南陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、1Part 2005年，南陽(yáng)市全民生產(chǎn)總值達(dá)到1050.041050.04億元，首次突破千億元大關(guān)。從近2年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，南陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，年均GDP增速約為13，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，波動(dòng)小。今年有望突破1500億元。南陽(yáng)市主要道路城市商業(yè)區(qū)發(fā)展趨勢(shì) * 從南陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展軌跡來(lái)看，商業(yè)的演進(jìn)無(wú)疑對(duì)人們的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣影響巨大。與先前恩格爾系數(shù)較高的生活、消費(fèi)習(xí)慣不同的是，人們更多的去追求休閑、娛樂(lè)帶來(lái)的生活新享受，強(qiáng)調(diào)生活質(zhì)量的提升、品質(zhì)的升級(jí)。大統(tǒng)百貨、鴻德購(gòu)物公園等大體量的商業(yè)項(xiàng)目就相繼增加新的業(yè)態(tài)來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的多層次消費(fèi)需求，Shopping mall的時(shí)

2、代已經(jīng)來(lái)臨。小型小型連鎖連鎖超市超市的壟的壟斷斷 大型大型商場(chǎng)商場(chǎng)的競(jìng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)Shopping mall時(shí)代時(shí)代2Part人民南路商圈人民南路商圈 人民南路中心廣場(chǎng)及人民路和新華路的天橋是南陽(yáng)的核心商業(yè)圈,這里分布著大統(tǒng)百貨,鴻德購(gòu)物公園,及中心廣場(chǎng)的街鋪總建筑面積在20萬(wàn)平方左右，90年代的金漢豐購(gòu)物中心,世紀(jì)百貨及新近開(kāi)業(yè)的國(guó)美電器、紅都時(shí)代廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心。 個(gè)案分析個(gè)案分析/大統(tǒng)百貨大統(tǒng)百貨 作為南陽(yáng)首家新式百貨店, 其地理位置優(yōu)越,店內(nèi)累積了百麗,周大福,金利來(lái)等名優(yōu)服裝鞋帽品牌,加之引進(jìn)了百勝旗下的肯德基,使得業(yè)態(tài)分布較為合理，人氣較旺，它填補(bǔ)了南陽(yáng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)的空缺，從商業(yè)體

3、量與消費(fèi)檔次來(lái)看在南陽(yáng)高檔購(gòu)物商場(chǎng)中一枝獨(dú)秀。位置： 中州路與人民路交匯處 東南角 總建筑面積： 25000 平方米； 地上共4層，地下1層； 業(yè)態(tài)： 百貨超市餐廳檔次：中高檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年位置： 人民路南段 總建筑面積： 總占地約110畝； 總建筑面積達(dá)10萬(wàn)平方米 ； 業(yè)態(tài)： 步行街百貨超市餐廳 KTV影城檔次：中檔主力店：丹尼斯賣(mài)場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年 世紀(jì)百貨成立于1993年，原稱(chēng)南陽(yáng)商場(chǎng)，是南陽(yáng)地區(qū)成立最早、體量較大的購(gòu)物中心，也是天橋商業(yè)核心的奠基者，曾經(jīng)也面臨過(guò)定位低、裝修老舊的問(wèn)題，但在新的商業(yè)環(huán)境下，南陽(yáng)商場(chǎng)與世紀(jì)龍合營(yíng)并稱(chēng)為世紀(jì)百貨，同時(shí)逐步引入麥當(dāng)勞、豪享

4、來(lái)、國(guó)美電器等知名商家，它定位于大眾消費(fèi)、并充分利用天橋商圈的人氣，取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，重新成為天橋商圈核心。位置： 新華路與人民路交匯處總建筑面積： 25000 平方米； 地上共5層； 業(yè)態(tài)： 百貨超市餐廳檔次：中檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：1996年 它是南陽(yáng)市檔次最高、規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)類(lèi)商場(chǎng)，是中高收入階層購(gòu)買(mǎi)高檔名品的首選之地。且以高雅、品味、時(shí)尚并追求生活質(zhì)量的中青年白領(lǐng)一族為主要目標(biāo)顧客。內(nèi)部裝修精美，視野開(kāi)闊，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所經(jīng)營(yíng)商品女性消費(fèi)占到大半，形成了自己的風(fēng)格，在全市商場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟，取得了較好的效果。但由于其自身建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題，紅都時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積狹長(zhǎng)，總體量?jī)H

