商品房買(mǎi)賣(mài)合同釋義

1、 商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同釋義釋義 商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同釋義釋義 v一、總則一、總則v風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)、宗旨、原則v最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 v浙江省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）（2011年4月22日） v杭州市中級(jí)人民法院出臺(tái)了杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問(wèn)題的解答（2010年11月1日） v二、分則二、分則v預(yù)約階段v締約階段v履約階段 一、總則v房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有兩類(lèi)：v第一，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因銷(xiāo)售行為不當(dāng)或管理不善而致公司的

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；v 第二，責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，締約過(guò)失責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、行政處罰風(fēng)險(xiǎn)、刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 v 近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，也發(fā)生了很多足以讓房地產(chǎn)企業(yè)引以為戒的事件 。v鄭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因?qū)彶椴粐?yán)形成虛假?gòu)V告被處罰款150萬(wàn)元致公司損失案v重慶某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證違規(guī)銷(xiāo)售被處巨額罰款并被勒令停業(yè)整頓6個(gè)月v四川某置業(yè)集團(tuán)一樓盤(pán)因一房多賣(mài)以涉嫌詐騙被訴同時(shí)公司資質(zhì)被降v上海某開(kāi)發(fā)商因公開(kāi)散發(fā)的彩印宣傳資料與實(shí)際交付房屋不一致引發(fā)被群訴敗訴案同時(shí)被定性為群體事件遭政府查處v深圳某開(kāi)發(fā)公司置業(yè)顧問(wèn)誤將定金寫(xiě)作訂金在房?jī)r(jià)下跌時(shí)引發(fā)群體退房事件致公司嚴(yán)重?fù)p失v房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)防范預(yù)

3、約、締約、履約風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)約階段，主要對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的認(rèn)識(shí)、銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告、宣傳等；締約階段，主要是指合同條款的設(shè)立、對(duì)于合同簽訂過(guò)程中的諸如主體資格審查等；履約階段，主要是指房屋交付、前期物業(yè)管理，尤其是房產(chǎn)新政頻出背景下的應(yīng)對(duì)。 v基本宗旨：“持續(xù)良性推進(jìn)房屋銷(xiāo)售，遠(yuǎn)離爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)邊緣，免涉煩涉訴，從容面對(duì)無(wú)理纏訟”v2003年實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱“最高院司法解釋”） v2011年4月22日浙江省高級(jí)人民法院出臺(tái)的浙江省高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行（以下簡(jiǎn)稱“省高院意

4、見(jiàn)”）v2010年11月1日杭州市中級(jí)人民法院出臺(tái)的杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問(wèn)題的解答（以下簡(jiǎn)稱“市中院解答”） 如何正確理解與適用上述司法解釋及規(guī)定，并進(jìn)一步正確貫徹在合同訂立、履行過(guò)程中，坦白說(shuō)，是具有專業(yè)性和挑戰(zhàn)性的，需要大家足夠的重視。二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建

5、筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性預(yù)約階段預(yù)約階段v 預(yù)約階段，是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋的開(kāi)始，預(yù)約階段，是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售房屋的開(kāi)始，我國(guó)大部分房屋銷(xiāo)售均以我國(guó)大部分房屋銷(xiāo)售均以“預(yù)售預(yù)售”的形式，的形式，開(kāi)展的，在銷(xiāo)售過(guò)程中房屋都處于建造階段，開(kāi)展的，在銷(xiāo)售過(guò)程中房屋都處于建造階段，因此，該階段可以說(shuō)是后期糾紛產(chǎn)生主要的因此，該階段可以說(shuō)是后期糾紛產(chǎn)生主要的根源，如何保證廣告及宣傳資料的合法性、根源，如何保證廣告及宣傳資料的合法性、闡述物業(yè)用語(yǔ)的恰當(dāng)性和意向合同或定（認(rèn)）闡述物業(yè)用語(yǔ)的恰當(dāng)性和意向合同或定（認(rèn)）購(gòu)協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫(xiě)，是房地產(chǎn)企業(yè)在該購(gòu)協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫(xiě)，是房地產(chǎn)

