房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展前期各階段工作內(nèi)容(共17頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展前期各階段工作內(nèi)容、要點(diǎn)第一階段：項(xiàng)目信息獲取階段一、項(xiàng)目信息收集、篩選，編制可行方案1、項(xiàng)目信息獲取(1)、目的:收集盡可能多的新項(xiàng)目信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。 (2)、工作內(nèi)容、信息收集渠道: A、通過各地土地儲(chǔ)備中心的出讓公告獲取土地出讓信息; B、 通過濟(jì)南市各熟化平臺(tái)獲取項(xiàng)目熟化信息；C、通過各地政府的招商部門獲取項(xiàng)目信息; D、通過業(yè)務(wù)合作伙伴或其他中介機(jī)構(gòu)等途徑獲取項(xiàng)目信息; F、通過參加各種洽談會(huì)、招商會(huì)及中介機(jī)構(gòu)獲取項(xiàng)目信息;D、通過公司高層領(lǐng)導(dǎo)獲取項(xiàng)目信息；2、項(xiàng)目信息篩選 (1)、目的:從獲取項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)策

2、要求的項(xiàng)目；(2)、工作內(nèi)容: A、了解土地來源，將來的獲取方式；B、編制擬定對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場地上、地下踏勘的內(nèi)容，了解土地自身素質(zhì); C、編制擬定項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境等調(diào)研內(nèi)容; D、編制擬定項(xiàng)目區(qū)域交通狀況內(nèi)容; E、編制擬定項(xiàng)目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)內(nèi)容等; F、對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求。第二階段：項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研、編制項(xiàng)目初判報(bào)告 1、土地現(xiàn)狀調(diào)研： (1)、目的:對(duì)項(xiàng)目土地性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。 (2)、工作內(nèi)容: A、土地性質(zhì)：土地現(xiàn)狀用地性質(zhì)：具體為國有出讓土地、劃撥用地、農(nóng)村集體建設(shè)用

3、地、農(nóng)用地、林地、灘涂、湖泊、軍事設(shè)施、水力設(shè)施、宗教文化用地，是否為可開發(fā)用地等； 土地手續(xù)：國有土地使用權(quán)證（出讓、劃撥）、集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有土地批復(fù)手續(xù)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批復(fù)手續(xù)、林權(quán)證等合法手續(xù)；B、項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀：實(shí)地踏勘地形:宗地形狀，宗地平坦?fàn)顩r、地勢落差。是否為山地或平地。四至范圍，四鄰相關(guān)單位及權(quán)屬狀況 ；地上建筑：宗地地上物現(xiàn)狀情況，高層、底層建筑結(jié)構(gòu)情況，是否為住宅或非住宅。是否有名勝古跡、宗教廟宇等建筑；地勢:地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較;地面現(xiàn)狀:宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際

4、用地面積;地下情況:包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;地質(zhì)情況:包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、是否有地上、地下水和地震斷裂帶等；C、項(xiàng)目控規(guī)要求: 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積; 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積;綜合容積率、建筑密度、控高、綠化率、其他 ；D、環(huán)境因素:區(qū)域環(huán)境:區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等)；

5、自然環(huán)境:區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等；交通環(huán)境: 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等；市政規(guī)劃: 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等；人文環(huán)境：區(qū)域周邊人口情況，居住、商業(yè)、配套設(shè)施建設(shè)成熟度情況。人口稠密度、人口年齡結(jié)構(gòu)、綜合素質(zhì)等； E、區(qū)域市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展:道路情況：包括現(xiàn)狀道路、規(guī)劃道路，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系。供水狀況:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放:現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊(有

6、線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電?，F(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離等。燃?xì)?現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱或生活熱水:現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 F、區(qū)域房地產(chǎn)概況:區(qū)域住宅市場概況，形成時(shí)間，各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況，購買人群變化，區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況 (近3-5 年)，開工量/竣工量，銷售量/供需比，平均售價(jià)，區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征，各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況，各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征，未來2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀

