房地產(chǎn)江蘇省泰州市中逸御景閣項(xiàng)目投資申請(qǐng)報(bào)告ORD

1、投資聯(lián)i斕請(qǐng)報(bào)告1、項(xiàng)目名稱：2、建設(shè)單位：3、項(xiàng)目法人代表:4、項(xiàng)目聯(lián)系人：5、建設(shè)單位地址:6、聯(lián)系電話：7、編制單位：8、編制時(shí)間：9、通訊地址：10、聯(lián)系電話：第一章總論一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名稱：泰州市中逸御景閣項(xiàng)目（二）承辦單位概況泰州中逸置業(yè)有限公司是為在泰州市實(shí)施泰州市中逸御 景閣項(xiàng)目而成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司成立于2007年4月，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售，公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)二 級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金2000萬元。公司現(xiàn)有職工總數(shù) 23人，其中： 高、中級(jí)技術(shù)人員10人，初級(jí)13人。公司下設(shè)經(jīng)理室、 策劃部、 財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營(yíng)部等職能部門。（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

2、1、泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要2、泰州市城市發(fā)展總體規(guī)劃（1996-2010年）3、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）4、江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(DB32/478-2001 )5、中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001)6、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50057-94)7、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50016-2006)8、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5004-20059、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-9710、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50116-9811、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)投

3、標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫 行規(guī)定12、國(guó)家頒布的其它有關(guān)法規(guī)和規(guī)范要求13、項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料(四)項(xiàng)目提由的理由與過程1、項(xiàng)目提由的理由(1)擬建泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目是適應(yīng)新一輪城市 建設(shè)，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根據(jù)市、區(qū)兩級(jí)政府的要求，今后三年舊城改造的總體目 標(biāo)是：“一年打基礎(chǔ)，二年見成效，三年生形象”，經(jīng)過近幾年的城市改造，原西倉(cāng)路兩側(cè)的其他地塊都相繼進(jìn)行了改造， 面貌喚然一新，但該地塊由于種種原因至今未能得到實(shí)施，破 舊不堪的房屋與周圍的環(huán)境極不相稱，嚴(yán)重影響著該地段的城 市景觀。因此，擬建泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目是適應(yīng)新一 輪城市建設(shè)，加快舊城改

4、造步伐，迅速提升城市形象的需要。(2)擬建泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目符合城市整體規(guī)劃 的要求泰州市中逸御景閣的擬建項(xiàng)目東靠交通銀行泰州分行、 南沿西城河、西接住宅區(qū)、北與九州商廈隔路相望。項(xiàng)目按照城市規(guī)劃的要求，并結(jié)合擬建區(qū)的周圍環(huán)境進(jìn)行布局，在擬建 區(qū)的北側(cè)設(shè)有一定規(guī)模的商業(yè)用房，使周圍的商業(yè)圈得到了延 伸，并形成一個(gè)整體；在擬建區(qū)的東、南側(cè)布置的高層住宅， 與西面的住宅群連成一片，為目前城市的最繁華地段增添了一 個(gè)新的亮點(diǎn)，同時(shí)也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。 因此，擬建泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目符合城市整體規(guī)劃的 要求。(3)擬建泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目是滿足不同消費(fèi)群 體消費(fèi)需求的需

5、要據(jù)有關(guān)資料表明：市區(qū)部分較高收入家庭人均可支配收入 已達(dá)一定程度，對(duì)好區(qū)位、高品位商品房的潛在需求正因此變 為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力，中高檔商品房的建設(shè)也正成為新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)， 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，建設(shè)的中高檔公寓房和住宅 樓適合于有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高收入群體。因此，擬建泰州市 中逸御景閣工程項(xiàng)目可以滿足中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。(4)擬建中逸御景閣工程項(xiàng)目是合理使用城市土地資源 的需要良好的城市形象對(duì)內(nèi)可增加凝聚力，對(duì)外可增加競(jìng)爭(zhēng)力， 能夠創(chuàng)造巨大的對(duì)外開放形式。因此，利用存量土地資源，彩 化、綠化、是我國(guó)城市發(fā)展的目標(biāo)。人多地少，建設(shè)用地不足 是泰州市的基本行情，擬建該項(xiàng)目對(duì)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)

6、的宏觀調(diào) 控，優(yōu)化配置土地資源，盤活土地資產(chǎn)，增加城市景觀，優(yōu)化 環(huán)境有極其重要的意義。2、項(xiàng)目提出的過程為了積極參與泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存，求發(fā)展，泰州市中逸置業(yè)有限公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，經(jīng)過 市場(chǎng)調(diào)研，決定參與交通銀行西側(cè)地塊土地使用權(quán)的競(jìng)拍，并 于2006年12月27日以3000萬元的凈地由讓價(jià)從市土地儲(chǔ)備中心 通過競(jìng)價(jià)獲得由讓土地面積 5101平方米，(合同編號(hào)2006第 13-7號(hào))用于房地產(chǎn)開發(fā)，因此，提由了泰州市中逸御景閣工程的建設(shè)項(xiàng)目。二、項(xiàng)目概況1、地理位置擬建的泰州市中逸御景閣項(xiàng)目位于泰州市主城區(qū)，東至交通銀行，南至城河，西至西倉(cāng)南小街，北至西倉(cāng)路。2、建

7、設(shè)規(guī)模與目標(biāo)擬建1幢15層的公寓樓，1幢17層的住宅樓，2層的裙樓?？?用地面積5101平方米，總建筑面積16262平方米，其中：住宅面 積11800平方米（住宅樓6880平方米、公寓樓4920平方米），商 業(yè)面積4462平方米，地下建筑面積 3940平方米，工程總投資約 為7,850.24萬元。目標(biāo)建成一個(gè)具有時(shí)代氣息和鮮明個(gè)性集住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合性建筑。第二章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總體分析近年來，隨著泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)、快速發(fā)展， 在拉大城市框架，搞好舊城改造，優(yōu)化投資居住環(huán)境，加快城 市化進(jìn)程及建設(shè)區(qū)域性中心城市的步伐，泰州房地產(chǎn)業(yè)抓住機(jī) 遇、加快發(fā)展，進(jìn)入

8、了新一輪快速發(fā)展時(shí)期。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，目前泰州乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于經(jīng) 濟(jì)周期性波動(dòng)的上升期，旺盛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不可能在短期內(nèi) 逆轉(zhuǎn)。且從經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的大局由發(fā)，政府也不可能有急 剎車的政策選擇。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的就是使其健康 穩(wěn)定發(fā)展，不期望其由現(xiàn)大起大落的局面。因此，泰州房地產(chǎn) 業(yè)將在國(guó)家宏觀政策的指導(dǎo)下，健康穩(wěn)定發(fā)展，并呈持續(xù)上升 趨勢(shì)。二、房地產(chǎn)需求依然旺盛1、市民購(gòu)房觀念改變，消費(fèi)升級(jí)。隨著城市化進(jìn)程的加快 和人民生活水平的不斷提高，人均一間住房，戶均一套住宅已 成為多數(shù)城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)的第一需求。房地產(chǎn)行情依然旺盛 的主要因素歸結(jié)于廣泛意義上的消費(fèi)升級(jí)，也就是大量的居

