管理費(fèi)測算工作指引

1、管理費(fèi)測算工作指引第一章 測算前準(zhǔn)備工作一、了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)及管理費(fèi)測算的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng)查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，明確管理費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng)，主要如下：1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)，是否有最高價(jià)限制，是否強(qiáng)制性規(guī)定不可突破最高限價(jià)。若屬于強(qiáng)制性不可突破的，應(yīng)在測算時(shí)以物業(yè)公司不虧損為原則對人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮。2、了解管理費(fèi)是否需要包含水電公攤費(fèi)用。管理費(fèi)的收取建議不包含水電公攤，若當(dāng)?shù)卣邚?qiáng)制性規(guī)定必須包含的，在進(jìn)行管理費(fèi)測算時(shí)須加入水電公攤的成本費(fèi)用。二、了解本項(xiàng)目的基本情況 1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷

2、部聯(lián)系，通過項(xiàng)目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙了解本項(xiàng)目基本情況，主要如下：項(xiàng)目物業(yè)類型，占地面積，總建筑面積，住宅建筑面積（洋房建筑面積，別墅建筑面積），商業(yè)建筑面積，項(xiàng)目綠化面積，人工湖面積，園區(qū)出入口數(shù)量，樓棟數(shù)量，樓宇層數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù)，各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等（詳見附件一）。2、若項(xiàng)目屬于綜合性樓盤（同時(shí)包含洋房、別墅、商鋪等）應(yīng)：（1）對員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用按區(qū)域獨(dú)立核算；（2）涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險(xiǎn)等共用性費(fèi)用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例（洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比）分

3、攤測算。三、查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道了解當(dāng)?shù)嘏c物業(yè)管理有關(guān)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)行情，主要如下：1、電梯、機(jī)械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、垃圾清運(yùn)、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護(hù)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等專業(yè)服務(wù)的市場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件二）。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及市場價(jià)格確定本項(xiàng)目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式。第二章 管理費(fèi)測算管理費(fèi)測算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有：1、人力綜合成本；2、清潔管理費(fèi)用；3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；4、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用；5、秩序維護(hù)費(fèi)用；6、日常辦公費(fèi)用；7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；8、物業(yè)公司保

4、險(xiǎn)費(fèi)用；9、稅費(fèi)等。一、人力綜合成本測算（一）制定人員架構(gòu)及編制方案1、根據(jù)項(xiàng)目建筑面積等基本信息及集團(tuán)定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖（詳見附件三）及編制方案。2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定，會(huì)所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算范圍。（二）制定人員工資及福利標(biāo)準(zhǔn)1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓べY水平結(jié)合集團(tuán)薪酬體系估算，一般按集團(tuán)相應(yīng)崗位的薪資標(biāo)準(zhǔn)起薪線計(jì)算。2、社保、公積金、餐補(bǔ)等福利性費(fèi)用按集團(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算，可參考前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件四）制定。表1：人力綜合成本測算表部門職務(wù)人數(shù)工資福利月度合計(jì)所屬區(qū)域（洋

5、房/別墅/商鋪/公用性質(zhì)）客服中心總經(jīng)理/副總經(jīng)理客服部經(jīng)理/副經(jīng)理客服主管物業(yè)主管人事助理行政助理資產(chǎn)管理員兼?zhèn)}管客服前臺(tái)客服收費(fèi)物業(yè)助理客服部合計(jì)工程部經(jīng)理維修主管運(yùn)行主管上門維修技工公共維修技工運(yùn)行技工電梯技工弱電技工消防技工暖通技工供配電技工工程部合計(jì)保安部經(jīng)理消防主管中隊(duì)長巡邏隊(duì)長巡邏隊(duì)大門秩序崗大門形象崗園區(qū)固定崗監(jiān)控中心園區(qū)巡邏崗保安部合計(jì)總 計(jì)洋房獨(dú)立區(qū)域 人，人力成本 元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元；合計(jì) 元。別墅獨(dú)立區(qū)域 人，人力成本 元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元；合計(jì) 元。商鋪獨(dú)立區(qū)域 人，人力成本 元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?元；合計(jì) 元。說明：洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?/p>

