物業(yè)工程技術(shù)部工作手冊

1、 工程技術(shù)部工作手冊 /GZ 編制：審核：批準(zhǔn)：日期：版本：C/1受控狀態(tài)：分發(fā)號：實(shí)施：2016 年 11月 10日目 錄序號 文件名稱 文件編號 頁碼1.工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)51.1工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu) AAA·GC-01(C/1)61.2工程技術(shù)部崗位職責(zé) AAA·GC-02(C/1)72.工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）92.1物業(yè)早期介入管理辦法 AAA·GC-03(C/1)102.2物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法 AAA·GC-04(C/1)一三2.3設(shè)施設(shè)備安全管理辦法 AAA·GC-05(C/1)172.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計(jì)

2、劃實(shí)施細(xì)則 AAA·GC-06(C/1)202.5房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法 AAA·GC-07(C/1)222.6設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定 AAA·GC-08(C/1)252.7測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定 AAA·GC-09(C/1)272.8設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則 AAA·GC-10(C/1)302.9設(shè)備檔案管理制度 AAA·GC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考核制度 AAA·GC-12(C/1)372.11機(jī)房管理制度 AAA·GC-一三(C/1)412.12設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)外委管理辦法 AAA&

3、#183;GC-14(C/1)432.一三設(shè)施設(shè)備事故處置制度 AAA·GC-一五(C/1)462.14設(shè)備停用、報(bào)廢、購置管理制度 AAA·GC-16(C/1)492.一五房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范 AAA·GC-17(C/1)523.工程技術(shù)部質(zhì)量記錄表773.1單元房間查驗(yàn)交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)78序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.2戶內(nèi)工程查驗(yàn)檢查表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)803.3樓層公共設(shè)施查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)813.4設(shè)備設(shè)施接管查驗(yàn)表 AA

4、A·GC-JL-GC04-04(C/1)823.5設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)833.6物業(yè)資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)843.7鑰匙承接查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)853.8設(shè)備設(shè)施移交清單 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)863.9鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03

5、(C/1)893.12水池（箱）清洗及消毒記錄表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)903.一三設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)計(jì)劃 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)913.14設(shè)備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)943.一五維修工作登記/統(tǒng)計(jì)表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)953.16系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)963.17設(shè)施設(shè)備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)973.一八設(shè)備標(biāo)識卡 AAA·GC-J

6、L-GC08-01(C/1)993.19測量器具臺賬表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)1003.20測量、計(jì)量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)1013.21計(jì)量器具報(bào)廢表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)1023.22檢測設(shè)備、儀器周期送檢計(jì)劃表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)報(bào)表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)1043.24設(shè)備臺賬表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)1053.25設(shè)施設(shè)備清單 AAA&#

7、183;GC-JL-GC11-02(C/1)106序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.26公區(qū)水、電、氣抄表記錄 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公區(qū)能耗統(tǒng)計(jì)表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗統(tǒng)計(jì)分析圖表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)1093.29機(jī)房進(jìn)出人員登記表 AAA·GC-JL-GC一三-01(C/1)1103.30外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)1113.31設(shè)備事故報(bào)告單 AAA·GC-JL-GC一五-01(C/1)

8、1123.32設(shè)備報(bào)廢表 AAA·GC-JL-GC16-01(C/1)1一三3.33設(shè)備停用申請表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺陷設(shè)備登記表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)1一五1WX/CD·GC-04 (D/0)1. 工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)80工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)1. 部門概述工程技術(shù)部是公司為有效監(jiān)管項(xiàng)目對公共部位設(shè)施設(shè)備的管理，對項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)支持而成立的部門。主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善；督促項(xiàng)目編制年度、月度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及計(jì)劃的實(shí)施。同時(shí)，負(fù)責(zé)公司新接

9、項(xiàng)目的前期介入、設(shè)施設(shè)備管理人員的技術(shù)培訓(xùn)、指導(dǎo)等工作。2. 組織架構(gòu) WX/CD·GC02（C/1）工程技術(shù)部主任崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)部主任2. 部 門：工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系：3.1 直接上級：公司副總3.2 直屬下級：工程技術(shù)員3.3 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各部門主任、各項(xiàng)目經(jīng)理、各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé)4.1 負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)部全面管理工作。4.2 定期組織對各項(xiàng)目工程設(shè)施設(shè)備管理的指導(dǎo)、檢查和季度、年度考核工作。4.3 組織編寫工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程體系文件，審核各項(xiàng)目工程支持性文件。4.4 負(fù)責(zé)組織公司工程技術(shù)部年度工作計(jì)劃的編制，組織審核各項(xiàng)目年度工作計(jì)劃、