9、民 從沒有住房升級(jí)到有住房；從經(jīng)濟(jì)性小住房升級(jí)到舒適性大住 房，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房 升級(jí)換代需求將城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)推向縱深發(fā)展。2、舊城改造帶來被動(dòng)需求。拆遷目前在全國(guó)城市非常普遍， 盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但從近 年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘 數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世 界其他各國(guó)根本無法比擬的。3、投資性需求日益膨脹投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，是由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn) 覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來生活存在的不確定性深 存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價(jià)

10、格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水 氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革無疑增加了人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān) 心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。4、高品質(zhì)商品房供給不足。 由于原來大量的低品質(zhì)存量房 屋的存在，所以內(nèi)生性大和被動(dòng)性的住房消費(fèi)升級(jí)帶來的需求 數(shù)量巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的高品質(zhì)商品房供應(yīng)量。如果再考慮 到投資性需求也往往青睞于高品質(zhì)的商品房，那么提供高品質(zhì) 住房的空間就非?？陀^。三、2007年的政策取向與市場(chǎng)走勢(shì)2007年，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本 合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 切實(shí)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)展的軌道，并以建設(shè)和諧社會(huì)、節(jié)約型社會(huì)和 著力解決關(guān)系人

11、民群眾切身利益的問題為由發(fā)點(diǎn)：鞏固宏觀調(diào) 控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決 關(guān)系人民群眾切身利益的問題；健全住房保障體系，保障中低 收入家庭住房需求；大力規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；大力發(fā)展二級(jí) 市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；發(fā)展完善房地產(chǎn)金融，鞏固宏觀調(diào)控成果； 建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，推動(dòng)節(jié)地節(jié)能建筑。四、泰州市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)地級(jí)泰州市組建以來，市區(qū)已從建市初的22.4平方公里擴(kuò)大到目前的40.2平方公里，市區(qū)常住人口從建市初的21萬人，擴(kuò)大到目前的53.6萬人。市區(qū)的城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變 化，城市面貌煥然一新。根據(jù)有關(guān)資料，前五年（1999-2003 ）房地產(chǎn)施工面積逐年 遞增，年遞增

12、率達(dá)25.7%,其中住宅年遞增率為25.6%;房屋竣 工面積年遞增率達(dá)12.9%,其中住宅年遞增率為13.9%;空置商 品房的增長(zhǎng)率為3.9%; 2004年施工面積遞增率20.4%,房屋竣工 面積下降2.1%;空置房下降12.9%。其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn) 建筑面積增長(zhǎng)幅度， 究其原因：早期（1999年-2001年）空置房 主要是由于購(gòu)買能力及房?jī)r(jià)等因素造成的空置房，近幾年（2002年-2005年）的空置房，主要是相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到 房?jī)r(jià)上升因素、追逐高額利潤(rùn)而人為造成的空置房，2005年-2006年由于房?jī)r(jià)的迅速上升而使空置房面積不斷減少。近幾年來，房產(chǎn)價(jià)格受全國(guó)大氣候的影響呈上升

13、趨勢(shì)。房 價(jià)平均水平從1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方 米2000多元，增長(zhǎng)了 1.5倍，年均遞增率為25.7%; 2005年至2006 的房屋銷售價(jià)已近每平方米 4000元，部分地區(qū)已突破 4000元， 2006年金通桃園的預(yù)定房?jī)r(jià)已達(dá) 4500元以上。五、市區(qū)范圍內(nèi)商居消費(fèi)分析根據(jù)房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)可推測(cè)，泰州市今后幾年內(nèi)的住宅需 求量將持續(xù)增加，其原因主要有三方面，一是隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)的 不斷發(fā)展、人們生活水平的不斷提高，對(duì)住宅面積及環(huán)境的要 求也將越來越高；二是在外地的從業(yè)人員、成功人士，回鄉(xiāng)購(gòu) 房的人數(shù)預(yù)計(jì)增幅較大；三是由于新一輪城市建設(shè)的啟動(dòng)，舊 城改造的進(jìn)程將會(huì)加快，

14、拆遷地塊將會(huì)越來越多，拆遷居民戶 購(gòu)置商品房的需求也將會(huì)不斷增大。從目前泰州市人均住房面積看，還不到全省平均水平，市區(qū)居民人均住房建筑面積約在 18平方米左右，低于全省平均水 平。根據(jù)泰州市 十一五”規(guī)劃綱要，泰州市的城鎮(zhèn)人均住房建 筑面積達(dá)到38平方米，因此，在 十一五”期間，住房將有一個(gè) 快速增長(zhǎng)階段，在2010年前，預(yù)計(jì)城區(qū)住房面積年需求量約在 20-30萬平方米，城區(qū)的住房市場(chǎng)前景較好。六、市區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析根據(jù)有關(guān)資料表明：市區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于全國(guó)平均水 平，制造業(yè)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)得到了更快的發(fā)展，社會(huì)商品連 續(xù)幾年平均增幅達(dá)10蛆上，表現(xiàn)由良好的發(fā)展勢(shì)頭。1、從海陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來

15、看， 2006年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生 產(chǎn)總值60.8億元，增長(zhǎng)16.3%,其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1.7億元, 與上年基本持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值32億元，增長(zhǎng)20%第三產(chǎn)業(yè) 增加值27.1億元，增長(zhǎng)15.5%。完成財(cái)政收入10.02億元，其中 地方一般預(yù)算收入4.65億元，分別增長(zhǎng)40.1%和32.5%。全社會(huì) 固定資產(chǎn)投資36.5億元，增長(zhǎng)30%2006年規(guī)模以上工業(yè)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值91.9億元、銷售收入87.6億元、利稅3.3億元、利潤(rùn)1.5億元，分別增長(zhǎng)25.3%、26% 31噴口 32%完成工業(yè)技改財(cái)務(wù)發(fā)生數(shù) 14.9億元，增長(zhǎng)35%這是 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施加大投入，創(chuàng)造良好投資環(huán)境的促進(jìn)因素，為本 項(xiàng)目

16、的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、人民生活水平不斷提高，2006年預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入12680元，比上年同期增長(zhǎng)13.9%;人均消費(fèi)性支由7556 元，比上年同期增長(zhǎng)19.6%。農(nóng)民人均純收入6613元，比上年同 期增長(zhǎng)10.8%。由此可見，居民的生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，市民的消費(fèi)能力 不斷增強(qiáng)。七、營(yíng)銷策略（一）房地產(chǎn)促銷策略隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多的企業(yè)發(fā)現(xiàn)僅 靠降低價(jià)格是很難取勝的，講究促銷策略也關(guān)系到營(yíng)銷的成敗。 在國(guó)內(nèi)外興起的房地產(chǎn)預(yù)售方式得以成功全靠廣告促銷的配 合，使得房地產(chǎn)能在較短的時(shí)問內(nèi)銷售由去，徹底改變了傳統(tǒng) 先建后售的零星營(yíng)銷方式，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，可采取以

17、下各 種促銷策略。1、設(shè)置戶外廣告房地產(chǎn)推由時(shí)機(jī)確定后，先豎立大型圍墻型宣傳牌，預(yù)告 房地產(chǎn)即將推由，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房欲望。戶外廣告還包括霓虹 燈塔、指示路標(biāo)、氣球等。2、郵遞說明書針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，郵寄具有說服力、激發(fā)好奇心的說明書， 吸引潛在購(gòu)買者到公司或工地參觀。預(yù)售說明書的制作應(yīng)附有 平面配置圖、透視圖，將產(chǎn)品格局、面積標(biāo)示清楚、取信于消 費(fèi)者。3、以報(bào)紙、電視為主媒體、以本地市場(chǎng)為目標(biāo)，廣為宣傳, 制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象。4、布置精致樣品屋由于預(yù)售房地產(chǎn)的產(chǎn)品還沒存在，消費(fèi)者很難從一片荒蕪 的空地上激起美麗的幻想，平面圖上的幾何圖形也不具空間感， 房地產(chǎn)企業(yè)可先設(shè)計(jì)樣品屋，表現(xiàn)完美格局