6、=共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀?#215;洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。二、清潔管理費(fèi)用測算1、清潔管理費(fèi)用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運(yùn)、日常消殺等費(fèi)用。2、按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平按平均每人每月費(fèi)用乘以清潔人數(shù)計(jì)算清潔人員外包費(fèi)用；一般為1300-1800元/人/月；廣州區(qū)40萬左右（保潔65-80人左右）成熟樓盤清潔外包費(fèi)用約9-12萬元/月。 3、清潔外包一般按包工包料（人工、清潔物料、清潔用具、清潔機(jī)器購置全部包含）計(jì)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用，一般可按5元/戶的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；廣州區(qū)40萬左右（4300戶左右）成熟樓盤垃圾清運(yùn)費(fèi)約1.5-2.5萬元

7、/月。 5、按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平按平均每次消殺費(fèi)用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)（一般為2-4次/月）計(jì)算日常消殺費(fèi)用。6、日常消殺中一般不包含白蟻專項(xiàng)消殺防治，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)實(shí)際情況確定是否需要增加白蟻專項(xiàng)防治費(fèi)用。表2：清潔管理費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用本區(qū)域費(fèi)用共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用區(qū)域合計(jì)1清潔外包保潔人員人工及清潔消耗物料費(fèi)用人員外包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（含物料） 元/人× 人/月。 洋房別墅商鋪2垃圾清運(yùn)日常生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用清運(yùn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 元/戶× 戶。洋房別墅商鋪3日常消殺園區(qū)四害消殺費(fèi)用；白蟻專項(xiàng)消殺、防治費(fèi)用根據(jù)地區(qū)實(shí)際需要進(jìn)行消殺費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 元/次&#

8、215; 次/月。洋房別墅商鋪合 計(jì)清潔管理總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房清潔外包的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)域清潔外包總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測算1、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費(fèi)用。2、綠化養(yǎng)護(hù)一般按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平按平均每平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包工包料）乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用一般按1-1.5元/的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。表3：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用本區(qū)域費(fèi)用共

9、用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用區(qū)域合計(jì)1綠化管理日常綠化維護(hù)、苗木補(bǔ)種、綠化工具、農(nóng)藥及肥料等費(fèi)用綠化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 元/×項(xiàng)目綠化面積 。 洋房別墅商鋪合 計(jì)綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房綠化養(yǎng)護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。四、秩序維護(hù)費(fèi)用測算秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括：警用器材裝備（巡更棒、對講機(jī)、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機(jī)硬盤、夜間反光衣等）的維護(hù)及更新費(fèi)用等，根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進(jìn)行估算。表4：秩序維護(hù)費(fèi)用測算表序號(hào)

10、項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用本區(qū)域費(fèi)用共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用區(qū)域合計(jì)1警用器材裝備巡更棒、對講機(jī)、滅火器、雪糕筒、隔離帶等維護(hù)、更新費(fèi)用根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量估算洋房別墅商鋪合 計(jì)秩序維護(hù)總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房秩序維護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)域秩序維護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。五、日常辦公費(fèi)用測算1、日常辦公費(fèi)用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報(bào)刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對外關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費(fèi)用。2、日常辦公費(fèi)用可按項(xiàng)目實(shí)際情況

11、結(jié)合下表參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)乘以客服中心總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。表5：日常辦公費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)每月總費(fèi)用備注1辦公用水電物業(yè)用房水、電費(fèi)、綠化用水費(fèi)水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/噸×辦公用水每日 噸×30天；電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/噸×辦公用電每日 度×30天廣州區(qū)40萬左右（客服中心130人左右）的成熟樓盤辦公水費(fèi)約5000-8000元/月；辦公電費(fèi)約2-3萬元/月2電話網(wǎng)絡(luò)通訊前臺(tái)、辦公室固定電話及網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)用話費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/分鐘×平均每臺(tái)每日通話 分鐘× 臺(tái)×30天 ；帶寬 元/年/M 廣州區(qū)40萬