7、況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型。G、區(qū)域代表項(xiàng)目:樓盤規(guī)模，產(chǎn)品形式，產(chǎn)品品質(zhì)，銷售價(jià)格，銷售情況，項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等；H、政策因素： 政府部門對(duì)該區(qū)域的大規(guī)劃發(fā)展情況；政府部門對(duì)該區(qū)域基礎(chǔ)交通、軌道交通、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育、金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)科研、政府機(jī)關(guān)等布局規(guī)劃。國家對(duì)于房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向等； 2、項(xiàng)目初判 ：(1)、目的:通過對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算，為是否對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。 (2)、內(nèi)容要求: A、進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響；B、留取現(xiàn)場影像資料； C、整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手

8、續(xù)，取得如下資料:宗地現(xiàn)場踏勘，地塊區(qū)位及四鄰狀況，土地自身素質(zhì)； D、項(xiàng)目周邊區(qū)域走訪，包括:區(qū)域人文環(huán)境，區(qū)域自然環(huán)境，區(qū)域交通狀況，區(qū)域配套設(shè)施； E、區(qū)域樓盤調(diào)研，包括:區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況，區(qū)域代表樓盤基本情況，區(qū)域市場前景預(yù)測 ；F、與項(xiàng)目相關(guān)方面進(jìn)行初步接觸，取得相關(guān)項(xiàng)目合作條件； G、了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求，包括:項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)劃部門規(guī)控要求，項(xiàng)目的可行出讓方式及條件 ；H、項(xiàng)目初步成本收益分析，包括:地價(jià)評(píng)估，項(xiàng)目成本測算，項(xiàng)目資金需求測算，項(xiàng)目初步收益分析 ；3、根據(jù)第1、2項(xiàng)內(nèi)容編制項(xiàng)目初判報(bào)告 第三階段：項(xiàng)目合作、熟化談判、簽訂相關(guān)協(xié)議 (1)、目的:根據(jù)公

9、司管理層的決策，落實(shí)項(xiàng)目正式合作條件，并達(dá)成正式協(xié)議，為項(xiàng)目運(yùn)作的下一階段做好準(zhǔn)備工作。 (2)工作內(nèi)容: A、根據(jù)項(xiàng)目需求組織項(xiàng)目談判工作小組； B、工作小組根據(jù)公司決策層決定的項(xiàng)目合作條件開展談判工作，與項(xiàng)目合作方或政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通與接觸，確定共同點(diǎn)與分歧點(diǎn)，及時(shí)修改達(dá)成共識(shí)。C、根據(jù)談判達(dá)成的階段成果組織起草相關(guān)文本，上報(bào)同意后，簽署相關(guān)協(xié)議; D、就項(xiàng)目達(dá)成的最終合作條件，簽署項(xiàng)目的正式協(xié)議，進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。第四階段：項(xiàng)目前期工作1、土地征用、地上物補(bǔ)償：(1)、目的：在土地進(jìn)行招拍掛前，將農(nóng)村集體土地通過政府征用轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，除對(duì)土地進(jìn)行補(bǔ)償外還需對(duì)地上附著物依據(jù)

10、地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。(2)、工作內(nèi)容：A、發(fā)布征收土地公告；征收土地公告應(yīng)當(dāng)包括擬征收土地的位置、范圍、用途、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。B、制作土地征收土地征收勘測調(diào)查清單；與村民委員會(huì)、承包戶對(duì)擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積以及地面附著物的權(quán)屬、種類、數(shù)量等進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、清點(diǎn)、核實(shí)，填寫土地征收勘測調(diào)查清單。 C、 擬定土地征收補(bǔ)償安置方案；自勘測調(diào)查結(jié)束后，擬定土地征收補(bǔ)償安置方案。 土地征收補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 土地的位置、地類、面積； 土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額； 地上附著物和青苗的種類、數(shù)量及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額； 失地人員的具體安置方式； 其他補(bǔ)償安置措施；土地征收補(bǔ)償安置方案