18、和完善生活機(jī)能， 并加強(qiáng)裝修與施工，讓消費(fèi)者產(chǎn)生具體的臨場(chǎng)感。消費(fèi)者很容 易被美麗精致樣品屋所吸引，根據(jù)房地產(chǎn)銷售成功的經(jīng)驗(yàn)，看 了樣品屋而產(chǎn)生購(gòu)買決策的人數(shù)很多。5、采取海報(bào)張貼方式海報(bào)是房地產(chǎn)眾多廣告媒體費(fèi)用較低廉且最重要的媒體。 房地產(chǎn)海報(bào)印制精致美觀才能引起消費(fèi)者購(gòu)買欲望。海報(bào)除張 貼于特定目標(biāo)外，也可選擇特定地區(qū)，作挨家挨戶的密集派送， 很能配合房屋產(chǎn)品區(qū)域性的市場(chǎng)需要。（二）房地產(chǎn)銷售方法1、設(shè)置接待中心展廳接待中心展廳是購(gòu)房者與銷售人員接洽的第一現(xiàn)場(chǎng)。布置 舒適氣派，且設(shè)置模型、圖表說明的接待中心，可以讓顧客產(chǎn) 生良好的印象，得到詳實(shí)的信息。接待中心也象征房地產(chǎn)公司 的企業(yè)形象，

19、應(yīng)講求穩(wěn)重、整潔和高格調(diào)。并選擇能力強(qiáng)、反 應(yīng)機(jī)智、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)熱情、熟悉市場(chǎng)行情及居民習(xí)性的銷 售人員留守現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品說明與銷售。2、建立直銷點(diǎn)直銷點(diǎn)應(yīng)設(shè)立在交通便利地點(diǎn)，方便區(qū)域內(nèi)顧客上門。3、派員銷售由公司銷售人員到市場(chǎng)主動(dòng)尋找開發(fā)，采取人海戰(zhàn)術(shù)，主 動(dòng)由擊。推銷人員攜帶產(chǎn)品說明書、廣告?zhèn)鲉紊祥T推銷。（三）價(jià)格定位目前商品住宅房的市場(chǎng)價(jià)格已進(jìn)入一個(gè)高價(jià)位的區(qū)域。2005-2006年市區(qū)中心地段東進(jìn)東路正在開發(fā)的鵬欣麗都的住 宅銷售均價(jià)為3638元/m2 ,上浮后的價(jià)格已達(dá) 3820元/m2,營(yíng)業(yè) 房一層為33000元/m2二層為10000元/m2三層為5000元/m2;通 海公寓住宅

20、均價(jià)達(dá)3600元/ m2,營(yíng)業(yè)用房均價(jià)為13000元/m2,桃 園的擬定銷售均價(jià)為4500元/m2。從泰州市中逸御景閣工程項(xiàng)目特殊的地理位置來看，該項(xiàng)目位于泰州市主城區(qū)，附近的超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配 套設(shè)施齊全，交通十分便捷，地理位置十分優(yōu)越，將會(huì)激發(fā)市 民對(duì)泰州市中逸御景閣商住樓的購(gòu)買需求。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及同類型地段項(xiàng)目的銷售價(jià)格比較，初步擬 定：住宅樓的銷售均價(jià)為5100元/m2,公寓房的銷售均價(jià)為5000 元/m2,商業(yè)用房的銷售均價(jià)為10000元/m2 （本報(bào)告的銷售價(jià)只 作為參考價(jià)，具體銷售價(jià)以物價(jià)部門的核準(zhǔn)價(jià)為準(zhǔn)）。第三章建設(shè)條件一、場(chǎng)地地形地貌擬建區(qū)位于泰州市城區(qū)北部，地貌上處

21、于長(zhǎng)江三角洲平原 的北側(cè)，類型屬長(zhǎng)江三角洲沖積平原，次級(jí)地貌單元為長(zhǎng)江高 漫灘平原。境內(nèi)地勢(shì)平坦，自然坡度很小。地面高程在4.0m（黃 海高程）左右，近地表廣泛分布全新統(tǒng)粉質(zhì)粘土和粉細(xì)砂，局部淤泥質(zhì)土發(fā)育。二、地層巖性（一）前第四紀(jì)地層泰州地區(qū)前第四紀(jì)地層屬揚(yáng)子地層區(qū)下?lián)P子地層分區(qū)。區(qū) 內(nèi)第四系廣泛分布，無基巖由露。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，評(píng)估區(qū)附 近鉆孔揭示的前第四紀(jì)地層主要有上白堊統(tǒng)浦口組（K2p）、下第三系泰州組（Elt）、阜寧組（Elf）、戴南組（E2d）、三垛組（E2-3s） 及上第三系鹽城組（Ni-2y） o（二）第四紀(jì)地層大斷裂通過，基底構(gòu)造主要為殘留背斜顯示的構(gòu)造斷塊， 但近期無活動(dòng)跡

22、象，處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。即評(píng)估區(qū)屬區(qū)域地質(zhì) 構(gòu)造活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定地區(qū)。三、場(chǎng)地工程地質(zhì)條件擬建區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲沖積平原的北部邊緣地區(qū)，廣泛堆積了厚度較大、粗細(xì)迭置的松散土體。根據(jù)區(qū)域鉆孔資料及鄰 近建筑物工程地質(zhì)勘察資料分析，區(qū)內(nèi)3oma淺土體自上而下大致可劃分為五個(gè)工程地質(zhì)層。各層特征如下：第一層：素填土，灰色，成分以松散狀粉土、粉質(zhì)粘土為 主，場(chǎng)區(qū)普遍分布，厚度 0.8-2.7m ,結(jié)構(gòu)松散，工程地質(zhì)條件 較差。第二層：粉土，飽和，稍密-中密，水平層理發(fā)育，含云母 片和貝殼碎片，頂界埋深 0.8-2.7m ,層厚0.8-5.3m ,為中壓縮性土，工程地質(zhì)條件一般。第三層：淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土，灰、灰黃

23、色，局部夾薄層粉土 水平層理發(fā)育。頂界埋深 1.5-4.Om ,層厚2.5-11.Om ,呈飽和、 流塑狀態(tài)，壓縮模量為3.72Mpa,具高壓縮性，為不良工程地質(zhì) 層組。第四層：粉土夾粉砂，灰黃色。稍密-中密，粉土與粉砂互 層，層理清晰。具中等壓縮性，工程地質(zhì)性質(zhì)一般。第五層：粉砂，灰色飽和，稍-中密，含云母碎片，層理清 晰。頂界埋深一般在11.8-13.3m ,厚度1.9-26.0m ,具中偏低壓 縮性，工程地質(zhì)性質(zhì)較好。四、水文地質(zhì)條件泰州市地處古長(zhǎng)江沉積中心地帶，第四系沉積厚度最大， 一般為250-300米，其中含水砂層厚達(dá)150-220米，由西向東逐 步增厚。評(píng)估區(qū)內(nèi)總體上含水砂層發(fā)育