12、左右（客服中心130人左右）的成熟樓盤電話網(wǎng)絡(luò)通訊約3500-4000元/月3報(bào)刊雜志辦公室及客服中心報(bào)紙、雜志訂閱費(fèi)用訂閱報(bào)紙 份、雜志 份， 元/年一般按報(bào)紙400元/份/年，訂閱2-3份估算，雜志按實(shí)際需要估算4辦公用品打印機(jī)碳粉、A4紙等日常辦公用品及耗材的費(fèi)用平均 元/人/月×人數(shù)一般可按5-10元/人/月估算5業(yè)務(wù)接待外聯(lián)工作（居委、派出所等）接待用餐、物品購置費(fèi)用按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算一般可按平均每月3000元估算6社區(qū)文化大型節(jié)日晚會(huì)及與業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)費(fèi)用按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算一般按大型節(jié)日10000-20000元/次，普通活動(dòng)3000元/次估算7對外關(guān)系證件年審、

13、評優(yōu)申請等費(fèi)用按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算8其他臨時(shí)性費(fèi)用交通差旅、招聘廣告、員工培訓(xùn)、綠植租擺等費(fèi)用按項(xiàng)目所在區(qū)域與實(shí)際情況估算合計(jì)日常辦公總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：日常辦公費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。 洋房區(qū)域日常辦公費(fèi)用=園區(qū)日常辦公總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。 別墅與商鋪以此類推。六、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測算1、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要包括：電梯、機(jī)械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵）、消防、監(jiān)控安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)的日常維護(hù)維修費(fèi)用。 2、電梯日常維護(hù)維修費(fèi)用一般采用半包維保形式（物業(yè)公司出大額材料費(fèi)用，支付給維保單位

14、的維保費(fèi)包含人工及小額材料費(fèi)用），一般300-500元/月；電梯年審費(fèi)用按當(dāng)?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計(jì)算。3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費(fèi)用為維修耗材，費(fèi)用價(jià)格可參考廣州地區(qū)40萬左右的成熟樓盤每月約2-5萬元的維保費(fèi)用。4、若有單項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)外委維保的根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鐾獍鼉r(jià)格水平估算。表6：設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容測算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用本區(qū)域費(fèi)用共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用區(qū)域合計(jì)1電梯維護(hù)電梯年檢及電梯日常維護(hù)維修費(fèi)用電梯共 臺(tái)。維護(hù)費(fèi)用： 元/臺(tái)/月；年檢費(fèi)用： 元/臺(tái)洋房2供配電系統(tǒng)變壓器、高低壓柜、發(fā)電機(jī)

15、等日常維護(hù)費(fèi)用變配電設(shè)備日常綜合維保費(fèi) 元/月；變壓器安檢 元/臺(tái)/年，高壓柜安檢 元/臺(tái)/年洋房別墅商鋪3公共照明系統(tǒng)樓宇、園區(qū)公共區(qū)域照明燈日常維護(hù)費(fèi)用節(jié)能燈 個(gè)/使用壽命1.5年×單價(jià) 元/12個(gè)月洋房別墅商鋪4供暖系統(tǒng)換熱站換熱系統(tǒng)日常維護(hù)費(fèi)用建筑面積 × 元/洋房別墅商鋪5給排水系統(tǒng)水泵、給水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)等日常維護(hù)費(fèi)用水泵共 臺(tái)，維護(hù)費(fèi)用平均 元/臺(tái)/月；管網(wǎng)、閥門維保及零部件更換 元/月洋房別墅商鋪6化糞池清理化糞池清掏費(fèi)用每年一至兩次，清理量 車（m3）× 元/車（m3）洋房別墅商鋪7消防系統(tǒng)消防線路管網(wǎng)、主機(jī)、防排風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、煙感等日常維護(hù)費(fèi)用

