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文檔簡介

1、顧瑞鵬顧瑞鵬DGIL企業(yè)納稅實務(wù)企業(yè)納稅實務(wù)核心課程核心課程項目一:房產(chǎn)稅涉稅業(yè)務(wù)處理項目一:房產(chǎn)稅涉稅業(yè)務(wù)處理v知識點知識點 房產(chǎn)稅的納稅人和征稅對象房產(chǎn)稅的納稅人和征稅對象 房產(chǎn)稅的征稅范圍、稅率和計稅依據(jù)房產(chǎn)稅的征稅范圍、稅率和計稅依據(jù) v技能點技能點 掌握房產(chǎn)稅的計算掌握房產(chǎn)稅的計算 掌握房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策的運用掌握房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策的運用 任務(wù)描述任務(wù)描述 v 蘇州瑞德酒業(yè)有限公司2008年2月委托蘇州瑞德建筑安裝有限公司新建廠房,9月對建成的廠房辦理驗收手續(xù),同時接管基建工地上價值100萬元的材料棚,一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn),原值合計1100萬元。同時,該企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn),A棟自用,B棟出租

2、。A、B兩棟房產(chǎn)在2008年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元,2008年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2008年5月1日起,該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公,同時對A棟房產(chǎn)開始進行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬元。另外,還擁有一個內(nèi)部職工醫(yī)院、一個幼兒園和一個學(xué)校,房產(chǎn)的原值分別為280萬元、100萬元和120萬元。(江蘇省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為20%)。v 如果你是公司的辦稅會計,你該如何準(zhǔn)確計算出瑞德公司08年的房產(chǎn)稅呢?本資料來源本資料來源任務(wù)分析任務(wù)分析 通過任務(wù)描述,本任務(wù)主要涉及房產(chǎn)稅的相關(guān)知識。在瑞德公司的相關(guān)房產(chǎn)中,有自用房產(chǎn)、租賃房產(chǎn),還有相關(guān)免稅房產(chǎn)

3、,涉及內(nèi)容較多。因此,只有3掌握房產(chǎn)稅的相關(guān)知識,才能夠準(zhǔn)確計算出瑞德公司08年的房產(chǎn)稅。相關(guān)知識相關(guān)知識一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人 房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中:房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中:v (一)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的、由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人(一)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的、由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的,由集體單位和個人納稅。所有的,由集體單位和個人納稅。v (二)產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅。(二)產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅。v (三)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,由房產(chǎn)代管人或者使(三)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,由

4、房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。用人納稅。v 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不繳納房產(chǎn)稅。相關(guān)知識相關(guān)知識二、征稅對象二、征稅對象 房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn),是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn),是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)( (有有墻或兩邊有柱墻或兩邊有柱) ),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、,能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。娛樂、居住或貯藏物資的場所。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或

5、出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。相關(guān)知識相關(guān)知識三三 征稅范圍征稅范圍v 房產(chǎn)稅的征稅范圍為:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為:城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。v 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村 相關(guān)知識相關(guān)知識四、計稅依據(jù)四、計稅依據(jù) 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計稅價值征稅的,稱為從價計征;按照房產(chǎn)租金收入計征的,稱為產(chǎn)計稅價值征稅的,稱為從價計征;按照房產(chǎn)租金收入計征的,稱為從租計征從租計征。v (

6、(一一) )從價計征從價計征 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10103030后的余值計算繳納。各地后的余值計算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。扣除比例由當(dāng)?shù)厥 ⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。v ( (二二) )從租計征從租計征 房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。 納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的,稅務(wù)部門可以核定其應(yīng)納稅款。類房屋的租金收入相比明顯不合理的,稅務(wù)部門可以核定其應(yīng)納

7、稅款。相關(guān)知識相關(guān)知識五、稅率五、稅率v 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。v 按房產(chǎn)原值一次減除按房產(chǎn)原值一次減除10103030后的余值計征的。稅率為后的余值計征的。稅率為l.2l.2;v 按房產(chǎn)出租的租金收入計征的,稅率為按房產(chǎn)出租的租金收入計征的,稅率為l2l2。v 從從2001年年1l月月1日起,對個人按市場價格出租的居民住房,用于居住日起,對個人按市場價格出租的居民住房,用于居住的,可暫減按的,可暫減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。的稅率征收房產(chǎn)稅。相關(guān)知識相關(guān)知識六六 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠 目前,房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要有:目前,房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策主要有:國家機

8、關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房,不屬于免稅范圍。自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房,不屬于免稅范圍。由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位,如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位,如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)的事業(yè)單位所有的,本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。院、文化、體育、藝術(shù)的事業(yè)單位所有的,本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的

9、用房,應(yīng)照章納上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房,應(yīng)照章納稅。稅。(3)(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。(4)(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。(5)(5)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。相關(guān)知識相關(guān)知識七、納稅義務(wù)發(fā)生時間七、納稅義務(wù)發(fā)生時間v 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。v 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人自行新建

10、房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。v 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。v 納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。v 納稅人購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)納稅人購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。v 納稅人出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房納稅人出租、出借房產(chǎn),自交

11、付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。產(chǎn)稅。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,繳納房產(chǎn)稅。用或交付之次月起,繳納房產(chǎn)稅。相關(guān)知識相關(guān)知識九、納稅期限九、納稅期限 房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。自治區(qū)、直轄市人民政府確定。十、納稅地點十、納稅地點 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,應(yīng)按房房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。任務(wù)實施任務(wù)實施 根據(jù)房產(chǎn)稅法規(guī)定:在基建工地為基建工程服務(wù)的各種工棚、材料棚等臨時性房屋,在施工期間一律免征房產(chǎn)稅;當(dāng)施工結(jié)束后,施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)從基建單位接受的次月起照章納稅。任務(wù)中9月廠房辦理驗收手續(xù),10月計算房產(chǎn)稅,當(dāng)年為3個月。此項2008年應(yīng)納房產(chǎn)稅1100(1-20%)1.2%3122.64(萬元) 同時,納稅人因房屋大修停用半年以上,大修期

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