10、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃。4.5 負(fù)責(zé)組織擬制新接項(xiàng)目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計(jì)劃，安排前期介入工程團(tuán)隊(duì)的組建和培訓(xùn)等工作。4.6 負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員對各項(xiàng)目設(shè)備報(bào)廢的審查，對設(shè)備設(shè)施更新、改造方案進(jìn)行評估，檢查查驗(yàn)設(shè)備設(shè)施更新、改造的結(jié)果。4.7 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目對各外包設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。4.8 定期組織檢查各項(xiàng)目工作計(jì)劃執(zhí)行情況和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關(guān)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。4.9 定期組織檢查各項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進(jìn)行總結(jié)、分析、評估和督促工作。4.10 負(fù)責(zé)檢查、督促各項(xiàng)目培訓(xùn)計(jì)劃的落實(shí)，組織各類設(shè)施設(shè)備管理技

11、術(shù)培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)評估。4.11 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。工程技術(shù)員崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)員2. 部 門：工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系：3.1 直接上級：工程技術(shù)部主任3.2 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé)4.1 協(xié)助工程技術(shù)部主任開展工作，服從部門主任工作安排。4.2 每月定期督促各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人上報(bào)月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃，并進(jìn)行審核，對工作總結(jié)和未盡事項(xiàng)提出意見或建議。4.3 協(xié)助解決各項(xiàng)目提出的設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)問題，指導(dǎo)項(xiàng)目按公司要求進(jìn)行管理。4.4 定期到各項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)施設(shè)備管理方面的檢查、考核、培訓(xùn)。4.5 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。4

12、.6 負(fù)責(zé)前期介入項(xiàng)目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。4.7 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。2. 工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程） GC03（C/1）物業(yè)早期介入管理辦法1. 目的為了明確公司早期介入項(xiàng)目的工作流程和各部門、項(xiàng)目部的工作職責(zé)，減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)后期運(yùn)行管理帶來的影響，特制訂本規(guī)范。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項(xiàng)目。3. 職責(zé)3.1 公司經(jīng)營部負(fù)責(zé)新接早期介入項(xiàng)目資料的前期收集，并向工程技術(shù)部轉(zhuǎn)交資料和項(xiàng)目的定位、需求等交底銜接工作。3.2 公司工程技術(shù)部主任負(fù)責(zé)早期介入工作的協(xié)調(diào)和安排，并與開發(fā)商及其項(xiàng)目工程部、施工單位建立聯(lián)系。3.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目

13、設(shè)備設(shè)施安裝階段由公司工程部專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)圖紙的審核和建議及工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用估算；正式接管查驗(yàn)前、項(xiàng)目部成立后由項(xiàng)目部具體實(shí)施早期介入工作。3.4 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)落實(shí)。3.5 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工程師或各項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)骨干（土建、裝修、強(qiáng)電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項(xiàng)目各專業(yè)口的前期介入指導(dǎo)工作。3.6 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)為公司相關(guān)部門和項(xiàng)目部提供早期介入項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料，并協(xié)助相關(guān)部門和項(xiàng)目部制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員崗位編制。3.7 由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人初步擬定設(shè)備運(yùn)行管理方案、接管查驗(yàn)方案及后期

14、各項(xiàng)管理制度、操作規(guī)程及記錄表格等管理文件。4. 工作要點(diǎn)4.1 早期介入的期限一般是設(shè)計(jì)規(guī)劃階段到正式接管查驗(yàn)前1個(gè)月，公司新接項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)商要求視實(shí)際情況確定。4.2 早期介入工作計(jì)劃編制早期介入項(xiàng)目成立項(xiàng)目部后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制早期介入工作計(jì)劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點(diǎn)、培訓(xùn)、人員招聘等。4.3 早期介入工作內(nèi)容4.3.1 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開發(fā)商提交物業(yè)對規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議書。從物業(yè)使用和管理角度，對總平布置、行人和車輛動(dòng)線、崗?fù)ぴO(shè)置、垃圾中轉(zhuǎn)站、外立面、綠化保潔取水、排水設(shè)施、公共照明、設(shè)備機(jī)房、設(shè)備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。4.3.2 參與圖紙會(huì)審。4.3.3 收集項(xiàng)目圖紙