16、根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場價(jià)格估算洋房別墅商鋪8監(jiān)控安防系統(tǒng)門禁、攝像、紅外線設(shè)備等日常維護(hù)費(fèi)用根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場價(jià)格估算洋房別墅商鋪合計(jì)秩序維護(hù)總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：電梯維護(hù)費(fèi)用只納入洋房區(qū)域費(fèi)用，其它設(shè)備維護(hù)費(fèi)用分區(qū)域計(jì)算。 共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房設(shè)備維護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)域設(shè)備維護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積 別墅與商鋪以此類推。七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測算1、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、保險(xiǎn)柜、打卡機(jī)、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項(xiàng)日常辦公及生活使用的固定用具。 2、根據(jù)客服中心

17、人數(shù)及辦公場所實(shí)際需要估算各項(xiàng)固定資產(chǎn)數(shù)量，再根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌鰡蝺r(jià)計(jì)算固定資產(chǎn)總費(fèi)用。3、固定資產(chǎn)一般根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按3-5年折舊平均分?jǐn)偟矫吭逻M(jìn)行費(fèi)用估算。表7：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測算表序號(hào)固定資產(chǎn)名稱數(shù)量單價(jià)總額預(yù)計(jì)使用年限每年折舊費(fèi)每月折舊費(fèi)1電腦按人數(shù)估算52打印機(jī)1253傳真機(jī)154掃描儀155復(fù)印機(jī)156空調(diào)按人數(shù)估算57驗(yàn)鈔機(jī)158保險(xiǎn)柜159數(shù)碼相機(jī)1510投影儀1511打卡機(jī)12512綠化剪草機(jī)1313對講機(jī)按人數(shù)估算314會(huì)議桌1515灶臺(tái)1516蒸飯機(jī)1517電熱水器1518宿舍床按人數(shù)估算519其它5合計(jì)固定資產(chǎn)折舊總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元

18、。說明：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。 洋房區(qū)域固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用=園區(qū)固定資產(chǎn)折舊總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。 別墅與商鋪以此類推。 八、保險(xiǎn)費(fèi)用測算物業(yè)公司的保險(xiǎn)費(fèi)用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平估算，一般為2-5萬元/年。表8：保險(xiǎn)費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)年度費(fèi)用平均每月費(fèi)用備注1物業(yè)公司保險(xiǎn) （小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)）根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平估算合計(jì)保險(xiǎn)總費(fèi)用 元。洋房區(qū)域 元；別墅區(qū)域 元；商鋪區(qū)域 元。說明：保險(xiǎn)費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。 洋房區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)

19、用=園區(qū)保險(xiǎn)總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。九、稅金費(fèi)用測算1、物業(yè)公司稅金一般按收入的5.6%左右計(jì)算,包括營業(yè)稅、印花稅等。2、物業(yè)公司收入來源主要為管理費(fèi)收入。3、停車等經(jīng)營性收入不納入管理費(fèi)測算的常規(guī)收入統(tǒng)計(jì)，只作為項(xiàng)目日后的附加收入項(xiàng)目。4、管理費(fèi)收入可參考下表公式測算，一般先按照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)初步確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目建筑面積計(jì)算管理費(fèi)收入總額，最后根據(jù)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算收繳率后（一般按95%左右）測算實(shí)際收入。表9：收入和稅金費(fèi)用測算表序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用1管理費(fèi)收入建筑面積 ×單價(jià) 元/×9

20、5%洋房別墅商鋪2稅金費(fèi)用月度收入 元×5.6%洋房別墅商鋪說明：洋房區(qū)域管理費(fèi)收入=洋房管理費(fèi)預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)×洋房建筑面積；洋房區(qū)域稅金費(fèi)用=洋房管理費(fèi)收入×稅率。 別墅與商鋪以此類推。十、費(fèi)用測算匯總根據(jù)上述測算的人力綜合成本、清潔管理費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、日常辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金費(fèi)用匯總統(tǒng)計(jì)費(fèi)用總和。表10：管理費(fèi)測算匯總表（一）洋房區(qū)域序號(hào)測算項(xiàng)目包含內(nèi)容洋房區(qū)域 月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)

