房屋租賃合同糾紛管轄法院

1、房屋租賃合同糾紛管轄法院 篇一：民事訴訟中合同糾紛案件的管轄法院 民事訴訟中合同糾紛案件的管轄法院 北京市一法律師事務所 韓洪律師 提記：筆者在XX寫了一篇合同糾紛訴訟的管轄法院 的博文，時過境遷，原文所依據(jù)XX 年修改的中華人民共和國民事訴訟法 、最高人民法院關于適用若干問題的意見 （簡稱 92 年意見）、最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何 確定管轄問題的批復法（研）復1986: 2號、1996 年 9 月 12 日發(fā)布的最高人民法院關于在確定經(jīng)濟糾紛案 件管轄中如何確定購銷合同履行地問題的規(guī)定 等法律和 司法解釋均被修改或廢止，民事訴訟中有關合同糾紛的法院 管轄規(guī)定 ，也隨著上述法律及司法解

2、釋的修改或廢止發(fā)生 了變化。為此，筆者對原博文重整理并修改，標題改為民 事訴訟中合同糾紛案件的管轄法院 。 民事訴訟中合同糾 紛案件管轄法院的確定對合同當事人的訴訟利益的影響不 可或缺，合同糾紛訴訟中除了法定的級別管轄和專屬管轄外， 法律允許合同當事人在訂立合同時從被告住所地、合同履行 地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地中間選擇管轄 的法院。明確法律對合同糾紛管轄的規(guī)定，在合同糾紛訴訟 中有著非常重要的現(xiàn)實意義。關鍵詞：合同管轄法院級別管轄專屬管轄被告住所地 合同履行地 合同簽訂地 原告住所地標的物所在地一、民事訴訟中合同糾紛案件的法定管轄規(guī)定1. 一般規(guī)定：2 0 12年8月3 1日修

3、改、XX年1月1日實施的中 華人民共和國民事訴訟法 （以下簡稱民事訟法 ）第二十 三條規(guī)定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合 同履行地人民法院管轄。 ”最高人民法院關于適用 中華人民共和國民事訴訟法 的解釋（法釋 XX5 號，以下簡稱民訴法解釋 ）第十 八條第二款規(guī)定： “合同沒有實際履行，當事人雙方住所地 都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。2. 保險、票據(jù)、運輸合同糾紛的管轄： 民事訴訟法第二十四條規(guī)定： “因保險合同糾紛 提起的訴訟，由被告住所地或者保險標的物所在地人民法院 管轄?！泵裨V法解釋第 21 條規(guī)定：“因財產(chǎn)保險合同糾紛 提起的訴訟，如果保險標的物是運

4、輸工具或者運輸中的貨物， 可以由運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地 人民法院管轄。因人身保險合同糾紛提起的訴訟，可以由被 保險人住所地人民法院管轄。 ”民事訴訟法第二十五條規(guī)定： “因票據(jù)糾紛提起 的訴訟，由票據(jù)支付地或者被告住所地人民法院管轄。 ”民事訴訟法第二十七條規(guī)定： “ 因鐵路、公路、水 上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā) 地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。 ”鐵路運輸合同 糾紛及與鐵路運輸有關的侵權(quán)糾紛，都是由鐵路運輸法院管 轄。3. 農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同、房屋租賃合同、建設工程 合同、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄 法院：民事訴訟

5、法第三十三條規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的 訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。該條中的“不動產(chǎn)糾 紛”是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關系等引起的物 權(quán)糾紛。民訴法解釋第 28 條第二項規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng) 營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、 政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄，即由 不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。4. 請求法院確認解除合同效力案件的管轄法院： 最高人民法院司法觀點認為，當事人依據(jù)中華人民共 和國合同法（ 1 9 9 9年10月1日起施行，以下簡稱合同法）第 96條第 1款的規(guī)定，請求人民法院確認解除合同 效力的案件，屬于民事訴訟法規(guī)定的“因合同糾紛提起