15、、資料。4.3.4 熟悉項(xiàng)目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。4.3.5 規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。4.3.6 跟進(jìn)施工過程，熟悉管線走向，查驗(yàn)施工質(zhì)量和瑕疵，提出整改建議。4.4 早期介入的工作方法4.4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段了解項(xiàng)目地理位置和開發(fā)商對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位，以便于公司根據(jù)項(xiàng)目定位來制定管理標(biāo)準(zhǔn)和管理方案；熟悉項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議，并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開發(fā)商。4.4.2 施工階段由早期介入工程人員跟進(jìn)土建、設(shè)備設(shè)施的安裝過程，熟悉管線的走向，發(fā)現(xiàn)并提出隱蔽工程、安裝工程中存在的設(shè)計(jì)和質(zhì)量缺陷；參加項(xiàng)目工程例會(huì)

16、和相關(guān)的設(shè)計(jì)討論、施工會(huì)議，以書面報(bào)告或工作聯(lián)系函方式將所發(fā)現(xiàn)問題報(bào)告物業(yè)公司和開發(fā)商；收集項(xiàng)目相關(guān)資料。4.5 工程建議的實(shí)施及跟進(jìn)4.5.1 工程技術(shù)部提出的書面工程建議報(bào)告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.2 項(xiàng)目部提出的書面工程建議報(bào)告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項(xiàng)目部印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.3 工程技術(shù)部和項(xiàng)目部提交的建議報(bào)告和需求函必須存檔。4.5.4 工程技術(shù)部和項(xiàng)目部必須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展，跟進(jìn)所提交事項(xiàng)的落實(shí)和整改。4.5.5 組織開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和施工單位負(fù)責(zé)人溝

17、通需整改事項(xiàng)。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格無 GC04（C/1）物業(yè)承接查驗(yàn)管理辦法1. 目的規(guī)范公司對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)接管查驗(yàn)工作得到有效控制。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗(yàn)工作。3. 職責(zé)3.1 項(xiàng)目部組建物業(yè)承接查驗(yàn)小組，公司工程部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和組織培訓(xùn)。3.2 項(xiàng)目部成立后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)安排工程人員熟悉項(xiàng)目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng)，并跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝過程，記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。3.3 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗(yàn)的通知后，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排查驗(yàn)小組分系統(tǒng)進(jìn)行正式查

18、驗(yàn)。3.4 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)制定承接查驗(yàn)方案和工作計(jì)劃，準(zhǔn)備查驗(yàn)所需要的工器具、圖紙資料及質(zhì)量記錄表格以及對人員的培訓(xùn)等工作。3.5 查驗(yàn)小組依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙所顯示的設(shè)備設(shè)施資料和現(xiàn)狀，要求施工單位提供詳細(xì)的設(shè)備清單，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行查驗(yàn)，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗(yàn)。4. 承接查驗(yàn)的工作要點(diǎn)4.1 承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備4.1.1 查驗(yàn)小組依據(jù)項(xiàng)目施工的實(shí)際進(jìn)展，發(fā)展商提供的查驗(yàn)時(shí)間表和資料，以及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況，根據(jù)建設(shè)部物業(yè)承接查驗(yàn)辦法及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗(yàn)計(jì)劃和查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。4.1.2 如果開發(fā)商要求對住宅項(xiàng)目的非公共區(qū)域進(jìn)行分戶查驗(yàn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后制

19、定分戶查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方案。4.1.3 準(zhǔn)備查驗(yàn)工器具、檔案盒和相應(yīng)記錄表格。4.1.4 深入項(xiàng)目施工現(xiàn)場，熟悉土建及各專業(yè)安裝現(xiàn)場狀況，與開發(fā)商項(xiàng)目工程部各專業(yè)負(fù)責(zé)人和施工單位負(fù)責(zé)人建立聯(lián)系。4.1.5 對相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法的培訓(xùn)。4.2 承接查驗(yàn)的實(shí)施4.2.1 查驗(yàn)小組依據(jù)查驗(yàn)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)、系統(tǒng)進(jìn)行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。4.2.2 早期介入階段中的工程施工跟進(jìn)檢查可視為前期的預(yù)查驗(yàn)，在預(yù)查驗(yàn)期間可重點(diǎn)跟進(jìn)早期提出問題的整改情況。4.2.3 在預(yù)查驗(yàn)過程中，檢查出未達(dá)到查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的