24、，補(bǔ)給條件良好，屬地 下水資源豐富地區(qū)。區(qū)內(nèi)地下水以松散巖類孔隙水為主，根據(jù) 地下水在含水介質(zhì)中的賦存條件、形成時(shí)代、水力特征，將區(qū) 內(nèi)松散巖類孔隙水分為五個(gè)含水層組，即潛水、第一、二、三、四承壓水，評(píng)估區(qū)內(nèi)第一、二、三承壓水相互連通， 連為一體， 局部地段與潛水之間也無隔水層相隔?？梢灾苯咏邮艽髿饨邓?的補(bǔ)給，在沿江地段，在開采條件下，還可得到長(zhǎng)江水的側(cè)向 補(bǔ)給。各含水層水力聯(lián)系密切，補(bǔ)給條件好，富水性好，單井 涌水量均超過2000m7d。含水層由南向北逐步變?yōu)槎鄬咏Y(jié)構(gòu)， 層次增多，而厚度變薄，逐步向里下河沉積區(qū)過渡。泰州市承 壓水大多為淡水，水質(zhì)較好。五、場(chǎng)地地震效應(yīng)根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃

25、圖 GB18306-2001該工程的特征周期為1區(qū)。根據(jù)場(chǎng)地條件判定土類型為中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為田類建筑場(chǎng)地，為可進(jìn)行建設(shè)的一般場(chǎng)地地段。地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期值為0.45s ;地震動(dòng)峰值加速度取0.1g。六、結(jié)論與建議（一）結(jié)論1、評(píng)估區(qū)地形平坦，地貌類型單一，屬長(zhǎng)江三角洲沖積平 原，區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文地質(zhì)條件較好，工程地質(zhì)條件一 般，地質(zhì)災(zāi)害發(fā)育較弱，地震設(shè)防烈度為七度，地質(zhì)環(huán)境條件 復(fù)雜程度中等；擬建工程屬一般建設(shè)項(xiàng)目，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng) 估級(jí)別為三級(jí)。2、評(píng)估區(qū)地質(zhì)災(zāi)害類型主要為地面沉降及特殊類巖土（軟土）災(zāi)害，現(xiàn)狀評(píng)估認(rèn)為其危險(xiǎn)性小。 預(yù)測(cè)評(píng)估認(rèn)為工程建設(shè)引 發(fā)或加劇地面沉降及特殊

26、類巖土 軟土）災(zāi)害的危險(xiǎn)性小，遭受 特殊類巖土（軟土）災(zāi)害危險(xiǎn)性中等，遭受地面沉降災(zāi)害危險(xiǎn)性 小。3、綜合評(píng)估認(rèn)為：評(píng)估區(qū)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性中等適宜。（二）建議1、工程建設(shè)前應(yīng)加強(qiáng)場(chǎng)地工程地質(zhì)勘察，了解軟土層的分布發(fā)育情況，設(shè)計(jì)合理的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，并對(duì)淺部存在的砂性土進(jìn) 行液化判別。2、建議重要建筑物采用樁基施工，一般建筑物要對(duì)軟土進(jìn) 行必要的工程處理，滿足：工程建設(shè)對(duì)地基承載力的要求。3、如進(jìn)行基坑開挖時(shí)，必須采取護(hù)壁和防滲等有效工程措 施，以免發(fā)生基坑壁坍塌災(zāi)害。4、工程施工中須加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)；商業(yè)、居住區(qū)建成后須做 好生活廢水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染環(huán)境。七、公共設(shè)施條件1、供水：

27、區(qū)域內(nèi)有自來水公司城市供水干管，其供水能力能滿足本項(xiàng)目生活及消防用水。2、供電：區(qū)域附近有110KVI市供電網(wǎng)絡(luò)，本項(xiàng)目可以從此接入3、排污：區(qū)域內(nèi)市政污水系統(tǒng)已形成，項(xiàng)目污水可通過地下市政管網(wǎng)排放。4、郵電：泰州市海陵區(qū)已全部開通國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途直撥程控 電話，電話系統(tǒng)靈活暢通，能為該項(xiàng)目電話系統(tǒng)接入提供方便， 并能提供Internet寬帶網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)。5、有線電視：泰州市海陵區(qū)區(qū)已建成 CAT源統(tǒng)，自有有線 電視點(diǎn)播節(jié)目，并已并入全國(guó)有線電視網(wǎng)絡(luò)。6、環(huán)衛(wèi)：環(huán)衛(wèi)部門能提供該項(xiàng)目化糞池疏通及垃圾清運(yùn)。第四章設(shè)計(jì)方案一、方案設(shè)計(jì)理念1、本項(xiàng)目采取因地制宜， 在現(xiàn)代思維與傳統(tǒng)觀念上兼籌并 顧，力求使

28、該區(qū)達(dá)到高質(zhì)量、高層次、高品位要求。2、通過對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注， 以及人們的生活習(xí)慣變化, 同時(shí)結(jié)合“親近自然，以人為本”的基本理念。設(shè)計(jì)定位于每 個(gè)人及每個(gè)家庭，提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的居住家園。3、方案設(shè)計(jì)在分析地理位置、人員流向、周邊道路關(guān)系、 景觀構(gòu)成、空間體系等諸多因素時(shí)，努力營(yíng)造流暢、快捷的道 路交通系統(tǒng)。二、設(shè)計(jì)原則1、合理原則該區(qū)設(shè)計(jì)能夠與本地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)相結(jié)合，符合 更高層次的設(shè)計(jì)要求，從而使規(guī)劃區(qū)能與周邊地區(qū)有機(jī)結(jié)合并與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。綜合地區(qū)城市化進(jìn)程，協(xié)調(diào)周邊城市道路 的相關(guān)交通功能，合理確定功能布局。2、特色原則空間環(huán)境與建筑單體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)面向二十一世

29、紀(jì)的居住 區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的特點(diǎn)。通過建筑空間組織、步行 環(huán)境創(chuàng)造、綠化休閑空間的設(shè)計(jì)，著重營(yíng)造寬松、溫馨、綠色 的生活空間意境。3、整合原則加強(qiáng)生活區(qū)與商業(yè)區(qū)的聯(lián)系，以及周邊其他功能區(qū)域的溝 通，促進(jìn)功能互補(bǔ)，延續(xù)景觀界面和生態(tài)系統(tǒng)，塑造和諧、便 捷的整體關(guān)系。創(chuàng)造由滿足住宅功能要求的實(shí)體空間、開放空 間和人文空間。4、以人為本原則貫徹以人為本的理念，以建設(shè)生態(tài)居住環(huán)境為設(shè)計(jì)目標(biāo)。 注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各 項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為 建筑設(shè)計(jì)的基本由發(fā)點(diǎn)和最終目的。綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及綠化覆 蓋率的提高，是現(xiàn)階段改善居住地生態(tài)環(huán)

