達(dá)深厚文化底蘊(yùn)；九龍湖巨柳吐綠，荷塘月色，清雅品格所在。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅160聯(lián)排別墅170聯(lián)排別墅180聯(lián)排別墅210聯(lián)排別墅243聯(lián)排別墅 275價(jià)格及銷售情況平均價(jià)格2400元/平方米，價(jià)格區(qū)間：1950-3000 /平方米。營(yíng)銷策略目標(biāo)客戶定位石家莊5%高收入人群。（現(xiàn)場(chǎng)銷售人員描述）廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：、;報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)，燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔；其他廣告：車體廣告。廣告訴求重點(diǎn)石家

44、莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大限度的采光設(shè)計(jì)，優(yōu)良的通風(fēng)設(shè)施，較高的綠化率，打造其“石家莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)”的定位。產(chǎn)品總體特征明顯，具備一定產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；定位中高檔細(xì)分市場(chǎng)聯(lián)排別墅。項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃平淡，用大面積水面造景是否恰當(dāng)，產(chǎn)品無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)社區(qū)園林引入高爾夫果嶺，貴族氣息隨意揮灑水主題景觀主軸，溪流、噴泉、淺灘的多種水景形態(tài)7000平米中心大湖，引發(fā)自然生態(tài)長(zhǎng)達(dá)1公里的社區(qū)內(nèi)部溪流，戶戶可賞蜿蜒景致漫步式棧橋，以原木搭建水景長(zhǎng)廊牛仔雕像、青銅小品，營(yíng)造濃郁北美莊院氛圍最新動(dòng)態(tài)一期已售完，二期即將推出。綜合評(píng)價(jià)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美、親近自然，適合人的居?。坏獠颗涮自O(shè)施不

45、完善，給生活帶來(lái)諸多不便。（三）香榭里 物業(yè)名稱香榭里地址石家莊市淮南路與建設(shè)大街交匯處西行200米發(fā)展商石家莊市東勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積81780平方米建筑設(shè)計(jì)何顯毅建筑師（中國(guó)）有限公司綠化率35%景觀設(shè)計(jì)澳洲頓琨（DS）國(guó)際景觀顧問(wèn)公司建筑形式28高層廣告推廣北京龍尊廣告有限公司銷售熱線5212666/777/888/999建筑形式28高層內(nèi)部配套中庭廣場(chǎng)融入式園林景觀建筑風(fēng)格，小區(qū)中央經(jīng)6000平米的中心花園庭院；休閑歐式座椅，綠茵法桐，300米步行街專用道路鋪裝體系；圍合私家園林布局，完善生活配套享受。外部配套緊鄰元南公園，兩分鐘步行可達(dá)公園美景；附近商場(chǎng)云集，北國(guó)商城、西美

46、百貨、新世隆超市、在建的家世界超市等；銀行環(huán)繞，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中信銀行、商業(yè)銀行；教育設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)完善，四所幼兒園、三所小學(xué)；娛樂(lè)餐飲豐富，石家莊影城、陽(yáng)光大廈、卡西諾娛樂(lè)廣場(chǎng)。戶型類型建筑面積/平方米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)90三房?jī)蓮d兩衛(wèi)110三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120三房?jī)蓮d兩衛(wèi)150四房?jī)蓮d兩衛(wèi)182四房?jī)蓮d兩衛(wèi)184營(yíng)銷策略廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)城市中軸生活圈公關(guān)/促銷活動(dòng)10月4-7日，參加石家莊市房展會(huì)。項(xiàng)目分析社區(qū)具有一定規(guī)模，配套趨于完善，除了內(nèi)部營(yíng)造的廣場(chǎng)、湖景等景觀外，幼兒園、超市

47、、醫(yī)院和即將興建的大型商場(chǎng)等社區(qū)配套將使社區(qū)生活更為便利、舒適，社區(qū)品質(zhì)較高?？偨Y(jié)分析該項(xiàng)目定位為中檔，走大眾親民路線，規(guī)模、品牌是香榭里的優(yōu)勢(shì)所在，社區(qū)內(nèi)部配套逐步完善，形成一定的生活氛圍。外部配套完善，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)沒(méi)有新意。（四）?？の飿I(yè)名稱福郡·晶都地址石家莊市新華東路199號(hào)發(fā)展商河北華海房地產(chǎn)公司建筑商江蘇南通二建集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)河北建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積16000平米物業(yè)顧問(wèn)新加坡海韻地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總建筑面積60000平米營(yíng)銷顧問(wèn)輔龍偉業(yè)銷售熱線7602777/888/999視覺(jué)執(zhí)行IDERS STUDIO戶型類別高層平均價(jià)格3500元/平米開(kāi)盤日期2004年10月19日綠