20、項(xiàng)目，提出書面整改建議報(bào)告開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4.2.4 對在查驗(yàn)中未達(dá)到查驗(yàn)要求的項(xiàng)目，整改實(shí)施后，查驗(yàn)小組進(jìn)行復(fù)查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式查驗(yàn)。4.2.5 樓宇的實(shí)物查驗(yàn)，應(yīng)注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查；電梯、水泵、空調(diào)、風(fēng)機(jī)、停車場系統(tǒng)等設(shè)備須進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行查驗(yàn)，并將檢查結(jié)果記錄在相應(yīng)的查驗(yàn)記錄中。4.2.6 設(shè)備的實(shí)物查驗(yàn)，要做到符合以下幾點(diǎn)：A. 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。B. 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。C. 設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗(yàn)清單中。

21、4.2.7 圖紙、資料查驗(yàn)：查驗(yàn)小組與開發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時(shí)，必須進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，不完整的圖紙、資料要求補(bǔ)齊，并在資料查驗(yàn)清單上簽字確認(rèn)移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。4.3 承接查驗(yàn)的結(jié)果4.3.1 設(shè)備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在鑰匙承接查驗(yàn)表上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。4.3.2 公共配套設(shè)施、設(shè)備在正式查驗(yàn)合格后，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，并存檔。4.3.3 對于查驗(yàn)不合格的項(xiàng)目，項(xiàng)目部承接查驗(yàn)負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人不應(yīng)簽字進(jìn)行接管，應(yīng)將不合格項(xiàng)整理后報(bào)告開發(fā)商督促施工單位

22、整改。4.3.4 項(xiàng)目部應(yīng)跟進(jìn)不合格項(xiàng)的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認(rèn)正式接管。4.4 物業(yè)工程項(xiàng)目接管查驗(yàn)依據(jù)4.4.1 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。4.4.2 早期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。4.4.3 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。4.4.4 所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備及其附屬設(shè)施、制品等主要材料的清單、合格證等。4.4.5 隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。4.4.6 工程質(zhì)量事故處理記錄。4.4.7 早期施工階段竣工驗(yàn)收報(bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、

23、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定記錄。4.4.8 設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告。5. 支持性文件物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（建設(shè)部建房2010165號）6. 質(zhì)量記錄表格6.1 單元房間查驗(yàn)交接表 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）6.2 戶內(nèi)工程查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）6.3 樓層公共設(shè)施查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）6.4 公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）6.5 公共設(shè)備設(shè)施查驗(yàn)初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）6.6 物業(yè)資料移交清單 AAA&#

24、183;GC-JL-GC04-06（C/1）6.7 鑰匙承接查驗(yàn)表 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）6.8 公共設(shè)備設(shè)施移交清單 AAA·GC-JL-GC04-08（C/1） GC05（C/1）設(shè)施設(shè)備安全管理辦法1. 目的明確并規(guī)范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、操作安全管理，保證人身及設(shè)施設(shè)備安全。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)安全管理。3. 職責(zé)3.1 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實(shí)情況。3.2 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)

25、人負(fù)責(zé)安全管理工作的組織實(shí)施，查找并杜絕安全隱患。3.3 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。3.4 各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為該項(xiàng)目安全第一責(zé)任人，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人為設(shè)施設(shè)備安全管理的第一責(zé)任人，各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的責(zé)任人為安全主要責(zé)任人。4. 程序要點(diǎn)4.1 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部全體員工必須提高安全防范意識，協(xié)同秩序維護(hù)部認(rèn)真做好安全防范工作。4.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責(zé)，掌握相關(guān)專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施。4.3 建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時(shí)嚴(yán)格按照交接班制度進(jìn)行交接，檢查設(shè)備的安全運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。4.4

