舊城改造存在的問題及解決方法

1、舊城改造存在的問題及解決方法 舊城改造存在的問題及解決方法 摘要：城市規(guī)劃要從自然生態(tài)和社會心理兩方面去創(chuàng)造一種能充分融合技術(shù)和自然的人類活動的最優(yōu)環(huán)境，誘發(fā)人的創(chuàng)造精神和生產(chǎn)力，提供高的物質(zhì)和文化生活水平。目前我國的舊城改造在城市建設(shè)中占有非常重要的地位，但是在其運作過程中，問題和偏頗之處也不少，針對這些問題，提出解決的建議和方法。 關(guān)鍵詞：舊城改造；思路；問題和對策 Abstract: urban planning from natural ecology and social psychological two aspects to create a fully fusion techn

2、ology and natural human activity, the optimal environment, induce the creative spirit and the productive forces, and provide high material and cultural life level. At present our country the urban renewal in the urban construction occupied a very important position, but in the process of operation,

3、the problem and one-sided places also many, aiming at these problems, and puts forward the countermeasures and methods. Keywords: old city reconstruction; Train of thought; Problems and countermeasures 中圖分類號：F713.5文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號： 自上世紀(jì)90年代以來，我國在市場經(jīng)濟開展的大潮和經(jīng)濟杠桿規(guī)律的雙重作用下，城市建設(shè)有了長足的開展，而其中舊城改造更是一枝獨秀。由于舊城改造可以改

4、變城市面貌。提高人民生活居住水平，挖掘城市用地潛力等多方面的因素，使其在20世紀(jì)末中國的城市建設(shè)中占有非常重要的位置。然而，舊城改造的頭雖好，但在其運作過程中，問題和偏頗之處也存在不少。 一、舊城改造是復(fù)雜的系統(tǒng)工程 由于歷史、政治和經(jīng)濟等方面的原因，我國城市的舊區(qū)，或多或少存在著布局混亂、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設(shè)施短缺等問題，影響著城市經(jīng)濟和社會的和諧開展。 舊城改造不可回避，卻相當(dāng)復(fù)雜和棘手。其涉及城市定位、城市布局、城市文化、公共設(shè)施配置、市民居住環(huán)境、社區(qū)和諧安定等一系列問題。舊城改造需要平衡政府、開發(fā)商、社會消費者等多方面利益。政府需要理想的城市形象城市環(huán)

5、境，消費者希望保存過往的記憶及實現(xiàn)未來的期許，開發(fā)商希望打造品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒こ?，舊城改造必然成為復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。 二、改造模式 改造模式即具體的改造運作方式，是城中村舊村改造中首先需要確定的內(nèi)容。改造村與城區(qū)關(guān)系的親疏、其所處片區(qū)未來的開展定位、空間開展戰(zhàn)略、上層次規(guī)劃(如控規(guī))中確定的土地使用開發(fā)強度等，都對改造模式有所影響。 一般來說，改造模式主要有“全面改造與“綜合整治兩大類型?！叭娓脑炷Ｊ街饕ㄟ^對現(xiàn)狀建筑的撤除重建來實現(xiàn)對土地使用、空間格局及開發(fā)強度等方面的調(diào)整。按撤除重建規(guī)模的大小，“全面改造模式又可細(xì)分為“整體拆建與“局部拆建兩種?！熬C合整治那么根本不涉及大范圍的拆建

6、，以完善設(shè)施配置、環(huán)境改造、主要景觀界面建筑立面整治等為主。 三、解決舊城改造存在問題的建議與技巧 1.舊城改造的風(fēng)格應(yīng)與城市規(guī)劃相統(tǒng)一、相協(xié)調(diào)。政府土地出讓時應(yīng)將舊城改造后的風(fēng)格、基調(diào)進行統(tǒng)一的規(guī)劃，并對開發(fā)商提出對建筑風(fēng)格及建筑用途的要求。同時開發(fā)商在進行舊城改造之前應(yīng)進行城市設(shè)計，將初步設(shè)計在規(guī)劃確定和城市建設(shè)風(fēng)格相統(tǒng)一后才能進一步進行舊城改造。徹底杜絕“邊設(shè)計、邊施工、邊修改“的三邊工程。 2.以舊治舊，不搞大拆大建。不搞全推倒重建，而是在舊房根底上拆舊建新，同時充分利用舊有條件，舊有設(shè)施，舊有環(huán)境為新住宅效勞，使舊城改造變成花錢少，辦事多，見效快的利國利民工程。對于舊城中可以修復(fù)的近

7、現(xiàn)代建筑、城 市根底設(shè)施應(yīng)進行維修翻新后繼續(xù)使用，減少資源的浪費。需要重點研究舊城區(qū)域撤除與保護的問題，以科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)舊城改造中哪些區(qū)域該撤除，哪些區(qū)域該保存，哪些建筑該改造，哪些建筑該修繕。只有明確了撤除與保護的關(guān)系，舊城改造工作才能有的放矢，解決改造中的諸多問題和矛盾。還要防止有些地方在舊城改造中，將醫(yī)院、學(xué)校等社會配套設(shè)施全部搬出舊城區(qū)，形成純住宅區(qū)的做法，要力求做到城市功能的完整配套。此外。舊城改造還應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃中注重對城市環(huán)境的綜合治理，防止重復(fù)建設(shè)和資源浪費。 3.因地制宜，量力而行，速戰(zhàn)速決，分期分批綜合改造。中小城市改造的規(guī)模宜小不宜大，要根據(jù)現(xiàn)實的國情國力及地方財力物力，在小