30、境的有效手段。完善 的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)、良好的河流景觀，將有助于居 民生活質(zhì)量的提高。三、總體布局?jǐn)M建區(qū)設(shè)一集住宅、公寓、商業(yè)活動(dòng)為一體的綜合性建筑O擬建區(qū)南臨護(hù)城河，東側(cè)與泰州市交通銀行相鄰，西側(cè)為西倉(cāng) 南小街，北側(cè)沿西倉(cāng)路。在擬建區(qū)的南側(cè)布置一幢17層的住宅樓，東側(cè)布置一幢15層的公寓樓，裙樓為3層，沿西倉(cāng)路布置2 層的商業(yè)用房，其功能由商業(yè)賣場(chǎng)、餐飲等構(gòu)成，并于17層的住宅樓和15層的公寓樓連通，住宅樓及公寓樓3層為商業(yè)、辦公 用房。4層以上為住宅和公寓用房，住宅樓部分每層有兩個(gè)單元， 四戶組成，面積范圍為120-130m2,均為三室兩廳二衛(wèi)，戶戶朝 南，每單元設(shè)兩部電梯，一座樓

31、梯；公寓住宅樓部分，采用外 廊式的形式，將6戶小戶型連在一起， 同時(shí)配套兩部電梯，一座 樓梯；裙樓的一、二層為商業(yè)用房，除高層部分位置采用上部 剪力墻延續(xù)以外，其余部分采用框架結(jié)構(gòu)的形式，盡量創(chuàng)造連 續(xù)空間以滿足一、二層各種商業(yè)類型的使用， 另外，為改善一、 二層商業(yè)空間的環(huán)境質(zhì)量，提升空間品位，在一、二層的合適 部分設(shè)置一個(gè)空庭空間來改善一、二層的通風(fēng)、采光的條件， 同時(shí)也營(yíng)造由豐富的商業(yè)空間。 整個(gè)建筑底部位置均為地下室， 其功能為地下停車庫(kù)及部分設(shè)備附房。地下車庫(kù)的汽車、摩托 車、自行車庫(kù)均設(shè)可直接對(duì)外的由入口。建筑物各由入口的設(shè) 置及消防間距均按消防的有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)。四、戶型設(shè)計(jì)1、主樓

32、住宅部分以三室二廳二衛(wèi)為設(shè)計(jì)主打戶型。面積控制在120-130m2之間，戶型設(shè)計(jì)時(shí)，以明廳、明廚、明臥為原則，同時(shí)保證一 衛(wèi)為明衛(wèi)，以舒適的尺度來進(jìn)行平面組合，從而營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的居 住空間。2、公寓部分針對(duì)不同的客戶群及投資理念，將每套公寓的面積控制在90ml以下，按50 m2、70 m2、85 m2左右的三個(gè)檔次進(jìn)行設(shè)計(jì)，通 過平面功能的組合做到：功能房間均能開窗，并通過戶型與走 廊的組合來達(dá)到戶戶能通風(fēng)換氣，為住戶創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。五、交通組織設(shè)計(jì)基地北側(cè)直接臨西倉(cāng)路，同時(shí)西側(cè)現(xiàn)有的西倉(cāng)南小街與之 相接，這一特殊的地理?xiàng)l件為本案的交通組織提供了便利。因 此，本案的機(jī)動(dòng)車的由入口就設(shè)在臨西倉(cāng)南

33、小街一側(cè)，這樣既 便于車輛的由入，同時(shí)又緩減了西倉(cāng)路的交通壓力。結(jié)合消防規(guī)范的要求，在大樓主體四周設(shè)環(huán)行消防通道， 并在地塊東、西兩側(cè)直接與西倉(cāng)路相接。既解決住戶的生入問 題，又滿足了消防疏散功能的要求。停車：停車主要以地下停車為主，充分利用有限土地，滿 做地下室。地下汽車庫(kù)，可停汽車 69輛，地上采取綠化和停車 相結(jié)合，既保證綠化率，又要考慮部分的臨時(shí)地面停車，地上 停車14輛，地下車庫(kù)進(jìn)由入口為雙向車道。地下室摩托車和自 行車的停車場(chǎng)與汽車停車場(chǎng)分開，方便于住戶。配套設(shè)施：由于用地較緊，為了少占地，將變電所布置在 擬建區(qū)南側(cè)，物業(yè)用房等配套設(shè)施布置在公寓樓的下層。六、景觀設(shè)計(jì)本案臨水而建，

34、自然條件無可比擬。其景觀部分由三部分 組成：(1)沿河岸退讓后的集中綠地達(dá) 1100多平米：(2)北側(cè)在沿路設(shè)置了高大的景觀植物，既為行人擋去了烈日，又為人們帶來了綠意：(3)商業(yè)頂層屋頂綠化的布置， 又為本案位于三層的部分 商業(yè)及以上各層的住戶的戶外環(huán)境錦上添花。七、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)十七層和十五層高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)用房為框 架結(jié)構(gòu)，高層住宅基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，商業(yè)用房部分盡量采用淺 基礎(chǔ)。八、防雷與接地本工程為高層住宅均按二類防雷建筑物設(shè)置防雷保護(hù)，屋 頂設(shè)避雷網(wǎng)，利用柱內(nèi)主筋作為引下線， 接地體利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)。 屋面所有外露金屬物均與避雷帶連通。進(jìn)由建筑物的金屬管道、電纜金屬外皮等均與基礎(chǔ)接地

35、體作總等電位聯(lián)結(jié)電氣工作接地、防雷接地合用接地體，接地電阻不大于4Q有弱電接地時(shí)接地電阻不大于 1Q。低壓系統(tǒng)接地形式為 TN-S, 配電支線均為三相五線。九、人防工程建設(shè)建設(shè)人民防空工程的用途和根本目的，是為戰(zhàn)時(shí)掩蔽人員、物資提供安全的場(chǎng)所，必須按照國(guó)家規(guī)定的防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和防護(hù)要 求進(jìn)行建設(shè)，保證戰(zhàn)時(shí)的使用效能。同時(shí)，在和平時(shí)期應(yīng)當(dāng)充 分開發(fā)利用人民防空工程，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和群眾的生產(chǎn)、生活服 務(wù)。該項(xiàng)目擬建地下室面積3940平方米(含人防)，平時(shí)作為地 下機(jī)動(dòng)車庫(kù)及設(shè)備用房。(1)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位必須具備人民防空工程設(shè)計(jì)資質(zhì)條件， 嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。建設(shè)單位必須按照國(guó)家規(guī)定的 人民防空工程

36、建設(shè)程序，報(bào)經(jīng)人民防空主管部門審核批準(zhǔn)。(2)施工。嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范施工，搞好質(zhì) 量監(jiān)督，保證施工質(zhì)量。(3)竣工驗(yàn)收。人民防空工程建成后， 必須按照國(guó)家人民 防空主管部門的規(guī)定， 組織工程竣工驗(yàn)收，評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)。十、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱數(shù)量單位備注1總用地面積51012 m2建筑占地面積20332 m3總建筑卸積162622 m不含地下室部分面積其中住宅樓面積118002 m其中住宅（90 m2以上）68802 m90南以上戶型56戶，面積所 占比例58.4%公寓（90 m2以下）49202 m90耐以下戶型72戶，面積所 占比例41.6%商業(yè)用房44622 m裙房2層，主樓3