26、建立并落實(shí)巡查制度、設(shè)備責(zé)任人制度，巡查所轄范圍內(nèi)機(jī)房、設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，逐級上報(bào)，并及時(shí)采取措施排除隱患。4.5 未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護(hù)。4.6 建立鑰匙管理制度，所有機(jī)房、設(shè)備間的鑰匙必須有專人負(fù)責(zé)管理，工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記，離職時(shí)須交回所配發(fā)的鑰匙；部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時(shí)須檢查確認(rèn)相應(yīng)的機(jī)房、設(shè)備間設(shè)備設(shè)施完好，門已鎖閉。4.7 所有機(jī)房、設(shè)備間、水箱間、倉庫、工作

27、間等須按標(biāo)準(zhǔn)配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，在無人時(shí)必須將門窗鎖好。4.8 室內(nèi)外電源控制箱/柜，鎖具必須完好，在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，箱/柜門隨時(shí)處于鎖閉狀態(tài)。4.9 屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護(hù)欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險(xiǎn)區(qū)域必須設(shè)置相應(yīng)的安全警示標(biāo)識；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應(yīng)設(shè)置臨時(shí)的安全警示標(biāo)識。4.10 對于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程并結(jié)合具體工作特點(diǎn)，制定有效可行的安全防護(hù)措施，以保證人身及設(shè)備安全。4.11 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進(jìn)行安全性能檢驗(yàn)，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，

28、每次使用前須仔細(xì)檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。4.12 供配電系統(tǒng)的管理和運(yùn)行、維護(hù)操作必須建立相關(guān)的管理制度和安全操作規(guī)程，明確配電系統(tǒng)的倒閘操作流程，配電系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)操作時(shí)的工作流程，落實(shí)工作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷、工作轉(zhuǎn)移和工作終結(jié)制度，制定停電應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.13 空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理都必須制定相應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程、應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.14 按消防系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行維保測試。4.15 建立設(shè)備缺陷登記制度，設(shè)備存在缺陷，影響正常的

29、運(yùn)行時(shí)，應(yīng)對缺陷設(shè)備進(jìn)行登記，并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)采取措施予以盡快解決。4.16 在供配電設(shè)備、電梯、消防或其它維修等具有危險(xiǎn)性的設(shè)備設(shè)施維修、維?，F(xiàn)場，必須設(shè)置“有人工作、禁止合閘”、“正在維修、請繞行”等相應(yīng)的臨時(shí)警示標(biāo)識。4.17 生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護(hù)裝置，避免小動(dòng)物進(jìn)入水箱內(nèi)；定期清洗水箱、檢測水質(zhì)。4.18 定期進(jìn)行設(shè)備操作的安全培訓(xùn)，滅火器具的使用培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案的演練培訓(xùn)及消防系統(tǒng)的操作培訓(xùn)等安全培訓(xùn)，并留下質(zhì)量記錄。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格6.1 鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）6.2 倒閘

30、操作票 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）6.3 工作票 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）6.4 水池（箱）清洗及消毒記錄表 AAA·GC-JL-GC05-04（C/1） GC06（C/1）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計(jì)劃實(shí)施細(xì)則1. 目的為了規(guī)范公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的管理，督促項(xiàng)目部按公司要求制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并按計(jì)劃實(shí)施，便于公司和項(xiàng)目部監(jiān)督檢查設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的開展情況。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。3. 職責(zé)公司工程技術(shù)部和各項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理各項(xiàng)年度工作計(jì)劃的審核和落實(shí)督導(dǎo)；各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)

31、責(zé)人依照年度工作計(jì)劃制定月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施、總結(jié)和匯報(bào)。4. 程序要點(diǎn)4.1 計(jì)劃的類別4.1.1 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部年度工作計(jì)劃4.1.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃4.2 計(jì)劃的編制4.2.1 每年12月份由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門依據(jù)合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)規(guī)范，編制下年度設(shè)施設(shè)備管理的年度工作計(jì)劃，內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計(jì)量器具的外檢；設(shè)施設(shè)備的管理培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)等；以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。4.2.2 每月月末由項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門完成月度工作總結(jié)，并根據(jù)年度工作計(jì)劃和具體情況擬定下月工作計(jì)劃。4.3