21、、日常消殺等3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等4設(shè)備維護(hù)費(fèi)用供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利 潤按1-8項(xiàng)之和的8%計(jì)算10稅 金按物業(yè)公司收入的5.6%計(jì)算合 計(jì)（二）別墅區(qū)域序號(hào)測算項(xiàng)目包含內(nèi)容別墅區(qū)域 月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人

22、力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等4設(shè)備維護(hù)費(fèi)用供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利 潤按1-8項(xiàng)之和的8%計(jì)算10稅 金按物業(yè)公司收入的5.6%計(jì)算合 計(jì)（三）商鋪區(qū)域序號(hào)測算項(xiàng)目包含內(nèi)容商鋪區(qū)域 月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二

23、期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等4設(shè)備維護(hù)費(fèi)用供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利 潤按1-8項(xiàng)之和的8%計(jì)算10稅 金按物業(yè)公司收入的5.6%計(jì)算合 計(jì)月度總費(fèi)用=洋房區(qū)域月度費(fèi)

24、用+別墅區(qū)域月度費(fèi)用+商鋪區(qū)域月度費(fèi)用=洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×洋房建筑面積+別墅管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×別墅建筑面積+商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×商鋪建筑面積洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/；別墅管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/；商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元/十一、調(diào)整管理費(fèi)測算結(jié)果 1、根據(jù)上述相關(guān)測算依據(jù)完成管理費(fèi)第一次測算后，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位（高中低端）、當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)及周邊項(xiàng)目現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較衡量。 2、若測算后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需要相差較遠(yuǎn)，應(yīng)根據(jù)預(yù)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對測算內(nèi)容中的相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，最后達(dá)到預(yù)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、若對管理費(fèi)測算結(jié)果把握不準(zhǔn)可在測算過程中帶有定價(jià)預(yù)估性進(jìn)行測算，使測算結(jié)果與項(xiàng)目實(shí)際需要收費(fèi)標(biāo)

25、準(zhǔn)相符。附件一：項(xiàng)目基本情況調(diào)查表附件二：項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙I(yè)服務(wù)市場情況調(diào)查表附件三：客服中心人員架構(gòu)圖附件四：前期介入物業(yè)服務(wù)人員人工綜合成本一覽表（2011年度）監(jiān)察管理中心2011.6.2附件一：項(xiàng)目基本情況調(diào)查表調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容一項(xiàng)目基本情況1物業(yè)類型住宅物業(yè) 別墅 旅游物業(yè) 其他2區(qū)域位置所處城市：省會(huì)城市 二線城市 三線城市 其他所處位置：城 區(qū) 城 郊 山 區(qū)3建設(shè)指標(biāo)占地面積（ ）M² 建筑面積（ ）M² 綠化面積( ）M²，人工湖（ ）M²，道路( ）M²，出入口（）個(gè)，其中主出入口（）個(gè)二住宅及配套設(shè)施情況4住宅總戶數(shù)（）戶，別墅

26、（）戶，總建筑面積（），多層（）棟（）， 小高層（）棟（），高層（）棟（） ，別墅（）棟（） 5商業(yè)配套綜合樓（）（ ）層；底商（）運(yùn)動(dòng)中心（）（ ）層；商業(yè)樓（）（ ）層6車 庫（）地下：機(jī)械車庫（ ）層（）車位 ；非機(jī)械（ ）層（ ）車位地上：（ ）車位，租（ ）%，售（ ）%7公共洗手間（ ）個(gè) 廁位總數(shù)（ ）個(gè)8外墻（） 材料：玻璃幕墻 瓷磚 涂料 其他9其他三公共設(shè)施設(shè)備10智能化系統(tǒng)監(jiān)控中心（ ）個(gè)，攝像機(jī)（ ）個(gè)，監(jiān)視器（ ）個(gè)；可視對講主機(jī)（ ）臺(tái)，對講門口機(jī)（ ）個(gè)，圍墻機(jī)（ ），戶內(nèi)分機(jī)（ ）個(gè)；停車收費(fèi)系統(tǒng)（ ）套；紅外對射（ ）對；總功率（ ）KW；11消防系統(tǒng)報(bào)警：報(bào)