6、的訴訟”，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。二、合同糾紛的協(xié)議管轄1. 法律對協(xié)議選擇管轄法院的規(guī)定：民事訴訟法第三十四條： “ 合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益 糾紛的當事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、 合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián) 系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專 屬管轄的規(guī)定。 ”本條是對協(xié)議選擇管轄法院的規(guī)定，其中 “書面協(xié)議”包括書面合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前以 書面形式達成的選擇管轄的協(xié)議。需要注意的是，合同糾紛的管轄協(xié)議，必須是書面形式 的協(xié)議，口頭協(xié)議無效。并且，書面合同中的管轄協(xié)議，還 必須符合合同法規(guī)定的書面形式要求。

7、合同法第十一條 規(guī)定，“書面形式是指合同書、 信件和數(shù)據(jù)電文 （包括電報、 電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn) 所載內(nèi)容的形式。 ”因此，書面合同中的管轄協(xié)議，既可以 采取合同書的形式，也可以在合同書中訂有協(xié)議管轄條款； 既可以采取信件、電報、電傳、傳真等形式，也可以通過電 子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等形式。2. 協(xié)議管轄無效的情形： 第一，協(xié)議管轄違返法定管轄。協(xié)議管轄不能違反包括 級別管轄和專屬管轄在內(nèi)的法定管轄規(guī)定。例如，協(xié)議管轄 不能違反民訴法解釋對保險、票據(jù)、運輸合同糾紛管轄 的規(guī)定；農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、 建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾

8、紛，由不動 產(chǎn)所在地人民法院管轄，當事人不能協(xié)議選擇管轄。第二，未采取合理方式提請消費者注意的格式條款管轄 協(xié)議。民訴法解釋第 31 條規(guī)定，“經(jīng)營者使用格式條款 與消費者訂立管轄協(xié)議，未采取合理方式提請消費者注意， 消費者主張管轄協(xié)議無效的，人民法院應予支持。 ”格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立 合同時未與對方協(xié)商的條款。對格式條款“引起注意”的要求，在消費者權(quán)益保護法、 合同法、 保險法、中均有規(guī)定。中華人民共和國消費者權(quán)益保護法（XX 修正，以下簡稱消費者權(quán)益保護法 ） 第二十六條第一款規(guī)定： “ 經(jīng) 營者在經(jīng)營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請消 費者注意商品或者

9、服務的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費用、履行 期限和方式、安全注意事項和風險警示、售后服務、民事責 任等與消費者有重大利害關系的內(nèi)容，并按照消費者的要求 予以說明。”合同法第三十九條規(guī)定： “采用格式條款訂立合同 的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間 的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限 制其責任的條款， 按照對方的要求， 對該條款予以說明。 ”最 高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）（法釋XX5號,以下簡稱合同法解釋二 ） 第六條規(guī)定， “提供格式條款的 一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立 時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識， 并按

10、照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當 認定符合合同法第三十九條所稱 ' 采取合理的方式 ' 。提供格 式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。 ”中華人民共和國保險法 （XX 修正）第十七條規(guī)定，“訂 立保險合同，采用保險人提供的格式條款的，保險人向投保 人提供的投保單應當附格式條款，保險人應當向投保人說明 合同的內(nèi)容。對保險合同中免除保險人責任的條款，保險人 在訂立合同時應當在投保單、保險單或者其他保險憑證上作 出足以引起投保人注意的提示，并對該條款的內(nèi)容以書面或 者口頭形式向投保人作出明確說明；未作提示或者明確說明 的，該條款不產(chǎn)生效力。 ”最高人民法院

11、關于適用若干問題的解釋（二） 第十 一條規(guī)定，“ 保險合同訂立時，保險人在投保單或者保險單 等其他保險憑證上，對保險合同中免除保險人責任的條款， 以足以引起投保人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標 志作出提示的，人民法院應當認定其履行了保險法第十七條 第二款規(guī)定的提示義務。保險人對保險合同中有關免除保險 人責任條款的概念、內(nèi)容及其法律后果以書面或者口頭形式向投保人作出常人能夠理 解的解釋說明的，人民法院應當認定保險人履行了保險法第十七條第二款規(guī)定的明確說明義務。第三，經(jīng)營者使用格式條款與消費者訂立管轄協(xié)議的內(nèi) 容違反了法律的強制性規(guī)定。消費者權(quán)益保護法第二十六條第二、三款規(guī)定：“經(jīng) 營者不得