6、企業(yè)在該階段需要著重重視的階段需要著重重視的。 關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v案例1：新昌案例、v案例2：朗詩(shī)案例v商品房銷(xiāo)售廣告的糾紛其實(shí)是大量的，并不是單純的就一個(gè)廣告糾紛來(lái)起訴的，但是幾乎所有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同多多少少都涉及到廣告。大家知道，商品房的預(yù)售因?yàn)闆](méi)有一個(gè)現(xiàn)房，大多數(shù)時(shí)候僅提供一個(gè)樣板房，房屋的樣式、結(jié)構(gòu)、建材等等都無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)檢視。購(gòu)房者又處于最低端，他的資訊比銀行還差，銀行可能獲得很多資訊，但購(gòu)房者不一定獲得，所以購(gòu)房者有賴于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)明。目前我們國(guó)家的商品房90%以上是通過(guò)廣告來(lái)促銷(xiāo)的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告來(lái)宣傳，不僅僅是建筑物本身、小區(qū)本身，它可能還涉及到周邊的情況，比

7、如說(shuō)公交系統(tǒng)、學(xué)區(qū)問(wèn)題、其他的配套設(shè)施等問(wèn)題。事實(shí)上，這些周邊情況也是相當(dāng)重要的信息，并內(nèi)化為商品房的價(jià)格。所以，開(kāi)發(fā)商容易做出一些真實(shí)性不足的夸大宣傳，與日后建成的房屋有落差。v通常情況下，合同文本即全部合同內(nèi)容的體現(xiàn)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人具有約束力的全部條款均應(yīng)體現(xiàn)在合同文本中，但在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，銷(xiāo)售合同、宣傳資料中的內(nèi)容往往未體現(xiàn)在合同文本中。依照依照商品房買(mǎi)商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋賣(mài)司法解釋第三條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但第三條規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍

8、內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然該司法解釋將適用的范圍限定了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、具體規(guī)定、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、具體規(guī)定、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響及房屋價(jià)格的確定有重大影響”三個(gè)條件中，但是具體到司法實(shí)踐中，作為開(kāi)發(fā)商，不容樂(lè)觀。關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣

9、告、宣傳資料等v目前開(kāi)發(fā)商主要的的應(yīng)對(duì)措施:v1.宣傳資料、沙盤(pán)、樣板房等明確書(shū)面告知的免責(zé)條款或僅作參考的提示；v2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議中的條款設(shè)立關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v1.開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在可能構(gòu)成合同組成部分的銷(xiāo)售廣告或者宣傳資料中某一個(gè)不起眼的角落注明“所示圖片與文字均為示意性質(zhì)僅為參考，不構(gòu)成合同附件，具體內(nèi)容均以政府有關(guān)部門(mén)審批為準(zhǔn)，最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有”之類(lèi)的文字。開(kāi)發(fā)商可否據(jù)此免責(zé)？ 。v主流趨勢(shì)：認(rèn)為對(duì)于普遍不具備專業(yè)知識(shí)的購(gòu)房人而言，其對(duì)于小區(qū)的居住環(huán)境、配套設(shè)施等的了解，多是基于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料。如果庭審中查明的房屋實(shí)際狀況與其銷(xiāo)售廣告和

10、宣傳資料所做的說(shuō)明和允諾存在相當(dāng)?shù)牟町?，足以推定該銷(xiāo)售廣告與宣傳資料對(duì)原被告之間商品房銷(xiāo)售合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分。v2.在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的補(bǔ)充協(xié)議中，寫(xiě)明免責(zé)條款，比如：銷(xiāo)售過(guò)程中的樣板房、宣傳材料、銷(xiāo)售人員的承諾僅作參考之用，最終以商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。能否完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？v主流趨勢(shì)：一般來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同均為示范文本，故主流司法實(shí)踐一般拒絕將示范文本的內(nèi)容定義為格式條款，但是需要注意的是，對(duì)于合同文本后的補(bǔ)充協(xié)議中的諸如此類(lèi)條例，司法實(shí)踐中已經(jīng)有認(rèn)定其為格式條款而被認(rèn)定無(wú)效的情形了（沈陽(yáng)某投資職業(yè)有限公司與韓某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案、