27、警點(diǎn)位（ ）點(diǎn)，廣播（ ）個(gè)，消防電話（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；噴淋：噴淋泵（ ）臺(tái)，報(bào)警閥（ ）組，噴頭（ ）個(gè)，功率（ ）KW；消火栓：消火栓泵（ ）臺(tái)，消火栓（ ）個(gè)，功率（ ）KW；防排煙：送風(fēng)機(jī)（ ）臺(tái)，排煙機(jī)（ ）臺(tái)，防火閥（ ）個(gè)，功率（ ）KW；防火卷簾：（ ）樘；氣體滅火：（ ）套，藥劑（ ）KG；12供配電系統(tǒng)高壓配電房（ ）間，高壓配電柜（ ）個(gè)；低壓配電房（ ）間，低壓配電柜（ ）個(gè)；變壓器室（ ）間；柴油發(fā)電機(jī)（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；13中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍主機(jī)（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；冷卻塔（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；循環(huán)水泵（ ）臺(tái)，盤管風(fēng)機(jī)（）個(gè)，功率（ ）KW；運(yùn)

28、行時(shí)段（ - ）；新風(fēng)機(jī)（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；每年（ ）月-（ ）月運(yùn)行；14電梯（ ）層/站，（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；（ ）層/站，（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；（ ）層/站，（ ）臺(tái)，功率（ ）KW；15給排水系統(tǒng)生活泵（ ）臺(tái)；功率（ ）KW；排污泵（ ）臺(tái)；功率（ ）KW， 生活水池（ ）個(gè)；水池總?cè)萘浚?）M³，面積（ ）M2；水景（ ）個(gè)，（）3 功率消耗（ ）KW；化糞池（ ）個(gè)，共 (）316照明景觀功率（ ）KW，梯間功率（ ）KW，地下室（ ）KW， 綜合樓公共照明功率（ ）KW17車位機(jī)械車位（ ）個(gè)，功率（ ）KW；地面車位（ ）個(gè)附件二：項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙I(yè)服務(wù)市

29、場情況調(diào)查表評估項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容一當(dāng)?shù)毓潭ㄊ召M(fèi)項(xiàng)目1當(dāng)?shù)厮M(fèi)是否抄表到戶；住宅用水：（ ）元/M3 商業(yè)用水：（ ）元/M32當(dāng)?shù)仉娰M(fèi)是否抄表到戶；住宅用電：（ ）元/KW，商業(yè)用電：（ ）元/KW，非普用電（ ）元/KW3當(dāng)?shù)厝細(xì)赓M(fèi)是否抄表到戶；住宅用氣：（ ）元/M3 商業(yè)用氣：（ ）元/M34當(dāng)?shù)夭膳M(fèi)是否抄表到戶；住宅采暖：（ ）元/ M² 商業(yè)采暖：（ ）元/ M²5物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)（含浮動(dòng)百分比）多層：（ ）元/M²·月 小高層：（ ）元/M²·月高層：（ ）元/M²·月 別墅：（ ）元/M²

30、·月商業(yè)：（ ）元/M²·月 （是否含水電公攤,）6停車費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià) （含浮動(dòng)百分比）地面停車（ ）元/月 地下停車（ ）元/月 7政府對稅費(fèi)的要求營業(yè)稅稅率 企業(yè)所得稅稅率8社會(huì)保險(xiǎn)水平與規(guī)定社保繳交基數(shù)（），比例：基數(shù)額的（ ）% 9住房公積金水平及規(guī)定公積金繳交基數(shù)（），比例：基數(shù)額的（ ）%10生活水池清洗責(zé)任方物業(yè)公司（單價(jià)： 元） 自來水公司11政府對購買保險(xiǎn)的要求二外包項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或當(dāng)?shù)貙I(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)行情（至少詢價(jià)3-5個(gè)家公司）12消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)報(bào)警：（ ）元/點(diǎn)/月；消火栓（ ）元/個(gè)/月；噴淋：（ ）元/個(gè)/月；防火卷簾（ ）元/樘/月；