11、公示D、簽訂土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議由市、縣人民政府國土資源行政主管部門和財(cái)政部門與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議。土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議主要包括土地的位置、數(shù)量、地類、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、費(fèi)用的撥付時(shí)間和方式、土地的交接時(shí)間。E、聽證及裁決對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議，達(dá)不成土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議的,由市、縣人民政府進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，報(bào)省人民政府裁決。 F、土地征收批文公告公告主要包括下列內(nèi)容： 批準(zhǔn)征收土地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和土地用途； 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積； 土地征收補(bǔ)償安置方案;G、支付征地各項(xiàng)費(fèi)用依據(jù)土地征收補(bǔ)償安置協(xié)議和土地征收勘測調(diào)查清單,將土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)、

12、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)按照規(guī)定程序足額支付給被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民。H、清理并移交土地土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)足額支付后，被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在規(guī)定的期限內(nèi)清理附著物，并移交土地。2、國有土地收購：(1)、目的：在土地進(jìn)行招拍掛前，將原國有土地使用權(quán)人的土地收購儲(chǔ)備至政府土地儲(chǔ)備庫。(2)、工作內(nèi)容：A、申請(qǐng)收購依據(jù)濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備實(shí)施辦法，凡在市、縣、區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)人直接向土地收購儲(chǔ)備中心提出收購申請(qǐng)，提交土地、房屋權(quán)屬證明文件等相關(guān)資料。B、編制收儲(chǔ)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲(chǔ)備交易中心申請(qǐng)市規(guī)劃局編研中心做宗地土地性質(zhì)、控制性指標(biāo)等詳細(xì)規(guī)劃，市規(guī)

13、劃局批準(zhǔn)后出具正式規(guī)劃條件文件及規(guī)劃附圖。C、權(quán)屬核查土地收購儲(chǔ)備中心對(duì)申請(qǐng)收購的土地和地上附屬物、土地面積、房屋面積、土地用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查審核。D、征詢意見土地收購儲(chǔ)備中心對(duì)申請(qǐng)人提出的申請(qǐng)和實(shí)際調(diào)查的情況，向市規(guī)劃部門征求控制性詳規(guī)意見。E、費(fèi)用測算土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查和征詢意見的結(jié)果，會(huì)同有關(guān)部門和估價(jià)單位評(píng)估擬收購地塊的收購補(bǔ)償費(fèi)用。F、方案報(bào)批土地收購儲(chǔ)備中心提出土地收購的具體方案，報(bào)濟(jì)南市國土資源局審批。G、簽訂合同收購方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地收購儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人簽訂國有土地使用權(quán)收購合同。合同內(nèi)容主要包括：收購?fù)恋氐奈恢?、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)；土地收購補(bǔ)償費(fèi)用及其支

14、付方式和期限；交付土地的期限和方式；雙方約定的其他權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任和糾紛處理方式等。H、收購補(bǔ)償土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地補(bǔ)償費(fèi)用。I、權(quán)屬變更土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)合同支付收購定金后，原土地使用權(quán)人與土地收購儲(chǔ)備中心共同向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。J、交付土地根據(jù)合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向土地收購儲(chǔ)備中心交付被收購的土地和地上建筑物。簽訂土地及地上物移交書，被收購的土地隨即納入土地儲(chǔ)備庫。3、規(guī)劃策劃研究:(1)、目的:房地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目情況研究制定出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，須報(bào)濟(jì)南市規(guī)劃局城鄉(xiāng)規(guī)劃編制研究中心審批