11、載民商事應(yīng)按案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用-房地產(chǎn)卷）。關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v首先，是在整一個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，任何可以被業(yè)主留存的文本我們應(yīng)當(dāng)特別注意，在合理范圍內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做到至少在文本上無(wú)瑕疵嚴(yán)格審查廣告內(nèi)容，避免出現(xiàn)可能認(rèn)定為要約的表述。對(duì)于比較明確的表述應(yīng)當(dāng)盡量以口頭方式傳達(dá)給買(mǎi)受人，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議中明確約定關(guān)于房屋的一切宣傳對(duì)雙方?jīng)]有約束力，以商品房買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的依據(jù)，不具備要約性質(zhì) 。v其次，由于銷(xiāo)售房屋涉及的渠道是多方面的，牽涉到的人員也是多樣的，我們應(yīng)當(dāng)規(guī)范銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中一些不規(guī)范的行為“虛假稱述、夸

12、張承諾、超越職權(quán)的范圍內(nèi)的許諾”等等。 v最后，在此需要提醒各位的是，企業(yè)在文本、銷(xiāo)售人員等環(huán)節(jié)上做到完全符合法律規(guī)范、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)是否可以高枕無(wú)憂，面對(duì)業(yè)主的刁難，是否可以表現(xiàn)出強(qiáng)硬的態(tài)度。這個(gè)是要區(qū)別對(duì)待的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)現(xiàn)在是一個(gè)較為敏感的話題，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意社會(huì)影響，稍有處理不慎，極有可能演變?yōu)闃I(yè)主的群體事件，即便開(kāi)發(fā)商通過(guò)訴訟的形式解決了問(wèn)題，那么其背后所需付出的人力、物力是巨大的，在該區(qū)域內(nèi)的法院系統(tǒng)以及社會(huì)評(píng)價(jià)會(huì)產(chǎn)生消極的影響，不利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議v在商品房買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往會(huì)在簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂簽訂諸如認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)、

13、訂購(gòu)書(shū)等各種形式的協(xié)議。一般認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議是當(dāng)事人雙方對(duì)將來(lái)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的合意，其內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，一般是對(duì)雙方將要交易房屋的基本情況及何時(shí)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等有關(guān)事項(xiàng)做出的約定，包括：1、雙方當(dāng)事人的基本情況；2.房屋基本情況；3房屋單價(jià)；4，簽約及交付購(gòu)房款的時(shí)間；5.定金及罰則。v在司法實(shí)務(wù)中，大家認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)金額不大，從而不予以重視，但是商品房買(mǎi)賣(mài)涉及數(shù)量巨大，決定了它的特點(diǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，那么這個(gè)問(wèn)題將會(huì)無(wú)限的放大，甚至是產(chǎn)生巨大的社會(huì)負(fù)面影響。預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同未明確約定為定金的，能否適用定金罰則認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議v案例2：陳女士認(rèn)購(gòu)了四

14、套店面房，房子建好后開(kāi)發(fā)商通知她來(lái)，告訴她必須按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)來(lái)買(mǎi)，給她打95折。因?yàn)椴顑r(jià)太大，陳女士當(dāng)然不同意。后來(lái)起訴到法院，訴請(qǐng)：請(qǐng)求被告繼續(xù)履行預(yù)約合同。一審法院認(rèn)為，預(yù)約不符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第五條的規(guī)定，即“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！备鶕?jù)該規(guī)定，預(yù)約有時(shí)候可以變?yōu)楸炯s，但是你要交付了部分或全部房款。陳女士前期就交付了定金，交得不多，所以法院認(rèn)為你這個(gè)還是預(yù)約，不可以直接認(rèn)定為本約，你現(xiàn)在請(qǐng)求履行預(yù)約合同，預(yù)約合同的標(biāo)的是訂立本約，本約要你們雙