31、氣體滅火（ ）元/套/月；防排煙（ ）元/臺(tái)/月；13智能化弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)監(jiān)控（ ）元/攝像機(jī)/月；可視對講（ ）元/戶/月； 停車收費(fèi)系統(tǒng)（ ）元/套/月；14電梯等特種設(shè)備地方標(biāo)準(zhǔn)（保養(yǎng)費(fèi)詢價(jià)3家）檢測要求： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 保養(yǎng)（ ）元/年；15中央空調(diào)維護(hù)（ ）元/末端/月16化糞池清理費(fèi)用：清掏車每車(）3 清掏費(fèi)用（）元/車17垃圾處理方式及單價(jià)18四害消殺單價(jià)19日常清潔服務(wù)（ ）元/人·月或（ ）20外墻清洗（ ）元/M²38綠化管養(yǎng)（ ）元/人·月或（ ）元/M²39當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)公共責(zé)任險(xiǎn)（）元/年附件三：客服中心人員架構(gòu)圖客服中心

32、負(fù)責(zé)人 （1人）客服部經(jīng)理 （1人）工程部經(jīng)理 （1人）保安部經(jīng)理 （1人）客服主管（ 人）物業(yè)主管（ 人）行政助理（ 人）人事助理（ 人）客服前臺(tái)（ 人）客服收費(fèi)（ 人）物業(yè)助理（ 人）維修主管（ 人）運(yùn)行主管（ 人）維修技工（ 人）運(yùn)行技工（ 人）消防主管（ 人）中隊(duì)長（ 人）形象崗（ 人）監(jiān)控中心（ 人）保安員（ 人）18附件四：前期介入物業(yè)服務(wù)人員人工綜合成本一覽表（2011年度）部門崗位工資社保公積金節(jié)日加班費(fèi)服裝費(fèi)宿舍用品餐補(bǔ)其他福利小計(jì)管理費(fèi)稅費(fèi)人工綜合成本客服中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人15300.00 1077.32 360.00 0.00 62.75 6.94 264.00 21.00

33、17092.01 0.00 982.79 18074.81 行政部部門經(jīng)理7300.00 638.59 104.00 0.00 62.75 6.94 264.00 21.00 8397.28 0.00 482.84 8880.13 人事/行政專員3500.00 638.59 104.00 0.00 62.75 6.94 264.00 21.00 4597.28 0.00 264.34 4861.63 監(jiān)察部監(jiān)察管理員3500.00 638.59 104.00 0.00 37.92 6.94 264.00 21.00 4572.45 0.00 262.92 4835.37 培訓(xùn)部培訓(xùn)管理員350

34、0.00 638.59 104.00 0.00 37.92 6.94 264.00 21.00 4572.45 0.00 262.92 4835.37 客服部部門經(jīng)理6400.00 638.59 104.00 0.00 62.75 6.94 264.00 21.00 7497.28 0.00 431.09 7928.38 物業(yè)助理3000.00 638.59 104.00 125.00 37.92 6.94 312.00 21.00 4245.45 0.00 244.11 4489.56 接待員2000.00 638.59 104.00 106.67 37.92 6.94 312.00 21.

35、00 3227.12 0.00 185.56 3412.68 門僮2000.00 638.59 104.00 106.67 37.92 6.94 312.00 21.00 3227.12 0.00 185.56 3412.68 電瓶車司機(jī)2200.00 638.59 104.00 110.00 37.92 6.94 312.00 21.00 3430.45 0.00 197.25 3627.70 會(huì)所主管3000.00 638.59 104.00 125.00 62.75 6.94 312.00 21.00 4270.28 0.00 245.54 4515.83 會(huì)所營業(yè)人員2000.00 638.59 104.00 106.67 37.92 6.94 312.00 21.00 3227.12 0.00 185.56 3412.68 廚師2800.00 638.59 104.00 120.00 37.92 6.94 312.00 21.00 4040.45 0.00 232.33 4272.78 廚工/保潔員1300.00 638.59 104