37、層以下部分 為商業(yè)（其中社區(qū)用房230 m,物業(yè)用房50 m2）地下建筑面積39402 m4建筑密度39.86%5容積率3.196綠地率24.91%綠地面積為1270 m27機(jī)動(dòng)車總停車位83輛其中住宅輛按每戶輛考慮 商業(yè)輛按每力平方米輛考 慮其中地面停車14輛地下停車69輛8非機(jī)動(dòng)車停車位591輛其中住宅256輛，按每戶2輛 考慮；商業(yè)335輛，按每萬平 方米750輛考慮9總居住戶數(shù)128戶按土地由讓合同的規(guī)定：建筑面積90平方米以下比重達(dá)到41.6%,項(xiàng)目公寓樓建筑面積4920平方米，每層布置55平方米一 室一廳的小戶型3戶，80平方米兩室一廳的小戶型 3戶，十二層 小戶型共72戶。第五章

38、內(nèi)部配套設(shè)施、給水排水設(shè)計(jì)1、給水多層住宅及商業(yè)用房采用直接供水。高層住宅采用變頻供 水。住宅戶數(shù)按128戶計(jì)，每戶按3.5人計(jì)。水源由市政供水管網(wǎng)提供，分別引入二條管徑為 DN20聯(lián)水 管；供住宅生活和消防用。住宅水表由戶，公建按單位分別設(shè) 表。毛胚房住宅套內(nèi)冷水管設(shè)計(jì)到位，管道架空明敷。每戶住 宅預(yù)留天燃?xì)?、熱水器、冷水管接口?、排水室內(nèi)排水采用污廢分流(陽臺(tái)排水和空調(diào)凝結(jié)水)。室外 排水采用雨、污分流。雨水按當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 取1年。有組織排入市政雨水管網(wǎng)，最終排由管管徑De70Oo污廢水排入市政污水管網(wǎng)，最終排由管管徑De250o3、消防供水(1)商業(yè)用房設(shè)有消火栓。消防

39、用水量：消火栓室內(nèi)10L/S,室外30L/S,合計(jì)用水量40L/S。消防水源由二路管徑 DN20曲政管網(wǎng)供給。(2)消火栓系統(tǒng)室外管網(wǎng)環(huán)網(wǎng)布置，設(shè)有室外消火栓。商業(yè)用房?jī)?nèi)設(shè)置消火栓箱，箱內(nèi)配置消火栓、水帶、水槍及按鈕，箱下部設(shè)置滅火器。商業(yè)用房部分按A 類火災(zāi)輕危險(xiǎn)級(jí)配置滅火器。 滅火器選用 磷酸鏤鹽干粉型，設(shè)置在消防箱內(nèi)。二、燃?xì)庠O(shè)計(jì)本工程采用城市管道天燃?xì)?，天燃?xì)庥沙鞘泄夤芫W(wǎng)引至 區(qū)內(nèi)，然后將管道天燃?xì)夤┲粮饔脩酎c(diǎn)，每戶設(shè)2.5m3/h天燃?xì)獗硪恢唬膳潆p眼煤氣灶一只，10L煤氣熱水器一只，燃?xì)鈭?bào)警三、電氣設(shè)計(jì)（一）供配電系統(tǒng)住宅每戶容量按10K卅算，設(shè)單相15A （60A）四倍表計(jì)量,

40、 一戶一表，住宅電表箱底層集中設(shè)置；店面房均一戶一表，集 中設(shè)置在公共部位。車庫(kù)及公共照明等公共用電單獨(dú)裝表計(jì)量。 商店及配套用房用電容量按 80W/m計(jì)算，商店采用三相供電。（二）照明及動(dòng)力1、住宅照明起居室、雙人臥室和主臥室設(shè)單相兩極和單相三極組合插 座三只，單相三極壁掛卜式空調(diào)插座一只；單人臥室設(shè)單相兩極 和單相三極組合插座二只，單相三極壁掛卜式空調(diào)插座一只；廚 房設(shè)單相組合插座兩只及單三極帶開關(guān)插座一只，并在排油煙機(jī)高度附近設(shè)單相組合插座一只；衛(wèi)生間設(shè)單相組合插座一只 及單相三極電熱水器插座一只；洗衣機(jī)位置設(shè)單相三極帶開關(guān) 插座一只，衛(wèi)生間插座選用防濺式。起居室、餐廳、臥室及陽 臺(tái)預(yù)留

41、軟線吊燈頭，衛(wèi)生間及廚房預(yù)留瓷燈座；樓梯采用吸頂 燈。2、其它照明走道及樓梯，配電間等處設(shè)有應(yīng)急備用照明（平時(shí)作為正常照明的一部分）。應(yīng)急照明燈具采用雙電源供電 （不帶電池） 室外主干道路照明采用金屬鹵化物燈，景觀照明采用緊湊型熒 光燈。室外照明由物業(yè)管理中心集中控制。3、照度標(biāo)準(zhǔn)樓梯及走道：15Lx;配電間：100 Lx。4、照明及動(dòng)力供電住宅正常照明電力采用 YJV22電纜直埋或經(jīng)電纜排管敷設(shè) 至各單元電表箱，電表箱內(nèi)設(shè)300mAg電開關(guān)；商店、車庫(kù)照明 電源采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式供電。動(dòng)力設(shè)備電源采用放射式和樹干式相結(jié)合的方式供電，消 防設(shè)備等重要負(fù)荷采用雙電源末端自動(dòng)切換。消防

42、用電采用NH-YJV1電纜，室內(nèi)配電支線采用 BVt線穿 PVC1暗敷，消防設(shè)備采用 NH-BXS導(dǎo)線穿鐵管敷設(shè)。四、通信系統(tǒng)1、區(qū)內(nèi)設(shè)總電信及CATW線箱。每幢樓設(shè)分箱。2、每住戶設(shè)一弱電配線箱 DDT根據(jù)要求接由1-4個(gè)電話終 端，2-3個(gè)數(shù)據(jù)通信終端，2-4個(gè)CAT股端及其它專用功能終端。3、各樓設(shè)置訪客對(duì)講系統(tǒng)，電話、數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)及CATV系統(tǒng)。4、商業(yè)建筑按要求設(shè)火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)裝置。五、安全防范系統(tǒng)根據(jù)業(yè)主需要在以下系統(tǒng)中選擇1、周界入侵測(cè)報(bào)系統(tǒng)。2、公共區(qū)域安全防范系統(tǒng)： 警衛(wèi)照明、巡更系統(tǒng)、視頻監(jiān) 控系統(tǒng)。3、家庭安全系統(tǒng)：緊急支援系統(tǒng)、訪客對(duì)講系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)。4、安防監(jiān)

43、控中心：管理主機(jī)、通信工具。六、有線電視本工程內(nèi)住宅樓的電視信號(hào)源引自本地有線電視網(wǎng)。樓內(nèi) 信號(hào)采用分配、分支方式傳輸網(wǎng)絡(luò)，每戶終端插座按設(shè)計(jì)方案 要求布置。七、消防設(shè)計(jì)1、總圖防火設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑的耐火等級(jí)為一、二級(jí)，與周圍建筑的距離均滿足規(guī)范的要求A 6 m。擬建區(qū)周圍主要道路作為消防車道。單體考慮消防登高面及云梯架設(shè)所需的登高操作場(chǎng)地，滿足不小于1/4周邊長(zhǎng)度的消防登高面要求。防火防煙及安全疏散，住宅與商業(yè)用房均按規(guī)范要求設(shè)防火 分區(qū)，地下部分按停車場(chǎng)與人防的要求設(shè)立防火分區(qū)。2、消防用水室外消火栓系統(tǒng)采用低壓給水系統(tǒng)，室外市政給水管在地 塊內(nèi)呈環(huán)狀布置，按照規(guī)范要求設(shè)置室外消防栓。區(qū)內(nèi)集