12、以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出 排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責任、加重 消費者責任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格 式條款并借助技術(shù)手段強制交易。格式條款、通知、聲明、 店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效?！焙贤ǖ谒氖畻l規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除 其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。 第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：一方以 欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損 害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的； 損害社會公共利益；違反法律、行政

13、法規(guī)的強制性規(guī)定。”第五十三條規(guī)定：“合同中的下列免責條款無效：造成對方 人身傷害的；因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的?！苯?jīng)營者使用格式條款與消費者訂立管轄協(xié)議內(nèi)容屬于合同法第四十條規(guī)定情形的，該管轄協(xié)議條款無效。例 如，經(jīng)營者以格式合同條款規(guī)定了與爭議沒有任何實際聯(lián)系 地點的法院管轄。第四，合同當事人雙方約定“一方違約，另一方可到自 己居住地的基層人民法院或者中級人民法院起訴”的協(xié)議選 擇管轄條款無效。這是因為：首先，從字面上理解， “一方違約，另一方 可到自己住地的基層人民法院或者中級人民法院起訴” ，屬 于附條件的選擇，即只有在一方違約的情況下，另一方才能 在自己居住地的人民法院起訴

14、。但是，是否違約，并不是當 事人所能認定的，只有經(jīng)過人民法院的實體審理后才能認定 一方是否違約。其次，如果經(jīng)法院實篇二：租房合同 , 管轄法院篇一：確定合同糾紛案件管轄法院的技巧 確定合同糾紛案件管轄法院的技巧 孟銀芳一、當事人在準備約定管轄法院時，在不違反法院級別 管轄和專屬管轄的情況下可以從以下范圍中選擇即被告住 所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在 地人民法院。二、當事人已經(jīng)約定管轄的，以約定的為準。三、凡當事人沒有約定管轄的，通常由被告住所地或者 合同履行地人民法院管轄。以下是由法律明確規(guī)定的幾種合 同履行地：1、買賣合同履行地在合同中僅約定了交貨地點的，交貨地點為合同

15、履行地如果實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實 際履行地點為合同履行地。對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，或者 雖有約定但未實際交付貨物，且當事人雙方住所地均不在合 同約定的履行地，以及口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行 地確定案件管轄，也就是說只能由被告住所地法院管轄。2、承攬合同履行地為承攬方所在地；3、租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履 行地；4、補償貿(mào)易合同，以接受投資一方主要義務履行地為 合同履行地；5、證券回購糾紛合同履行地（ 1）凡在交易場所內(nèi)進行的證券回購業(yè)務，交易場所 所在地應為合同履行地；（ 2 ）在交易場所之外進行的證券回購業(yè)務，最初付款 一

16、方（返售方）所在地應為合同履行地；四、其他由法律規(guī)定的管轄法院1、因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保 險標的物所在地人民法院管轄。如果保險標的物是運輸工具 或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、 運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。2、因票據(jù)糾紛提起的訴訟，由票據(jù)支付地或者被告住 所地人民法院管轄。 票據(jù)支付地， 是指票據(jù)上載明的付款地。 票據(jù)未載明付款地的，票據(jù)付款人（包括代理付款人）的住 所地或主營業(yè)所所在地為票據(jù)付款地。3、因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾 紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民 法院管轄。4、因不動產(chǎn)糾紛提起的訴

17、訟，由不動產(chǎn)所在地人民法 院管轄。五、因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行， 當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告 住所地人民法院管轄。篇二：最高人民法院關于房屋租賃糾 紛如何確定管轄問題的批復最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的 批復北京市高級人民法院：你院（ 1985 ）京高法字第 82 號關于房屋租賃糾紛如 何確定管轄的請示收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見， 即：凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等 糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法 院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地 法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的