32、 計(jì)劃的審核4.3.1 各項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門編制的年度設(shè)施設(shè)備管理工作計(jì)劃，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核后上報(bào)公司工程技術(shù)部審核并存檔。4.3.2 各項(xiàng)目部設(shè)施設(shè)備管理部門月度工作總結(jié)和下月工作計(jì)劃在月底報(bào)告該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并同時(shí)上報(bào)公司工程技術(shù)部審核。4.3.3 公司工程技術(shù)部在審核項(xiàng)目的年度、月度工作總結(jié)和計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)并指出該項(xiàng)目工作計(jì)劃中存在的不足，予以指導(dǎo)完善。4.4 計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)4.4.1 各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月按年度計(jì)劃和月度計(jì)劃開展設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和管理等工作，項(xiàng)目部根據(jù)月度計(jì)劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應(yīng)納入項(xiàng)目對部門的月度考核。4.4.2 公司工程技術(shù)部根據(jù)

33、項(xiàng)目部上報(bào)的年度、月度工作計(jì)劃進(jìn)行督促檢查，核實(shí)工作計(jì)劃的完成情況，并納入項(xiàng)目的季度考評。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)月計(jì)劃 AAA·GC-JL-GC06-01（C/1） GC07（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法1. 目的保證公司各項(xiàng)目房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的完好，明確房屋及設(shè)施設(shè)備的維修管理程序。公司各項(xiàng)目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計(jì)劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目對房屋及設(shè)施設(shè)備的維保、維修管理。3. 職責(zé)3.1 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)

34、目實(shí)際情況，制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、維修計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的組織實(shí)施。3.2 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人督促、檢查房屋及設(shè)施設(shè)備的管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。3.3 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查維保計(jì)劃及維保維修的實(shí)施情況。4. 程序要點(diǎn)4.1 概念4.1.1 預(yù)防性維修：按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱為預(yù)防性維修。4.1.2 事后維修：是對一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才能進(jìn)行的修理。4.1.3 緊急搶修：是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預(yù)見性。4.1.4 技術(shù)改造：是指原有的設(shè)施設(shè)備損壞較大影響正常的使用功能，且設(shè)備的零配件購

35、買困難，或者設(shè)備經(jīng)維修后已無多大使用價(jià)值，抑或設(shè)備的能耗較大，無法滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求而進(jìn)行的局部技術(shù)改造或整體更換。4.1.5 外包維修：是指按照國家或地方、行業(yè)規(guī)定，針對專業(yè)性較強(qiáng)的電梯、消防、空調(diào)、安防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)、維修、檢測等工作；以及依靠物業(yè)公司自身?xiàng)l件難以完成的土建、裝修、給排水、強(qiáng)電等其它維修、改造工作委托給具備相應(yīng)資質(zhì)的公司。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進(jìn)行。4.2 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)4.2.1 所有房屋及共用設(shè)施設(shè)備必須根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理工作指引、項(xiàng)目管理制度及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度

36、、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。維保計(jì)劃包括由項(xiàng)目工程人員實(shí)施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。4.2.2 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用的壽命，并減少緊急維修的機(jī)會(huì)。4.2.3 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，須由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。4.2.4 各系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目由相關(guān)負(fù)責(zé)人制訂，并提交項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌、審閱后上報(bào)公司工程技術(shù)部備案。4.2.5 項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時(shí)填寫質(zhì)量記錄。4.2.6

37、 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對業(yè)戶使用產(chǎn)生影響，必須提前5天通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對業(yè)戶的影響范圍），以便使受影響的業(yè)戶做好充分準(zhǔn)備。4.3 事后維修和緊急維修4.3.1 設(shè)備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)，或者設(shè)施損壞較大，必須進(jìn)行維修時(shí)，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)盡快制定維修方案，確定維修費(fèi)用和時(shí)間，落實(shí)維修所需要的材料，以最短的時(shí)間進(jìn)行維修處理。4.3.2 必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。4.3.3 如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，

38、并由客戶服務(wù)部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。4.3.4 如發(fā)生故障的設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理，以盡量減少對業(yè)戶的影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商的保修負(fù)責(zé)人；如發(fā)生故障的設(shè)備需要物業(yè)公司自己維修，須按公司相關(guān)制度盡快購買所需材料進(jìn)行維修處理。4.3.5 緊急維修結(jié)束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向部門主管報(bào)告。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格6.1 設(shè)備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）6.2 維修工作登記/統(tǒng)