48、化率35% 內(nèi)部設(shè)施除寫字樓外，該項(xiàng)目還包括住宅及商業(yè)等部分，綜合了星級(jí)酒店(HOTLE)、高檔寫字樓(OF-FICE)、商業(yè)街區(qū)(SHOPPING)、休閑娛樂(lè)集會(huì)(CONVENTION)、街區(qū)公寓組團(tuán)(APARTMENT)等形式，堪稱為中產(chǎn)階級(jí)度身定制的豪斯卡(HOSCA)都心園區(qū)新模式。建有中心公園、小橋流水。外部環(huán)境鄰省級(jí)行政中心，與裕園商務(wù)區(qū)、自強(qiáng)路金融區(qū)遙相呼應(yīng)。該項(xiàng)目南臨新華路，西臨中華大街，項(xiàng)目周邊有中華大街、新華路、中山路、和平路、裕華路等主要交通干道，靠近交通樞紐火車站，交通便利，是商務(wù)辦公的理想地段。緊鄰綠茵廣場(chǎng)，兒童活動(dòng)中心；附近的學(xué)校完善：鐵幼、寧安路小學(xué)、新華路小學(xué)、

49、鐵一中、二中、十七中、二職、石家莊美術(shù)職業(yè)學(xué)校；商場(chǎng)云集，新百?gòu)V場(chǎng)、東方購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華超市、華聯(lián)商廈、王府井；銀行環(huán)繞，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中信銀行、商業(yè)銀行。戶型類型建筑面積/平方米一房一廳一衛(wèi)55一房一廳一衛(wèi)57兩房?jī)蓮d一衛(wèi)101兩房?jī)蓮d一衛(wèi)105三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126三房?jī)蓮d兩衛(wèi)135三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140四房?jī)蓮d兩衛(wèi)160營(yíng)銷策略廣告媒體組合 網(wǎng)絡(luò)宣傳： 、；報(bào)紙廣告：燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)等；其他廣告：戶外廣告。廣告訴求重點(diǎn)中產(chǎn)階級(jí)的中央特區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 配套設(shè)施基本完善，地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目劣勢(shì)社區(qū)內(nèi)缺少景觀設(shè)計(jì)。最新動(dòng)態(tài)一次性付款，優(yōu)惠2%；

50、按揭付款，優(yōu)惠1%。綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目定位在中產(chǎn)，而中產(chǎn)注定是屬于都市的，“人在城中”，也就成了中產(chǎn)階級(jí)居住、創(chuàng)業(yè)的必然選擇。華海·福郡傾力打造的，就是這樣一個(gè)集中產(chǎn)階級(jí)居住、創(chuàng)業(yè)于一體的“中央特區(qū)”。（五）原鄉(xiāng)別墅物業(yè)名稱原鄉(xiāng)別墅地址石家莊新華區(qū)植物園南臨開(kāi)發(fā)商石家莊市金廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積252余畝，一期63畝建筑設(shè)計(jì)河北建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑面積29000余平方米全案策劃整合推廣風(fēng)格視覺(jué)容積率0.65開(kāi)盤日期04年12月1日（待定）綠化率46% 銷售熱線5330786/796套數(shù)460戶型類別獨(dú)體別墅、疊拼別墅、聯(lián)排別墅內(nèi)部配套星級(jí)社區(qū)會(huì)所：內(nèi)設(shè)豪華棋牌室、游泳池、酒吧等；

51、社區(qū)幼兒園；交通便利：旅游1、3路車。外部配套南臨植物園，南水北調(diào)工程在此項(xiàng)目附近，此項(xiàng)目東南北單面環(huán)水。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅180平米聯(lián)排別墅190平米聯(lián)排別墅230平米聯(lián)排別墅260平米聯(lián)排別墅290平米疊拼別墅355平米獨(dú)體別墅360平米獨(dú)體別墅 390平米價(jià)格體系均價(jià)2350元/平米銷售情況正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，12月初發(fā)售。營(yíng)銷手法廣告媒體組合報(bào)紙廣告：燕趙都市報(bào)，燕趙晚報(bào)等其它報(bào)紙為輔廣告訴求重點(diǎn)格調(diào)人群的專署領(lǐng)地項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于植物園旁的鄉(xiāng)村別墅為純別墅區(qū)，無(wú)小高層、多層。自然環(huán)境優(yōu)美，三面環(huán)水，坐落于植物園這個(gè)天然氧吧旁邊，空氣清新。 項(xiàng)目劣勢(shì)此項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施不完善

52、?？偨Y(jié)分析本項(xiàng)目是一個(gè)較高尚的住宅小區(qū)，低密度的容積率，距市中心18KM，使人們遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，坐擁鄉(xiāng)間的恬靜。（六）國(guó)際城物業(yè)名稱國(guó)際城地址石家莊裕華路東路446/448號(hào)投資商 PEP基金亞太地區(qū)管理機(jī)構(gòu)（香港）有限公司占地面積1200000平米開(kāi)發(fā)商石家莊慧谷科技城開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積1800000平方米規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)Ete國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)·藏谷LOFT綠化率45% 開(kāi)盤日期02年11月28日銷售熱線5616222/333/555建筑類別多層、小高層內(nèi)部配套藏谷藝術(shù)中心、四星級(jí)社區(qū)會(huì)所、長(zhǎng)1600米的國(guó)際大道。外部配套周邊有建明小學(xué)，27中，省團(tuán)校東院，省農(nóng)業(yè)研究所，省兒童醫(yī)院，鴻源賓館等。戶型類型建筑面積/平方米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)89.16平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)156.95平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)191.56平米價(jià)格體系起價(jià)1800元/平米，均價(jià)2400元/米，最高價(jià)2800元/米銷售情況 一期11