房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)模式研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)模式研究 摘要 文章分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在的問題 ,并通過對影響房 地產(chǎn)企業(yè)項目成功開發(fā)因素的剖析 , 提出了相關對策及建議。 關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) ; 項目開發(fā) ; 影響因素 ; 對策及建議房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權益以及其經(jīng)營活動 的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) , 其發(fā)展對整個社會的發(fā)展起著至 關重要的作用 ,不僅能改善居民的生活條件 ,改善投資環(huán)境 ,帶動建筑、建材、化 工等眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 , 同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關系到居民生活質量的高低。 通過房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展可創(chuàng)造大量的就業(yè)機會 , 解決大量居民的就業(yè)問題。然

2、而在房地產(chǎn)市場中 , 只有成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目才能對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到促進 作用, 才能帶動大量相關產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。 因此,研究如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的 成功開發(fā)具有極其重要的現(xiàn)實意義。一、項目開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展具有重要意義我國房地產(chǎn)業(yè)的投資迅速增加。從 2000年的 5000億元增加到 2007年的約 2萬億元,房地產(chǎn)投資增加了三倍。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時 ,我們也看到 ,目前 房地產(chǎn)發(fā)展過程中 , 還存在著許多問題。因房地產(chǎn)項目具有投資額大、 回收期長、 影響因素多等特點 , 決定了房地產(chǎn)業(yè)具有不同于其他行業(yè)的高度復雜性和風險性。 這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備敏銳的眼光去發(fā)現(xiàn)和把握投資機

3、會 , 識別、控制投資風 險, 要組織管理好投資項目的實施運作。但現(xiàn)實中許多房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場 并沒有真正了解 ,對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程不熟悉 , 從而造成項目市場定位不準、 項 目選址不當、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設計落后、產(chǎn)品的銷售不暢、房屋大量空置等 嚴重后果 ,甚至導致整個項目開發(fā)失敗 , 使開發(fā)企業(yè)處于被動的局面 , 影響項目的 投資回收 ,造成資源的極大浪費 , 影響整個城市的經(jīng)濟建設 , 對城市居民生活造成 不良影響 , 給國家財政帶來極大的經(jīng)濟壓力 ,嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。 一 邊是商品房的大量空置 , 大量的資金積壓。大量的房地產(chǎn)企業(yè)項目由于資金短缺 , 造成項目的開發(fā)不

4、力 , 甚至項目的開發(fā)受阻、 失敗; 另一邊卻是居民的居住條件亟 待改善,二者之間的矛盾日益加劇。 由此可見 , 開發(fā)企業(yè)應如何生產(chǎn)出產(chǎn)銷對路的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 , 如何保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功就顯得尤其重要。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)應注意的幾個問題（ 一 ） 針對不同區(qū)域狀況采取不同措施 , 注重項目品質的提高、產(chǎn)品細節(jié)的錘 煉如深圳作為目前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的前沿陣地 , 由于當?shù)亟?jīng)濟水平發(fā)展較快 , 居民購買力極強 ,同時作為新興的現(xiàn)代化城市 , 大部分居民多為外來人口 , 對居住 條件的需求相對強烈 , 所以對目前深圳房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)來說 ,具有與其他 城市房地產(chǎn)項目開發(fā)很多不同的特

5、點。 在深圳房地產(chǎn)市場中。 由于房地產(chǎn)發(fā)展水 平較高,居民對產(chǎn)品的要求也相應提高 , 房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈 , 產(chǎn)品同 質化越來越嚴重。由于深圳居民對房屋的戶型設計 , 周邊的生活環(huán)境、生活的配 套設施、產(chǎn)品的性價比、產(chǎn)品的后期服務等眾多方面越來越挑剔 , 開發(fā)商要保證 房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)成功 ,必須更加注重項目自身品質的提高 , 加強對產(chǎn)品細 節(jié)錘煉, 提高項目產(chǎn)品的設計水平 , 提高項目環(huán)境的質量 ,有效控制項目的開發(fā)成 本,同時實施項目規(guī)模開發(fā) ,以降低開發(fā)成本 ,完善項目配套 ,完善產(chǎn)品后期的物 業(yè)管理水平 , 才能提高產(chǎn)品的競爭能力 , 才能有效保證項目的開發(fā)成功。（ 二

6、） 加強項目的前期決策 , 提高決策的準確性由于房地產(chǎn)企業(yè)項目具有投資額大、涉及面廣、開發(fā)周期長的特點 , 所以房 地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著決定性的作用 , 而這一環(huán)節(jié)是很多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運作中的薄弱環(huán)節(jié)。 許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目 的失敗并不是因為一些偶然的因素造成的 , 而是在項目投資決策時就注定沒有市 場, 注定要失敗。很多企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目投資決策分析時 , 由于開發(fā)商本身決 策水平不高,職業(yè)素質較低,從而造成對市場把握不準。 在市場條件不成熟的情況 下, 沒有經(jīng)過詳細的市場調(diào)查 , 沒有經(jīng)過系統(tǒng)的、科學分析論證 , 僅憑直觀的市場 感覺或少數(shù)所謂 “專