15、方談，法院不能直接判決，所以駁回了陳女士的訴訟請(qǐng)求。v預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同v商品房“認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“定購(gòu)書(shū)”是確認(rèn)準(zhǔn)買(mǎi)受人在將來(lái)某個(gè)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商洽談購(gòu)房合同的“預(yù)約（預(yù)備合同）”。它確定的是雙方將來(lái)洽談合同的權(quán)利和義務(wù)，而不是作為“本約“的商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身，也不是購(gòu)房合同的從合同，也不同于附期限和附條件的法律行為，應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。但是最高院司法解釋最高院司法解釋第五條規(guī)定了商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備第五條規(guī)定了商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)

16、售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。v 現(xiàn)有趨勢(shì)：在現(xiàn)實(shí)中的認(rèn)購(gòu)協(xié)議內(nèi)容呈現(xiàn)出越來(lái)越全面化、細(xì)致化的趨勢(shì)，本應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容諸如房屋的基本情況、價(jià)款金額、價(jià)款支付甚至是按揭貸款的辦理、交付期限、違約責(zé)任均被納入了認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，這就面臨了認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的承諾極有可能日后被購(gòu)房者作為主張開(kāi)發(fā)商違約的依據(jù)之一。v 因此，在司法實(shí)踐中，我們可以對(duì)于上述事項(xiàng)僅作一個(gè)概念性的約定，或者在合同中根據(jù)情況對(duì)于部分事項(xiàng)

17、聲明未來(lái)合同不受該條款的約束或者提出需要進(jìn)一步協(xié)商后方可最終確認(rèn)，從而達(dá)到預(yù)約的性質(zhì)。v注：目前在杭州該問(wèn)題不大，根據(jù)市中院的解答第二部分第三條規(guī)定，根據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)交易實(shí)際情況及相關(guān)規(guī)定，房屋交易必須簽訂相應(yīng)的正式房屋轉(zhuǎn)讓合同方可實(shí)施，因此，上述意向書(shū)的內(nèi)容約定即便完備，但也只能認(rèn)定正式房屋交易行為實(shí)施前的預(yù)約?！眝未明確約定為定金的，能否適用定金罰則未明確約定為定金的，能否適用定金罰則v最高院司法解釋第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事

18、由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀： 定金被表述為留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金等以規(guī)避定金罰則的適用，也未對(duì)該款項(xiàng)在當(dāng)事人違反商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)作何種處理作出明確約定 我國(guó)擔(dān)保法及其司法解釋是具有明確的規(guī)定 現(xiàn)實(shí)操作： 應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)上載明：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人違約訂金、押金等不退還，出賣(mài)人違約雙倍返還訂金、押金，則此時(shí)訂金和押金可能會(huì)被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)等類(lèi)似條款，明確定金性質(zhì)。二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房

19、交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性締約階段締約階段預(yù)售資格 應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證后，才與買(mǎi)受人簽訂合同。如果沒(méi)有取得預(yù)售許可證，簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，則應(yīng)當(dāng)在簽訂后盡快辦理。否則，不但可能承擔(dān)行政責(zé)任，受到較重的行政處罰；而且據(jù)解釋第2條的規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，在買(mǎi)受人起訴前仍沒(méi)有取得預(yù)售許可證的，合同將被認(rèn)定為無(wú)效，且開(kāi)發(fā)企業(yè)可能為此承擔(dān)較重的民事賠償責(zé)任。 締約階段締約階段v簽訂合同時(shí)的形式審查v1、主體審查

