商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作四定位

1、商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作四定位功能定位、 業(yè)態(tài)定位、 檔次定位、 消費(fèi)群體定位因遵 循戴欣明工作室戴氏商業(yè)地產(chǎn)“七合一”定位法則要做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要具備諸多因素， 但商業(yè)地產(chǎn)要成功運(yùn)作并有突 破，必須做好以下工作：定位為先。商業(yè)地產(chǎn)的定位包括 功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位、消費(fèi)群 體定位 等。功能及名稱定位：就是說我們要將這一產(chǎn)品規(guī)劃為怎樣的一個(gè)項(xiàng)目，是購 物中心，是專營(yíng)店， 是寫字間還是主題店等。 功能的定位要依據(jù)面積及項(xiàng)目的特 點(diǎn)等確定。業(yè)態(tài)定位：首先要明確的是以綜合業(yè)態(tài)為主還是以專業(yè)業(yè)態(tài)為主。綜合業(yè)態(tài)如廣州天河城購物中心，專業(yè)業(yè)態(tài)如國(guó)美電器等。如果是綜合業(yè)態(tài)，要確定綜合業(yè)態(tài)的構(gòu)成比率，如一

2、家10萬m2的購物中心，百貨主力店占3萬平，大型綜合超市占2萬m2主題店等占5萬m2而這 其中又要包括服飾、餐飲、娛樂、電器等都占多大比率合適，要根據(jù)項(xiàng)目的自身 特點(diǎn)、地區(qū)特點(diǎn)、市場(chǎng)特點(diǎn)等具體確定。如果是專業(yè)業(yè)態(tài)， 要確定專業(yè)業(yè)態(tài)的比率， 如一個(gè)超市，就要確定如畜產(chǎn)、水產(chǎn)、果菜、日配加工食品、一般食品、日用雜貨、日用百貨、家用電器等各占 多大比例才能產(chǎn)生共進(jìn)與互補(bǔ)的作用。檔次定位：即是以經(jīng)營(yíng)高檔、 中檔, 還是低檔產(chǎn)品及業(yè)態(tài)為主， 或者是兼具中、高、低檔全部、部分組合，而幾種檔次產(chǎn)品或項(xiàng)目所占比率亦需合理規(guī)劃。消費(fèi)群定位：消費(fèi)群體的定位包括區(qū)域定位，即是以哪個(gè)區(qū)域的消費(fèi)群體 為主，是全球性的、

3、中國(guó)的還是某個(gè)城市的等。另外，消費(fèi)群體的 年齡、職業(yè)、 性別等定位都是需要仔細(xì)考量、分析的。商業(yè)地產(chǎn)最重要的一環(huán)就是合理處理銷售與經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，這是成敗的 關(guān)鍵。前兩年中國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作者沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有的過于注重銷售， 東劃一下，西劃一下，全部賣出去了，但是后續(xù)的經(jīng)驗(yàn)跟不上，導(dǎo)致全面潰??； 而有的只重經(jīng)營(yíng)，沒有科學(xué)的成本核算及資金運(yùn)作計(jì)劃，結(jié)果造成資不抵債。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目若要運(yùn)作好就要確定哪些部分是用來銷售的，哪些部分 是用來招商的， 哪些部分是用來自己經(jīng)營(yíng)的， 并需要通過合理的成本經(jīng)營(yíng)核算確 定他們之間的比例，最終形成互相推動(dòng)，以達(dá)到協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。商業(yè)地產(chǎn)要長(zhǎng)久發(fā)展必然要樹立自