7、家”的意見來決定項目的決策 ,具有極大盲目性 , 從而導致大 量房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)失敗。 因此, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保證項目的成功開發(fā) , 應采 用科學的、系統(tǒng)的決策模式以提高投資決策的科學性、準確性。成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以能夠在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中取得成功 , 是 與這些開發(fā)商對房地產(chǎn)項目準確的前期決策分不開的。 怎樣才能保證項目開發(fā)前 期決策的準確性 :進行項目投資論證時所采用的理論依據(jù)的準確與否 , 項目投資 決策者的專業(yè)素質、理論水平的高低 ,論證參與人員的專業(yè)素質、 職業(yè)道德水平 , 以及項目論證所掌握數(shù)據(jù)的全面性、 準確性均直接關系著項目決策的科學性和準 確性。只有建立完善、科

8、學的評價指標體系 , 同時做好房地產(chǎn)企業(yè)項目的市場調(diào) 查, 保證項目決策基礎資料的準確性 , 這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策的 準確, 進而保證項目的開發(fā)成功（ 三 ） 降低開發(fā)成本 , 加強開發(fā)項目的競爭能力由于房屋的銷售價格始終是消費者最為關注的問題 , 所以降低房地產(chǎn)項目的 開發(fā)成本是提高開發(fā)項目競爭能力的重要手段 , 是保證項目開發(fā)成功的重要渠道 之一。1 通過合同管理的手段加強項目的開發(fā)成本控制 , 同時通過引進項目招投 標機制, 選擇費用低、技術力量強、業(yè)績好、信譽高的項目施工單位以及監(jiān)理單 位等方式來達到降低項目開發(fā)成本的目的。2 控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本首先應從項目的規(guī)劃設計

9、階段開始。設計階段 對投資的影響程度可達 70%90%設, 計階段工作水平的高低、 質量的高低 , 不僅影 響到施工階段投資的多少 , 而且也影響到項目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益。3 項目開發(fā)成本的控制還可通過合理確定企業(yè)的融資組合來完成。由于房 地產(chǎn)項目開發(fā)投資額巨大 , 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進行項目融資 有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率甚至高達 80%以上, 高額貸款利息使開發(fā)企業(yè)付 出較大的融資代價。所以通過確定合理、有效的項目融資組合 , 降低項目的融資 成本, 對降低項目的開發(fā)成本有著直接的效果。4 提高房屋設計水平 , 保證項目的開發(fā)成功。為保證項目的開發(fā)成功 , 開發(fā) 企業(yè)應

10、提高房屋設計水平 , 提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、新技術含量。在房屋設計、布 局時, 強化居住的實用性 , 合理利用當?shù)刈匀毁Y源 ,提高產(chǎn)品對市場的適應性 ,增強企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭能力 , 使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中處于不敗之地。5 塑造良好的企業(yè)品牌。良好的房地產(chǎn)品牌不僅對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成 功起著至關重要的作用 , 同時良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價 值品牌價值 ,例如上海萬科地產(chǎn) , 由于萬科地產(chǎn)的良好品牌 , 不但該企業(yè)開發(fā) 的項目銷售火爆 , 而且售價也比周邊樓盤每平方米高出 7001000元。隨著房地產(chǎn) 市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將越來越重視企業(yè)的

11、品 牌建設。品牌建設需要一個過程 , 它必須以開發(fā)商的一個個成功項目作為載體 , 逐步為市場所認可 , 才能最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。三、房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā)應選擇的模式為保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的成功開發(fā) ,企業(yè)應選擇適合自身 , 適合所開發(fā)項目 特點的房地產(chǎn)項目開發(fā)模式 , 以提高項目開發(fā)的效率。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過 程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應加強對國家經(jīng)濟、 政策的研究 ,尤其要加強對項目所處 房地產(chǎn)市場的研究 ,做好項目的可行性研究工作 , 做好項目的投資決策及風險分 析,采取合理有效的措施保證項目產(chǎn)品的質量 , 以減少項目的開發(fā)風險 ,這樣才能 保證項目成功開發(fā) , 企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。通過以上的分析 , 結合實踐和理論研究 ,提出以下房地產(chǎn)企業(yè)項目前期開發(fā) 模式。(1) 建立強有力、 高素質的房地產(chǎn)項目開發(fā)團隊 ,同時提高房地產(chǎn)企業(yè)的管 理水平。 (2) 在項目投資決策前 , 對項目進行科學、系統(tǒng)的可行性研究工作 : 對 房地產(chǎn)項目開發(fā)市場環(huán)境做詳細、準確的分析 , 包括人口環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策 環(huán)境、行業(yè)管理環(huán)境、 開發(fā)技術環(huán)境