15、。(2)、工作內(nèi)容: A、書面申請(qǐng):須由濟(jì)南市土地儲(chǔ)備中心或濟(jì)南市各土地熟化平臺(tái)、各區(qū)政府提交書面申請(qǐng)書；B、申報(bào)材料：項(xiàng)目規(guī)劃策劃方案、1:500或1:2000地形圖、1:500或1:2000土地勘測定界圖、相關(guān)部門審查意見（涉及工業(yè)項(xiàng)目和城市大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目選址須取得計(jì)委初審意見）；C、策劃審查程序：受理申報(bào)后，經(jīng)現(xiàn)場勘察，查詢、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃、宗地位置、權(quán)屬情況、土地地上物狀況等；D、提出規(guī)劃審查意見，予以書面答復(fù)；E、簽訂規(guī)劃策劃委托協(xié)議；F、出具規(guī)劃策劃意見及附圖，內(nèi)容包括：用地性質(zhì)、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積; 地上、地下容積率、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，

16、綜合容積率、建筑密度、控高、綠化率、其他 ；G、涉及安置房、保障房的規(guī)劃，須對(duì)用地性質(zhì)、面積、容積率等相關(guān)指標(biāo)、專家評(píng)審意見進(jìn)行社會(huì)公示；H、依據(jù)規(guī)劃策劃條件附圖，市規(guī)劃局組織專題審核會(huì)議，確定相關(guān)內(nèi)容，出具正式規(guī)劃條件文件。4、國有土地上房屋征收：(1)、目的：對(duì)開發(fā)項(xiàng)目中涉及國有土地上住宅、非住宅房屋進(jìn)行征收、補(bǔ)償、安置；(2)、工作內(nèi)容:A、前期調(diào)研對(duì)拆遷范圍內(nèi)的地籍情況進(jìn)行調(diào)研，內(nèi)容包括：居民人口情況、房屋建筑情況、耕地情況、轄區(qū)內(nèi)企業(yè)情況。提交書面調(diào)查分析報(bào)告。B、辦理拆遷許可證項(xiàng)目拆遷人書面向拆遷主管部門申請(qǐng)辦理拆遷許可證，拆遷人取得拆遷許可證后方可實(shí)施拆遷。C、發(fā)布拆遷公告房屋拆

17、遷主管部門發(fā)放拆遷許可證后，發(fā)布拆遷公告，公告內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)期限、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、拆遷補(bǔ)償安置方案。D、拆遷評(píng)估選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被拆遷范圍內(nèi)房屋及構(gòu)筑物進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估結(jié)果報(bào)告書，對(duì)拆遷結(jié)果進(jìn)行公示，并組織完成評(píng)估結(jié)果復(fù)核、復(fù)估工作。對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)組織有關(guān)專家對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專家鑒定。E、入戶動(dòng)遷動(dòng)遷工作人員給被拆遷人發(fā)放相關(guān)宣傳材料，逐戶進(jìn)行補(bǔ)償結(jié)果草算，并認(rèn)真填寫動(dòng)遷記錄。與被拆遷人協(xié)商安置補(bǔ)償事宜。F、公示在與被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，對(duì)最終補(bǔ)償結(jié)果予以公示。第五階段：國有建設(shè)用地招拍掛階段(1)、目的：對(duì)已完成土地熟化，達(dá)到凈地出讓條件

18、的土地，市國土資源局采用公開招拍掛的方式向市場供地(2)、工作內(nèi)容：A、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。B、編制招拍掛出讓方案：報(bào)濟(jì)南市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過。C、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。D、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況包括：掛牌時(shí)間、公示時(shí)間、宗地位置、規(guī)劃容積率條件、公示掛牌時(shí)間、競買保證金數(shù)額、保證金繳納截止時(shí)間等；E、出售掛牌文件及須知：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，包括：勘界圖、出讓起始價(jià)、競買保證金、競買申請(qǐng)書、需提交的相關(guān)資料目錄、成交確認(rèn)書等內(nèi)容；F、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘；G、受理競買申請(qǐng)：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請(qǐng)書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明(另有規(guī)定除外)、法定代表人身份證復(fù)印件(或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件)、身份證復(fù)印件