20、：?jiǎn)挝毁?gòu)買(mǎi)主體時(shí)的審查：審查執(zhí)照。如不是獨(dú)立法人（法人的分支機(jī)構(gòu)），需審查是否超過(guò)其經(jīng)營(yíng)范圍和職權(quán)范圍；法人的職能部門(mén)對(duì)外簽訂的合同未經(jīng)法人授權(quán)或認(rèn)可，對(duì)該法人無(wú)效；自然人購(gòu)買(mǎi)主體的審查：審查身份證是否真實(shí)；審查是否成年。v2、必須有印章或簽字，且名稱、姓名必須與印章、身份證相符。v3、如由代理人以被代理人名義所簽訂合同的情形，要注意審查代理人的資格。v4、注意寫(xiě)上訂約時(shí)間，很多合同都約定從簽約時(shí)生效，也有約定義務(wù)在簽約或合同生效后一定時(shí)間內(nèi)履行。v5、填上雙方真實(shí)的通訊地址、郵政編碼和聯(lián)系電話。締約階段締約階段v合同主要條款的設(shè)立：v1、付款方式表達(dá)的準(zhǔn)確性；v2、按揭購(gòu)房不能達(dá)成或不能如期

21、達(dá)成的責(zé)任歸屬；v3、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時(shí)間與不能達(dá)成的責(zé)任歸屬；v4、房屋交付時(shí)間的原則性確定；v5、前文所提到的，關(guān)于銷(xiāo)售過(guò)程中有關(guān)宣傳資料、沙盤(pán)模型效力的問(wèn)題；v6、建筑物區(qū)分所有權(quán)v7.關(guān)于房屋交付的特別約定及交房通知的證據(jù)保留二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性履

22、約階段履約階段v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v最高院司法解釋第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”根據(jù)該規(guī)定，嚴(yán)重影響正常居住使用的是可以解除合同。v1.一般法官認(rèn)定過(guò)程中會(huì)結(jié)合是否對(duì)買(mǎi)受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買(mǎi)受人

23、的正常生活、可否修復(fù)等因素，由法官根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)予以綜合判斷，必要時(shí)可依通過(guò)委托質(zhì)量鑒定的方式予以確定。 v2.實(shí)踐操作v案例3：v原告所購(gòu)房屋系甲公司開(kāi)發(fā)的梁山小區(qū)，該小區(qū)的物業(yè)管理由被告乙物業(yè)公司負(fù)責(zé)。2008年5月9日,原告與被告公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定,原告購(gòu)買(mǎi)甲公司開(kāi)發(fā)的商品房，合計(jì)房款為1363570元。房屋交付期限為2008年7月31日。交付條件為經(jīng)過(guò)工程質(zhì)量檢督部門(mén)驗(yàn)收合格。逾期交房,可終止合同,甲公司按已付房款的2%向乙方支付違約金并于15日內(nèi)退還房款和違約金。合同簽定后,原告按約定交付了全部購(gòu)房款,其中950000元是原告向銀行申請(qǐng)貸款交付的。2008年被告甲公

24、司按期交付了房屋，范某辦理了入住手續(xù)。并交納了2008年至2010年的物業(yè)費(fèi)、有線電視安裝費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、預(yù)交水電費(fèi)，同時(shí)交納了契稅和維修基金。當(dāng)原告領(lǐng)取鑰匙，察看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問(wèn)題，其中包括：一、主體墻滲水五處。二、南陽(yáng)臺(tái)樓頂墻陰陽(yáng)角防水層有1米長(zhǎng)空鼓現(xiàn)象。三、地面裂縫比較明顯。四、墻體裂紋。五、墻面大白起泡。上述問(wèn)題已經(jīng)被告乙物業(yè)公司人員確認(rèn)。嗣后，原告多次找到二被告解決,幾方當(dāng)事人雖多次出具維修方案和多次進(jìn)行維修,但房屋所存在的問(wèn)題至今未能修復(fù)。后原告訴至法院，訴訟請(qǐng)求為：1.甲公司承擔(dān)維修責(zé)任，交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋。2.賠償原告的損失，具體組成如下：房屋交付日至修繕合格后，