44、中消 防給水設(shè)計(jì)，在屋頂設(shè)置集中的消防水池，水泵房設(shè)于地下室，其中消防水池儲(chǔ)存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的室內(nèi)外消防用水，水泵房 內(nèi)設(shè)兩臺(tái)消火栓水泵一用一備。本工程住宅按消防水量最大的一棟建筑考慮，消防水量為 室內(nèi)10L/S,室外30L/S;商業(yè)用房室內(nèi)消火栓用水量最大為 40L/s ,水槍充實(shí)水柱不小于13m,每股水柱水量為5L/s ,火災(zāi) 延續(xù)2小時(shí)。3、電氣消防(1)本工程消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)、地下汽車庫(kù)的應(yīng)急照 明、消防中心等消防設(shè)施電源為一級(jí)負(fù)荷。高層住宅的電梯、 應(yīng)急照明等為二級(jí)負(fù)荷。(2)供電電源：采用兩路互為獨(dú)立的10KVfe源同時(shí)供電，保證兩路電源不同時(shí)發(fā)生故障。(3)消防設(shè)備的電源由取

45、自不同變壓器母線的兩路電源末端自切保證可靠性。(4)消防用電設(shè)備配電回路采用阻燃電纜或耐熱導(dǎo)線， 路敷設(shè)方式考慮防火要求。(5)地下室、走道、前室、樓梯、配電間、消防設(shè)備機(jī)房 等處設(shè)應(yīng)急照明。地下自行車庫(kù)設(shè)疏散照明。應(yīng)急燈和疏散指 示燈自帶電池且應(yīng)急時(shí)間不小于 90分鐘。(6)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及控制線路按防火要求進(jìn)行敷設(shè)。(7)消防中心設(shè)外線直通電話便于聯(lián)系消防部門，火災(zāi) 報(bào)警系統(tǒng)包括消防對(duì)講電話供消防人員使用。第六章建筑與電氣節(jié)能現(xiàn)在的社會(huì)是一個(gè)提倡節(jié)約型的社會(huì)。我省是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大 省，也是一個(gè)耗能大省，同時(shí)又是一個(gè)資源和能源比較匱乏的 省份,有80%勺能源要依靠省外輸入， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與能源供應(yīng)緊張

46、 的問題十分突生，這是今后制約我省經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。 因此，大力推進(jìn)建筑節(jié)能和電氣節(jié)能工作，對(duì)于促進(jìn)能源資源 節(jié)約和合理利用，緩解我省能源資源供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的矛 盾，加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，有著舉 足輕重的作用，同時(shí)也是保障國(guó)家能源安全、保護(hù)環(huán)境、提高 人民群眾生活質(zhì)量、貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的一項(xiàng)重要舉措。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與實(shí)施應(yīng)嚴(yán)格按照民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 和江蘇省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，城市（含縣城）新建住宅必須全部達(dá)到國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫 隔熱性能和采暖、制冷 、照明、動(dòng)力、炊事等設(shè)備的能源

47、利用率。根據(jù)建設(shè)地區(qū)氣候特點(diǎn)，本項(xiàng)目從建筑物隔熱、保溫、通 風(fēng)和排濕以及電氣等方面來綜合考慮。泰州地處長(zhǎng)江下游，冬季濕冷，夏季悶熱，熱環(huán)境條件差。 故項(xiàng)目場(chǎng)地選擇和總體設(shè)計(jì)應(yīng)考慮有良好的光照和自然通風(fēng)條 件。按照建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，建筑物可降低使用能耗 50%在不采用 空調(diào)措施的情況下，冬天的室溫能提高5度左右，夏天能降低2-3 度，住宅房及商業(yè)用房的用水、用電、用氣量將大大減少，產(chǎn) 生的生活污染也大幅度降低，這有利于充分利用好有限的資源 和能源，有效地提高住宅用房和商業(yè)用房的質(zhì)量，也有利于提 高住戶的生活水平，減少不必要的消費(fèi)支由，還能提高商業(yè)用 房銷售的競(jìng)爭(zhēng)力。建筑物節(jié)能設(shè)計(jì)要重點(diǎn)控制建筑物的體

48、形系數(shù)；東、南、 西向窗應(yīng)設(shè)置外遮陽設(shè)施；外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋面，墻體的傳熱應(yīng) 考慮冬季采暖能耗、夏季空調(diào)能耗、冬季被動(dòng)采暖效果及夏季 自然通風(fēng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的表面溫度要求；嚴(yán)格墻體冷橋的保溫隔 熱構(gòu)造設(shè)計(jì)，其傳熱應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求；各朝向門窗的選型充分 考慮窗、墻面積比，體形系數(shù)的大小對(duì)門窗性能的要求；采暖 空調(diào)的設(shè)計(jì)遵循高效率、低能耗、無污染的原則。一、節(jié)能規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃場(chǎng)地具有良好的光照和自然通風(fēng)條件。根據(jù)泰州 地區(qū)的氣候情況，在規(guī)劃中注意合理布置不同高度的建筑物與樹木植被，為在建筑群內(nèi)夏季有陰影遮蔽效果，并疏導(dǎo)通風(fēng)氣 流，冬季寒風(fēng)則為后排高大建筑物所遮擋，又有足夠的日照與 陽光輻射采暖。朝向盡可能大體

49、朝南，避免東西向。二、節(jié)能措施1、圍護(hù)結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)采用合理的平面布局，不采用過多的凹凸面，減 少外表面積。建筑的體形系數(shù)控制在0.35以下。南、東、西向窗均應(yīng)設(shè)置外遮陽設(shè)施，遮陽率應(yīng)達(dá)到80%屋面設(shè)計(jì)為平屋面o 不同朝向的窗墻面積比及其相應(yīng)的門窗傳熱阻應(yīng)符合下表要 求。不同朝向的窗墻面積比、傳熱阻值窗朝向窗墻面積比傳熱阻R (m2.K/W)北北0.25>1/3東、西南北朝向建筑0.15>1/4.7東西朝向建筑0.30>1/2.7南0.35>1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同上圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少 外墻面吸收熱量。建筑外墻采用外保溫隔

50、熱的構(gòu)造措施，提高 熱阻，高效保溫隔熱材料高于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進(jìn)入 墻體，墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。2、材料本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好 力學(xué)性能、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型中空雙玻塑鋼門窗，提高門窗 的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚, 減輕墻體自重，并有利抗震。3、照明。各樓梯間、樓道都設(shè)計(jì)明窗以盡可能充分利用自 然光；采用高效照明光源及燈具，居住區(qū)室外采用節(jié)能型鋼光 源照明。公共樓梯安裝人體感應(yīng)照明燈。4、廚房、衛(wèi)生設(shè)施。在公寓樓設(shè)計(jì)中可能依據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn) 行精裝修，并充分考慮住戶的節(jié)能設(shè)計(jì)。住宅樓樹立廚房、衛(wèi) 生間整體設(shè)計(jì)