8、區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一指導(dǎo)下，搞小批量小規(guī)模，短平快的改造。借助人民群眾、各單位、各部門及社會力量，只要有方案按比例優(yōu)質(zhì)、高速開展，就會集腋成裘、由小變大，片片相聯(lián)。 四、舊城改造存在的問題和對策 1.資金問題及對策 資金問題及對策籌資是土地轉(zhuǎn)化為資本的過程，投資改造是實現(xiàn)土地資本增值的過程，人口密度大，拆遷工作量多，拆安比拆遷面積和安置面積的比例和拆建比拆遷面積和建筑面積的比例，使得“舊改本錢居高不下。同普通商品住宅相比，城中村改造投資大約為新區(qū)開發(fā)的一倍。如何管理“舊改資金鏈，成為各經(jīng)營主體比高低的絕招。筆者認(rèn)為要多方創(chuàng)新融資方式和途經(jīng)，為城中村舊城改造籌措資金，是城中村舊改面臨的一個共同問題即資金瓶

9、頸。要鼓勵各種合法渠道的資金參與城中村改造，創(chuàng)新融資方式和途徑，加快城中村改造的推進速度，第一，可發(fā)動原村民集體入股，自力更生，參與城中村改造或建設(shè)；第二，需設(shè)法吸引民間資本參與，政府讓利，以較優(yōu)惠的政策吸引房地產(chǎn)商以及其他集體，個人參與城中村舊改的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；第三，要設(shè)法吸引外商、外資參與“城中村改造。 2產(chǎn)權(quán)問題及政策難題 1產(chǎn)權(quán)問題復(fù)雜。舊改或城市重建，推進的難度太大了，為什么難度大呢？主要是土地產(chǎn)權(quán)的歷史最復(fù)雜，從建開始就有“城中村，其產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)最復(fù)雜，盤根錯節(jié)，由假設(shè)干個當(dāng)時的行政文件、法規(guī)，以及很多特殊的情況，使得我們在舊改問題上需要做很多研究，做很多歷史清理、梳理的工作，不像很

10、多城市那么簡單，也有一些城市也是很復(fù)雜的。 2建成區(qū)現(xiàn)狀混雜問題突出。由于早期的土地開發(fā)和原村鎮(zhèn)建設(shè)嚴(yán)重的粗糙與無序，城市格局定位滯后，造成建成區(qū)功能混亂，村鎮(zhèn)建設(shè)的擴張缺乏整體科學(xué)的規(guī)劃布局，如用地量大、面廣，建筑密度大，容積率偏大，工業(yè)、商業(yè)居住功能交錯混雜。同時，配套設(shè)施缺乏，用地結(jié)構(gòu)不合理，建筑檔次低等問題普遍存在。由于城市化改制，原村民手中的土地資源越來越少，違法建筑，搶建現(xiàn)象屢禁不止，對舊改的實施產(chǎn)生了很大阻力。政策難題；對于舊城改造包括城中村改造和舊工業(yè)區(qū)改造來說，相關(guān)的配套政策非常滯后，雖然出臺相關(guān)政策，但沒有覆蓋到全部，同時沒有涉及各種復(fù)雜產(chǎn)權(quán)，及工業(yè)商業(yè)居住混雜問題。如何改

11、造，規(guī)定還是太粗線條，有些不清不楚，如改變規(guī)劃，由哪個部門審批，用地性質(zhì)怎樣改變，怎么補償，怎么轉(zhuǎn)手續(xù)等等，很多方面都沒有明確，是個沒有可操作性的政策。對產(chǎn)權(quán)問題；舊改解決，必須有政策支持，筆者認(rèn)為要推動舊城改造，提升城市功能，急需出臺符合實際、同時尊重歷史的前提下，能解決復(fù)雜產(chǎn)權(quán)及工業(yè)商業(yè)居住混雜問題。目前的配套政策太滯后，且難以操作，不利于推動舊改工作的開展。 3拆遷補償問題 城中村改造撤除之難，關(guān)鍵在于其中盤結(jié)了太多的利益。各方之間利益博弈非常明顯，任何改造只要利益群體無利可圖，就會影響他們的積極性。補償無非涉及三方：開發(fā)商、政府、及被拆遷戶。在舊城改中要根據(jù)“公平與效益兼顧的原那么，同時堅持公共利益優(yōu)先，但不能以犧牲城中村原村民利益為代價。要關(guān)注城中村居住的弱勢群眾，不能因改造而使他們喪失居住權(quán)。甚至失業(yè)而險入貧困，而且提升了原住民的居住條件、環(huán)境，增加了收入，對違規(guī)違法建筑要根據(jù)具體情況，本著公平、合理和有利于解決矛盾的原那么解決，不能“一刀切，應(yīng)根據(jù)城中村的實際情況具體問題采取不同方法加以解決，當(dāng)然城中村原村民也不能期望值太高，要求補償?shù)膬r格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場價格，使開發(fā)商無利可圖，這樣改造也無法進行下去。舊改補償過程中宜堅持老百姓不吃虧、開發(fā)商有錢賺，公共利益得到保障的原那么進行協(xié)商解決。 五、結(jié)語： 筆者認(rèn)為政府對