39、計(jì)表 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）6.3 系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）6.4 設(shè)施設(shè)備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）6.5 業(yè)戶報(bào)事處理單 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1） GC08（C/1）設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的分類和編碼，便于對設(shè)施設(shè)備日常的維修、保養(yǎng)和管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的管理。3. 職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人按本規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立設(shè)施設(shè)備臺賬，并在相應(yīng)設(shè)施設(shè)

40、備上設(shè)置標(biāo)示卡；項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。4. 程序要點(diǎn)4.1 編號規(guī)則×××(001、002、開始) 設(shè)備設(shè)施序號 設(shè)備設(shè)施類別編號項(xiàng)目代碼4.2 設(shè)備類別代碼DYG-低壓配電柜 FJ-風(fēng)機(jī)GL-鍋爐 DJ-對講系統(tǒng)KZ-電氣控制柜 DT-電梯B-水泵 BYQ-變壓器KT-空調(diào) GYG-高壓配電柜FDJ-發(fā)電機(jī) XF-消防設(shè)備AF-安防設(shè)備 LY-樓宇自控設(shè)備4.3 設(shè)施類別代碼CP-草坪燈 TY-庭院燈TS-特色燈柱 SS-射樹燈DM-地埋燈 SX-水下燈HT-花臺燈 S-射燈YS-延時(shí) B-壁燈QB-蹺板 T-筒燈D-吊燈 XD-吸頂MHQ-滅火器 XHS-消火

41、栓GC-樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格設(shè)備設(shè)施標(biāo)識卡 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1） GC09（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)設(shè)施。為保障測量和監(jiān)控裝置的正確性及準(zhǔn)確性，發(fā)揮其有效作用，特制定本管理規(guī)定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對測量和監(jiān)控裝置的管理。3. 職責(zé)各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立，制定檢測計(jì)劃，并負(fù)責(zé)日常管理和檢測的實(shí)施。4. 管理要點(diǎn)4.1 凡本公司所管理項(xiàng)目內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的計(jì)量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作

42、所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括：設(shè)備設(shè)施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計(jì)/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項(xiàng)目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕緣手套、高壓驗(yàn)電筆等絕緣器具。4.2 各項(xiàng)目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強(qiáng)制性檢驗(yàn)的儀器儀表、測量工具應(yīng)制定送檢計(jì)劃，按期送有關(guān)部門進(jìn)行檢定。對一般指示性儀表可自行進(jìn)行檢定。4.3 對在用的儀器、儀表、測量工具實(shí)行定期檢驗(yàn)制度，自行抽檢時(shí)可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進(jìn)行比較

43、，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時(shí)檢修并重新送有關(guān)部門檢定。4.4 新購置的儀器儀表和測量工具應(yīng)進(jìn)行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場，凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)用于管理現(xiàn)場。4.5 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)或損壞時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，以便安排進(jìn)行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。4.6 各項(xiàng)目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報(bào)告相關(guān)單位。4.7 測量和監(jiān)控裝置是項(xiàng)目管理的一個(gè)重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。4.8 由能源公司抄錄的水、電、氣等計(jì)量表由相關(guān)的自來水公司、電業(yè)公司、燃?xì)夤咀孕胸?fù)責(zé)檢測和校

44、驗(yàn)，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)與相關(guān)單位聯(lián)系解決。4.9 電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計(jì)量表由運(yùn)行電工負(fù)責(zé)巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設(shè)備的計(jì)量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進(jìn)行檢查核對或更換，如客戶有異議再送相關(guān)專業(yè)檢定部門檢定。4.10 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗(yàn)電筆等有強(qiáng)檢要求的專用工器具，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個(gè)月上報(bào)班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.11 壓力表、流量計(jì)、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運(yùn)行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強(qiáng)檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計(jì)量表

45、，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個(gè)月上報(bào)班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.12 在使用過程中，如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問，可立即向班長、主管反映。4.13 各項(xiàng)目應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監(jiān)測裝置應(yīng)及時(shí)送相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)或更換。4.14 各使用部門應(yīng)妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報(bào)告，在相應(yīng)儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標(biāo)識。4.15 測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶有異議時(shí)外檢）2電壓表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢

46、4功率因素表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設(shè)備一年一次外檢消防、生活水泵等設(shè)備一年一次自檢6水表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢（客戶有異議時(shí)外檢）8水溫計(jì)/表內(nèi)部計(jì)量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢一三數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗(yàn)電筆檢測工具一年二次外檢一五絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件物業(yè)服務(wù)監(jiān)視和測量控制程序 WX.CX-8246. 質(zhì)量記錄表格6.1 測量器具臺賬表

47、AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）6.2 測量、計(jì)量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）6.3 計(jì)量器具報(bào)廢表 AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）6.4 檢測設(shè)備、儀器周期送檢計(jì)劃表 AAA·GC-JL-GC09-04（C/1） ·GC10（C/1）設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計(jì)規(guī)則1. 目的為了督導(dǎo)各項(xiàng)目不斷提升房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)水平，特制定本規(guī)則。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項(xiàng)目對設(shè)備設(shè)施及房屋的管理。3. 職責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)和房屋完好率進(jìn)行統(tǒng)

48、計(jì)評定。4. 程序要點(diǎn)4.1 一般管理原則4.1.1 各項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月對設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)1次，每6個(gè)月對房屋本體及附屬設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)一次，完好率不得低于物業(yè)服務(wù)合同約定的比例。4.1.2 項(xiàng)目所有員工均有責(zé)任將房屋和設(shè)備的狀態(tài)、缺陷向設(shè)施設(shè)備維護(hù)部門報(bào)告。4.1.3 計(jì)算設(shè)備和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。4.1.4 房屋評分以一個(gè)獨(dú)立建筑為一個(gè)評分單位，可查一個(gè)評分單位，也可查幾個(gè)評分單位；在進(jìn)行評分時(shí)，一般以單個(gè)建筑區(qū)劃整體為評分單位。4.1.5 設(shè)備評分以系統(tǒng)為單位，并按照設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表上設(shè)備每項(xiàng)所占比例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后每項(xiàng)結(jié)果相加等于總設(shè)備完好率。4.2

49、統(tǒng)計(jì)方法4.2.1 設(shè)備完好率計(jì)算公式：每項(xiàng)設(shè)備完好率每項(xiàng)完好設(shè)備臺數(shù)/每項(xiàng)設(shè)備總臺數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運(yùn)行即判定為完好設(shè)備）。4.2.2 房屋完好率計(jì)算公式：A完好率×A評分單位面積 + B完好率×B評分單位面積×100% A評分單位面積 + B評分單位面積4.3 房屋檢查評分（每一個(gè)評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）：4.3.1 81分 - 100分為完好房屋；4.3.2 61分-80分為基本完好房屋；4.3.3 41分-60分為一般損壞房屋；4.3.4 0分-40分為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。4.3.5 設(shè)備4.4 房屋評分細(xì)則：序號評分標(biāo)準(zhǔn)分值評 分 細(xì) 則

50、一承重結(jié)構(gòu)一八（一）框架、剪力墻鋼砼等（一八）1、個(gè)別地方混凝土塊剝落，不影響結(jié)構(gòu)牢固，各種節(jié)點(diǎn)稍有稀縫，扣1分。2、少量鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補(bǔ)仍可承受荷載，各種節(jié)點(diǎn)較明顯稀縫，扣2-3分。3、鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，扣4-5分。4、部分承重墻傾斜，弓凸或有裂縫，扣4-5分。5、部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴(yán)重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣10-一八分。二屋 面10（一）屋平面、天臺（7）1、防水層基本完好，雖有細(xì)縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。2、防水層局部松酥起殼，個(gè)別地方有滲水，經(jīng)修補(bǔ)后可解決，扣3-5分。3、防水層大部分酥松，起殼，引起普遍滲水嚴(yán)重，扣 5-7分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）1、稍有起殼，裂縫，扣1分。2、起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補(bǔ)可解決，扣2分。3、起殼，裂縫普遍嚴(yán)重，集水嚴(yán)重，需翻修解決，扣3分。三外 飾 面16（一）外墻釉面磚、玻璃幕墻、外粉刷等（16）1、稍有起殼、裂縫，但不滲水不墜落，扣2-5分。2、少量起殼、裂縫，且有脫落危險(xiǎn)，扣6-10分。3、大面積起殼，裂