25、購(gòu)房總支出的同期建設(shè)銀行貸款利息；房屋交付日至修繕合格期間房屋采暖費(fèi)、雙倍物業(yè)費(fèi)、租房費(fèi)及該款項(xiàng)同期銀行利息、誤工費(fèi)、午餐費(fèi)、取證時(shí)產(chǎn)生的膠卷、沖印、錄制、刻盤(pán)、交通等合理費(fèi)用，有限電視費(fèi)、首次還貸起至修繕達(dá)成所還貸款利息，返還開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中偷工減料、降低工程造價(jià)的差額款等。v后，法院判決主要內(nèi)容：一、甲于本判決生效后20日內(nèi)對(duì)原告所購(gòu)房屋存在屋頂防水及室內(nèi)滲水部位予以維修、塑鋼窗封閉不嚴(yán)滲水問(wèn)題予以維修，維修后恢復(fù)原狀,達(dá)到房屋交付標(biāo)準(zhǔn)；二、甲公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償范某采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及有線電視收視費(fèi)；三、甲公司賠償范某未能居住該房屋的實(shí)際損失，即房屋租金；四、駁回原告其他

26、訴訟請(qǐng)求。上述這個(gè)案子可以說(shuō)是比較普遍的，下面我就根據(jù)這個(gè)案子，簡(jiǎn)單做一下擴(kuò)展： v.業(yè)主因房屋質(zhì)量糾紛向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求賠償損失的范圍v最高院司法解釋第13條規(guī)定:修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 以本案為例，原告可以說(shuō)是提出了一串賠償，初眼一看，似乎很有道理，作為開(kāi)發(fā)商的相關(guān)人員，如果第一次遇到，在本身存在過(guò)錯(cuò)的情況下，慌了，覺(jué)得上述的請(qǐng)求都應(yīng)該支持，但是事實(shí)上，法院并未全部支持訴訟請(qǐng)求。范某的主要請(qǐng)求有兩個(gè)方面：一、房屋交付日至修繕合格后，購(gòu)房總支出的同期建設(shè)銀行貸款利息；二是返還所涉小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中偷工減料、降低工程造價(jià)的差額款。v第一項(xiàng)，范某主張購(gòu)房總支出銀行利息，以及其他的維

27、修基金、拆改保證金等主張 。v最高院司法解釋第25條第二款對(duì)此作了明確的約定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。 v 因此，在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的情況下，無(wú)論購(gòu)房支出利息還是按揭產(chǎn)生的利息，都不影響業(yè)主主張房屋權(quán)利，故業(yè)主均不能主張。v 第二項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中偷工減料、降低工程造價(jià)的差額款，業(yè)主能否主張。 v.業(yè)主因房屋質(zhì)量糾紛向開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求賠償損失的范圍.房屋質(zhì)量問(wèn)題能否作為拒收房屋的理由 v業(yè)主能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商主張拒收所購(gòu)房屋，從而要求開(kāi)放商承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中，有

28、一個(gè)業(yè)主，以房屋大門(mén)鎖壞、電燈未安裝為由拒收房屋，從而提起訴訟，但是一審、二審法院均不予支持。v除非合同有專項(xiàng)約定，業(yè)主依據(jù)合同法第148條規(guī)定主張，該條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。因大門(mén)鎖壞以及電燈未安裝不能致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故不能拒絕并主張違約責(zé)任。v另外，需要簡(jiǎn)單說(shuō)明的是，最高院司法解釋第11條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通

29、知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣(mài)人還是買(mǎi)受人還是買(mǎi)受人v按照最高院司法解釋第1條和第18條，均明確了出賣(mài)人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人。但是實(shí)踐中，對(duì)于合同條款以及在對(duì)業(yè)主的承諾過(guò)程中，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意承諾的范圍，對(duì)于條款的設(shè)立，我們應(yīng)盡量避免將出賣(mài)人辦證義務(wù)不合理的擴(kuò)大化。實(shí)踐操作:1.出賣(mài)人的辦證義務(wù)限定在“辦理初始登記產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”和“及時(shí)通知買(mǎi)受人申請(qǐng)登記并提供協(xié)助義務(wù)”兩個(gè)方面；2.對(duì)于自身交房能力做一個(gè)準(zhǔn)確地判斷，并做好及時(shí)通知工作、保修相關(guān)的通知書(shū)