18、是便于受理的法 院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結(jié)案件。此復 附：北京市高級人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管 轄的請示1985京高法字第 82 號 出現(xiàn)以上管轄上的推諉，除系個別干部的工作作風上的 問題以外，主要是對類似以上房屋租賃糾紛，應適用民事訴訟法（試行） （以下簡稱“民訴 法”）所規(guī)定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡 一致。大體有兩種意見：一種意見認為，按照“民訴法”第 二十九條的規(guī)定，只有執(zhí)行特殊地域管轄有困難的，才適用 一般地域管轄。 涉及房屋租賃關系的訴訟， 從兩便原則考慮， 應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對于 房屋座落地與被告所在地不一致的糾

19、紛，不便于受訴法院查 明案情和判決后的執(zhí)行。但持這種意見的同志，對適用具體 條款又有兩種不同的看法，有的認為應適用民訴法第二十三 條的規(guī)定，由房屋所在地即履行地法院管轄。理由是，凡在 租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，均 屬于合同糾紛，因為這類糾紛產(chǎn)生的根據(jù)是雙方實際存在的 租賃合同；民訴法第二十三條所稱“合同糾紛”并未指明只 限于經(jīng)濟合同，自然，這類民事合同也應適用第二十三條的 規(guī)定。有的則認為應適用民訴法第三十條第 （一）項的規(guī)定， 由房屋所在地法院管轄。理由是這類糾紛雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)的確認或變更，但它涉及到了產(chǎn)權(quán)人對不動產(chǎn)使用方式的 變更和承租人有無使用權(quán)的問題，也屬

20、于“因不動產(chǎn)提起的 訴訟”；審判實踐中，不少是由房屋所在地法院管轄的。第 二種意見認為，根據(jù)審判實踐中的一貫做法，應適用一般地 域管轄。理由是，民訴法第二十三條所稱“因合同糾紛提起 的訴訟”，指的是經(jīng)濟合同，不包括民事合同，因為民事合 同范圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄； 民訴法第三十條第（一）項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟” 指的是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，房屋租賃糾紛，實質(zhì)上是合同履行中的 爭議，不涉及不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題，所以，也不能適用對不動 產(chǎn)的專屬管轄規(guī)定。 我們的意見，凡在租賃關系存續(xù)期間 發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地 法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“

21、兩便”原則 的，可由被告戶籍地或居所地法院管轄。當否，請批示。1985 年 7 月 24 日篇三：民事訴訟中合同糾紛案件的管 轄法院民事訴訟中合同糾紛案件的管轄法院 北京市一法律師事務所 韓洪律師 提記：筆者在XX寫了一篇合同糾紛訴訟的管轄法院 的博文，時過境遷，原文所依據(jù) XX 年修改的中華人民共 和國民事訴訟法 、最高人民法院關于適用若干問題的意見 （簡稱 92 年意見）、最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何 確定管轄問題的批復法（研）復1986: 2號、1996 年 9 月 12 日發(fā)布的最高人民法院關于在確定經(jīng)濟糾紛案 件管轄中如何確定購銷合同履行地問題的規(guī)定 等法律和 司法解釋均被修改或

22、廢止，民事訴訟中有關合同糾紛的法院 管轄規(guī)定 ，也隨著上述法律及司法解釋的修改或廢止發(fā)生 了變化。為此，筆者對原博文重整理并修改，標題改為民 事訴訟中合同糾紛案件的管轄法院 。 民事訴訟中合同糾 紛案件管轄法院的確定對合同當事人的訴訟利益的影響不 可或缺，合同糾紛訴訟中除了法定的級別管轄和專屬管轄外， 法律允許合同當事人在訂立合同時從被告住所地、合同履行 地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地中間選擇管轄 的法院。明確法律對合同糾紛管轄的規(guī)定，在合同糾紛訴訟 中有著非常重要的現(xiàn)實意義。 關鍵詞：合同管轄法院級別 管轄專屬管轄被告住所地 合同履行地 合同簽訂地 原 告住所地標的物所在地一、民事