51、觀念，在完善、提高廚房、衛(wèi)生間功能的基礎(chǔ)上, 推行廚房、衛(wèi)生間裝備系列化、多檔次的定型設(shè)計(jì)，確保產(chǎn)品與產(chǎn)品、建筑與產(chǎn)品之間合理的連接與配合。管材和衛(wèi)生潔具 均采用塑料管材和節(jié)水衛(wèi)生潔具。5、電力。本著節(jié)約能源和長(zhǎng)期運(yùn)行效果最佳化的原則，變電所的設(shè)計(jì)、計(jì)算及設(shè)備選型力求合理，選用節(jié)能型變壓器， 電力電纜以最短線路敷設(shè)，并考慮合理的配線截面，以減少電 力損耗。6、方案的節(jié)能考慮(1)商業(yè)部分在頂層中間開約 200平方米的采光頂中庭， 以充分利用自然光，減少商業(yè)樓對(duì)照明用電、 空調(diào)用電的需求。(2)商業(yè)屋頂部分考慮實(shí)施綠化屋頂，可以降低商業(yè)樓的傳熱系數(shù)，并可吸收室內(nèi) CO的排放。(3)建筑布局充分考

52、慮居住空間的緊湊性，最大限度保證各戶自然通風(fēng)和采光，減少住戶對(duì)照明和空調(diào)的依賴。第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及治理一、建設(shè)項(xiàng)目工程分析1、施工期主要污染工序：(1)場(chǎng)地平整：產(chǎn)生的揚(yáng)塵；(2)回填土方：引起水土流失、生態(tài)破壞、產(chǎn)生揚(yáng)塵;(3)建房工程：施工時(shí)產(chǎn)生揚(yáng)塵、噪聲；(4)施工營(yíng)地：施工人員產(chǎn)生一定數(shù)量的生活污水、生活垃圾等；(5)施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛：產(chǎn)生噪聲、揚(yáng)塵、汽車尾氣。2、營(yíng)運(yùn)期主要污染工序：生活污水、生活垃圾。二、施工期的主要環(huán)境污染1 、噪聲本次環(huán)境影響評(píng)價(jià)的重點(diǎn)為施工期產(chǎn)生的環(huán)境噪聲，主要 的噪聲源為施工作業(yè)機(jī)械和施工車輛，不同施工機(jī)械噪聲水平 相差很大。重型和中型載重車在加速狀態(tài)下

53、的噪聲級(jí)范圍分別 可達(dá)88-93dB(A)和82-90dB(A)。項(xiàng)目所處位置為城市區(qū)域環(huán)境 噪聲的1類區(qū)，因此施工場(chǎng)界外應(yīng)執(zhí)行城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) (GB3096-93)的1類標(biāo)準(zhǔn)，即晝間55dB(A)、夜間45dB(A)。為 最大程度的減輕噪聲污染，施工單位應(yīng)做到：(1)盡量選用先進(jìn)的低噪聲設(shè)備，在高噪聲設(shè)備周圍適當(dāng) 設(shè)置屏障以減輕器材對(duì)周圍環(huán)境的影響，控制施工場(chǎng)界噪聲不 超過建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)限值(GB1223-90)的要求。(2)精心安排，減小施工噪聲對(duì)外界的影響，因工程需要 確需夜間施工的，須按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，以免對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不 良的影響。(3)加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)械的維護(hù)保養(yǎng)，避免由于設(shè)

54、備性能差而 增加機(jī)械噪聲的現(xiàn)象發(fā)生。2 、建筑廢水建筑施工期間的建筑廢水主要包括沖洗施工機(jī)械、工具、地面等產(chǎn)生的廢水以及水泥砂漿、石灰漿廢液。為最大程度的減輕廢水污染，施工單位應(yīng)做到：(1)該項(xiàng)目地處內(nèi)城河邊，施工現(xiàn)場(chǎng)因地制宜，建筑沉淀 池、隔油池等污水臨時(shí)處理設(shè)施，對(duì)含油量較高的施工機(jī)械沖 洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水需經(jīng)處理后排放，不得將 未經(jīng)處理的廢水直排于內(nèi)城河。(2)砂漿和石灰漿等廢液應(yīng)集中沉淀處理，干燥后與固體 廢物一起處置，不得傾倒于內(nèi)城河。3 、揚(yáng)塵該項(xiàng)目地處市中心交通要道，場(chǎng)地平整、施工材料裝卸和 運(yùn)輸、混凝土水泥砂漿的配制等施工過程會(huì)產(chǎn)生大量的粉塵， 施工場(chǎng)地道路與砂石

55、堆場(chǎng)遇風(fēng)亦會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。為最大程度的減 輕揚(yáng)塵污染，施工單位應(yīng)貫徹“清潔生產(chǎn)”的要求，做到：(1)裝運(yùn)土方時(shí)控制車內(nèi)土方低于車廂擋板，減少途中撒落，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)拋灑的砂石、水泥等物料應(yīng)及時(shí)清掃，砂石堆 場(chǎng)應(yīng)有相應(yīng)的遮蓋措施，施工道路應(yīng)定時(shí)灑水抑塵。(2)攪拌水泥砂漿應(yīng)在臨時(shí)工棚內(nèi)進(jìn)行，加水泥時(shí)，盡量 靠近攪拌機(jī)料口，加料速度宜緩慢，以減少水泥粉塵外溢。三、營(yíng)運(yùn)期污水、污物的治理該項(xiàng)目建成后的主要污染為生活污水，經(jīng)生化處理裝置處 理達(dá)標(biāo)后排入城市下水道。 生活垃圾實(shí)行袋裝處理， 集中堆放, 由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。四、環(huán)境影響分析1 、施工期環(huán)境影響分析：項(xiàng)目施工期間主要的環(huán)境影響是建筑噪聲，有可能對(duì)周

56、圍住宅區(qū)居民產(chǎn)生一定的影響。由于該項(xiàng)目噪聲本底較高，而且建筑施工噪聲具有暫時(shí)性的特點(diǎn)，施工結(jié)束后即恢復(fù)正常。項(xiàng) 目應(yīng)在施工期間加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，盡量不在夜間施工，需要 夜間施工時(shí)，必須率領(lǐng)施工證并嚴(yán)格控制施工時(shí)間，避免施工 造成不良環(huán)境影響。2 、營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析：項(xiàng)目的生活污水建議采用新型生活污水處理裝置處理達(dá)到國(guó)家污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996) 一級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)(COD 排放濃度小于100mg/1)后排入城市污水管網(wǎng)， 預(yù)計(jì)對(duì)周圍環(huán)境 無明顯不良現(xiàn)象。根據(jù)上述分析：1 、項(xiàng)目周圍環(huán)境較好，施工過程貫徹“清潔生產(chǎn)”的要求， 施工噪聲、廢水、揚(yáng)塵等得到有效控制的情況下，預(yù)計(jì)施工期 對(duì)周圍環(huán)境無明顯不良影響。2、在保證各項(xiàng)環(huán)保措施與主體工程同步實(shí)施并加強(qiáng)管理的情況下，項(xiàng)目投入營(yíng)運(yùn)后，產(chǎn)生的生活污水能得到有效治理的情況下，預(yù)計(jì)營(yíng)運(yùn)期對(duì)周圍環(huán)境無明顯不良影響。3、本項(xiàng)目沿西倉(cāng)路的營(yíng)業(yè)房有可能從事餐飲和娛樂等經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目。如果從事餐飲和娛樂等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)在施工時(shí) 預(yù)留排油煙管道，并及時(shí)與環(huán)保等部門購(gòu)?fù)?lián)系。第八章勞動(dòng)安全與衛(wèi)生防疫一、勞動(dòng)安全安全生產(chǎn)關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)安全