30、面憑證。建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例） v案例4：2010年，甲開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)某小區(qū)，其中規(guī)劃有一幢二層小區(qū)配套公建樓，該配套公建樓規(guī)劃核定的一層小吃店、基層服務(wù)店，二層老年人活動(dòng)室、居委會(huì)、衛(wèi)生站、值班室改建為一層停車(chē)場(chǎng)、管理室，二層為辦公室。v 2010年4月，甲開(kāi)發(fā)公司向乙房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理某小區(qū)配套公建樓的所有權(quán)初始登記。乙房屋登記機(jī)構(gòu)審核上述資料后，認(rèn)為權(quán)利來(lái)源清楚，符合登記條件，為甲開(kāi)發(fā)公司辦理了配套公建樓的所有權(quán)初始登記并頒發(fā)房產(chǎn)證，證載用途為“配套公建”。 v 2012年5月，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以配套公建樓的規(guī)劃核定用途為小吃店、基層服務(wù)

31、店、老年人活動(dòng)室、居委會(huì)、衛(wèi)生站、值班室，表明配套公建樓的性質(zhì)和用途只能是物業(yè)管理用房。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，配套公建樓應(yīng)屬全體業(yè)主共有，乙房屋登記機(jī)構(gòu)將該房屋登記在甲開(kāi)發(fā)公司名下的具體行政行為侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，訴至人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)該具體行政行為無(wú)效。v乙房屋登記機(jī)構(gòu)答辯認(rèn)為，某小區(qū)配套公建樓的土地、規(guī)劃、竣工等相關(guān)手續(xù)皆為甲開(kāi)發(fā)公司所有，權(quán)利來(lái)源清楚；該登記行為合法。v第三人甲開(kāi)發(fā)公司答辯認(rèn)為，某小區(qū)配套公建樓并非物業(yè)用房，應(yīng)按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行處理。v本案由于是業(yè)委會(huì)起訴的，由于業(yè)主委員會(huì)是合法成立并經(jīng)政府部門(mén)備案的，對(duì)內(nèi)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)、對(duì)外維護(hù)全體業(yè)主合

32、法權(quán)益的，有一定財(cái)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，具備“其他組織”的構(gòu)成要件。因此，可以成為訴訟主體。但是，業(yè)主委員會(huì)也并非在所有的案件中都可以成為訴訟主體，因?yàn)楦鶕?jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第 19條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。所以，除非有全體業(yè)主的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)只有在與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)中才能成為適格的訴訟主體。v本案中，訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是登記機(jī)構(gòu)將公建樓的所有權(quán)登記到甲開(kāi)發(fā)公司名下的行為是否侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，該問(wèn)題并不屬于物業(yè)管理活動(dòng)的范疇。因此，本案中業(yè)主委員會(huì)在未獲得全體業(yè)主授權(quán)的情況下不是適格的訴訟主體。因此敗訴。 思考：若經(jīng)業(yè)主授權(quán)的業(yè)

33、主委員會(huì)提起訴訟，那么結(jié)果又會(huì)怎么思考：若經(jīng)業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，那么結(jié)果又會(huì)怎么樣。？樣。？v最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：v（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。因此，對(duì)于公共配套公建設(shè)施一般來(lái)說(shuō)： v1.國(guó)家及地方規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)配套建設(shè)并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的 v3.可獨(dú)立登記的會(huì)所、商鋪用房，除非開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同的形式將會(huì)所作為小區(qū)的共有部分，否則會(huì)所屬于開(kāi)發(fā)商所有v4.小區(qū)的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等公共設(shè)施，按其位置判斷 v6.物業(yè)服務(wù)用房 v2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有具體約定的，按約定執(zhí)行v5.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分 房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性v關(guān)于房產(chǎn)新政，在最高院司法解釋中第23條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同