23、訴訟中合同糾紛案件的法定管轄規(guī)定1. 一般規(guī)定：2 0 12年8月3 1日修改、XX年1月1日實施的中 華人民共和國民事訴訟法 （以下簡稱民事訟法 ）第二十 三條規(guī)定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄最高人民法院關于適用 中華人民共和國民事訴訟法 的解釋（法釋 XX 5 號，以下簡稱民訴法解釋 ）第十 八條第二款規(guī)定： “合同沒有實際履行，當事人雙方住所地 都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。 ”2. 保險、票據(jù)、運輸合同糾紛的管轄： 民事訴訟法第 二十四條規(guī)定： “因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住 所地或者保險標的物所在地人民法院管轄。 ”民訴

24、法解釋 第 21 條規(guī)定：“因財產(chǎn)保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險 標的物是運輸工具或者運輸中的貨物，可以由運輸工具登記 注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地人民法院管轄。因人 身保險合同糾紛提起的訴訟，可以由被保險人住所地人民法 院管轄?！泵袷略V訟法第二十五條規(guī)定： “因票據(jù)糾紛提起 的訴訟，由票據(jù)支付地或者被告住所地人民法院管轄。 ”民事訴訟法第二十七條規(guī)定： “ 因鐵路、公路、水 上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā) 地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。 ”鐵路運輸合同 糾紛及與鐵路運輸有關的侵權(quán)糾紛，都是由鐵路運輸法院管 轄。3. 農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同、房屋租賃合同、建

25、設工程 合同、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄 法院：民事訴訟法第三十三條規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的 訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。該條中的“不動產(chǎn)糾 紛”是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認、分割、相鄰關系等引起的物 權(quán)糾紛。 民訴法解釋第 28 條第二項規(guī)定，農(nóng)村土地承 包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾 紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄， 即由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。4. 請求法院確認解除合同效力案件的管轄法院： 最高人民法院司法觀點認為，當事人依據(jù)中華人民共 和國合同法（ 1 9 9 9年10月1日起施行，以下簡稱合同法）第 96條第 1款的規(guī)定

26、，請求人民法院確認解除合同 效力的案件，屬于民事訴訟法規(guī)定的“因合同糾紛提起 的訴訟”，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。二、合同糾紛的協(xié)議管轄 1. 法律對協(xié)議選擇管轄法院 的規(guī)定：民事訴訟法第三十四條： “ 合同或者其他財產(chǎn)權(quán)益 糾紛的當事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、 合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯(lián) 系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專 屬管轄的規(guī)定。 ”本條是對協(xié)議選擇管轄法院的規(guī)定，其中“書面協(xié)議”包括書面合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前以 書面形式達成的選擇管轄的協(xié)議。需要注意的是，合同糾紛的管轄協(xié)議，必須是書面形式 的協(xié)議，口

27、頭協(xié)議無效。并且，書面合同中的管轄協(xié)議，還 必須符合合同法規(guī)定的書面形式要求。 合同法第十一條 規(guī)定，“書面形式是指合同書、 信件和數(shù)據(jù)電文 （包括電報、 電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn) 所載內(nèi)容的形式。 ”因此，書面合同中的管轄協(xié)議，既可以 采取合同書的形式，也可以在合同書中訂有協(xié)議管轄條款； 既可以采取信件、電報、電傳、傳真等形式，也可以通過電 子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等形式。2. 協(xié)議管轄無效的情形： 第一，協(xié)議管轄違返法定管轄。協(xié)議管轄不能違反包括 級別管轄和專屬管轄在內(nèi)的法定管轄規(guī)定。例如，協(xié)議管轄 不能違反民訴法解釋對保險、票據(jù)、運輸合同糾紛管轄 的規(guī)定；農(nóng)村土地