5、有7000 m2，大大限制了其進(jìn)一步的發(fā)展。位置： 新華路與人民路交匯處總建筑面積： 7000 平方米； 地上共4層； 業(yè)態(tài)： 百貨檔次：高檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間： 世紀(jì)百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中世紀(jì)百貨集電器、超市、日用百貨于一體，定位于中低端的大眾消費(fèi)群體，而對(duì)面的紅都時(shí)代廣場(chǎng)集名品于一身，低端的大眾消費(fèi)群體，而對(duì)面的紅都時(shí)代廣場(chǎng)集名品于一身，只做高端。兩者實(shí)現(xiàn)了差異化經(jīng)營(yíng)，較好的維護(hù)了本商圈的只做高端。兩者實(shí)現(xiàn)了差異化經(jīng)營(yíng)，較好的維護(hù)了本商圈的人氣，金漢豐廣場(chǎng)就是因?yàn)椴町惢粔?，被轉(zhuǎn)型成功的新世人氣，金漢豐廣場(chǎng)就是因?yàn)椴町惢粔?，被轉(zhuǎn)型成功的新世紀(jì)百貨擊敗而面臨重新整頓，相

6、信隨著它的升級(jí)換代將會(huì)給紀(jì)百貨擊敗而面臨重新整頓，相信隨著它的升級(jí)換代將會(huì)給本商圈增加新的亮點(diǎn)。雖然由于中心廣場(chǎng)商圈的崛起，天橋本商圈增加新的亮點(diǎn)。雖然由于中心廣場(chǎng)商圈的崛起，天橋商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼商圈的地位有所下降，但是其老的商業(yè)中心地位仍然不可撼動(dòng)。動(dòng)。 新華路及工業(yè)路商圈是南陽(yáng)地區(qū)較早的商圈，這里曾是全國(guó)知名的八卦市場(chǎng)所在地，作為南陽(yáng)市最大的服裝類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)，它曾經(jīng)創(chuàng)造了每日平均人流量達(dá)3萬(wàn)余人次，節(jié)假日高達(dá)5萬(wàn)余人次，年交易額1.7億元以上的驕人成績(jī)，由此榮獲全國(guó)百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)稱(chēng)號(hào)。是南陽(yáng)市具有全國(guó)影響力的老商圈，現(xiàn)分布著港達(dá)商貿(mào)城、裕華商城等以服裝批發(fā)為主的

7、賣(mài)場(chǎng)。同時(shí)，在原八卦市場(chǎng)的原址上正規(guī)劃建設(shè)著大型綜合類(lèi)購(gòu)物中心新華城市廣場(chǎng)。個(gè)案分析個(gè)案分析/位置： 新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 4萬(wàn)平方米； 共有500余間店鋪； 業(yè)態(tài)： 百貨檔次：低檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：位置： 建設(shè)路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 6萬(wàn) 平方米； 商鋪3000余間； 業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售檔次：低檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年位置： 新華路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 13萬(wàn) 平方米；業(yè)態(tài)： 服裝批發(fā)、零售百貨檔次：高中低檔主力店：丹尼斯賣(mài)場(chǎng)、蘇 寧電器開(kāi)業(yè)時(shí)間：個(gè)案分析個(gè)案分析/ 金瑪特雖然地處核心商圈邊緣，但它彌補(bǔ)了工業(yè)路的商業(yè)空白而且整修升級(jí)后的金瑪特在產(chǎn)品檔次及

8、裝修檔次方面有所提升，因此人氣較旺。位置： 中州路與工業(yè)路交匯處總建筑面積： 15000 平方米； 業(yè)態(tài)： 食品生活館 服裝 百貨休閑娛樂(lè) 檔次：中低檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年人民北路與光武路商圈人民北路與光武路商圈 隨著城市擴(kuò)張，高層建筑聚集。本區(qū)域不但擴(kuò)充著人民路商圈，并可能孕育新的商圈，這里坐落著南航大廈、電力大樓，口腔醫(yī)院等效益良好的企事業(yè)單位。同時(shí)，光武路的改建、擴(kuò)建，梅溪河治理、美化，并且隨著本項(xiàng)目以及淯龍?jiān)返拈_(kāi)發(fā)，本區(qū)域在近年內(nèi)將有十幾棟高層住宅竣工，由此將形成以南陽(yáng)中 高階層為主的新商圈。 本商圈目前只有三色鴿量販、圣德美購(gòu)物廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，但隨著光武路的改建拓寬和本項(xiàng)目