4、身的品牌特色，同時(shí)也要兼顧差異化經(jīng) 營(yíng)。如果有成形的品牌，要強(qiáng)于雕琢；如果無自身品牌，要善于借勢(shì)，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì) 品牌，打造自身的品牌力量。戴欣明工作室戴氏商業(yè)地產(chǎn)“七合一”定位法則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位應(yīng)遵循： 戴氏產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 商業(yè)地產(chǎn)、 旅游地產(chǎn)“七合一” 定位法則，一個(gè)最大限度成功的法則。戴氏產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)“七合一”定位法則概要：戴氏“七合一”定位法則：定位要多角度，立體化視角思維，單一角 度的缺失是定位的迷失， 市場(chǎng)調(diào)查是技術(shù)問題， 時(shí)間問題， 不是定位精準(zhǔn)的決定 因素，是戰(zhàn)術(shù)問題，定位主要是戰(zhàn)略問題，定位應(yīng)至少從經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、人文 學(xué)、心理學(xué)、設(shè)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、營(yíng)銷學(xué)七個(gè)方面進(jìn)行定

5、位分析，駕馭這七個(gè)方面 為己用，穩(wěn)握成功。從定位策劃角度看什么是理性商業(yè)地產(chǎn)、 產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 旅游地產(chǎn)定位？那就是 要遵循戴氏“七合一”定位法則， 這個(gè)法則講的是定位要多角度， 而不是單 一角度，七個(gè)方面包括：經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、人文學(xué)、心理學(xué)、設(shè)計(jì)學(xué)、管理學(xué)、 營(yíng)銷學(xué)，也就是說最少要在這七個(gè)角度分析定位， 以這樣的原則不難發(fā)現(xiàn)， 眾多 商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的定位策劃最多是兩至三個(gè)方面， 還是淺淺的涉及而已， 更多 的還是在一個(gè)“學(xué)”上都不懂， 那么這些人是不可能定位準(zhǔn)確的， 而那些對(duì)經(jīng)濟(jì) 學(xué)很懂，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度定位，準(zhǔn)確率就更低，特別是在中國(guó)的社會(huì)環(huán)境下（戴 欣明認(rèn)為：中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前是高級(jí)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代

6、），定位準(zhǔn)確度就不會(huì)合適，戴 氏“七合一”定位法則強(qiáng)調(diào)的是適合原則，沒有最好，只有最合適的商業(yè)模式。交集+驗(yàn)證法的大致步驟：一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的定位在基于地塊和區(qū)位的條件下，對(duì)于外部環(huán)境主要在 于五個(gè)方面： 經(jīng)濟(jì)環(huán)境、 政策環(huán)境 、供給方 、需求方、現(xiàn)有競(jìng)合者和 潛在競(jìng)合 者。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)概況、發(fā)展歷程和趨勢(shì)、GDP青況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化情況、收入情況、 居民支出結(jié)構(gòu) 、社會(huì)商品零售總額等。政策環(huán)境：當(dāng)?shù)卣目傮w規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，所在城區(qū)的 分區(qū)規(guī)劃，政 府對(duì)交通、 住宅、以及商業(yè)網(wǎng)店的專項(xiàng)規(guī)劃，政府對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)向政供給方：本市現(xiàn)有的商戶或品牌， 有可能進(jìn)入本地的外地商戶或品

7、牌 （未 來項(xiàng)目），在本地有發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)有業(yè)態(tài)或可以引入的新型業(yè)態(tài)等 ，以及一些本 地特有的一些可以利用的因素。需求方：本市及項(xiàng)目周邊的 居民數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣 ，以及 人口 的變化趨勢(shì)等 。其中尤其以 消費(fèi)習(xí)慣 需要深入調(diào)研、研究?，F(xiàn)有競(jìng)合者或潛在競(jìng)合者：其他商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的關(guān)系，可能是合作 的關(guān)系，也可能是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，因此處理這種關(guān)系時(shí)要綜合考慮。但是對(duì)于項(xiàng)目， 如果扎堆或者商圈重疊較大，則必須考慮錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，如果同類項(xiàng)目商圈不存在重 疊，貝冋以對(duì)此類項(xiàng)目中成功的案例較多的學(xué)習(xí)其定位。地塊情況和區(qū)位：重點(diǎn)分析項(xiàng)目的地塊形狀、規(guī)劃要求、項(xiàng)目四至、交 通情況、周邊形象、配套等。以上的五個(gè)方面的因素分別分析，都可以得出一些適合的定位和不適合 的定位，然后對(duì)適合的定位進(jìn)