28、承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、 建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，由不動 產(chǎn)所在地人民法院管轄，當事人不能協(xié)議選擇管轄。第二，未采取合理方式提請消費者注意的格式條款管轄 協(xié)議。民訴法解釋第 31 條規(guī)定，“經(jīng)營者使用格式條款 與消費者訂立管轄協(xié)議，未采取合理方式提請消費者注意， 消費者主張管轄協(xié)議無效的，人民法院應予支持。 ”格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立 合同時未與對方協(xié)商的條款。對格式條款 “引起注意”的要求，在消費者權(quán)益保護法、合 同法、保險法、中均有規(guī)定。 中華人民共和國消費者權(quán)益 保護法 （XX 修正，以下簡稱消費者權(quán)益保護法 ）第二十 六條第一款

29、規(guī)定： “ 經(jīng)營者在經(jīng)營活動中使用格式條款的， 應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數(shù)量和質(zhì) 量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險 警示、售后服務、民事責任等與消費者有重大利害關系的內(nèi) 容，并按照消費者的要求予以說明。 ”合同法第三十九條規(guī)定： “采用格式條款訂立合同 的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間 的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限 制其責任的條款， 按照對方的要求， 對該條款予以說明。 ”最 高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）（法釋XX5號,以下簡稱合同法解釋二 ） 第六條規(guī)定， “提供格式條款的 一方對格式條款中免除或者限

30、制其責任的內(nèi)容，在合同訂立 時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識， 并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當 認定符合合同法第三十九條所稱采取合理的方式。提供格式 條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。 ”中華人民共和國保險法 （XX 修正） 第十七條規(guī)定，“訂 立保險合同，采用保險人提供的格式條款的，保險人向投保 人提供的投保單應當附格式條款，保險人應當向投保人說明 合同的內(nèi)容。對保險合同中免除保險人責任的條款，保險人 在訂立合同時應當在投保單、保險單或者其他保險憑證上作 出足以引起投保人注意的提示，并對該條款的內(nèi)容以書面或 者口頭形式向投保人作出明確說明；

31、未作提示或者明確說明 的，該條款不產(chǎn)生效力。”最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）第十一條規(guī)定，“保險合同訂立時，保險人在投保單或者保險單 等其他保險憑證上，對保險合同中免除保險人責任的條款， 以足以引起投保人注意的文字、字體、符號或者其他明顯標 志作出提示的，人民法院應當認定其履行了保險法第十七條 第二款規(guī)定的提示義務。保險人對保險合同中有關免除保險 人責任條款的概念、內(nèi)容及其法律后果以書面或者口頭形式 向投保人作出常人能夠理解的解釋說明的，人民法院應當認 定保險人履行了保險法第十七條第二款規(guī)定的明確說明義 務?！钡谌?，經(jīng)營者使用格式條款與消費者訂立管轄協(xié)議的內(nèi) 容違反了法律的強制性規(guī)定

32、。消費者權(quán)益保護法第二十六條第二、三款規(guī)定：“經(jīng) 營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出 排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格 式條款并借助技術(shù)手段強制交易。格式條款、通知、聲明、 店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效?！焙贤ǖ谒氖畻l規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除 其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。 第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：一方以 欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損 害國家、集體或者第三人利益；以

33、合法形式掩蓋非法目的； 損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！钡谖迨龡l規(guī)定：“合同中的下列免責條款無效：造成對方 人身傷害的；因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的?！苯?jīng)營者使用格式條款與消費者訂立管轄協(xié)議內(nèi)容屬于合同法第四十條規(guī)定情形的，該管轄協(xié)議條款無效。例 如，經(jīng)營者以格式合同條款規(guī)定了與爭議沒有任何實際聯(lián)系 地點的法院管轄。第四，合同當事人雙方約定“一方違約，另一方可到自 己居住地的基層人民法院或者中級人民法院起訴”的協(xié)議選 擇管轄條款無效。這是因為：首先，從字面上理解，“一方違約，另一方可到自己住地的基層人民法院或者中級人民法院起訴”，屬 于附條件的選擇，即只有在一方違