9、及淯龍?jiān)飞虡I(yè)項(xiàng)目的進(jìn)一步興建，本商圈將逐步完善并在南陽(yáng)商業(yè)圈中扮演重要角色。位置： 人民北路、南航大廈旁總建筑面積： 7000 平方米； 業(yè)態(tài)： 超市 檔次：中低檔主力店：無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年 個(gè)案分析個(gè)案分析/位于獨(dú)山大道北段，是商住混合的項(xiàng)目。住宅為南陽(yáng)司法系統(tǒng)的定向開(kāi)發(fā)。商業(yè)體量約2萬(wàn)平方米。商鋪面積普遍為100平方米以上。目前已經(jīng)進(jìn)入招商階段。與玉龍?jiān)放?，位于?dú)山大道與張衡路交叉口。商業(yè)體量約有3萬(wàn)平方米。3層商鋪，其中一層價(jià)格為1.6萬(wàn)元/平方米。商鋪面積均比較大，只有一樓有少部分80平方米產(chǎn)品，其余均在200平方米左右。個(gè)案分析個(gè)案分析/位于獨(dú)山大道與光武路交叉口。項(xiàng)目分兩期開(kāi)

10、發(fā)，一期商鋪兩層，只有400間，一樓2萬(wàn)元/平方米，二樓1.2萬(wàn)元/平方米。目前已銷(xiāo)售過(guò)半。二期商業(yè)體量較大，還未開(kāi)盤(pán)。 該項(xiàng)目是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的大型精品百貨，鴻德購(gòu)物公園主體項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)面積38000 m2，經(jīng)營(yíng)布局為一樓精品時(shí)尚館，二樓東塔紳士休閑館，二樓西塔運(yùn)動(dòng)健康館，負(fù)一樓為流行前線和丹尼斯大賣(mài)場(chǎng)，是南陽(yáng)目前最大的零售百貨商場(chǎng)。六條步行街名品薈萃，三大主題廣場(chǎng)恢宏大氣，八組雙向自動(dòng)扶梯四通八達(dá)。目前正在銷(xiāo)售的是負(fù)一層流行前線部分商鋪。 a 鴻德百貨鴻德百貨 它位于鴻德購(gòu)物公園A區(qū)，單層面積12000 m2，實(shí)用率80%；百貨一層內(nèi)鋪?zhàn)饨疠^外鋪高是由于內(nèi)鋪由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，而

11、外鋪則由業(yè)主自行招租，且外鋪不臨街；內(nèi)部品牌較全，檔次較高。 它位于鴻德購(gòu)物公園B區(qū)，為臨人民路雙層街鋪，實(shí)用率90%；商家入住兩年內(nèi)免水電管理費(fèi)；鴻德商業(yè)街很好的將南陽(yáng)文化保護(hù)建筑南陽(yáng)府衙與商業(yè)文化結(jié)合起來(lái)，在建筑風(fēng)格上采用青磚、綠瓦的古樸風(fēng)格，在風(fēng)格上與府衙保持了一致，先基本形成了以專(zhuān)賣(mài)店為主的臨街商業(yè)街與以財(cái)神廟為中心的美食一條街，吸引了較多的人氣。c 流行前線流行前線 流行前線與鴻德百貨實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以大眾化消費(fèi)為主，主要經(jīng)營(yíng)流行服飾、美食城等，店鋪面積多在20平方米，有多大千余各商鋪（有千余多的商鋪）。其通路四通八達(dá)，與丹尼斯百貨相連通，形成了連通效應(yīng)。但由于品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品線較

12、短，經(jīng)營(yíng)狀況并不十分盡如人意。 注：銷(xiāo)售優(yōu)惠政策: 1萬(wàn)抵3萬(wàn) 一次付清每平方米優(yōu)惠2%。新華時(shí)代廣場(chǎng)商鋪售價(jià) 新華城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā):一期為地下一層，地上五層（部分六 層）的商業(yè)，二期為層高25層的2棟小戶型公寓，三期為層高25層的純寫(xiě)字樓，新華時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 南陽(yáng)城區(qū)是典型的網(wǎng)格式空間布局，南北朝向的人民路、東西朝向的新華路、中州路形成了舊有的城市核心區(qū)域人民路商圈以及新華商圈。 南陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀顯示，人民路商業(yè)圈是南陽(yáng)市的商業(yè)核心，但同時(shí)也存在著商業(yè)密度飽和、過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、交通壓力大等問(wèn)題，這些已經(jīng)在一定程度上限制了南陽(yáng)市區(qū)均衡發(fā)展。 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量較大，整體商業(yè)地產(chǎn)體應(yīng)量已經(jīng)觸及臨界點(diǎn)； 南陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格正處于高位運(yùn)行； 經(jīng)過(guò)市