34、約的情況下，另一方才能 在自己居住地的人民法院起訴。但是，是否違約，并不是當 事人所能認定的，只有經(jīng)過人民法院的實體審理后才能認定一方是否違約。其次，如果經(jīng)法院實篇三：北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛 案件若干疑難問題的解答北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件 若干疑難問題的解答京高法發(fā)XX462號一、房屋租賃合同的效力1、當事人就未取得所有權(quán)的房屋訂立租賃合同的效力 如何認定？當事人一方以出租人在訂立租賃合同時對租賃房屋沒 有所有權(quán)為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。2、當事人就經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房訂立租賃 合同的效力如何認定？ 當事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟

35、適用 住房或限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的， 不予支持。裁判文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定 不影響行政主管機關對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以 處理。3、當事人就未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格的房屋訂立 租賃合同的效力如何認定？當事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或 者經(jīng)驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予 支持。租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗收合格 致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)最高人民法院關于 審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的 解釋（下稱解釋 ）第八條第（三）項規(guī)定要求解除租賃 合同的，應予支持。4、涉及“群租”房屋的

36、租賃合同效力如何認定？ 當事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確 認房屋租賃合同無效的，不予支持。裁判文書中應當寫明法 院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政 管理規(guī)定的違法行為予以處理。5、集體土地租賃合同的效力如何認定？ 當事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集 體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，租賃合同無效。但租賃 合同出租農(nóng)村集體建設用地的，可以認定租賃合同有效。二、經(jīng)營性房屋租賃6、從事經(jīng)營活動的承租人以租賃房屋存在行政管理限 制致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何 處理？實踐中應區(qū)分以下情形處理： （1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致

37、使承租人無法以該房屋為經(jīng)營場所辦 理營業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租人依據(jù)中華人 民共和國合同法 （下稱合同法 ）第九十四條第（四）項 規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔違約責任的，應 予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人 在簽訂合同時知道或應當知道租賃房屋存在上述限制的除 外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人 無法以該房屋為經(jīng)營場所辦理營業(yè)執(zhí)照系因不可歸責于雙 方當事人的原因，致使租賃合同目的無法實現(xiàn)，當事人一方 要求解除租賃合同的，應予支持。租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金，可以根據(jù)承租人是否實 際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實際經(jīng)營、 租賃

38、合同目的是否實現(xiàn)、當事人過錯程度等因素酌情予以減 免。7、從事經(jīng)營活動的承租人以出租人未協(xié)助其辦理營業(yè) 執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？租賃房屋在使用上不存在不能辦理營業(yè)執(zhí)照的行政管 理限制，出租人遲延履行協(xié)助承租人以該房屋為經(jīng)營場所辦 理營業(yè)執(zhí)照的義務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租 人依據(jù)合同法第九十四條第（三）項規(guī)定要求解除租賃 合同的，應予支持，但合同另有約定或根據(jù)出租房屋用途、 合同簽訂目的等可以確定出租人不負有此協(xié)助義務的除外。8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由， 主張拒付、 減付租金的， 如何處理？ 實踐中應區(qū)分以下情形處理： （ 1） 租賃房屋是當事人雙方認可的

39、特定房屋，合同約定的租金標 準為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理 期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為 由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在合 同法第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。 （ 2）租賃房屋 需要依據(jù)合同約定的面積來確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃 面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由， 依據(jù)合同法第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔減付相 應租金等違約責任的，可予支持。9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經(jīng)營場所設 立企業(yè)并實際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，如何處理？承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營場所設立企 業(yè)（或個體工商戶）實際

40、使用房屋，因租賃合同履行發(fā)生糾 紛的，原則上應當依據(jù)合同相對性確定訴訟主體。出租人以 承租人和實際使用房屋的企業(yè)為共同被告提起訴訟，要求兩 者就租賃合同產(chǎn)生的債務承擔連帶責任的，一般不予支持， 但有證據(jù)證明該企業(yè)對承租人所欠合同債務構(gòu)成債務加入 的除外。實際使用房屋的企業(yè)同意承擔承租人欠付租金等合 同債務，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進行債 務對賬清算等實際履行租賃合同義務行為的，可以認定為前 述的債務加入。承租人作為發(fā)起人為設立公司租賃房屋，符合最高人 民法院關于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定 （三）第二條規(guī)定情形的，優(yōu)先適用該規(guī)定。10、帶照租賃合同糾紛如何處理？出租人將

41、房屋及以該房屋為經(jīng)營場所辦理的企業(yè)（或個 體工商戶）營業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營 業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實際經(jīng)營，該合同包含了掛靠經(jīng)營和房 屋租賃兩部分內(nèi)容，當事人主張租賃合同無效的，一般不予 支持。但承租人實際經(jīng)營的行業(yè)屬于國家限制經(jīng)營、特許經(jīng) 營或特殊資質(zhì)行業(yè)的，應當認定合同無效。裁判文書中應當 寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違 反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。因承租人帶照經(jīng)營行為違法以致租賃合同無法繼續(xù)履 行，當事人一方據(jù)此要求解除合同的，可予支持。承租人要 求減付租金的，可以根據(jù)承租人是否占有房屋從事實際經(jīng)營、 對承租人實際經(jīng)營的影響、當事人過錯程度等因素

42、予以確定。 合同約定當事人將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及作為經(jīng)營場所的房屋交 給相對方的同時，也將企業(yè)經(jīng)營權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相 對方管理，并收取相應費用的，該合同性質(zhì)上應認定為承包 經(jīng)營合同。11、出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電 （水、氣）等行為，承租人是否應當支付在此期間的租金？房屋租賃合同履行過程中，從事經(jīng)營活動的承租人經(jīng)出 租人催告并事先告知將采取斷電 （水、氣）等行為的情況下， 在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于 行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租 人應當支付斷電（水、氣）期間的租金。出租人采取斷電（水、氣）等行為對合同履行造成的影 響應當與承租人

43、欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應， 超過必要限度給承租人造成損失的，應當承擔賠償損失等違 約責任。12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當事人何時 有權(quán)解除合同？房屋租賃合同履行過程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證 或其他合法審批手續(xù) , 并發(fā)布拆遷公告，當事人據(jù)此要求解 除租賃合同的，應予支持。13、房屋租賃合同當事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浒l(fā) 生爭議的，如何處理？ 房屋租賃合同履行過程中遇拆遷解 除，當事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)姆峙浯嬖跔幾h，合同對此 有約定的，依約定處理，合同沒有約定或約定不明的，應區(qū) 分以下情形處理： （ 1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為 經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并

44、在此實際經(jīng)營，其要求出租人 給付拆遷補償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)模话?應予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營場所也辦理了營業(yè)執(zhí)照 的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在其與承租人（或次承租人）之間 合理分配。（2）對于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃 合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償可在承租人 （或次承租人）與出租人之間進行合理分配，但出租人分得 的數(shù)額不宜超過 50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補償安置協(xié)議確 定不補償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補償費，承租 人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不予支持。承租?可待出租人取得補償后再行主張權(quán)利或通過其他行政途徑 解決。

45、（4）房屋拆遷公告發(fā)布時租賃合同已經(jīng)期滿終止，承 租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)?，不予支持。?5）拆遷公告發(fā)布后房屋實際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止， 且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補償，承租人要求出租人給 付該補償費的，可酌情予以支持。當事人就拆遷補償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補償對 象、標準和數(shù)額等有爭議的，法院在必要時可以就相關事實 咨詢拆遷人予以確定。三、房屋裝飾裝修損失14、出租人對承租人的裝飾裝修或擴建行為未提出異議 的，如何認定？租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經(jīng)出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或 擴建，但在合理期限內(nèi)（一般為六個月）未提出異議，或者 在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履 行義務的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄 再提出異議的權(quán)利。15、房屋租賃合同無效或解除，承租人未要求賠償裝飾 裝修損失的，如何處理？ 房屋租賃合同無效或非因承租人 單方違約導致解除，法院應當釋明承租人可就裝飾裝修的現(xiàn) 值或殘值損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的